Príjmy z prenájmu nehnuteľností v spoluvlastníctve: Dôležité aspekty zdaňovania

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých občanov Slovenskej republiky významný zdroj príjmu. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, či už ide o bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) alebo podielové spoluvlastníctvo, je dôležité správne postupovať pri zdaňovaní príjmov a uplatňovaní výdavkov v daňovom priznaní. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľností v spoluvlastníctve, s dôrazom na špecifiká BSM a podielového spoluvlastníctva, ako aj na praktické príklady.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa Zákona o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú definované v § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „ZDP“). Ide o príjmy z prenájmu hnuteľných a nehnuteľných vecí, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 ZDP) alebo o príjmy zo závislej činnosti (§ 5 ZDP). Dôležité je, že na poberanie tohto druhu príjmu nie je potrebné živnostenské oprávnenie. Príjmy plynú prenajímateľovi na základe nájomnej zmluvy, ktorá upravuje podmienky prenájmu v súlade s Občianskym zákonníkom (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka). Medzi príjmy z prenájmu patria príjmy z prenájmu nehnuteľností bez poskytovania ďalších služieb hotelového typu.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR (okrem pozemku), má registračnú povinnosť na daňovom úrade podľa § 49a ods. 2 ZDP. Pre registráciu nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom prenajímaného bytu alebo ho má sám v nájme. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu, ale v žiadosti sa uvádza dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti.

Príklady registračnej povinnosti zahŕňajú:

• Prenájom izby v byte študentom.
• Ďalší prenájom nehnuteľnosti, ktorú má fyzická osoba sama v nájme.
• Prenájom steny rodinného domu na reklamné účely.
• Prenájom bytu v BSM - registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu (uvedený ako prenajímateľ v zmluve).

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a zdaňovanie príjmov z prenájmu

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do BSM, manželia si môžu dosiahnutý príjem z prenájmu rozdeliť v ľubovoľnom pomere, na ktorom sa dohodnú (§ 4 ods. 8 ZDP). Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Toto ustanovenie platí bez ohľadu na to, ktorý z manželov je uvedený na nájomnej zmluve ako prenajímateľ a je registrovaný na daňovom úrade.

Príklady zdaňovania príjmov z prenájmu v BSM:

Príklad 1: Manželia, obaja poberatelia starobného dôchodku, prenajímajú nehnuteľnosť v BSM. Príjem z prenájmu je 4 200 eur. Rozdelia si ho rovným dielom (2 100 eur na každého). Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur. Dohodnú sa, že manželka prizná príjem 2 300 eur a manžel 500 eur. Manžel nemá povinnosť podať daňové priznanie a môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie. Rozdelia si príjem rovným dielom. Každý z nich uvedie v daňovom priznaní príjem 3 220 eur (po uplatnení oslobodenia 500 eur).

Príklad 2: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v BSM. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Pretože v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad 3: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu bytu dosiahli vo výške 2 800 eur. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2025 bol vo výške 1 800 eur (2 300 - 500).

Príklad 4: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Pretože každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (7440 / 2 = 3720, 3720 - 500 = 3220).

Príklad 5: Manželia prenajímali nehnuteľnosť, ktorú vlastnili v bezpodielovom spoluvlastníctve. Dosiahli príjmy vo výške 6 000 eur, a na dosiahnutie týchto príjmov vynaložili výdavky vo výške 2 400 eur. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z bezpodielového spoluvlastníctva, bez ohľadu na to, kto je uvedený ako účastník zmluvného vzťahu a je registrovaný u svojho miestne príslušného správcu dane, môžu manželia zahrnúť do základu dane v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak a v tom istom pomere zahrnú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. Príjmy z prenájmu môžu rozdeliť na každého z manželov vo výške 3 000 eur, pričom každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmov z prenájmu vo výške 500 eur. V tomto prípade každý z manželov bude podávať daňové priznanie k dani z príjmov, v ktorom uvedie okrem príjmov zo zamestnania aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 500 eur (3 000 - 500). V rovnakom pomere do základu dane každý z manželov zahrnie aj výdavky na dosiahnutie príjmov, pričom výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. Ak je to pre manželov výhodné, môžu sa dohodnúť aj tak, že všetky príjmy z prenájmu bude zahŕňať do základu dane len manžel, alebo len manželka, resp.

