Hypotéka s 90% financovaním: Príručka pre žiadateľov a pohľad na ponuku Prima banky

Slovenský hypotekárny trh prešiel 1. júla 2018 zásadnou zmenou, ktorá ovplyvnila mnohých žiadateľov o úver na bývanie. Od tohto dátumu banky už nemôžu poskytovať 100% financovanie nehnuteľností. Maximom je dnes 90% hypotéka, pričom štandardom na trhu je 80% LTV (Loan-to-Value), teda 80% financovanie nehnuteľnosti bankou. To znamená, že žiadateľ o hypotéku musí banke preukázať vlastné zdroje vo výške minimálne 20% z hodnoty nehnuteľnosti.

Toto nariadenie Národnej banky Slovenska (NBS) malo a stále má významný vplyv na mnohých potenciálnych kupujúcich. Vyvoláva otázky týkajúce sa výšky potrebných vlastných zdrojov a možností, ak žiadateľ nemá dostatočné úspory. Našťastie existuje výnimka z tohto pravidla. Banky môžu poskytnúť 20% z objemu všetkých úverov s financovaním v rozmedzí medzi 80% a 90% LTV. Keďže ide o výnimku a množstvo takýchto úverov je obmedzené, banky kladú zvýšené nároky na klientov, ktorým ju schvália.

Kľúčové faktory pri získavaní 90% hypotéky

Prvým a základným kritériom pre získanie hypotéky s 90% financovaním je, či daná banka túto možnosť vôbec ponúka. Na slovenskom trhu drvivá väčšina bánk túto možnosť klientom poskytuje. Existuje však aj výnimka.

Účel hypotéky - rozhodujúci faktor

Účel hypotéky je jedným z kľúčových faktorov pri rozhodovaní o tom, či vám banka poskytne 90% financovanie.

• Nadobudnutie nehnuteľnosti: Všetky banky na slovenskom trhu štandardne ponúkajú 90% financovanie pri účeloch, ako je kúpa nehnuteľnosti.
• Výstavba: Tri zo štyroch veľkých bánk poskytujú 90% financovanie aj pri účele výstavby rodinného domu.
• Bezúčelová hypotéka (americká hypotéka): Pri bezúčelových hypotékach banky nie sú ochotné poskytovať takéto vysoké financovanie. Maximálna výška úveru zvyčajne nepresiahne 70-80% z hodnoty nehnuteľnosti.

„Magický trojuholník“ bankového posudzovania

Pri posudzovaní žiadosti klienta o 90% LTV banky vychádzajú z tzv. „magického trojuholníka“, ktorý pozostáva z troch kľúčových kritérií: rating klienta, typ nehnuteľnosti a lokalita danej nehnuteľnosti. Banky posudzujú vzťah medzi týmito faktormi.

Rating klienta - vaše finančné „skóre“

Rating klienta predstavuje pre banku akési „skóre“, ktoré používajú na hodnotenie bonity žiadateľa o hypotéku. Tento rating závisí od viacerých faktorov, ktoré ovplyvňujú, ako spoľahlivo a bezpečne bude klient schopný splácať úver. Patria sem napríklad:

• Úroveň vzdelania
• Vek
• Výška príjmu
• Úverová história (či klient v minulosti splácal svoje záväzky načas alebo mal meškania so splácaním)

Niektoré banky pri schvaľovaní 90% LTV kladú dôraz len na rating klienta a pritom neriešia lokalitu nehnuteľnosti ani to, či ide o byt alebo dom. V súčasnosti na trhu pôsobia tri banky, ktoré majú ako kľúčové kritérium práve rating klienta.

Lokalita nehnuteľnosti - kde sa dom alebo byt nachádza

Pri posudzovaní hypotéky s 90% financovaním zohráva lokalita nehnuteľnosti kľúčovú úlohu. Niektoré banky poskytnú hypotéku s LTV 90 len so založením nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza v krajskom meste. Pokiaľ ide o okresné mestá alebo dediny, zostáva len pár bánk, ktoré sú ochotné poskytnúť vyššie ako štandardné financovanie.

Typ nehnuteľnosti - byt, dom či pozemok?

Pri získavaní hypotéky s vyšším LTV ako 80% zohráva veľmi dôležitú úlohu typ nehnuteľnosti.

