Nový stavebný zákon, zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla 2025, predstavuje najvýznamnejšiu legislatívnu zmenu v oblasti stavebníctva na Slovensku za posledných päť desaťročí. Tento prepisujúci zákon nahrádza dovtedy platný a účinný zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku a jeho cieľom je odstrániť dlhodobé nedostatky a zefektívniť celý proces výstavby. V porovnaní s predchádzajúcim zákonom, ktorý bol v niektorých aspektoch už archaický, a s neúspešným pokusom o novelizáciu v roku 2022, nový zákon prináša systémové riešenia zamerané na digitalizáciu, zjednodušenie administratívy a skrátenie povoľovacích procesov. Očakáva sa, že tieto zmeny pozitívne ovplyvnia všetkých účastníkov stavebného procesu - od individuálnych stavebníkov a firiem až po samosprávy a štátnu správu.
Hlavné Ciele a Amíbie Nového Stavebného Zákona
Hlavnou ambíciou nového stavebného zákona je úplná transformácia stavebného prostredia na Slovensku s cieľom zrýchliť a zjednodušiť povoľovanie stavieb. Dlhé čakacie lehoty, neprehľadné procesy a opakované vyžadovanie rovnakých dokumentov boli dlhodobo jednou z najväčších prekážok nielen pre individuálnych stavebníkov, ale aj pre rozvoj bývania, infraštruktúry a podnikania. Nový zákon prináša systémové riešenia, ktoré majú skrátiť lehoty na vydávanie rozhodnutí a zjednodušiť administratívu, čím sa zabezpečí vyššia efektivita a dynamika výstavby. Celkovo sa očakáva výrazné zrýchlenie a zefektívnenie stavebných konaní, zjednodušenie administratívy a lepšia kontrola výstavby. Podľa doložky vplyvov sa predpokladá zníženie počtu dní potrebných na rozhodnutie o stavebnom zámere z aktuálnych 300 na približne 90 dní do roku 2032. Odhaduje sa, že ročný počet správnych konaní sa zo súčasných približne 60 000 zníži o 30 %.
Digitalizácia ako Základný Pilier Nového Systému
Základným pilierom nového systému je digitalizácia všetkých konaní. Informačný systém stavebníctva (ISS) a jednotný digitálny portál stavebníctva nahradia množstvo papierových dokumentov a osobných návštev úradov. Tento portál bude digitálnym miestom, kde budú prebiehať všetky územnoplánovacie procesy. Každý účastník procesu územného plánovania tu nájde všetky potrebné nástroje pre jeho úspešné zvládnutie. Občan ako fyzická osoba, dotknuté právnické osoby, orgány územného plánovania (obce, mestá a kraje), odborne spôsobilé osoby, orgány štátnej správy a Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR budú na tomto mieste prostredníctvom elektronických formulárov jednoduchšie a efektívnejšie komunikovať. Všetky úkony - od podania žiadosti, cez stanoviská dotknutých orgánov až po vydanie rozhodnutia - sa budú uskutočňovať výlučne elektronicky. Digitalizáciou celého povoľovacieho procesu sa eliminuje možnosť „neformálneho vybavovania“ a nejasných zásahov do konaní. Nový systém umožní verejné nahliadanie do konaní online, čo výrazne zvyšuje ich transparentnosť a posilňuje verejnú kontrolu.
Zjednodušenie Povoľovacích Procesov a Definícia Drobnej Stavby
Jednou z najzásadnejších zmien je štandardizácia a zrýchlenie povoľovacích procesov. Pri jednoduchých stavbách, ako sú napríklad rodinné domy, bude možné proces vybaviť rýchlo a bez potreby osobnej návštevy úradu. Nový zákon presne definuje, čo sa považuje za drobnú stavbu. V prípade, že takáto stavba nebude priradená súpisnému číslu, nebude trvalo spojená so zemou pevným základom, jej zastavaná plocha nepresiahne 50 m², výška neprekročí 5 metrov a zároveň bude umiestnená vo vzdialenosti aspoň 2 metre od hranice pozemku, bude sa považovať za drobnú stavbu. A čo je dôležité - na takúto drobnú stavbu nebude potrebné ani len ohlásenie stavebnému úradu. To znamená, že stavbu budete môcť realizovať bez akéhokoľvek povoľovacieho konania, čím sa výrazne šetrí čas aj administratíva.
