Potreba zväčšiť obytnú plochu svojho domu, bytu či priestoru je bežnou výzvou, s ktorou sa stretáva mnoho domácností. V takýchto situáciách sa prístavba alebo nadstavba môže javiť ako najlepšie a najrýchlejšie riešenie. Táto možnosť ponúka alternatívu k predaju súčasného bývania a hľadaniu nového, väčšieho domu, čo môže byť časovo aj finančne náročné. Rozhodnutie pre prístavbu či nadstavbu však prináša aj svoje špecifiká, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť.
Rozdiel medzi prístavbou a nadstavbou: Kľúč k pochopeniu
Pred samotným plánovaním je dôležité rozlišovať medzi pojmami prístavba a nadstavba, pretože sa líšia v prístupe k rozšíreniu existujúcej stavby.
Nadstavba: Zvislé rozšírenie
Ak chcete zväčšiť obytnú plochu vášho rodinného domu či iného priestoru, ale zároveň sa chcete vyhnúť zmene pôdorysu a základov, nadstavba je cestou. Ide o zvislé rozšírenie existujúcej stavby, teda dobudovanie ďalšieho podlažia či častí nad existujúcou konštrukciou. Týmto zásahom sa však mení vzhľad objektu a stavebný úrad od vás môže požadovať stavebné povolenie či vydanie územného rozhodnutia ako v prípade novostavby. Z dôvodu dodatočného zaťaženia pôvodných nosných konštrukcií sa pri nadstavbách najčastejšie odporúča využitie odľahčených pórobetónových tvárnic, dreva, alebo iných odľahčených systémov výstavby.
Prístavba: Horizontálne rozšírenie
Prístavba k domu je logickým krokom, keď už nie je možné alebo žiaduce rozširovať stavbu smerom nahor. Je to prevádzkovo spojená časť, o ktorú sa pôdorysne rozširuje doterajšia stavba. S prístavbou k staršiemu domu je to podobné ako s novostavbou. Je potrebné zhotoviť základy, vymurovať obvodové múry, priečky a strechu. Na rad príde aj vypracovanie príslušnej projektovej dokumentácie. Pri prístavbe je preto dôležité vybrať si vhodný stavebný systém a kvalitné materiály pre stavbu i konštrukcie.
Legislatívny rámec a povolenia: Administratíva, ktorá nepoteší
Jednou z najčastejšie podceňovaných, no zároveň najdôležitejších súčastí procesu prístavby či nadstavby, je legislatíva a získanie potrebných povolení.
Stavebné povolenie a drobná stavba: Kedy je potrebné povolenie?
Je dôležité rozlišovať medzi prístavbou a tzv. drobnou stavbou. Podľa Stavebného zákona existujú stavby, ktoré sú klasifikované ako drobná stavba. Do tejto kategórie patrí realizácia rôznych druhov prístreškov, prístreškov pre autá, tiež práčovne, úschovne bicyklov či kočíkov, menšie zimné záhrady, sauny, letné kuchyne… Sú to stavby, ktorých plocha nepresiahne 25 m². V takom prípade stavebné povolenie nie je potrebné.
Avšak, prístavba k domu je zvyčajne realizovaná za účelom zväčšenia obytnej plochy existujúceho domu. Skôr ako sa začne s realizáciou prístavby, je nutné ujasniť si, na aké účely prístavba bude slúžiť. Je dôležité vedieť presne, akú funkciu bude prístavba plniť, keďže bude s existujúcim domom spojená.
Prístavba k domu je považovaná za novostavbu, preto je povinné získať platné stavebné povolenie. V tejto súvislosti treba postupovať podľa ustanovení Stavebného zákona. Prístavba k domu, ktorá bude slúžiť na bývanie, sa podľa stavebného zákona, ako každá iná stavba určená na bývanie, zaraďuje medzi jednoduché stavby, na ktoré je potrebné získať stavebné povolenie. Stavebné povolenie je teda potrebné v prípade, ak ide o výstavbu nového objektu, prístavbu a nadstavbu, pri ktorej sa mení vzhľad pôvodnej budovy. Stavebné povolenie vydáva miestne príslušný stavebný úrad (obec, mestská časť).
Úprimne vám odporúčame, aby ste si najali odborníka, ktorý vám pomôže prejsť týmto procesom, zvlášť keď ide o administratívne úkony, čo najjednoduchšie.
Projektová dokumentácia a statické posúdenie
Postup pri prístavbe je veľmi podobný klasickej výstavbe. Najskôr sa nová časť vytýči. Následne začne s realizáciou základov. V prvom kroku sa vykopú základové ryhy a následne sa zalejú betónom. Potom sa uložia debniace tvárnice a znovu sa vyplnia betónom. Po zaliatí betónovej platni je potrebné počkať niekoľko dní na vytvrdnutie betónu.
