V prípade, že aktuálne staviate rodinný dom, musíte myslieť na niekoľko vecí. Okrem rôznych vybavovačiek vás čaká aj kolaudácia v katastri nehnuteľností. Ak v nej ešte novostavba nie je zakreslená, písomný návrh so žiadosťou o zápis novostavby zašlete na kataster. Za návrh na zápis sa neplatí žiadny správny poplatok. Od 1. apríla vstúpili však do platnosti nové sumy. Napríklad za návrh na vklad ste doteraz platili 66 eur, po novom to bude 100 eur. Upravili sa aj poplatky pre elektronický návrh a pre zrýchlené konanie. Tento článok sa venuje problematike zápisu nadstavby a prístavby rodinného domu ako rozostavanej stavby na list vlastníctva do katastra nehnuteľností.
Čo je to kataster nehnuteľností a na čo slúži?
Kataster nehnuteľností je verejný register a zároveň informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam. Tieto práva zahŕňajú vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená a nájomné práva. Kataster tvoria katastrálne operáty, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. Katastrálny operát obsahuje údaje z jedného katastrálneho územia. V katastri sa evidujú: katastrálne územia, pozemky, stavby spojené so zemou pevným základom, byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory, chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky, ako aj práva k nehnuteľnostiam.
Rozostavané stavby a ich zápis do katastra
Okrem už dokončených a skolaudovaných stavieb, kataster nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z. eviduje aj stavby, ktoré ešte nie sú úplne dokončené. Hovoríme o tzv. rozostavaných stavbách. Rozostavanou stavbou sa podľa zákona rozumie každá stavba, ktorá ešte neprešla kolaudáciou a nedostala súpisné a orientačné číslo (ak sa pre danú stavbu vydáva). Zápis rozostavanej stavby do katastra má veľký praktický význam, nakoľko až po zápise takejto stavby do katastra nehnuteľností je možné s takouto stavbou disponovať, napr. ju predať, darovať či zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom. Na základe návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností zapíše príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) rozostavanú stavbu do evidencie katastra nehnuteľností.
Prečo zapisovať rozostavanú stavbu do katastra?
Môžete sa pýtať, prečo zapisovať stavbu do katastra už pred jej dokončením. Odpoveď je, že každá nehnuteľnosť, s ktorou chcete nakladať (predaj, darovanie, záložné právo), musí byť evidovaná v katastri, inak nie je možné s ňou právne disponovať. Ak teda plánujete predať rozostavanú stavbu, napríklad rodinný dom pred kolaudáciou, musíte najprv podať návrh na zápis do katastra. Stavbu je možné zapísať do katastra ako rozostavanú už po jej vzniku. Z právneho hľadiska sa stavba považuje za existujúcu vtedy, keď sú jasne viditeľné stavebnotechnické prvky a usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou. Nestačí, že má stavba položené základy.
Ak chcete napríklad predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, na kataster je potrebné podať návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Ak chcete napríklad výstavbu novostavby financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude potrebné vykonať zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.
Náležitosti návrhu na zápis rozostavanej stavby
Zákon neurčuje žiadne osobitné náležitosti žiadosti o zápis rozostavanej stavby. Platí však, že na to, aby sa kataster mohol návrhom zaoberať a uskutočniť na jeho základe zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, musí byť z návrhu minimálne zrejmé to, kto ho podáva a akej rozostavanej stavby sa návrh týka. Bez týchto základných informácií by totiž kataster nevedel zápis vykonať a návrhu by preto nemohol vyhovieť.
V návrhu musí byť uvedené meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu a štátna príslušnosť fyzickej osoby alebo názov, adresa sídla a identifikačné číslo (IČO) právnickej osoby, ktorá návrh podáva (vlastníka zapisovanej stavby). Tieto údaje sa totiž zapisujú do katastra a preto musia byť z návrhu zrejmé.
Rozostavanú stavbu treba opísať jej druhom. K zápisu rozostavanej stavby do katastra je potrebný znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby, geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape, a právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu.
Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra spolu s všetkými vyššie uvedenými dokumentmi sa podáva na príslušný katastrálny odbor, v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza. Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.
Geometrický plán a jeho úloha
Geodet zameria v dohodnutom termíne stavbu alebo prístavbu, pozemok na ktorom stojí stavba a jeho širšie okolie (zameranie skutkového stavu - oplotenia a stavby). Je nutné merať celý pozemok, aj susedné pozemky z dôvodu identifikácie merania s mapovými podkladmi. Geodet si vyžiada platné podklady z katastra nehnuteľností a porovná ich s výsledkami z merania. Vyhotoví geometrický plán na stavbu. Stavba sa v geometrickom pláne zakreslí červenou farbou, vo výkaze výmer sa vyčíslia výmery novovzniknutých pozemkov. Geodet podá geometrický plán na úradné overenie na príslušnú správu katastra. Dĺžka úradného overenia je 7 pracovných dní.