Pre drobnú stavbu platí, že nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Môže ísť napríklad o podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov (bazény, pivnice, šachty), prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby na lesných pozemkoch. Tieto stavby sú identifikované ako tie, pri ktorých sa neočakáva zásadný vplyv na životné prostredie a ich povoľovací proces by mal byť jednoduchší. Neplatí však univerzálne pravidlo, že drobná stavba sa vždy iba ohlasuje. Záleží to od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery stavby, jej výška, ale aj lokalita. Tieto faktory je potrebné vždy individuálne posúdiť. Vo všeobecnosti však platí, že drobné stavby by mali byť predovšetkým predmetom ohlasovania.
Pojmami „drobná stavba“, „jednoduchá stavba“ alebo „vyhradená stavba“ označuje zákon skupiny stavieb, stavebných prác alebo zariadení, pre ktoré ustanovuje rôzne požiadavky pre ich navrhovanie, zhotovovanie alebo režimy povoľovania. Stavebník predloží stavebnému úradu žiadosť na predpísanom formulári spolu s projektom stavby na overenie. Stavebný úrad do 30 dní podľa obsahu podania overí projekt vydaním overovacej doložky. V prípade, že je potrebné rozhodnúť o prípadných námietkach, lehota sa predĺži. Ak stavebný úrad do 30 dní (alebo 60 dní pri zložitých stavbách) nevykoná žiaden z uvedených úkonov, má sa za to, že s vykonaním ohlásených stavebných prác súhlasí, čím nastáva tzv. fikcia súhlasu. Pre každú stavbu, bez ohľadu na režim jej povoľovania, platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má od jeho vlastníka také oprávnenie. Ďalšou požiadavkou je, že stavba musí byť na pozemku, ktorý je funkčne v územnom pláne určený na spôsob užívania, na ktorý sa má daná stavba užívať.
Zmeny pre Stavebníkov a Vlastníkov Nehnuteľností
Zmeny sa dotknú aj samotných stavebníkov a vlastníkov nehnuteľností. Každý z nich bude mať po novom povinnosť uchovávať kompletnú elektronickú dokumentáciu stavby počas celého jej životného cyklu. Elektronický stavebný denník bude mať funkciu dôkazového nástroja v prípade kontroly, sporu alebo reklamácie. Po kolaudácii preberá zodpovednosť za stavbu vlastník, ktorý bude musieť zabezpečiť uchovávanie kompletnej elektronickej dokumentácie stavby, vrátane stavebného denníka, revízií a prípadných zmien.
Prechodné Obdobie a Pokračovanie Starých Konaní
Zákon č. 25/2025 Z. z. počíta s prechodným obdobím, ktoré bude kľúčové najmä pre konania, ktoré boli začaté pred 1. aprílom 2025. Všetky stavebné konania začaté pred týmto dátumom sa dokončia podľa starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. To znamená, že stavebníci, ktorí podali žiadosť o stavebné povolenie pred aprílom 2025, nemusia svoju dokumentáciu prerábať alebo meniť spôsob komunikácie s úradmi. Prechodné obdobie na vykonanie úkonov podľa stavebného zákona v listinnej podobe je do 31. marca 2029. Zavedenie nového zákona neznamená, že sa rozbehnuté projekty musia prerábať alebo prerušiť. Ak ste začali stavebné konanie alebo samotnú výstavbu pred 1. aprílom 2025, máte možnosť pokračovať v procese podľa pravidiel starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Avšak v prípade veľkých developerských projektov alebo dlhodobo pripravovaných zámerov je vhodné obrátiť sa na stavebný úrad či odborníkov a zistiť, či nie je výhodnejšie prejsť na nový režim.