Podľa zložitosti prístavby je potrebné spracovať projekt v zodpovedajúcom rozsahu. V projektovej dokumentácii musí byť zdokumentovaný súčasný stav pôvodnej stavby. Projektant musí spracovať aj statické posúdenie stavby, ktoré preukáže mechanickú odolnosť a stabilitu nosnej konštrukcie. Pri prístavbe musíme obvodové murivo po celej výške oddilatovať od pôvodného objektu, aby sme umožnili prípadný pohyb pri sadaní prístavby a zamedzili vzniku trhlín. Dilatáciu môžeme vyplniť lepenkou alebo polystyrénom.
Na záver uvádzame príklad z praxe, kedy chce investor k existujúcemu bytovému domu pristavať samostatnú jednotku v podobe miestnosti s rozlohou 20 m², ktorá bude slúžiť ako zimná/letná kuchyňa. Podľa stavebného zákona jednoduché stavby sú definované ako: bytové budovy, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m², majú jedno nadzemné podlažie, môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie a iné stavby. Ustanovenia Stavebného zákona však hovoria, že pokiaľ ide o zmenu stavby, stavebné povolenie sa vyžaduje. V každom prípade treba mať na pamäti, že prístavba ako aj nadstavba sa považuje za vybudovanie nového priestoru mimo rozmerov existujúcej budovy, bez ohľadu na to, že s ňou tvorí jednotný celok. Preto si treba najprv na úrade overiť, či sa to vôbec môže realizovať a akým spôsobom.
Výber stavebného systému: Materiály a technológie
Voľba stavebného materiálu je v podstate iba o vašej preferencii a možnostiach. Stretnete sa s názorom, že by prístavba mala byť z rovnakého materiálu, ako zvyšok domu. Nie je to však pravidlom. Pri výbere stavebného systému je kľúčové zvážiť nielen cenu, ale aj rýchlosť výstavby, tepelnoizolačné vlastnosti a zaťaženie pôvodnej konštrukcie.
SIP panely: Ľahkosť a rýchlosť výstavby
Systém SIP (Structural Insulated Panel) od spoločnosti KKP TRADE je často odporúčaný pre nadstavby a prístavby, a to z viacerých dôvodov. Na prácu s ním máme kvalifikovaný a certifikovaný tím s ktorým vám nadstavbu zrealizujeme. Kedže ide o ľahký stavebný systém (8x ľahší než murovaná stavba), v prípade nadstavby nebude príliš zaťažovať pôvodnú stavbu. Rýchlosť výstavby zabezpečí plynulý priebeh realizácie. V prípade, ak sa v existujúcom objekte nachádza vaša prevádzka alebo sa tam býva, nie je nutné objekt počas výstavby opustiť, prípadne vašu prevádzku zatvoriť. Robustnosť stavebného systému SE-SIP zabezpečí finálny vzhľad nového objektu takmer nerozoznateľného od pôvodnej stavby. Tepelnoizolačné vlastnosti panelov zabezpečia najvyšší tepelný komfort. Najideálnejšim riešením pre akúkoľvek nadstavbu alebo prístavbu je systém SIP - až 8x ľahší stavebný systém než murovaná stavba. Práca so systémom SIP je rýchla a plynulá. O najvyšší tepelný komfort sa zase postarajú tepelnoizolačné vlastnosti SIP panelov.
Čo je lepšie SIPS vs. drevený rám - Nebude sa vám páčiť, čo vám teraz poviem
Tradičné murovanie: Osvedčené postupy
Pri prístavbe k staršiemu domu je podobne ako pri novostavbe možné použiť tradičné murovacie materiály. Na rad príde aj vypracovanie príslušnej projektovej dokumentácie. Pri prístavbe je preto dôležité vybrať si vhodný stavebný systém a kvalitné materiály pre stavbu i konštrukcie. Stavebný systém SE-SIP bude Vaším ideálnym riešením a je ako stvorený na zhotovenie prístavby alebo nadstavby. Priečne dutiny zvyšujú tepelnoizolačné vlastnosti a znižujú hmotnosť tvárnice. Systém pero a drážka vytvára suchú styčnú škáru. Malta sa nanáša len na ložnú škáru. Tvarovky by sa nemali deliť, lebo tým sa strácajú ich izolačné vlastnosti. Vhodnejšie je použiť doplnkové diely.
