Nákup nehnuteľnosti na dražbe môže byť atraktívnou alternatívou k tradičnému realitnému trhu, najmä vďaka možnosti získať majetok za ceny, ktoré sú často výhodnejšie ako bežné ponukové ceny. Kupujúci sa navyše vyhne províziám sprostredkovateľov a predajcov, ako aj rôznym poplatkom. Cena majetku v dražbe býva stanovená súdnym znalcom, ktorý vypracúva posudok výlučne pre konkrétnu dražbu, zohľadňujúc skutočnosť, že majetok sa predáva v dražbe. Napriek týmto výhodám sa však mnohí ľudia obávajú kúpy nehnuteľnosti na dražbe, aby s tým nemali zbytočne ďalšie starosti.
Čo je dobrovoľná dražba a ako funguje?
Dobrovoľná dražba je osobitný, zákonom upravený spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva. Organizujú ju dražobníci, ktorí musia spĺňať zákonom stanovené odborné predpoklady a byť poistení proti vzniku škody až do výšky 2 000 000 EUR. V 99 % prípadov sa dražby realizujú pre záložných veriteľov, ktorí sú zapísaní na liste vlastníctva ako prví v poradí. V zmysle ustanovenia § 151 ma ods. 3 Občianskeho zákonníka nadobúda vydražiteľ vlastníctvo k predmetu dražby bez tiarch, čo pri nehnuteľnostiach znamená "čistý" list vlastníctva bez ohľadu na počet existujúcich tiarch.
Účastníkom dražby môže byť v zásade každá fyzická osoba, ktorá je plne spôsobilá na právne úkony, ako aj právnická osoba. Výnimkou sú prípady, kedy je vyhlásený konkurz na majetok záujemcu, alebo ak ide o samotného dražobníka, jeho zamestnancov či blízke osoby, dlžníka alebo jeho manžela.
Dražobná zábezpeka: Podmienka účasti
Dražobná zábezpeka je peňažná čiastka, ktorú je potrebné zložiť do rúk dražobníka, aby sa záujemca o kúpu predmetu dražby mohol zúčastniť dražby. Ak účastník dražby nebude úspešný, dražobná zábezpeka sa mu vráti v plnej výške, bezodkladne po skončení dražby. Účastník dražby neplatí dražobníkovi žiadnu sprostredkovateľskú províziu ani iný poplatok za účasť na dražbe. Výška zábezpeky nesmie presiahnuť 30 % z najnižšieho podania a zároveň nesmie presiahnuť sumu 49 790,88 Eur.
Priebeh dražby: Od prvého podania k príklepu
Dražba má veľmi jednoduchý priebeh. Účastník potrebuje pozorne počúvať licitátora - osobu, ktorá vedie dražbu a priebeh účastníkom vysvetlí. Dražba sa začína v stanovenom termíne na stanovenom mieste. Pred uskutočnením samotnej licitácie, licitátor účastníkov oboznámi, najmä o tom, že za platné podanie sa považuje súčasné zdvihnutie čísla, ktoré obdrží účastník dražby pri prezencii a oznámenie ceny, ktorú chce účastník dražby za predmet dražby ponúknuť. Po zodpovedaní otázok účastníkov dražby licitátor oznámi, že začína so samotnou licitáciou a vyzve účastníkov dražby, aby urobili podanie, ktoré nesmie byť nižšie ako hodnota najnižšieho podania. Túto výzvu zopakuje licitátor trikrát, to platí aj pri urobení podania niektorým z účastníkov dražby. Ak bolo urobené podanie a nikto z účastníkov dražby neurobí vyššie podanie ako bolo naposledy urobené niektorým z účastníkov dražby, licitátor udelí tomuto účastníkovi príklep a účastník dražby sa stáva vydražiteľom.
V prípade, že nastane situácia, v ktorej žiaden z účastníkov dražby neurobí podanie ani po tretej opakovanej výzve licitátora, licitátor dražbu ukončí vyhlásením o jej neúspešnosti. Môže sa však stať, že licitátor pre nezáujem účastníkov dražby zníži ponukovú cenu. Či však dôjde k zníženiu ponukovej ceny alebo nie, nemožno nikdy vopred oznámiť ani predpovedať.