Reštrukturalizácia Stavebných Úradov a Inštitút Autorizovaného Inšpektora
Po novom vzniknú regionálne stavebné úrady, ktoré budú patriť pod Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR ako centrálny a nezávislý odborný orgán. Tento krok zabezpečí jednotné rozhodovanie, odbornosť a zníženie regionálnych rozdielov pri povoľovaní stavieb. Súčasťou systému bude aj inštitút autorizovaného inšpektora, ktorý bude môcť v niektorých prípadoch nahradiť klasické úradné konanie. V porovnaní s doterajšou zákonnou úpravou stavebné úrady nebudú vykonávať štátny stavebný dohľad, ktorý je zverený regionálnemu úradu ako stavebnému inšpektorátu. Stavebné úrady však budú poskytovať stavebnému inšpektorátu súčinnosť pri výkone jeho kompetencií a súčasne budú oprávnené podávať stavebnému inšpektorátu podnety na vykonanie štátneho stavebného dohľadu. V porovnaní s predchádzajúcim zákonom nový stavebný zákon reflektuje vo viacerých svojich ustanoveniach už bežne zaužívanú stavebnú prax, avšak súčasne presúva viaceré povinnosti z doterajšej zmluvnej roviny do roviny zákonnej.
Jasné Vymedzenie Právomocí a Zodpovedností Účastníkov Výstavby
Jedným z dôležitých prvkov, ktorý nový stavebný zákon 2025 zavádza, je presné vymedzenie právomocí a zodpovedností jednotlivých účastníkov výstavby. Doteraz bola v praxi často nejasná hranica medzi povinnosťami stavebníka, projektanta či zhotoviteľa, čo viedlo k nejednoznačnostiam pri kontrole, kolaudácii alebo v prípade stavebných sporov. Nový zákon tieto subjekty jasne identifikuje a každému prisudzuje konkrétne kompetencie, práva a predovšetkým zodpovednosti.
Projektant bude musieť spracúvať dokumentáciu výlučne elektronicky a v štandardizovanej forme, ktorá umožní jej automatizované posúdenie systémom. Projektantovi je podľa nového Stavebného zákona vyhradené vypracovanie všetkých stupňov projektovej dokumentácie, teda od stavebného zámeru cez projekt stavby až po dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby a prevádzkovú dokumentáciu. Stavbyvedúci sa stáva kľúčovou kontrolnou osobou počas realizácie stavby. Stavebný dozor bude zohrávať nezávislú a odbornú kontrolnú funkciu, pričom jeho hodnotenia budú zaznamenané v systéme a môžu slúžiť ako podklad pre rozhodnutia úradov.
Zlúčenie Územného a Stavebného Konania a Nové Postupy
Za najviac spomínaný prínos nového Stavebného zákona sa v zákonom ustanovených prípadoch považuje zlúčenie dvoch konaní (územného a stavebného) do jedného - konania o stavebnom zámere. Od tohto zlúčenia sa očakáva skrátenie časového obdobia na získanie stavebného povolenia. Skrátenie časového obdobia je však do určitej miery a bez reálnych skúseností z aplikačnej praxe relatívne, pretože získavanie stanovísk dotknutých orgánov a vyjadrení dotknutých právnických osôb už nebude na stavebnom úrade, ale na stavebníkovi, resp. ním poverenom projektantovi.
Predpokladom na iniciovanie konania o stavebnom zámere je vypracovanie stavebného zámeru. Stavebný zámer nový Stavebný zákon definuje ako textové a grafické vyjadrenie urbanistického, architektonického a základného stavebného riešenia navrhovanej stavby, jej umiestnenia do územia, napojenia na dopravnú infraštruktúru a na siete technického vybavenia územia, ako aj zmeny existujúcej stavby alebo jej odstránenia. Po vypracovaní stavebného zámeru nasleduje získavanie stanovísk dotknutých orgánov, ktoré je v zmysle nového Stavebného zákona zodpovednosťou stavebníka alebo ním splnomocneného projektanta. Správnym a komplexným zaobstaraním stanovísk dotknutých orgánov je de facto podmienený samotný začiatok konania o stavebnom zámere na stavebnom úrade.
