Prenajať si byt nie je v aktuálnej dobe žiadny problém. Mnohí preferujú riešiť bytovú otázku nájmom namiesto kúpy vlastnej nehnuteľnosti. Naopak, iní vlastnia viaceré nehnuteľnosti, z ktorých niektoré majú ako tzv. investičné byty. Prenajímateľovi tak prenajatý byt prináša príjem navyše a možno aj pomáha splácať hypotéku. Pri hľadaní nájomníka či nájmu a dohodovaní podmienok nájomnej zmluvy je dôležitá aj prevencia. V tomto článku prinášame rady a tipy pre prenajímateľov, ako ochrániť svoju prenajatú nehnuteľnosť a efektívne riešiť situácie spojené s tzv. problémovými nájomcami. Na druhej strane prinášame aj užitočné informácie pre nájomcov a prehľad možných zákonných a zmluvných možností týkajúcich sa ich nájmu. Všeobecné ustanovenia týkajúce sa nájmu sú obsiahnuté v Občianskom zákonníku a týkajú sa všetkých subjektov - fyzických osôb i podnikateľov.
Právne Rámce Prenájmu Bytu
Pri prenájme bytu či domu si zmluvné strany môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú svoju nájomnú zmluvu. Existujú dve hlavné právne úpravy, ktoré možno aplikovať:
- Občiansky zákonník (Zákon č. 40/1964 Zb.): Tento zákon priznáva viac práv nájomcovi, ktorý je tzv. slabšou stranou v nájomnom vzťahu a preto ho tento zákon zvýhodňuje v mnohých situáciách. Priznáva mu ochranu v prípade niektorých finančno-sociálnych komplikácií, právo na bytovú náhradu či na preplatenie niektorých opráv či úprav v byte a mnoho ďalších výhod.
- Zákon o krátkodobom nájme bytu (Zákon č. 98/2014 Z. z.): Tento zákon, účinný od roku 2014, je často preferovaný prenajímateľmi pre svoju väčšiu flexibilitu a lepšiu ochranu ich záujmov v porovnaní s Občianskym zákonníkom.
Občiansky zákonník alebo Zákon o krátkodobom nájme bytu explicitne upravujú mnohé podstatné aspekty nájmu, ktoré v zmluve môžu alebo nemusia byť uvedené. Ak aj nie sú uvedené vo Vašej zmluve, vyplývajú priamo zo zákona, typicky napríklad zákonné výpovedné dôvody. Od niektorých zákonných ustanovení sa nemožno odchýliť ani dohodou, iné zmluvné ustanovenia môžu byť aj neplatné napríklad pre rozpor so zákonom. Preto je dobré poznať, ktoré zákonné ustanovenia sa na Váš nájom vzťahujú.
Oplatí sa nechať si vytvoriť zmluvu advokátom alebo nechať si skontrolovať či pripomienkovať druhým účastníkom predloženú nájomnú zmluvu advokátom či niekým skúseným v oblasti prenájmov nehnuteľností. Ak si chcete byť tiež istejší, odporúčame zvážiť, preveriť, resp. špeciálne sa dohodnúť v zmluve na nasledujúcich otázkach:
- Podrobný popis bytu a jeho zariadenia.
Prenájom Podľa Občianskeho Zákonníka: Výhody a Nevýhody pre Prenajímateľa
Ak sa zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, prenajímateľovi sa môže stať napríklad to, že na nejaký čas nebude mať nájomníkom - neplatičom uhradené nájomné, výpovedná doba sa predĺži a ešte bude musieť poskytnúť aj bytovú náhradu. Občiansky zákonník v mnohých ustanoveniach chráni vyslovene nájomcov.
Ochrana Nájomcu a Výpovedné Dôvody
Podľa ust. § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Výpovedné dôvody sú teda pre prenajímateľa striktne určené. Ak sa s nájomcom nedohodne na iných, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov ako z tých pár špecifických dôvodov, ktoré ustanovuje Občiansky zákonník.