Príklad 6: Manželia prenajímali nehnuteľnosť, ktorú vlastnili v bezpodielovom spoluvlastníctve. Dosiahli príjmy z prenájmu tejto nehnuteľnosti vo výške 2 000 eur. Keďže manžel nepoberal žiadne iné príjmy okrem príjmov z prenájmu, je pre nich výhodné, aby všetky príjmy z prenájmu priznával len manžel. Áno. Ak je to pre manželov výhodné, môžu sa dohodnúť, že všetky príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov bude zahŕňať do základu dane len manžel. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú oslobodené do výšky 500 eur. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti u manžela za zdaňovacie obdobie 2025 vo výške 1 500 eur (2 000 - 500 = 1 500 eur) neprevýšili sumu 50 % nezdaniteľnej časti základu dane podľa § 11 zákona o dani z príjmov (pre rok 2025 ide o sumu 2 876,90 eura). Nakoľko manžel v roku 2025 nemal iné zdaniteľné príjmy okrem príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, nevzniká mu povinnosť podávať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 a príjmy z prenájmu nehnuteľnosti zdaňovať.

Príklad 7: Manželia (obidvaja zamestnaní) prenajímali vlastnú nehnuteľnosť, ktorú vlastnili v bezpodielovom spoluvlastníctve. Dosiahli príjmy z prenájmu vo výške 5 000 eur. Na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy je ako účastník zmluvného vzťahu registrovaný na DÚ len manžel. Áno. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z bezpodielového spoluvlastníctva, bez ohľadu na to, kto je uvedený ako účastník zmluvného vzťahu a je registrovaný u svojho miestne príslušného správcu dane, môžu manželia zahrnúť do základu dane v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak, a v tom istom pomere zahrnú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. To znamená, že aj v tomto prípade príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a k nim prislúchajúce výdavky môžu manželia zahrnúť do základu dane v nimi zvolenom pomere (napríklad v pomere 30:70).

Zrušené BSM: Ak majú manželia zrušené BSM (napríklad z dôvodu podnikania jedného z manželov) a prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú nadobudli kúpou po zrušení BSM, nemôžu uplatniť postup podľa § 4 ods. 8 ZDP. V takom prípade sa postupuje podľa pravidiel pre podielové spoluvlastníctvo.

Podielové spoluvlastníctvo a zdaňovanie príjmov z prenájmu

Pri podielovom spoluvlastníctve sa príjmy a výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov (§ 10 ods. 1 ZDP). Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť na inom pomere rozdelenia príjmov a výdavkov, ak je tento iný podiel dohodnutý v súlade s Občianskym zákonníkom (§ 137 až 142 Občianskeho zákonníka) alebo vyplýva z iných právnych predpisov (napr. dohoda o výkone spoluvlastníckeho práva, dohoda o kúpe spoločnej veci, dohoda o založení spoluvlastníckych vzťahov uskutočnením stavby viacerými osobami, dohoda spoluvlastníkov o úprave spoluvlastníckych podielov). Pri nehnuteľnostiach musí byť takáto dohoda písomná a účinná až vkladom do katastra nehnuteľností.

Príklad zdaňovania príjmov z prenájmu v podielovom spoluvlastníctve:

Dvaja daňovníci vlastnia byt v podielovom spoluvlastníctve (30 % a 70 %) a prenajímajú ho. Príjem z prenájmu je 10 000 eur a preukázateľné výdavky sú 5 000 eur. Príjmy a výdavky sa rozdelia v pomere 30:70.

• Daňovník s podielom 30 %: zahrnie do základu dane príjem 3 000 eur a výdavky 1 500 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur bude jeho zdaniteľný príjem 2 500 eur.
• Daňovník s podielom 70 %: zahrnie do základu dane príjem 7 000 eur a výdavky 3 500 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur bude jeho zdaniteľný príjem 6 500 eur.

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. V súčasnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Daňovník vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP. Medzi preukázateľné daňové výdavky patria napríklad:

• Výdavky na energie (elektrina, plyn, voda), vykurovanie.
• Výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti.
• Výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
• Výdavky na osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov.
• Používanie a servis výťahu.
• Používanie domovej práčovne.
• Kontrola a čistenie komínov.
• Čistenie žúmp.
• Poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov.
• Poplatky za pripojenie na internet.
• Poplatky za povinnú správu bytového domu.
• Služba vrátnika, recepcie.
• Výdavky na strážnu službu.
• Výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba).
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.

Ak sú preukázateľné daňové výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada (strata sa neprenáša do ďalších zdaňovacích období).

Oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti oslobodené od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak daňovník dosiahne príjmy z prenájmu vyššie ako 500 eur, do základu dane zahrnie len príjmy presahujúce túto sumu.

Príklad uplatnenia oslobodenia od dane:

Ján prenajíma garáž a zarobil 2 920 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur bude jeho zdaniteľný príjem 2 420 eur.

Daňové priznanie a osobitné záznamy

Ak daňovník dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, uvádza ich v daňovom priznaní k dani z príjmov FO typ B v VI. oddiele v Tabuľke č. 1. Príjmy sa uvádzajú v stĺpci 1 a daňové výdavky v stĺpci 2.

