Nadobúdanie vlastníctva k bytom či nebytovým priestorom v bytových domoch prostredníctvom zmlúv o vstavbe alebo nadstavbe sa stalo v súčasnosti bežným inštitútom, najmä pri výstavbe v husto obývaných lokalitách. Pre budúcich stavebníkov, ako aj pre súčasných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v domoch dotknutých týmito zásahmi, je nevyhnutné dôkladne poznať príslušnú právnu úpravu. Táto oblasť, hoci často využívaná, stále prináša značné množstvo otáznikov a potenciálnych problémov, ktoré si vyžadujú detailné pochopenie.
Definícia a Rozdiel Medzi Vstavbou a Nadstavbou
Hmotnoprávnu problematiku vstavby a nadstavby domu upravujú predovšetkým ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Je však potrebné poznamenať, že samotná právna úprava v tomto zákone nie je vždy dostatočná, čo v praxi spôsobuje značné a často ťažko riešiteľné problémy. Zákon č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len „stavebný zákon“) v § 139b ods. 5 písm. a) definuje nadstavby ako zmeny dokončených stavieb, ktorými sa stavby zvyšujú. Pojmy „vstavba“ a „nadstavba domu“ však zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ani žiadny iný platný právny predpis, bližšie nešpecifikuje.
V praxi ide o byty a nebytové priestory, ktorých výstavba sa realizuje na už existujúcom a skolaudovanom bytovom dome, ktorý je evidovaný v príslušnom katastri nehnuteľností. Kľúčový rozdiel spočíva v tom, že vstavba sa vykonáva v rámci existujúcich vonkajších hraníc bytového domu a nemení sa ňou vonkajšie ohraničenie domu. Naopak, pri nadstavbe dochádza k navýšeniu bytového domu o ďalšie podlažia, čím sa celková výška stavby zvyšuje. Zvyčajne sa nadstavba domu realizuje v neobývanom podkroví alebo priamo na streche domu.
Podľa ustanovení zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, bytovým domom sa rozumie budova určená na bývanie, ktorá pozostáva zo štyroch a viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie. Bytom sa rozumie obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom, usporiadaných do funkčného celku s vlastným uzatvorením, určený na trvalé bývanie.
Schvaľovací Proces a Získanie Súhlasu Vlastníkov
Realizácia každej vstavby a nadstavby nevyhnutne zasahuje do spoločných častí a zariadení domu, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Preto, podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, uzatvoreniu zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu musí predchádzať jej schválenie ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Podľa § 14 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, na rozhodnutie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe je potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zákon v tomto prípade neumožňuje (na rozdiel od iných bežných rozhodnutí vlastníkov realizovaných na schôdzi) súhlas jednoduchej väčšiny prítomných vlastníkov, ani v prípade písomného hlasovania súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov.
Súhlas dvoch tretín všetkých vlastníkov so stavbou a nadstavbou možno získať na schôdzi vlastníkov, prípadne na zhromaždení spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Alternatívou je písomné hlasovanie vlastníkov, pričom v takomto prípade musia podpisy vlastníkov na hlasovacom lístku overiť najmenej dvaja overovatelia, zvolení vopred na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Písomné hlasovanie môže namiesto dvoch overovateľov overiť aj notár alebo obecný úrad.
Rozhodujúcou skutočnosťou z hľadiska uzatvorenia zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu je následný podpis zmluvy najmenej dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov. Takto podpísaná zmluva je potom záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Zmluva o Vstavbe/Nadstavbe ako Podklad pre Stavebné Povolenie
Zmluva o vstavbe alebo nadstavbe domu slúži zároveň ako dôležitý podklad na vydanie stavebného povolenia. Stavebník totiž preukazuje svoje právo na stavbu práve predložením tejto zmluvy príslušnému stavebnému úradu.
Povinnosti Stavebníka a Riešenie Problémov v Praxi
Podľa ustanovení zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudne byt alebo nebytový priestor na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve. Toto pristúpenie k zmluve nastáva okamihom podpisu, avšak s účinnosťou až po dokončení vstavby alebo nadstavby a ich následnom skolaudovaní. To znamená, že právna účinnosť nastáva spravidla niekoľko mesiacov až rokov po schválení a uzatvorení zmluvy a jej zápise do katastra nehnuteľností.
Do kolaudácie vstavby alebo nadstavby vytvoreného bytu alebo nebytového priestoru tento priestor nespĺňa zákonnú definíciu bytu alebo nebytového priestoru. Táto skutočnosť v praxi často spôsobuje problémy z hľadiska využívania spoločných priestorov stavebníkmi počas realizácie stavby. V zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov úplne absentuje úprava týkajúca sa podielu stavebníka na skutočných nákladoch spojených so spotrebovanou energiou, ako aj s výkonom správy v dome do času, kým dôjde k dokončeniu a skolaudovaniu bytu či nebytového priestoru.