Suchý vs. mokrý proces výstavby
Pokiaľ chcete začať používať prístavbu čo najskôr, je dobré zvoliť radšej tzv. suchý spôsob výstavby. Do tejto kategórie patria napríklad aj drevodomy. Murované stavby (predovšetkým z pórobetónu) obsahujú vysoký podiel vody v stenách. Trvá relatívne dlho (neraz až vyše roka), kým sa voda zo stien odparí. Pri suchom spôsobe výstavby sa okrem základovej dosky resp. poteru nepoužíva žiaden “mokrý” materiál. Na nosné časti sa používa vysušené drevo a na záklop slúžia OSB dosky resp. sadrokartón.
Proces výstavby: Od základov po interiérové úpravy
Proces prístavby domu je veľmi podobný klasickej výstavbe, avšak s dôrazom na integráciu s existujúcou stavbou.
Základy a nosné konštrukcie
Po vytýčení novej časti sa začne s realizáciou základov. Vyhĺbia sa základové ryhy a zalejú betónom. Následne sa uložia debniace tvárnice a opäť vyplnia betónom. Po zaliatí betónovej platne je potrebné počkať na jej vytvrdnutie. Potom sa pokračuje s hydroizoláciou a môže sa začať so stavbou stien.
Strecha a exteriérové dokončovanie
Po dokončení stien sa k slovu dostanú tesári a pokrývači. Po tom, ako je strecha hotová, sa plynule pokračuje v dokončovaní interiéru.
Interiérové úpravy a rozvody
Natiahnu sa rozvody elektriny a kúrenia (prípadne vody a odpadu), spraví sa poter, finálny povrch stien, osadia sa okná. Celý proces sa dá stihnúť za niekoľko týždňov (mesiacov), ale pokojne sa môže natiahnuť až na roky. Všetko záleží od toho, aká veľká a komplikovaná prístavba bude, a zároveň čo všetko treba v rámci interiéru realizovať.
Kedy sa oplatí prístavba či nadstavba?
Situácií, kedy sa oplatí robiť prístavbu k domu, je viacero, no v zásade sú dve hlavné:
- Nechcete sa sťahovať: V prvom rade, ak sa vám nechce odchádzať z miesta, kde bývate. Dôvody môžu byť rôzne - blízkosť práce, školy, rodiny, alebo jednoducho citová väzba k miestu.
- Rekonštrukcia starého domu: Druhou možnosťou je pri kúpe starého domu a jeho rekonštrukcii. Nie vždy sa totiž oplatí starý dom zbúrať. Ak je však vašou jedinou motiváciou na prístavbu šetrenie, môžete sa ľahko prepočítať.
V rámci prístavby totiž budete musieť celý dom dostať do štandardu A0. To znamená minimálne zatepliť a zrejme aj zmeniť zdroj kúrenia. Zároveň si prejdete celým procesom vybavovania stavebného povolenia (so všetkými poplatkami).
Zápis do katastra nehnuteľností: Formalita s dôležitým významom
Problematika zápisu nadstavby a prístavby rodinného domu ako rozostavanej stavby na list vlastníctva do katastra nehnuteľností je dôležitou formalitou. K zápisu rozostavanej stavby sa do katastra nehnuteľností dokladá najmä zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu. Vyplýva to z ust. § 46 ods. 6 zákona č. 162/1995 Z. z. Zmluvu uzatvára stavebník s vlastníkom / vlastníkmi rodinného domu.
Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu môže obsahovať aj úpravu ďalších práv a povinností zmluvných strán v súvislosti s vybudovaním prístavby a nadstavby rodinného domu. V praxi sa môže stať, že žiadosť o vydanie stavebného povolenia podáva len jeden z manželov, v čase podávania žiadosti slobodný, avšak medzičasom dôjde k uzavretiu manželstva a manželia sa rozhodnú zahrnúť nadstavbu / prístavbu do BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov). V takom prípade je potrebné, aby súčasťou zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu bolo aj čestné prehlásenie manželov, že nadstavba a prístavba rodinného domu je realizovaná za trvania ich manželstva a patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
K zmluve o nadstavbe a prístavbe rodinného domu sa musí na účely zápisu do katastra nehnuteľností predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Znalecký posudok by mal obsahovať najmä výpočet podlahových plôch jednotiek vzniknutých nadstavbou / prístavbou, výpočet spoluvlastníckych podielov ako aj vyhlásenie o stupni rozostavanosti stavby podložené prípadnou fotodokumentáciou stavby.
Hľadáte spoľahlivú firmu?
Ak hľadáte spoľahlivú firmu pre realizáciu prístavby či nadstavby, pre vašu stavbu navrhneme projektové riešenie na mieru. Neváhajte nám zavolať alebo napísať. V prípade, že sa rozhodnete pre stavbu nového montovaného drevodomu, sme tu pre vás. Sme špecialisti na výstavbu nízkoenergetických montovaných domov na Slovensku a v Čechách. Dom na kľúč vám postavíme už za tri mesiace. Určite neprehliadnite ani náš katalóg projektov.