Geometrický plán, pokiaľ bude úradne overený od 01.10.2018 a neskôr, sa už nebude okresnému úradu prikladať k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania. Uvedené sa nevzťahuje na geometrické plány úradne overené do 30.09.2018, ktoré bude potrebné predkladať k návrhom na zápis do katastra nehnuteľností ako doteraz.
Novely zákona a ich dopad na kataster
V Zbierke zákonov Slovenskej republiky pod č. 212/2018 bol zverejnený zákon, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností. Predmetom evidovania v katastri nehnuteľností sú stavby spojené so zemou pevným základom. Do katastra nehnuteľností sa po novom budú zapisovať stavby ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, t.j. budovy. Novela však nerieši, ako sa vysporiadať so situáciou, ak sa do katastra v minulosti zapísali stavby, ktoré nie sú predmetom evidovania v katastri podľa Novely. Doterajšia právna úprava nezrozumiteľne uvádzala, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Na základe toho v praxi často vznikali nejasnosti, či predmetná stavba je predmetom evidovania v katastri a teda či na prevod vlastníckeho práva k nej je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. V prípade pochybností týkajúcich sa evidencie stavieb v katastri nehnuteľností rozhodovali príslušné okresné úrady. Podľa nového rozdelenia kompetencií na úseku katastra je Úrad oprávnený na rozhodovanie o pochybnostiach týkajúcich sa evidencií stavieb v katastri nehnuteľností.
Novela nerieši ani situáciu, ak sa do katastra v minulosti zapísali stavby, ktoré nie sú predmetom evidovania v katastri podľa Novely. Táto novela zjednotila spôsob zápisu stavieb, avšak neupravila postup pre stavby, ktoré boli zapísané do katastra pred účinnosťou novely a nespĺňajú nové kritériá.
Zápis nadstavby a prístavby rodinného domu
Tento článok sa venuje problematike zápisu nadstavby a prístavby rodinného domu ako rozostavanej stavby na list vlastníctva do katastra nehnuteľností. K zápisu rozostavanej stavby sa do katastra nehnuteľnosti dokladá zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu. Vyplýva to z ust. § 46 ods. 6 zákona č. 162/1995 Z. z. Náležitosti zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu sú uvedené v § 22 zákona o katastri nehnuteľností. Zmluvu uzatvára stavebník s vlastníkom / vlastníkmi rodinného domu. Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu môže obsahovať aj úpravu ďalších práv a povinností zmluvných strán v súvislosti s vybudovaním prístavby a nadstavby rodinného domu.
Nadstavba a prístavba rodinného domu sa zapisuje do katastra nehnuteľností záznamom. V praxi sa môže stať, že žiadosť o vydanie stavebného povolenia podáva len jeden z manželov, v čase podávania žiadosti slobodný, avšak medzičasom dôjde k uzavretiu manželstva a manželia sa rozhodnú zahrnúť nadstavbu / prístavbu do BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov), t.j. V takomto prípade je potrebné, aby súčasťou zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu bolo aj čestné prehlásenie manželov, že nadstavba a prístavba rodinného domu je robená za trvania ich manželstva a patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
K zmluve o nadstavbe a prístavbe rodinného domu sa musí na účely zápisu do katastra nehnuteľností predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Znalecký posudok by mal obsahovať najmä výpočet podlahových plôch jednotiek vzniknutých nadstavbou / prístavbou, výpočet spoluvlastníckych podielov ako aj vyhlásenie o stupni rozostavanosti stavby podložené prípadnou fotodokumentáciou stavby.
Zmeny v poplatkoch za úkony na katastri
Od 1. apríla vstúpili do platnosti nové sumy správnych poplatkov. Napríklad za návrh na vklad ste doteraz platili 66 eur, po novom to bude 100 eur. Upravili sa aj poplatky pre elektronický návrh a pre zrýchlené konanie.
Elektronické podanie a jeho výhody
Návrh na začatie katastrálneho konania je možné podať v elektronickej podobe prostredníctvom elektronického formulára do prístupového miesta okresného úradu alebo v listinnej podobe. Nová právna úprava návrhu na začatie katastrálneho konania bola prijatá z dôvodu zabezpečenia obsahovej jednotnosti papierových návrhov s elektronickým formulárom. V prípade podania elektronického návrhu na začatie katastrálneho konania bude okresný úrad povinný prijímať prílohy návrhu v listinnej forme. S týmto spôsobom podania návrhu na vykonanie záznamu bude spojený významný časový benefit. Lehota na vykonanie záznamu podania návrhu na vykonanie záznamu prostredníctvom elektronického formulára je 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu do elektronickej schránky Úradu.