Toto sa odráža vo vyšších nákladoch na energie využívané v rámci spoločných priestorov domu, na ktorých sa potom musia podieľať ostatní vlastníci. Ich úhradu si nemôžu od stavebníka nijako vynútiť, ak túto otázku nedefinujú priamo v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe. Znamená to, že stavebník síce pri realizácii vstavby či nadstavby používa spoločné priestory v dome a využíva inžinierske siete, na čo je v zmluve spravidla priamo oprávnený, ale nepodieľa sa ani čiastočne na správe týchto spoločných priestorov a úhrade nákladov na elektrinu, vykurovanie či využívanie spoločných častí a zariadení domu (ako sú schodištia, chodby, povaly, výťahy, vodovodné, kanalizačné, plynové prípojky a pod.).
Preto je absolútne nevyhnutné v zmluve o vstavbe a nadstavbe uložiť stavebníkovi povinnosť vykonávania platieb za užívanie spoločných priestorov, ako aj za energiu spotrebovanú v rámci realizácie vstavby a nadstavby.
Stavba bez stavebného povolenia | Krimi JOJ TV 26.3.2019
Riešenie Ďalších Praktických Otázok v Zmluvách
Okrem uvedených podmienok týkajúcich sa čiastočného podieľania sa stavebníka na správe domu a úhrade nákladov spojených s používaním spoločných priestorov, sa v praxi vyskytujú ďalšie situácie, ktoré zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepredvída a je potrebné ich riešiť. Preto je dôležité ich pri dojednávaní a schvaľovaní zmlúv o vstavbe alebo nadstavbe predvídať a podmienky ich riešenia upraviť už priamo v znení zmlúv.
Takýmito otázkami sú napríklad:
- Presné termíny: Stanovenie presných termínov na zabezpečenie stavebného povolenia, ako aj termínov na realizáciu samotnej stavby.
- Lehoty a sankcie: Určenie lehôt a sankcií za nedodržiavanie termínov a iných podmienok zmluvy.
- Právo odstúpenia od zmluvy: Jasné definovanie podmienok, za ktorých môžu vlastníci alebo stavebník odstúpiť od zmluvy.
Je bežné, že v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe je medzi účastníkmi dohodnuté, že stavebník je v rámci realizácie vstavby alebo nadstavby zároveň povinný uhradiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome určitú sumu ako odplatu za právo stavby. Alternatívne môže byť stavebník povinný zabezpečiť rekonštrukcie spoločných častí a spoločných zariadení domu.
Vykonanie rekonštrukčných prác je obvykle dohodnuté ako forma odplaty za umožnenie realizácie vstavby alebo nadstavby. Často však v zmluve absentuje presné vymedzenie a špecifikácia týchto prác a úkonov, ktoré má stavebník zabezpečiť. Je potrebné prihliadať na skutočnosť, že záväzok stavebníka na vykonanie rekonštrukčných prác musí byť vymedzený jasne. Ideálne je priloženie detailného opisu rekonštrukčných prác, ako aj položkového rozpočtu za tieto práce.
Netreba zabúdať, že s rekonštrukciou je tiež spojená následná zodpovednosť za poruchy, respektíve zodpovednosť z poskytnutej záruky na vykonané práce. Preto je vhodné v zmluve dohodnúť aj prevod práv zo záruk za vykonanú rekonštrukciu zo stavebníkov na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Zmluvné Sankcie a Ich Význam
Rovnako je vhodné určiť stavebníkovi čas vykonávania stavebných prác (vymedzením hodín počas pracovných dní/víkendu), aby bolo počas výstavby čo najmenej rušené užívanie ostatných bytov a nebytových priestorov v dome.
Čo sa týka zmluvných sankcií vo forme zmluvných pokút, tie je dôležité dohodnúť najmä preto, aby mal stavebník motiváciu na riadne plnenie svojich zmluvných povinností. Ide predovšetkým o realizáciu a dokončenie stavby riadne a dodržiavanie pri tom zmluvne dohodnutých termínov, ktoré sa týkajú napríklad inžinierskych činností, ako sú zabezpečenie potrebných podkladov na spracovanie projektovej dokumentácie, zabezpečenie vydania právoplatného územného rozhodnutia, stavebného povolenia a napokon kolaudačného rozhodnutia.
Zároveň sa tým vlastníkom poskytuje určitá záruka, že vstavba alebo nadstavba, prípadne aj rekonštrukcia spoločných priestorov, sa skutočne zrealizuje, a to v rozumnom čase, riadne a v dohodnutom rozsahu. Zmluvná pokuta zároveň umožňuje vlastníkom uplatňovať voči stavebníkovi z dôvodu omeškania alebo iného porušenia zmluvy určitú sankciu bez toho, aby museli preukazovať skutočne vzniknutú škodu.