• Byt: Najjednoduchšou cestou ako získať 90% financovanie je na kúpu bytu. Banky považujú byt za bezpečnú formu zábezpeky, ktorá je pomerne likvidná, a preto väčšina z nich nemá problém poskytnúť 90% LTV práve na byt.
• Rodinný dom: Ak sa jedná o kúpu rodinného domu, situácia sa mení. Banky môžu byť opatrnejšie a vyžadovať vyššie vlastné zdroje.
• Pozemok: Financovanie pozemkov je ešte komplikovanejšie. Na kúpu pozemku vám žiadna banka neposkytne 90% financovanie. Štandardom na trhu je maximálne 80% LTV, pričom takúto možnosť ponúkajú len obmedzené množstvo bánk.

Dodatočné náklady a obmedzenia pri 90% hypotékach

Pri financovaní vyššom ako je štandard na trhu treba počítať s tým, že banky aplikujú k úrokovej sadzbe prirážky za vyššie LTV.

Prirážky za vyššie LTV

Táto prirážka sa môže od banky k banke líšiť. Podstatné je vedieť, že prirážky bánk nie sú nemenné. Banky môžu meniť ich výšku vzhľadom na aktuálnu kampaň a niektoré môžu prirážku za vyššie financovanie aj úplne odpustiť. V súčasnosti sa medzi bankami nájde jedna, ktorá prirážku za neštandardné LTV neuplatňuje, čo môže byť pre klientov výhodou.

Výpočet maximálneho úverového limitu - DTI a DSTI

Pri výpočte maximálneho úverového limitu pre 90% financovanie platí vo väčšine bánk štandardný prístup založený na ukazovateľoch DTI (Debt-to-Income) a DSTI (Debt Service-to-Income). Tieto ukazovatele určujú, aký vysoký úver si môžete dovoliť na základe vášho príjmu a záväzkov.

Opäť však existuje banka, ktorá vyčnieva z davu, avšak v negatívnom zmysle. Pri 90% LTV totiž počíta iba s 80% sumy, ktorá by inak bola dostupná podľa štandardného výpočtu. To znamená, že klienti, ktorí sa rozhodnú pre 90% financovanie v tejto banke, získajú nižší úverový limit v porovnaní s inými bankami, čo môže výrazne ovplyvniť ich možnosti pri kúpe nehnuteľnosti.

Príklad pre lepšie pochopenie

Predstavme si žiadateľa, ktorý zarába v čistom 1500 € mesačne a chcel by si kúpiť nehnuteľnosť v hodnote 136 000 €, ale vlastné zdroje má len vo výške 14 000 €. Tento klient je bezdetný a nemá žiadne doterajšie záväzky vo forme hypotéky, spotrebného úveru alebo kreditnej karty.

Nakoľko daný klient nemá dostatok vlastných zdrojov v sume 27 200 € (20% z 136 000 €), potrebuje získať 90% financovanie.

• Štandardné banky: V štandardných bankách by mu po splnení kritérií z magického trojuholníka vychádzal limit 122 000 € aj pri 90% financovaní (136 000 € hodnota nehnuteľnosti - 14 000 € vlastné zdroje = 122 000 € úver). Mohol by si danú nehnuteľnosť kúpiť.
• Výnimka banka: Avšak, jedna z bánk podľa odseku vyššie poskytne pri 90% LTV len 80% z tejto sumy. V tomto prípade by klientovi poskytla úver vo výške maximálne 97 600 € (80% z 122 000 €). S takýmto úverom by si už danú nehnuteľnosť nemohol dovoliť.

Obmedzenia NBS a strategické načasovanie žiadosti

Ako som už spomenul aj v úvode článku, podľa nariadenia Národnej banky Slovenska (NBS) môžu banky poskytnúť len obmedzený počet úverov s financovaním nad 80%, konkrétne 90% LTV. Tento limit predstavuje 20% zo všetkých nových úverov, ktoré banka poskytne v danom kvartáli. Cieľom tohto opatrenia je znížiť riziko nadmerného zadlžovania klientov a stabilizovať trh s nehnuteľnosťami.

Banky sú povinné tento limit starostlivo dodržiavať a jeho dodržiavanie je pod prísnym dohľadom NBS, ktorá danú výnimku kontroluje raz za kalendárny polrok.

Pre žiadateľov o hypotéku s financovaním vyšším ako 80% je strategicky najvýhodnejšie podať žiadosť začiatkom nového kvartálu. Ku koncu kvartálu sa totiž môže stať, že banka už vyčerpala svoj limit na úvery s 90% LTV a nebude schopná takýto úver poskytnúť, aj keď by inak bola žiadosť klienta v poriadku.