Podľa ust. § 686 Občianskeho zákonníka, zákon priznáva nájomcom dlhšiu výpovednú dobu v prípade výpovede zo strany prenajímateľa. Azda najzásadnejšie ustanovenia na ochranu nájomcov sú ďalej ustanovenia o ochrane nájomcov v hmotnej núdzi a o bytových náhradách.
Výpovedné dôvody, použitím ktorých môže prenajímateľ vypovedať zmluvu, sú konkrétne a striktne vymedzené. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.
Hmotná Núdza a Bytové Náhrady: Kedy sa Neposkytuje Náhradné Bývanie
Podľa Občianskeho zákonníka platí, že osoby v hmotnej núdzi sú chránené. Nájom osobám v hmotnej núdzi, ktorý by mal skončiť po uplynutí výpovednej doby, keď výpoveď dal prenajímateľ z dôvodu nezaplatenia nájomného (podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ), má špecifické pravidlá.
V zmysle ust. § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka platí: „Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie.“ Následne v zmysle ust. § 710 ods. 5: „Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) neuzavrie nájomnú zmluvu na náhradný byt alebo náhradné ubytovanie, ktoré mu prenajímateľ v lehote troch mesiacov pred uplynutím ochrannej lehoty ponúkol, nemá právo na bytovú náhradu.“
Navyše, tieto osoby majú podľa Občianskeho zákonníka právo aj na bytovú náhradu od prenajímateľa, ale iba tú náhradu strednej úrovne. Osoby v hmotnej núdzi, ktoré majú maloleté deti, majú možnosť domáhať sa navyše ochrany podľa ustanovenia § 712a ods. 4 OZ: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.“
Pre úplnosť uvádzame, že ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt.
Ochrannými ustanoveniami Občianskeho zákonníka sú tiež ustanovenia o bytových náhradách. V prípadoch daných v OZ nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.
Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby.
Dôležité upozornenie: Ak nájomná zmluva bola ukončená uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená, nie je povinný prenajímateľ zabezpečiť pre nájomcu náhradné bývanie. Vzhľadom na to, že pri nájmoch bytov sa neuplatňuje predlžovanie nájomnej zmluvy automaticky zo zákona, v súčasnosti môže užívateľ nehnuteľnosti užívať nehnuteľnosť bez akéhokoľvek právneho dôvodu. V takom prípade vzniká prenajímateľovi právo od neho požadovať vydať bezdôvodné obohatenie za užívanie nehnuteľnosti (vo výške bežného nájomného za každý mesiac užívania), ale tiež podať žalobu na súd ohľadom vypratania nehnuteľnosti, ak ju nechce dobrovoľne opustiť.
Zákon o Krátkodobom Nájme Bytu: Flexibilita pre Prenajímateľa
Keďže Občiansky zákonník chráni prevažne nájomcov, zaviedol fikcie v prospech nájomcov, priznáva im viac práv a obmedzuje prenajímateľov (napr. pri výpovedných dôvodoch). Jeho mnohé ustanovenia sú priaznivejšie pre nájomcov. Prenajímateľ by si zlepšil svoje postavenie, ak by sa s budúcim nájomcom dohodol na uzavretí nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu.
Peňažná Zábezpeka (Depozit)
Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke alebo tzv. depozite či vratnej kaucii. Podľa ust. § 5 Zákona č. 98/2014 Z. z., zákon ustanovuje tiež povinnosť nájomcu zábezpeku dopĺňať na dohodnutú výšku v prípade, že by ju alebo jej časť prenajímateľ použil na odôvodnené účely. Ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi, je nájomca na základe písomnej výzvy prenajímateľa povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa doručenia danej výzvy doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Odporúčame vo výzve oznámiť použitú sumu a dôvody použitia. Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj inak.
Odstúpenie od Nájomnej Zmluvy
Užitočným mechanizmom, ktorý majú zmluvné strany na ukončenie nájmu, je možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy, ktorú tento zákon dáva obom zmluvným stranám. Na rozdiel od úpravy Občianskeho zákonníka tiež výslovne osobitne upravuje moment ukončenia nájomnej zmluvy. Zákon stanovuje, že pri odstúpení od zmluvy sa nájomná zmluva zrušuje ihneď od daného okamihu - tzv. „ex nunc“, t. j. bez ďalších následkov v minulosti.