Zákonná lehota na vydanie záväzného stanoviska je 30 dní odo dňa doručenia žiadosti, resp. 60 dní pri zložitých stavbách, o čom je však dotknutý orgán povinný žiadateľa upovedomiť. V prípade, že dotknutý orgán v zákonnej lehote nevydá stanovisko, predpokladá sa, že k stavebnému zámeru nemá pripomienky (tzv. fikcia súhlasu). Po získaní stanovísk dotknutých orgánov a vyjadrení sa dotknutých právnických osôb nasleduje fáza vyhodnotenia všetkých týchto stanovísk a vyjadrení, výsledkom ktorej je správa o prerokovaní stavebného zámeru, ktorú vypracúva stavebník alebo ním poverený projektant. Následne je správa o prerokovaní stavebného zámeru spolu so stavebným zámerom podkladom na iniciovanie konania o stavebnom zámere na príslušnom stavebnom úrade.
Po vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere môže projektant vypracovať, resp. dopracovať projekt stavby, po overení ktorého bude zhotoviteľ môcť realizovať výstavbu. Ak si dotknuté orgány vo svojich záväzných stanoviskách vyhradili posúdenie finálneho projektu stavby a uplatnili požiadavky na dopracovanie projektu stavby, stavebník alebo ním poverený projektant si musia od predmetných dotknutých orgánov vyžiadať „doložku súladu“. Na základe doložky súladu overuje dotknutý orgán dodržanie požiadaviek zo svojho záväzného stanoviska v projekte stavby. Zákonodarca v tomto kontexte opätovne zavádza fikciu súhlasu, a teda ak dotknutý orgán nevydá doložku súladu v zákonom stanovenej lehote (30, resp. maximálne 60 dní), platí, že vydal súhlasnú doložku súladu.
Jednou zo základných premís nového Stavebného zákona je, že realizovanie výstavby sa môže uskutočňovať len na základe overeného projektu stavby. Overenie projektu stavby uskutočňuje ten stavebný úrad, ktorý vydal rozhodnutie o stavebnom zámere, pričom v procese overovania projektu stavby stavebný úrad posudzuje zapracovanie požiadaviek dotknutých orgánov, ak nejaké boli vznesené, doložku súladu a súlad rozhodnutia o stavebnom zámere s projektom stavby. Na overenie projektu stavby nový Stavebný zákon určuje 30-dňovú lehotu. Ak by chcel stavebník začatie realizačnej fázy ešte viac urýchliť a vie správne identifikovať prípadné požiadavky dotknutých orgánov a tieto premietnuť do projektu stavby, môže stavebník (alebo ním poverený projektant) spolu so stavebným zámerom predložiť stavebnému úradu aj projekt stavby.
Definícia Stavieb a Ich Kategórií
Nový stavebný zákon explicitne definuje základné pojmy týkajúce sa stavieb. Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Súborom stavieb je viac stavieb tvoriacich funkčný celok. Drobná stavba je stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Jednoduchá stavba je stavba alebo stavebná konštrukcia, ktorá nemá výrazný vplyv na svoje okolie.
Zákon ďalej špecifikuje rôzne typy stavieb, ako sú diaľnice, cesty I. triedy, mosty, priehrady a iné vodné stavby. Odstraňovaním stavby sa rozumejú stavebné práce, ktorými sa odstraňuje stavba v celom rozsahu alebo jej časť. Stavby pre bezpečnosť štátu sú špecificky definované. Dočasnou stavbou je stavba, ktorej čas trvania je obmedzený jej účelom, konštrukciou alebo je určený rozhodnutím stavebného úradu. Budova je priestorovo sústredená zastrešená stavba, ktorá je určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí. Nebytovou budovou je budova, ktorá nie je bytovou budovou. Inžinierskou stavbou je stavba, ktorá nie je budovou. Líniovou stavbou je inžinierska stavba, ktorá tvorí súvislú stavebno-technicky a prevádzkovo neprerušovanú líniu.
Dokumentácia Stavieb a Stavebný Denník
Dokumentácia stavby je ucelený súbor dokumentov, ktoré textovo opisujú a graficky znázorňujú stavbu. Spravidla sa vypracuje v elektronickej podobe a ukladá sa v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Povinnosť ukladania v informačnom systéme sa nevzťahuje na prevádzkovú dokumentáciu.