Hypotéka od Prima banky: Ponuka a podmienky

Prima banka sa pri nových úveroch na kúpu nehnuteľnosti rozhodla nevyužiť možnosť poskytovať 90% financovanie. Pre klientov tejto banky to znamená potrebu pripraviť si vyššie vlastné zdroje, prípadne hľadať iné možnosti financovania, ako sú napríklad kombinácie s inými typmi úverov alebo výber inej banky.

Napriek tomu Prima banka ponúka atraktívne podmienky pre hypotekárne úvery, ktoré sa zameriavajú skôr na štandardné 80% financovanie.

Aktuálna akcia (do 22.04.2026):Mimoriadna ponuka úrokovej sadzby fixovanej na 32 mesiacov: Základná úroková sadzba 3,40% p.a., výsledná úroková sadzba 3,20% p.a.

Výhody hypotéky od Prima banky:

• Garantovaná zvýhodnená úroková sadzba pre každého (3,20% p.a. v rámci kampane).
• Bez poplatku za poskytnutie úveru pri splnení podmienok kampane.
• Možnosť ručenia aj nehnuteľnosťou vo výstavbe alebo nehnuteľnosťou, ktorú sa chystáte kúpiť.
• Doklady preukazujúce účel úveru postačuje predložiť do 6 mesiacov od poskytnutia úveru.
• Použitie prostriedkov stačí vydokladovať iba pri 60% z výšky poskytnutého úveru (zvyšných 40% je možné použiť bez dokladovania účelu).
• Možnosť čerpania úveru už na základe návrhu na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.

Požiadavky na klienta:

• Vek klienta od 18 rokov.
• Trvalý pobyt na území SR alebo občianstvo cudzieho štátu s povolením pobytu.
• Preukázanie pravidelného mesačného príjmu.
• Zabezpečenie úveru vhodnou nehnuteľnosťou.

Doklady potrebné k vybaveniu:

• Zamestnaní: Potvrdenie o výške príjmu od zamestnávateľa, výpis z účtu alebo výplatné pásky potvrdené zamestnávateľom.
• Podnikatelia: Daňové priznanie za posledný ukončený kalendárny rok, potvrdenie o výške daňovej povinnosti od daňového úradu.

Parametre hypotéky:

• Úroková sadzba: od 3.2 % do 3.6 % p.a.
• LTV (pomer úver/hodnota): až 90 % (hoci v praxi sa banka zameriava skôr na 80%)
• Fixácia úrokovej sadzby: 3 roky, 5 rokov
• Splatnosť: 1 až 30 rokov
• Účel hypotéky: Kúpa / výstavba nehnuteľnosti
• Spôsob splácania: Anuitný
• Čerpanie po podaní návrhu na vklad: Áno
• Financovanie postupnéj výstavby domu: Áno
• Hypotekárny certifikát: Áno
• Úver pre mladých: Nie
• Povinnosť dokladovať použitie peňazí: Áno, časť úveru je možné využiť na čokoľvek bez dokladovania účelu.

Poplatky:

• Poskytnutie úveru: Bez poplatku v prípade splácania hypotéky z Osobného účtu v Prima banke, inak štandardne 1% z výšky poskytnutej hypotéky, minimálne 300 €. V rámci akcie bez poplatku pri splnení podmienok.
• Predčasné splatenie na konci fixácie: 0 €
• Zmena v úverovej zmluve: 150 €
• Zmena nehnuteľnosti ako zabezpečenia: 150 €

Príklad splátky v Prima banke:

Pri výške úveru 40 000 EUR, splatnosti 30 rokov a fixnej úrokovej sadzbe 3,2 % p.a. (v rámci akcie) je mesačná splátka 174,06 EUR (posledná splátka bude 173,37 EUR). Poplatok za poskytnutie úveru je v rámci kampane bezplatný. Predpokladané náklady súvisiace so získaním úveru pri ručení bytom zahŕňajú ocenenie bytu znaleckým posudkom (cca 150 €), poplatok za spracovanie návrhu na vklad záložného práva (cca 66 €) a ročné poistenie nehnuteľnosti (cca 50 €).

Vzhľadom na obmedzenia NBS a špecifické postupy bánk je dôležité dôkladne si zvážiť všetky možnosti a porovnať ponuky na trhu. Aj keď Prima banka momentálne neposkytuje 90% financovanie pri kúpe nehnuteľnosti, jej ostatné benefity a aktuálne kampane môžu byť pre mnohých klientov atraktívnou alternatívou.

tags: #prima #banka #hypoteka #90 #z #nehnutelnosti