Zmluvné strany sa môžu vo svojej nájomnej zmluve dohodnúť, z akých dôvodov bude možné odstúpiť od nájomnej zmluvy a zo dňa na deň tak ukončiť svoj nájomný vzťah. Zákon o krátkodobom nájme tak dáva zmluvným stranám akúsi väčšiu voľnosť, avšak treba pamätať, že by nemalo ísť o dôvody, ktoré by boli napríklad v rozpore s dobrými mravmi.
Niektoré dôvody odstúpenia upravuje aj priamo zákon o krátkodobom nájme bytu:
- Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 4: „ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.“
- Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 2: „Ak sa byt alebo jeho časť zničí alebo poškodí tak, že ho nemožno užívať, alebo ak sa mu odníme taká časť bytu alebo jeho príslušenstva, že sa tým zmari účel nájmu.“
Za zánik predmetu nájmu sa podľa dôvodovej správy rozumie aj taká podstatná zmena bytu, ktorá znemožňuje riadne užívanie bytu s cieľom bývania, napr. rozsiahle stavebné práce v bytovom dome.
Výpovedné Lehoty a Iné Dôvody
Ako príklad iného výpovedného dôvodu odporúčame doplniť napríklad, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, alebo že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Tieto dôvody, inak dané Občianskym zákonníkom, sa totiž bez výslovnej dohody zmluvných strán nevzťahujú pre krátkodobý nájom bytu.
Pozor, aj naďalej platí ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého: „Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní.“ ZKNB upravuje výhodnejšie i začiatok plynutia výpovednej doby. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.
Formálne Náležitosti Nájomnej Zmluvy
Pozor, ak chcete, aby sa osobitná právna úprava zákona o krátkodobom nájme bytu vzťahovala na Váš zmluvný vzťah, musí byť Vaša nájomná zmluva platne uzavretá. Ak by neboli splnené zvýšené formálne požiadavky pre platné uzavretie nájomnej zmluvy podľa tohto zákona, na daný zmluvný vzťah by sa vzťahovali ustanovenia iného zákona. Ak by ste napríklad uzavreli zmluvu na dobu neurčitú alebo na obdobie dlhšie ako 2 roky, na Váš vzťah by sa vzťahovali ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré by upravovali iný, obsahovo najbližší zmluvný typ Vašej zmluve - napríklad nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka alebo zmluva o výpožičke.
Ustanovenia § 3 ods. 1, 2, 3 ZKNB:
- Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy na dobu určitú, najdlhšie na dobu dvoch rokov. Je to nájom, ktorý vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Podľa dôvodovej správy k zákonu o krátkodobom nájme bytu po uplynutí šiestich rokov majú prenajímateľ a nájomca možnosť uzavrieť novú zmluvu: „Po uplynutím tejto doby v prípade záujmu strán o pokračovanie v nájomnom vzťahu musia zmluvné strany pristúpiť k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy a k dohode o nových podmienkach nájmu. Cieľom je, aby bol nájomný vzťah stabilizovaný za určitých podmienok, ktoré si zmluvné strany v danom čase dohodli.“
- Podľa tohto zákona platí tiež zvýšená formálna povinnosť písomného vyhotovenia zmluvy. Písomnú formu zmluvy doplnil zákonodarca tým, že sa vymedzuje aj povinnosť vzájomného poskytnutia aspoň jedného vyhotovenia nájomnej zmluvy medzi zmluvnými stranami.
