Získanie a prenájom záhrady či poľnohospodárskej pôdy môže byť zložitý proces, najmä ak ide o pozemky neznámych vlastníkov alebo ak sa mení ich účel využitia. Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva kľúčovú úlohu pri správe štátnych pozemkov a pozemkov s nezisteným vlastníkom. Tento článok vás prevedie jednotlivými krokmi, od prvotného získania prístupu k pozemkom až po uzatvorenie nájomnej zmluvy, a zároveň sa dotkne aj špecifických situácií ako sú komunitné záhrady či zmeny účelu pozemkov.
Získanie správy k pozemkom s nezisteným vlastníkom
V prípade pozemkov, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je prvým krokom požiadať o zápis správy k týmto pozemkom. Ak obec žiada o zápis správy na kataster v prospech SPF, je potrebné zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR a potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre daného neznámeho vlastníka. Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je: Slovenský pozemkový fond, Búdková 36, 817 15 Bratislava.
Po zapísaní správy na liste vlastníctva je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.
Podmienky prenájmu pozemkov od SPF
SPF posudzuje splnenie podmienok prenájmu budúcich nájomcov podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. Okrem iných dokladov požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy:
- Zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, kde žiada o prenájom.
- Zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v tom istom katastrálnom území, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF. Tento zoznam by mal obsahovať informácie o katastrálnom území, čísle parcely registra C/E, čísle listu vlastníctva, vlastníkovi, prenajatej výmere parciel vlastníka a celkovej prenajatej výmere za katastrálne územie.
Podľa ustanovenia § 2 ods. 4 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ak je nájomná zmluva uzatváraná s právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba - podnikateľ), uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia.
Ak je nájomná zmluva uzatváraná s fyzickou osobou - nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.
Obvyklá výška nájomného a jej určenie
Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a zavedený do právneho poriadku s účinnosťou od 01.05.2018. Predstavuje údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tieto údaje vychádzajú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z., ako priemernej výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Nájomca je podľa § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a poskytnúť tieto údaje okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roka. Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie. Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z.
Právo užívať pozemok a prednostné právo
Užívanie pozemkov rieši ustanovenie § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z.: „Právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.“
Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.
Žiadosť podľa § 2a): Podáva ju mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému Pôdohospodárska platobná agentúra (PPA) vydala právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov. K žiadosti je potrebné priložiť právoplatné rozhodnutie PPA a uviesť číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo doložiť kópiu nájomnej zmluvy na pozemky od známych vlastníkov v danom katastrálnom území.
Žiadosť podľa § 2b): Podáva ju poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt. K žiadosti je potrebné priložiť výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc, rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr alebo čestné vyhlásenie o pestovaní špeciálnych plodín na ploche max. 0.3 ha, alebo rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, prvovýrobcu či maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.
Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mal prednostné právo v katastrálnom území, musí v ňom mať vlastné pozemky alebo prenajaté pozemky od známych vlastníkov.
Prenajímate poľnohospodársku pôdu a neplatia vám. Čo môžete urobiť?
Ukončenie nájomných zmlúv a zmena účelu pozemku
V prípade pozemkov, ktoré boli pôvodne prenajaté na poľnohospodárske účely, ale ich časť sa stala stavebnou parcelou, je situácia komplexnejšia. Samotná zmena parciel geometrickým plánom a ich účelová príprava na výstavbu rodinných domov nemusí automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomných zmlúv. Závisí to od presného znenia nájomných zmlúv a dohodnutých podmienok.
Spravidla platí, že ak nájomná zmluva bola uzatvorená na určitý čas a neobsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku či jeho rozdelenia, nájom ostáva platný až do skončenia doby nájmu alebo dohody oboch strán o jeho predčasnom ukončení. Podľa § 680 a nasl. Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva zaniká uplynutím doby, dohodou, výpoveďou alebo odstúpením, ak to zmluva alebo zákon pripúšťa. Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou.
Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania. V takýchto prípadoch je dôležité komunikovať s nájomcami a pokúsiť sa o dohodu.
