Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Práve tu vznikajú chyby, ktoré vás môžu stáť zbytočné peniaze a pokuty. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty príjmov z prenájmu nehnuteľností a ich dopad na daňové priznanie, pričom zohľadňuje legislatívu a postupy platné na Slovensku. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako správne postupovať v prípadoch, keď faktúry za nájomné nie sú uhradené včas, ako aj o možnostiach úpravy základu dane v závislosti od rôznych scenárov.
Registrácia na daňovom úrade: Základná povinnosť prenajímateľa
Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.
Podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú zdaniteľné, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 toho istého zákona. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia; uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).
Pokiaľ daňovník prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade, a na základe začatia vykonávania takejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť. DIČ, ktoré je prenajímateľovi pridelené na základe prenájmu nehnuteľnosti, nie je možné použiť na iné činnosti, ako napríklad na vykonávanie živnosti.
Kedy podať daňové priznanie a aké sú lehoty?
Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. júna nasledujúceho roka, alebo o šesť kalendárnych mesiacov, do 30. septembra nasledujúceho roka.
Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne zákonný limit. V prípade, že daňovník dosahuje len tzv. pasívne príjmy z prenájmu a nemá iné zdaniteľné príjmy, povinnosť podať daňové priznanie vzniká, ak jeho príjmy z prenájmu presiahnu spomínanú sumu.
Výpočet základu dane z prenájmu: Príjmy, výdavky a oslobodenie
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov zdaňujú ako ostatné príjmy. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur. Toto oslobodenie sa vzťahuje na celkový úhrn príjmov z prenájmu v zdaňovacom období.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
Príklad: Prenajímateľ mal v roku príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.
- Príjem po oslobodení: 7 440 eur - 500 eur = 6 940 eur
- Podiel zdaniteľného príjmu na celkovom príjme: 6 940 eur / 7 440 eur ≈ 0,9328
- Upravené výdavky: 2 250 eur * 0,9328 ≈ 2 098,80 eur
- Základ dane z prenájmu: 6 940 eur - 2 098,80 eur = 4 841,20 eur
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov.
Príjem z predaja nehnuteľnosti
Dôležité je rozlišovať medzi príjmami z prenájmu a príjmami z predaja nehnuteľnosti. Ak fyzická osoba vlastní nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, príjem z jej predaja je oslobodený od dane. V opačnom prípade sa príjem z predaja zdaňuje podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Výdavky súvisiace s prenájmom: Preukázateľné vs. Paušálne
Pri zdaňovaní príjmu z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možné uplatniť len preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky uplatniť nemožno. Daňovník sa môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. V oboch prípadoch je povinný viesť daňovú evidenciu. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku daňovému úradu neoznamuje, ani sa o to daňový úrad nežiada.
Preukázateľné výdavky môžu zahŕňať:
- Výdavky na rekonštrukciu a modernizáciu nehnuteľnosti.
- Výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako napr. výdavky na energie, vodu, teplo, odvoz odpadu.
- Výdavky na služby súvisiace s užívaním nehnuteľnosti, ako napr. upratovanie spoločných priestorov.
- Výdavky na poistenie nehnuteľnosti.
- Daň z nehnuteľnosti.
- Úroky z úveru na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z.z.
Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napr. výdavky na zhodnotenie nehnuteľnosti, ak nie sú súčasťou nájomného.
Výdavky na opravy a technické zhodnotenie
Ak vlastník nehnuteľnosti vykoná v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov na prenajímanej nehnuteľnosti opravu alebo technické zhodnotenie, pričom prenajímanú nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, sú takto vynaložené výdavky výdavkami na jeho osobnú potrebu, a to v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov. Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Preukázateľne vynaložené výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti si v takomto prípade daňovník uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti, a to v súlade s § 8 ods. 5 písm.
Neuhradené nájomné a jeho daňové dôsledky
Základ dane a jeho úprava sú kľúčové pre správne zostavenie daňového priznania. Nie všetky náklady, o ktorých účtujeme počas roka, sú daňovo uznaným nákladom. Na konci zdaňovacieho roka si skontrolujeme náklady, ktoré sú daňovým výdavkom až po ich skutočnom zaplatení.
Podľa § 17 ods. 19 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len "ZDP") sú náklady, ktoré sú daňovými výdavkami až po zaplatení, vymedzené. Medzi ne patria napríklad výdavky (náklady) na nájomné hnuteľnej veci alebo nehnuteľnosti.
Príklad: Spoločnosť, platiteľ DPH, si od iného platiteľa DPH prenajímala počas roka zváračské zariadenie. K 31. 12. 2025 spoločnosť nezaplatila dohodnuté nájomné za mesiac december 2025 v celkovej sume 448 eur, ktoré mala zaúčtované v nákladoch. Úhrada bola zrealizovaná až v januári 2026. Nájomné zaúčtované na účte 518 je súčasťou výsledku hospodárenia v riadku 100 DPPO. Nezaplatené nájomné nie je daňovým nákladom, je preto potrebné zvýšenie základu dane. V roku 2026 bolo nájomné zaplatené a stáva sa teda daňovým výdavkom. V DPPO za rok 2026 môžeme vykonať zníženie základu dane.
