Projekt Prístavná 1 na bratislavskom nároží Plynárenskej a Prístavnej ulice prešiel pozoruhodnou transformáciou. Pôvodne zamýšľaný ako moderná administratívna budova sa napokon premenil na polyfunkčný objekt, ktorý v sebe spája bývanie, ubytovanie a občiansku vybavenosť. Táto zmena odráža dynamický vývoj realitného trhu a potrebu flexibilných riešení v urbanistickom plánovaní. Napriek prebiehajúcej transformácii si štvrť Mlynské Nivy do istej miery stále zachováva svoj postindustriálny charakter, ktorý sa však postupne mení vďaka novým developerským projektom, akým je aj Prístavná 1.
Genezis Projektu: Od Písmenka k Polyfunkcii
Developer RV Development 2 s.r.o., spoločnosť patriaca pod krídla Grafobal Group Development Ivana Kmotríka st., získal na nároží Plynárenskej a Prístavnej strategickú plochu pôvodne využívanú Bratislavskými tlačiarňami a neskôr firmou Tabakoland Slovakia. Plánovaný projekt s názvom Office Prístavná 1 bol prvýkrát predstavený v roku 2017, kedy bol predložený na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). V tom čase bol zámer verejnosti a úradom prezentovaný ako administratívna budova.
V rámci pôvodného návrhu boli predstavené dva varianty. Variant A mal pôdorys v tvare písmena Z a pozostával z dvoch vyšších častí s ôsmimi nadzemnými podlažiami, deviatym technickým podlažím a nižšou prepájacou časťou so šiestimi podlažiami. Variant B mal rovnaký pôdorys, ale nižšia časť mala päť podlaží a vyššia časť dvanásť podlaží. Ako optimálny variant bol vybraný variant A, pretože variant B nebol v súlade s Územným plánom kvôli svojej výške. Developer pôvodne plánoval začať realizáciu projektu v marci 2018 a dokončiť ho v septembri 2019.
Dlhší proces povoľovania a následné vypuknutie pandémie koronavírusu však skomplikovali plány investora. Na začiatku roka 2021 bola podaná žiadosť o zmenu stavby pred jej dokončením. Táto zmena reflektovala meniace sa podmienky na trhu a potrebu prispôsobiť projekt aktuálnym požiadavkám. Časť kancelárskych priestorov mala byť transformovaná na "polyfunkčný mix", pozostávajúci z bytov, obchodných priestorov a ateliérov. Toto rozhodnutie bolo čiastočne ovplyvnené aj obmedzeniami Územného plánu, ktoré v podstate umožňovali považovať všetky jednotky za byty.
Architektonické Riešenie a Funkčný Mix
Projekt Prístavná 1, dnes už oficiálne dokončený a skolaudovaný, vznikol v réžii architektonického ateliéru AVK Architects, ktorý viedli architekti Ing. arch. Kornel Kobák a Ing. arch. Vzhľadom na prebiehajúcu transformáciu projektu a zmeny v jeho funkčnom zameraní, architekti prispôsobili aj jeho vizuálnu podobu. Napriek tomu si výsledná architektúra zachováva jasne čitateľnú a artikulovanú štruktúru, ktorá vnáša poriadok do rýchlo sa meniacej lokality. Stvárnenie fasády navonok reflektuje skladbu funkcií v rámci objektu.
Zmena z pôvodne administratívnej budovy s doplnkovými funkciami na pestrejší mix funkcií posilnila "mestskosť" a životaschopnosť objektu v dynamickej dobe. Architektonická ambícia navrhovanej dostavby na strane ulice spočívala v interpretácii základných tektonických a charakterových čŕt okolitej historizujúcej architektúry, avšak bez priamej citácie historických slohových prvkov - teda s využitím výrazových prvkov dnešnej architektúry a jej moderného slovníka.
Stavba pozostáva z dvoch podzemných a deviatich nadzemných podlaží usporiadaných pôdorysne do zalomeného tvaru písmena Z. Objemovo je tvorená dvomi vyššími hmotami a spojovacou nižšou časťou, cez ktorú vedie pasáž spájajúca dva verejné priestory vykrojené tvarom budovy z pozemku. Limitom na osadenie budovy bolo vysokotlaké vedenie plynu súbežne s Prístavnou ulicou, s bezpečnostným pásmom širokým 18 metrov, ktoré predurčilo osadenie stavby a jej voľné predpolie pozdĺž Prístavnej ulice.