Projektovou dokumentáciou je súbor dokumentov o projektovej príprave stavby. Projekt stavby je textové a grafické vyjadrenie architektonického a stavebno-technického riešenia stavby. Projekt stavby na ohlásenie je textové a grafické vyjadrenie architektonického a stavebno-technického riešenia stavby, na ktorú sa vyžaduje ohlásenie.
Stavebný denník je dokumentačný záznam postupu stavebných prác od prevzatia staveniska do úplného dokončenia stavebných prác a odovzdania a prevzatia stavby. Záverečným stanoviskom stavbyvedúceho je osvedčenie súladu zhotovenej stavby s overeným projektom stavby. Prevádzkovou dokumentáciou je súbor dokumentov o skutočnom stavebno-technickom stave a o spôsobe užívania stavby počas jej prevádzky.
Vzťah k Mobilným Domom a Klimatizáciám
Pojem „mobilný dom“ stavebný zákon priamo nepozná. Z praxe vyplýva, že mnohí stavebníci si vysvetľovali pojem „mobilný dom“ tak, že nie je pevne osadený (nemá betónové základy), a tak stavba na zemných vrutoch, či pilieroch - je považovaná za mobilný dom i keď je napojená na inžinierske siete. Ak je teda taký výrobok napríklad kontajner, ktorý nie je stavbou, nemožno mu v tom zabrániť, ale neposudzuje sa v režime stavebného zákona.
Montáž klimatizačných jednotiek bola dlhodobo predmetom nejasností. V súčasnosti zastáva názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Zároveň však platí, že ak existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
Dodatočná Legalizácia Čiernych Stavieb
Čierne stavby sú stavby, ktoré boli zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia, rozhodnutia alebo iného úkonu, ktoré na takéto zhotovenie alebo užívanie bolo potrebné. Ide o vážny problém, ktorý v rámci Slovenskej republiky pretrváva dlhodobo. Nový Stavebný zákon zachováva v rámci prechodných ustanovení konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia (§ 140d pôvodného zákona), čím aj naďalej umožňuje vlastníkom takýchto stavieb požiadať o preskúmanie ich spôsobilosti, alebo o ich dodatočné zlegalizovanie. Stanovil však lehotu na podanie žiadosti, a to do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový Stavebný zákon už neobsahuje iný inštitút, ktorý by dodatočnú legalizáciu stavieb umožňoval. Dôrazne sa upozorňuje, aby si stavebníci boli vedomí tejto skutočnosti, postupovali zákonne a riadne zabezpečovali všetky kroky súvisiace s prípravou a zhotovením stavby.
Správne Poplatky a Ich Zmena
S účinnosťou od 15. marca 2025 dochádza k zmene (zvýšeniu) správnych poplatkov za úkony podľa zákona 50/1976 Z.z. (starý stavebný zákon), keďže úkony podľa doterajšej legislatívy budú dobiehať ešte niekoľko rokov. Všetky stavby, u ktorých sa aspoň začalo územné konanie, sa dopovoľujú až po kolaudáciu podľa doterajšej legislatívy. Zároveň sa s účinnosťou od 1. apríla 2025 spolu so zavedením nového stavebného zákona nastavuje výška správnych poplatkov v nadväznosti na túto novú stavebnú legislatívu. Konkrétna výška správnych poplatkov je uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z. v znení platnom od 15. marca 2025 (k starému stavebnému zákonu) a od 1. apríla 2025 (k novému stavebnému zákonu).
Význam Sledovania Legislatívy
Ak plánujete stavbu v najbližšom období, je dôležité sledovať vývoj legislatívy a včas sa oboznámiť s novým režimom. Či už ste občan, architekt alebo developer, porozumenie pravidlám a digitálnym nástrojom vám pomôže nielen urýchliť projekt, ale aj vyhnúť sa zbytočným komplikáciám. Slov-Lex.sk je oficiálny právny a legislatívny portál Slovenskej republiky, kde nájdete úplné znenie zákona č. 25/2025 Z. z.
tags: #pripravovany #stavebny #zakon