V prípade, že by sa dohodnuté termíny a lehoty zo strany stavebníka nedodržali, hrozila by mu v zmysle zmluvy zmluvná pokuta. V niektorých osobitných prípadoch by mohlo dôjsť aj k zániku samotnej zmluvy alebo k právu ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov od zmluvy odstúpiť. Takýmto osobitným prípadom zániku zmluvy alebo odstúpenia od zmluvy môže byť napríklad nepredloženie právoplatného stavebného povolenia stavebníkom v lehote dohodnutej v zmluve, dlhšie meškanie s realizáciou rekonštrukčných prác a pod.
Zápis Novovytvorených Priestorov do Katastra Nehnuteľností
Po vykonaní vstavby alebo nadstavby domu prebieha zápis novovytvorených bytov alebo nebytových priestorov do katastra nehnuteľností. Tento zápis sa realizuje na základe návrhu, ku ktorému je potrebné priložiť zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe domu, kolaudačné rozhodnutie, pôdorys novovytvorených podlaží bytového domu, ako aj bytov a nebytových priestorov. Ako vlastník novovytvoreného bytu alebo nebytového priestoru sa zapíše osoba uvedená v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe domu.
Ak má stavebník záujem o zápis bytov alebo nebytových priestorov už v štádiu rozostavanosti, je potrebné k návrhu na zápis priložiť zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe domu a znalecký posudok o stupni rozostavanosti bytov alebo nebytových priestorov. Konanie o zápise novovytvorených bytov a nebytových priestorov má charakter záznamu podľa § 34 zákona 162/1995 Z. z.
Nový Stavebný Zákon a Jeho Vplyv
Legislatívne zmeny, ktoré priniesol nový stavebný zákon, priniesli výrazné úpravy v procese povoľovania stavieb. Tieto zmeny môžu urýchliť vybavovanie dobre pripravených projektov, no zároveň sprísnili podmienky pri náročnejších stavbách. Nový stavebný zákon, ktorý nadobudol účinnosť od 1. apríla 2025, zaviedol nové princípy a definície.
Pojmami „drobná stavba“, „jednoduchá stavba“ alebo „vyhradená stavba“ zákon označuje skupiny stavieb, stavebných prác alebo zariadení, pre ktoré ustanovuje rôzne požiadavky pre ich navrhovanie, zhotovovanie alebo režimy povoľovania. Drobné stavby sú definované ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Môžu sem patriť napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov, ako aj prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov.
Zákon pre všeobecné prestavby zavádza princíp jedného základného správneho konania, konania o stavebnom zámere. V rámci tohto konania sa aplikujú zásady, ako napríklad opatrenia proti nečinnosti, a ambíciou tohto správneho konania je rozhodnúť o stavbe ako o celku.
Nový stavebný zákon upravil aj definície týkajúce sa klimatizačných jednotiek. V súčasnosti zastáva názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona, pokiaľ neexistuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje ich požiadavky.
Pojem „rodinný dom“ sa v zákone priamo nevyskytuje. Namiesto toho sa budovy delia na bytové a nebytové. Rodinný dom je vo všeobecnosti považovaný za bytovú budovu s jedným bytom. Viacgeneračné domy sú tiež klasifikované ako bytové budovy, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza.
Čierne stavby, teda stavby zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia, sú stále predmetom diskusií. Nový stavebný zákon zachováva v rámci prechodných ustanovení konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby, ktoré umožňuje ich dodatočnú legalizáciu do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať. Je však dôležité zdôrazniť, že ak by niekto dnes zhotovil čiernu stavbu, nemôže ju už týmto spôsobom zlegalizovať, nakoľko nový zákon už neobsahuje iný inštitút na dodatočnú legalizáciu.
Zákon tiež zavádza opatrenia proti nečinnosti, známe aj ako „fikcia súhlasu“. Ak sa účastník konania v zákonom stanovenej lehote nevyjadrí, automaticky sa predpokladá jeho súhlas s danou stavbou. Tieto opatrenia majú ambíciu odstrániť nedostatky v aplikačnej praxi a zefektívniť povoľovacie procesy.
Napriek legislatívnym zmenám, úspech povoľovacieho procesu bude vždy závisieť od kvality pripraveného projektu a od zodpovedného prístupu všetkých zúčastnených aktérov. Dôkladné poznanie právnej úpravy a jej aplikácia v praxi sú kľúčové pre hladký priebeh akýchkoľvek stavebných úprav na bytových domoch.