Daňovníci, ktorí dosiahli spoločné príjmy s ďalšími daňovníkmi zo spoluvlastníctva, musia v časti „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“ daňového priznania uviesť údaje o daňovníkoch, s ktorými boli dosiahnuté príjmy (meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, DIČ alebo rodné číslo) a údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch.

Nezdaniteľná časť základu dane

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov (príjmy zo závislej činnosti alebo príjmy z podnikania). Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len príjmy z prenájmu nehnuteľností (pasívne príjmy), nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane.

Poskytovanie ďalších služieb spojených s prenájmom

Ak prenajímateľ okrem prenájmu poskytuje aj ďalšie služby (napr. upratovanie, výmena bielizne), považuje sa takýto príjem za príjem zo živnosti (§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP). V takom prípade je potrebné mať príslušné živnostenské oprávnenie a príjmy zdaňovať ako príjmy z podnikania.

Kaucia (zábezpeka)

Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej nájomnej zmluvy. Z pohľadu dane z príjmov sa kaucia (zábezpeka) zvyčajne nepovažuje za zdaniteľný príjem v momente jej prijatia. Stáva sa zdaniteľným príjmom vtedy, ak sa prenajímateľovi započíta ako platba za nájomné alebo ak sa po skončení nájmu vráti nájomcovi.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti v spoluvlastníctve

V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorá je v spoluvlastníctve, platia odlišné pravidlá ako pri prenájme. Príjmy z predaja nehnuteľnosti sú oslobodené od dane, ak doba od jej nadobudnutia do predaja presiahne 5 rokov, alebo ak nehnuteľnosť nebola zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho. V prípade zdaniteľných príjmov z predaja nehnuteľnosti sa uplatňuje postup podľa § 8 ZDP.

Príklad: Manželia vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú nadobudli do vlastníctva kúpou v roku 2021, pričom obstarávacia cena bola 150 000 eur a nehnuteľnosť nebola zaradená v obchodnom majetku. Nehnuteľnosť sa rozhodli predať v roku 2025 za 155 000 eur. Keďže k predaju nehnuteľnosti došlo v lehote kratšej ako 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, príjmy z predaja nehnuteľnosti nie sú od dane z príjmov oslobodené a ide o zdaniteľné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Ako daňové výdavky k príjmom z predaja nehnuteľnosti daňovník môže uplatniť výdavky podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov (obstarávacia cena nehnuteľnosti). Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z bezpodielového spoluvlastníctva manželov, môžu manželia zahrnúť do základu dane v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak, a v tom istom pomere zahrnú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. To znamená, že aj v tomto prípade príjmy z predaja nehnuteľnosti a k nim prislúchajúce výdavky môžu manželia zahrnúť do základu dane v pomere, ktorý si dohodnú (napríklad v pomere 30:70), ak je to pre nich výhodné.

Osobitné záznamy v daňovom priznaní pri príjmoch dosiahnutých zo spoluvlastníctva

Daňovníci, ktorí v príslušnom zdaňovacom období dosiahli spoločné príjmy s ďalšími daňovníkmi zo spoluvlastníctva, musia v časti „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“ daňového priznania typu B uvádzať aj osobitné záznamy v tejto súvislosti. V tejto časti daňového priznania sa uvedú údaje o daňovníkoch, s ktorými boli dosiahnuté príjmy z dôvodu spoluvlastníctva aspoň v rozsahu meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, daňové identifikačné číslo alebo rodné číslo a tiež údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch.

Zhrnutie kľúčových bodov

• Príjmy z prenájmu nehnuteľností nie sú považované za príjmy z podnikania a nevyžadujú živnostenské oprávnenie.
• Pri prenájme nehnuteľnosti v BSM si manželia môžu príjmy a výdavky rozdeliť v ľubovoľnom dohodnutom pomere.
• Pri podielovom spoluvlastníctve sa príjmy a výdavky delia podľa spoluvlastníckych podielov, pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú inak (pisomne s vkladom do katastra).
• Daňoví výdavky je možné uplatniť len preukázateľne, paušálne výdavky nie sú možné.
• Príjmy z prenájmu do výšky 500 eur sú oslobodené od dane.
• Nezdaniteľnú časť základu dane je možné uplatniť len pri aktívnych príjmoch.
• Poskytovanie ďalších služieb s prenájmom môže viesť k zdaneniu ako príjem z podnikania.
• V daňovom priznaní je potrebné uviesť osobitné záznamy o spoločných príjmoch zo spoluvlastníctva.

Správne pochopenie a aplikácia daňových predpisov pri prenájme nehnuteľnosti v spoluvlastníctve je kľúčové pre minimalizáciu daňovej povinnosti a predchádzanie prípadným sankciám. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.

tags: #prijmy #z #prenajmu #spoluvlastnictvo