Údaj o cene nehnuteľnosti v katastri
Od 01.10.2018 bude kataster nehnuteľností obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti. Touto právnou úpravou sa nahradil doteraz evidovaný údaj o cene týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností, a to z listín, ktoré budú predložené katastru nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať. Bude sa poskytovať na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom za účelom plnenia ich úloh podľa osobitných predpisov (napr. súdy, prokuratúra, Policajný zbor, daňový úrad).
Iný identifikátor pre cudzincov
Súbor popisných informácií katastra bude doplnený tiež o iný identifikátor, ak ide o cudzinca. Iný identifikátor, ak ide o cudzinca, neznamená len ekvivalent rodného čísla ale týmto môže byť napr. aj číslo pasu, ID karty. Právna úprava katastra nehnuteľností pokiaľ ide o iný identifikátor cudzinca v zásade kopíruje právnu úpravu týkajúcu sa rodného čísla. Doposiaľ nebolo potrebné pri cudzincoch uvádzať ďalší identifikačný údaj, pokiaľ nemali tieto osoby pridelené rodné číslo. Iný identifikátor cudzinca bude potrebné uvádzať ako povinnú náležitosť v návrhu na začatie katastrálneho konania. Tento údaj cudzinca naopak nie je uvedený v § 42 ods. 2 písm. a) Katastrálneho zákona ako povinný údaj označujúci účastníka práv k nehnuteľnostiam. Z dôvodu predchádzania prípadným sporným situáciám vo vzťahu k okresnému úradu je potrebné zvážiť uvádzanie iného identifikátora cudzinca aj napr. do kúpnej zmluvy.
Oprava chýb v zmluvách a zápisoch
Významnou úpravou prešiel aj spôsob opravy chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností zmlúv predložených ako príloha návrhu na vklad. Možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou zaniká. Chyby v zmluve bude možné opraviť výlučne len dodatkom k zmluve, samozrejme aj to platí len za predpokladu platnosti zmluvy predloženej ako príloha návrhu na vklad. Prerušenie katastrálneho konania a výzva okresného úradu na odstránenie nedostatkov návrhu na vklad alebo jeho príloh z dôvodu nesprávností uvedenia identifikačných údajov účastníkov právneho úkonu podľa novej úpravy už nebude potrebné.
Novela stanovuje tiež deň ukončenia konania o oprave chyby. Týmto je napr. Katastrálny operát bude aj naďalej verejný, aj keď výslovná deklarácia o verejnosti katastrálneho operátu bola z Katastrálneho zákona vypustená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len taxatívne určené osoby. Týmito sú vlastník (vrátane spoluvlast…).
Zápis záložného práva a iných práv
V zmysle tejto právnej úpravy k žiadosti o zápis zákonného záložného práva bude postačovať len žiadosť správcu domu alebo žiadosť spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o jeho zápis do katastra nehnuteľností bez uvedenia pohľadávky a bez doloženia listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky, teda k žiadosti nebude potrebné prikladať osobitnú prílohu. Uvedený zákonný postup pri zápise zákonného záložného práva nie je návodom na riešenie aktuálne pertraktovanej problematiky postavenia zákonného záložného práva vo vzťahu k zmluvnému záložnému právu, najmä okamihu jeho vzniku a poradia záložného práva. Ohľadne iných listín majúcich dôkaznú hodnotu pre konanie platí obdobne vysvetlenie uvedené vo vzťahu k nekonkrétne označeným prílohám návrhu na vklad.
Novým spôsobom je upravený postup pri zápise záznamom v prípade, ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená listina nevychádzajúca z údajov katastra. V prípade predloženia súdneho rozhodnutia záväzného pre osobu zapísanú v katastri nehnuteľností okresný úrad vykoná záznam podľa rozhodnutia, resp. vyznačí stav pred právnym úkonom, dobrovoľnou dražbou alebo inou právnou skutočnosťou, resp. Okresný úrad po predložení súdneho rozhodnutia, ktoré nie je v dôsledku ďalšej právnej zmeny záväzné pre osobu zapísanú v katastri, záznam nevykoná, avšak o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra nehnuteľností obmedzujúcu poznámku na dobu 2 mesiacov od jej zápisu.
Čo ďalej po zápise rozostavanej stavby?
Po dokončení stavby je potrebné získať kolaudačné rozhodnutie. Originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia k stavbe treba zaniesť na príslušný obecný (mestský) úrad v katastrálnom území, kde sa stavba nachádza. Z novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení vyplýva, že o určenie súpisného a orientačného čísla je osoba, ktorá je určená v kolaudačnom rozhodnutí, povinná požiadať do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Tabuľky so súpisným číslom obstaráva na vlastné náklady obec. Tabuľku s orientačným číslom obstaráva na vlastné náklady stavebník, ktorý zabezpečuje aj pripevnenie a údržbu tabuľky so súpisným a orientačným číslom. Osoba, ktorá je uvedená v žiadosti, musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.