- Osobitne upozorňujeme na znenie písm. f), podľa ktorého je nutné osobitne vyhlásiť v zmluve, že zmluva je uzavretá podľa ZKNB. Bez tohto vyhlásenia by sa na nájomnú zmluvu nevzťahoval režim ZKN a výhody s ním spojené. Podľa dôvodovej správy tieto „vyhlásenia nájomcu majú slúžiť k tomu, aby v samotnej zmluve bola zdôraznená skutočnosť, že právny vzťah založený zmluvou sa spravuje osobitným zákonom. Ustanovenie má eliminovať prípadné zmluvy, ktoré by obsahovo a formálne spĺňali náležitosti osobitného zákona, avšak túto skutočnosť by výslovne neuviedli v zmluve, čím by mohli nájomcu uviesť do omylu ohľadom jeho práv a povinností.“
Praktické Tipy pre Bezproblémový Prenájom
Odporúčame nájomnú zmluvu tiež uzatvárať po tom, čo sa preveria budúci nájomcovia, ich zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov. Je potrebné preveriť, či osoba nájomcu nie je rizikový prípad, nie je vedená ako dlžník a pod.
Vhodným doplnkom k nájomnej zmluve je preberací protokol. Odporúčame spísať si pri uzavretí nájomnej zmluvy aj preberací protokol, ktorý by obsahoval detailnejší popis o byte a zariadení a o jeho stave, zaznamenal existujúce poškodenia. Protokol môže byť nahradený, alebo jeho súčasťou môžu byť fotografie bytu. V protokole môžu byť spísané počiatočné stavy všetkých meračov energií, pre prípadné nezhody ohľadom ne/doplatkov na elektrine, plyne, vode. Tieto dodatočné dokumenty obe strany chránia pri ukončení nájmu v prípade sporov. Nezabúdajte si všetky písomnosti odkladať.
Azda najefektívnejším dojednaním v nájomnej zmluve je dohoda o nájme na dobu určitú, nie teda na neurčitý čas. Doba určitá sa všeobecne akceptuje a dobromyseľných nájomcov bežne ani nenapadne domáhať sa pokračovania nájmu. Aby si bol prenajímateľ istejší, že v nájme sa pokračovať nebude a nájomcovi to pripomenul, odporúčame prenajímateľovi pár mesiacov vopred zaslať nájomcovi list, resp. odkomunikovať s nájomcom, že bude končiť doba určitá a z jeho strany nie je záujem o predĺženie nájmu, resp. uzavretie novej zmluvy.
Výborným zmluvným prvkom môže byť aj dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu - napríklad neodsťahovania sa včas podľa podmienok zmluvy.
Odporúčame právne zmluvné dojednania, ktoré umožnia (podľa okolností a podľa osoby nájomcu) napríklad pohodlnejšie skončenie nájmu či lepšiu ochranu nárokov tej-ktorej zmluvnej strany. V zmluve možno zakomponovať viacero ďalších zmluvných podmienok tak, aby bola daná lepšia ochrana pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu, a to napríklad možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky či zádržného práva prenajímateľa, explicitné vymedzenie hrubého porušenia dobrých mravov (čo všetko sa považuje za porušenie dobrých mravov a je dôvodom na skončenie nájmu), kvôli ktorému bude možné efektívne ukončiť nájom. V zmluve je vhodné uviesť všetky osoby na strane nájomcu, ktorí budú spolu s ním žiť v byte (môže to byť ale tiež dvojsečné).
Administratívne Povinnosti Prenajímateľa
Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem.
Živnosť a Registrácia na Daňovom Úrade
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. Ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.
Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu.
V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové Priznanie
Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.
Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet.
Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Zhrnutie Kľúčových Rozdielov v Prenájme
Celkovo možno konštatovať, že nájomca je pre prípad ukončenia nájomného vzťahu viac chránený Občianskym zákonníkom, čo vyplýva z postavenia nájmu bytu ako chráneného podľa formulácie v Občianskom zákonníku. Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať výlučne z dôvodov uvedených v ustanovení § 711.
Na druhej strane, Zákon o krátkodobom nájme bytu je z pohľadu prenajímateľa výhodnejší, vyžadujúc povinnú písomnú formu a poskytujúc väčšiu flexibilitu pri ukončení nájomného pomeru, vrátane možnosti dohodnúť si vlastné výpovedné dôvody.
Pri výbere právneho režimu nájomnej zmluvy je dôležité zvážiť individuálne potreby a ciele oboch zmluvných strán. Občiansky zákonník poskytuje silnejšiu ochranu nájomcovi, zatiaľ čo Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka prenajímateľovi väčšiu kontrolu a predvídateľnosť.