Zónovanie funkcií v objekte je štandardné: garáže sú umiestnené v podzemí, obchodné vstupné a technické priestory na prízemí a čiastočne na prvom nadzemnom podlaží, zatiaľ čo byty, ateliéry a ubytovacie jednotky sa nachádzajú na vyšších podlažiach. Stavba si zachovala rozmery podľa parametrov z územného rozhodnutia. Z pôvodnej kancelárskej dispozície je odvodená chodbová schéma s vnútornými centrálnymi schodiskami. Do hĺbky traktu je po celom obvode poschodí vložený priebežný balkón. Fasáda budovy artikuluje funkčný mix priestorov, ale popri tom si zachováva jednoduchosť bežného mestského domu.
Bývanie, Práca a Ubytovanie pod jednou Strechou
V projekte Prístavná 1 vznikol deväťpodlažný objekt v tvare písmena Z. Západná veža slúži oficiálne ako ubytovacie zariadenie cestovného ruchu, zatiaľ čo východná veža je bytovo-ateliérová. Napriek tejto formálnej kategorizácii, vzhľadom na obmedzenia Územného plánu, možno v podstate všetky jednotky považovať za byty. Projekt ponúka širokú škálu rezidencií od jednoizbových po štvorizbové.
Celkovo v projekte vzniklo 70 bytov, 25 ateliérov a 103 ubytovacích jednotiek, čo predstavuje celkový počet 213 jednotiek. V objekte sú tiež umiestnené lobby bar s recepciou, fitness centrum, konferenčné miestnosti a kancelárie zariadenia. Kľúčovou funkciou budovy však napriek tomu zostáva bývanie. V rámci projektu boli zrealizované aj komunitná strecha pre všetkých obyvateľov a podzemné garáže s 260 parkovacími stojiskami a zatrávnenými strechami. Na prízemí polyfunkčného domu sú umiestnené obchodné priestory.
Štandardom v jednotkách je stropné chladenie, hliníkové žalúzie a okná. Časť balkónov je vybavená tieniace panely, pričom veľkometrážne byty disponujú vysokými stropmi. Najdrahší byt v ponuke, štvorizbový na ôsmom podlaží, s rozlohou 163 m² a loggiou s veľkosťou 86,4 m², bol v čase publikovania informácií predávaný bez štandardu za cenu 879.900 eur.
Lokalita a Budúcnosť Mlynských Nív
Lokalita projektu Prístavná 1 láka klientov svojou polohou - blízkosťou k Dunaju (hoci pri funkčnom nákladnom prístave) a neďalekým bratislavským downtownom. Aj napriek tomu sa však projekt potýka s pomalším predajom, čo súvisí s celkovou spoločensko-ekonomickou situáciou a stále nie úplne etablovaným statusom lokality. Z deviatich obchodných priestorov bol predaný len jeden a druhý rezervovaný.
Mlynské Nivy sa postupne menia na modernú štvrť s bývaním a kanceláriami, čo predstavuje posun od pôvodnej výrobno-skladovej zóny, ktorej stopy sú v lokalite stále viditeľné. Spoluformujú aj okolie najnovšieho projektu Prístavná 1. Hoci sa na Mlynských Nivách už dokončilo viacero projektov, ďalšie sú vo výstavbe a niekoľko sa ich plánuje, územie je také rozsiahle, že bude trvať hlboko do tridsiatych, možno aj do štyridsiatych rokov tohto storočia, kým bude ukončená transformácia hoci len západnej časti štvrte.
Bratislava má jasnú víziu o tom, ako sa má lokalita Mlynských Nív zmeniť. Mestská urbanistická štúdia definuje základné parametre rozvoja a naznačuje, aké by mohlo byť celkové riešenie územia. V okolí Prístavnej 1 by mala vzniknúť kompaktná zástavba a neďaleko centrum celej zóny s miestnymi akcentami. Ide však o víziu zatiaľ vzdialenej budúcnosti. Otázkou ostáva aj budúcnosť Zimného prístavu južne od projektu. Do budúcna sa ráta s jeho premenou na osobný prístav, čo by zároveň pravdepodobne otvorilo cestu pre výstavbu v jeho areáli.
Napriek výzvam spojeným s predajom a dlhodobým rozvojom lokality, projekt Prístavná 1 predstavuje modernú a funkčnú stavbu, ktorá do okolia zapadne aj s ohľadom na ďalší očakávaný rozvoj štvrte. Vytknúť by sa dala najmä úroveň prevedenia verejných priestorov. Vzhľadom na vydané užívacie povolenie je odovzdávanie priestorov klientom zrejme otázkou krátkeho času, avšak celý proces transformácie lokality bude trvať ešte dlhé roky.
tags: #pristavna #polyfunkcny #dom