Riešenie situácií s dlžníkmi nájomného
V prípade, ak nájomca neplatí dohodnuté nájomné, je dôležité postupovať systematicky. Prvým krokom by malo byť zaslanie písomnej upomienky prostredníctvom doporučeného listu s doručenkou, kde sa uvedie suma dlžného nájomného a termín splatnosti. Ak to neprinesie výsledok, je možné zvážiť podanie žaloby na súd, kde sa uplatnia nároky na nevyplatené nájomné a prípadné úroky z omeškania.
Po dedičskom konaní, ak zdedený pozemok nie je riadne platený, má dedič právo vymáhať nezaplatené sumy. Ako dedič preberá práva a povinnosti z nájomnej zmluvy. Odporúča sa zaslať nájomcovi výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného.
Komunitné záhrady: Vytváranie priestoru pre aktívny susedský život
Komunitná záhrada je miestom pre aktívny susedský život, kde záhradkárčenie slúži ako nástroj na prepájanie susedov a vytváranie otvoreného, bezpečného a inkluzívneho priestoru. Na záhrade sa dajú organizovať rôzne spoločenské akcie, ako sú narodeninové oslavy, grilovacie párty, workshopy, divadlá či výstavy.
Jedným z prvých krokov je oslovenie susedstva. Ideálne je mať v tíme aspoň troch až štyroch ľudí s osobným záujmom a kapacitou investovať prácu. Skvelou formou pre skontaktovanie sa so susedmi sú letáky. Po oslovení susedov je potrebné založiť občianske združenie, čo je nevyhnutné pre prenájom pozemku od mesta alebo mestskej časti. Návrh na registráciu občianskeho združenia musia podať minimálne tri osoby, pričom aspoň jedna z nich musí byť staršia ako 18 rokov. Registrácia združenia je spoplatnená. Po založení občianskeho združenia je potrebné aj založenie bankového účtu, ideálne transparentného.
Pri identifikácii priestoru pre záhradu je dôležité zvážiť:
- Dostupnosť a bezpečnosť: Bývajú v blízkosti ľudia, ktorí by záhradu využívali? Je miesto bezpečné? Bude možná prirodzená sociálna kontrola priestoru?
- Charakteristika pozemku: Čo sa nachádza na pozemku? Je voľná alebo spevnená plocha? Je pozemok oplotený? Je možný prístup autom/dodávkou? Sú tam vedenia inžinierskych sietí? Aká je jeho funkcia v územnom pláne?
- Znečistenie a hluk: Nie je pozemok znečistený? Boli alebo sú na pozemku nebezpečné chemikálie či iné znečistenie? Exhaláty z dopravy alebo hluk?
- Slnečné žiarenie a tienisté miesta: Je priestor slnečný? Veterný? Ako je zatienený okolitými budovami? Bude možné vytvoriť tieň?
- Kvalita pôdy: V prípade možnosti založiť trvalú záhradu sa dá kvalita pôdy zistiť laboratórnymi testami.
- Dostupnosť vody: Odkiaľ by sme mali vodu? Susedí parcela s budovou, s ktorej majiteľom by bolo možné jednať o sprístupnení vody? Sú v priamom kontakte strechy na zber dažďovej vody?
- Vlastník alebo správca: Ideálne sú nevyužívané priestory bez perspektívy skorého užívania, ktoré má vo vlastníctve mesto alebo mestská časť.
Mobilné záhrady sú aktivita, nie stavba. Všetka infraštruktúra je premiestniteľná, teda nie sú v priestore záhrady postavené žiadne základy, vŕtané studne, ani nijako dramaticky sa neupravuje terén pozemku. Preto ich alokácia si nevyžaduje stavebné povolenie. Oplotenie je podľa zákona definované ako drobná stavba, a preto na jeho výstavbu nie je potrebné povolenie, avšak je nutné túto stavbu ohlásiť stavebnému úradu.
Pri niektorých mestských pozemkoch sa môže nachádzať vecné bremeno, napríklad elektrární alebo spoločnosti zaoberajúcej sa sieťami. Pri návrhu záhrady je potrebné myslieť na rezervu v priestore pre technikov, ktorí budú potrebovať prístup k tomuto vecnému bremenu. Vecné bremeno na pozemku nijak nepredlžuje dobu spracovania žiadosti o komunitnú záhradu.
tags: #prenajom #zahrady #ako #postupovat