Cenu dosiahnutú vydražením je potrebné doplatiť do 15 dní odo dňa konania dražby. Vydražiteľ sa stáva vlastníkom predmetu dražby po doplatení ceny dosiahnutej vydražením, a to ku dňu udelenia príklepu na dražbe. Po vydražení a doplatení ceny dosiahnutej vydražením je pôvodný vlastník povinný odovzdať predmet dražby vydražiteľovi bez zbytočného odkladu.
Oznámenie o dražbe: Kde nájsť informácie
Dražobník nehnuteľnosti vyhlasuje konanie dražby nehnuteľnosti oznámením o dražbe, ktoré má zákonné náležitosti v zmysle ustanovenia § 17 ods. 1 Zákona o dobrovoľných dražbách (ZoDD). Toto oznámenie musí dražobník uverejniť v Obchodnom vestníku, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky. V prípade nehnuteľností sa oznámenie o dražbe uverejňuje najmenej 30 dní pred dňom konania dražby. Súčasťou oznámenia o dražbe je aj informácia o tom, či ide o prvú alebo opakovanú dražbu a údaj o najnižšom podaní a minimálnom prihodení. Oznámenie o dražbe nehnuteľnosti má dražobník povinnosť uverejniť aj na úradnej tabuli obce, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, ako aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre danú obec.
Informácie o konaní dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti možno nájsť aj:
- V Notárskom centrálnom registri dražieb, ktorý je dostupný na internete.
- Na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli obce, na ktorej území sa vec nachádza.
- Umiestnením na viditeľnom mieste na draženej veci.
5 tipov, ktoré by mal vedieť KAŽDÝ pred kúpou domu v dražbe! (pre začiatočníkov)
Znižovanie ceny nehnuteľnosti: Opakované dražby a ich dôsledky
Postup, akým sa dá docieliť znižovanie ceny nehnuteľnosti (najnižšieho podania nehnuteľnosti) na dobrovoľnej dražbe, je opakovanie dražby. V praxi dochádza k znižovaniu najnižšieho podania potrebného k vydraženiu nehnuteľnosti. K opakovaniu dobrovoľnej dražby dochádza vtedy, keď sa buď na dobrovoľnú dražbu nedostaví žiaden účastník dražby, alebo žiaden z účastníkov dražby neurobí podanie ani vo výške najnižšieho podania. Bežne sa akokoľvek zaujímavá nehnuteľnosť zvykne vydražiť najneskôr do tretieho kola dražby, t. j. do druhého opakovania dražby, kedy už najnižšie podanie zvykne byť v najnižšej prípustnej výške v súlade so ZoDD.
Samozrejme, znižovanie najnižšieho podania predmetnej nehnuteľnosti závisí aj od vôle navrhovateľa dobrovoľnej dražby, ktorý však v snahe rýchlo získať svoje peniaze späť, znižuje najnižšie podanie danej nehnuteľnosti. Dražobník často vie už dopredu (pred prvým konaním dražby), do akej sumy bude navrhovateľ dražby ochotný znižovať najnižšie podanie za nehnuteľnosť. Práve táto informácia predstavuje veľmi dôležitú informáciu, ktorá býva v praxi často pravdepodobne zneužívaná tak dražobníkom, ako aj prípadne tretími osobami.
V prípade, že existujú reálni záujemcovia o vydraženie predmetnej nehnuteľnosti, dražobník sa s nimi môže dohodnúť, nech nedražia v tomto kole dražby, ale až v druhom alebo treťom kole dražby, kedy je už cena (najnižšie podanie) najnižšia. V prípade vyššie uvedeného konania by mohol dražobník pravdepodobne buď obdržať nejakú finančnú odmenu od vydražiteľa, ktorý veľmi výhodne vydražil danú nehnuteľnosť, alebo by mohol dražobník (prostredníctvom tretej osoby - vydražiteľa) speňažiť nehnuteľnosť za cenu pohybujúcu sa na úrovni trhovej ceny, čím by dražobník pravdepodobne zarobil aspoň dvakrát a veľmi dobre.