Pre právnické osoby:
Podľa § 17 ods. 27 a 32 ZDP je firma povinná dodaniť záväzok prislúchajúci k daňovému výdavku, ak nie je uhradený do konca zdaňovacieho obdobia. Ide o faktúry neuhradené do konca predmetného roka. Netýka sa to však záväzkov prislúchajúcich ku kúpe iného majetku, pri ktorom daňový výdavok vzniká pri jeho zaradení.
V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 360 dní, pripočíta k účtovnému výsledku aspoň 20% hodnoty záväzku.V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 720 dní, pripočíta aspoň 50% hodnoty záväzku.V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 1 080 dní, pripočíta 100% hodnoty záväzku.
V roku, v ktorom sa záväzok uhradí, sa o sumu úhrady zníži základ dane. Ak firma vstúpi do konkurzu alebo reštrukturalizácie, o predmetný záväzok sa rovnako základ dane zníži.
Pre fyzické osoby:
Pri fyzických osobách je situácia odlišná. Ak prenajímateľ nezaplatí dodávateľom služby súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou, tieto nezaplatené výdavky si nemôže uplatniť ako daňový výdavok v danom zdaňovacom období. Daňovým výdavkom sa stanú až po ich zaplatení.
Paušálne výdavky vs. Skutočné výdavky: Kedy aké použiť?
Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník môže zvoliť, či si uplatní skutočné výdavky alebo paušálne výdavky vo výške 25 % z príjmov z prenájmu. Tento spôsob umožňuje daňovníkovi vybrať si výhodnejší a jemu vyhovujúcejší spôsob vyčíslenia základu dane.
Ak si daňovník zvolí prvú možnosť, t. j. bude si uplatňovať všetky výdavky, ktoré mu v súvislosti s prenájmom vznikli, je povinný tieto výdavky preukázať príslušnými daňovými dokladmi. Napríklad ak prenajímateľ mal príjem z prenájmu za zdaňovacie obdobie 100 000 Sk, môže si uplatniť buď skutočne vynaložené výdavky, ktoré však musí vedieť preukázať, alebo si môže z dosiahnutého príjmu odpočítať 25 % príjmu na výdavky, v tomto prípade 25 000 Sk, čiže jeho čiastkovým základom dane z príjmov bude 75 000 Sk.
- Príklad: Fyzická osoba prenajímala trojizbový byt v roku za 850 eur mesačne počas celého kalendárneho roka. Suma vo výške 10 200 eur (12 x 850 eur) bola prenajímateľovi v danom zdaňovacom období aj uhradená. Prenajímateľ dosiahol v danom zdaňovacom období príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 10 200 eur. V prípade, že nepoberá príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. a) ZDP alebo si neuplatňuje oslobodenie podľa § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, tak v súlade s § 9 ods. 1 písm. g) ZDP môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur. Jeho zdaniteľný príjem z prenájmu by bol teda 9 700 eur (10 200 - 500). Ak by sa rozhodol pre uplatnenie paušálnych výdavkov vo výške 25 %, výdavky by predstavovali 2 550 eur (10 200 * 0,25). Zdaniteľný príjem by bol 7 650 eur (10 200 - 2 550).
Spoluvlastníctvo a delenie príjmov a výdavkov
Ak nehnuteľnosť prenajímajú dvaja spoluvlastníci (napr. manželia), príjmy a výdavky sa delia v pomere ich spoluvlastníckych podielov. Napríklad, ak pán Tomáš a pani Zuzana prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú vlastnia v pomere 40:60 a ročný príjem z prenájmu je 24 000 eur a preukázateľné výdavky sú 11 300 eur za rok, pán Tomáš uvedie v daňovom priznaní príjem 9 600 eur (40% z 24 000) a výdavky 4 520 eur (40% z 11 300) a pani Zuzana uvedie v daňovom priznaní príjem 14 400 eur (60% z 24 000) a výdavky 6 780 eur (60% z 11 300).
Kaucia (depozit) a jej zdanenie
Ak nájomca uhradí prenajímateľovi kauciu (depozit), ktorá sa nepoužije na úhradu pohľadávok voči nájomcovi, táto kaucia nebude vôbec podliehať zdaneniu. Zdaniteľným príjmom sa kaucia stáva až vtedy, keď nastanú skutočnosti, ktoré oprávňujú prenajímateľa si ju ponechať (napr. nezaplatené nájomné, poškodenie prenajatého majetku). V takom prípade sa stáva súčasťou zdaniteľných príjmov prenajímateľa.
Krátkodobý prenájom a jeho špecifiká
Pri krátkodobom ubytovaní (napr. cez Airbnb) ide o poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré sú považované za podnikateľskú činnosť a vyžadujú živnostenské oprávnenie. Pri tomto type ubytovania je prenajímateľ zároveň povinný odvádzať daň za ubytovanie obci. Ak prenajímateľ poskytuje okrem základných služieb spojených s prenájmom aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy z neho plynúce sa považujú za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Záver
Správne pochopenie daňových povinností spojených s prenájmom nehnuteľností je kľúčové pre každého prenajímateľa. Dôkladné vedenie evidencie príjmov a výdavkov, dodržiavanie zákonných lehôt a registračných povinností vám pomôže predísť zbytočným pokutám a zabezpečí súlad s daňovými predpismi. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.