Nie je však vylúčená ani činnosť dražobníka ako sprostredkovateľa medzi dlžníkom a záujemcom o vydraženie danej nehnuteľnosti pred samotným konaním dobrovoľnej dražby, prípadne iná forma pravdepodobného obchádzania ZoDD. Túto problematiku ohľadom dražobníka rieši jednak ustanovenie § 5 ods. 7 ZoDD a jednak Trestný zákon pri skutkovej podstate machinácie pri verejnom obstarávaní a verejnej dražbe podľa § 266 až § 268. Najväčším problémom v praxi by však bolo preukázanie takéhoto konania zo strany dražobníka.
Ceny v dražbách: Najnižšie podanie a jeho limity
Cena je v dražbe kľúčová - určuje najnižšie podanie, od ktorého sa začína dražiť. Na rozdiel od bežného predaja, kde si predávajúci stanoví cenu sám, v dobrovoľnej dražbe cenu určuje nezávislý znalec. Ohodnotenie zabezpečuje dražobník prostredníctvom súdneho znalca zapísaného v zozname znalcov Ministerstva spravodlivosti SR. V zmysle § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Znalecký posudok by si mal záujemca pred dražbou dôkladne preštudovať.
Najnižšie podanie je suma, od ktorej sa začína dražiť. Pri prvej dražbe je to zvyčajne znalecká hodnota, alebo suma dohodnutá v zmluve o vykonaní dražby. Nehnuteľnosti sa v dražbe bežne predávajú za cenu nižšiu ako ich trhová hodnota. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré nezanikajú (napríklad niektoré vecné bremená alebo nájomné práva), a odpočíta ich od ceny. Kto platí znalecký posudok? Posudok zabezpečuje dražobník a náklady sa hradia z výťažku dražby, nie z vrecka kupujúceho. Maximálna platnosť znaleckého posudku je 6 mesiacov v deň konania dražby.
Limity najnižšieho podania:
- Prvá dražba:
- 90 % hodnoty určenej znaleckým posudkom, ak sa draží byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt.
- 80 % hodnoty určenej posudkom, ak ide o inú draženú vec.
- Ďalšie dražby (opakované dražby):
- Ak sa realizuje zákonné záložné právo, alebo sa draží byt či dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt, najnižšie podanie nesmie byť nižšie ako ¾ hodnoty draženej veci určenej znaleckým posudkom.
- V ostatných prípadoch najnižšie podanie nesmie byť nižšie ako ½ hodnoty draženej veci podľa znaleckého posudku.
Obavy a chyby účastníkov dražby
Častá je obava o uvoľnenie nehnuteľnosti, o hygienický stav nehnuteľností po neprispôsobivých občanoch, o zrušenie ostatných záložných práv. Pri exekúcii to môže byť navyše neistota, či súd schváli udelený príklep a hlavne, v akej lehote. Tomu by mal podľa jeho slov zabrániť Exekučný poriadok i Zákon o dobrovoľných dražbách, ktoré stanovujú prípustné zníženie ceny stanovenej znaleckým posudkom. Pri exekúcii povoľuje zníženie vyvolávacej ceny súd.
Obavy ľudí z dražby však často striedajú aj chyby, ktorých sa dopúšťajú. Napríklad dlžník je oprávnený do otvorenia dražby uhradiť výšku pohľadávky s vyčísleným príslušenstvom a nákladmi dražby, čo je dôvodom upustenia od dražby. Za najčastejšiu chybu na strane dlžníka sa považuje skutočnosť, že ak prejaví záujem uhradiť túto pohľadávku, je tak potrebné urobiť do realizácie dražby. Dlžník však často uhradí pohľadávku až po vydražení predmetu dražby. Zo strany záujemcov je chybou neuhradenie dražobnej zábezpeky v predpísanej výške a stanoveným spôsobom do otvorenia dražby.
Riešenie problémov pri odovzdávaní nehnuteľnosti
Najväčším problémom v súvislosti s dobrovoľnou dražbou môže byť samotné odovzdanie nehnuteľnosti. Nakoľko je odovzdanie nehnuteľnosti len protokolárnou záležitosťou, je to v podstate na dohode medzi bývalými vlastníkmi a vydražiteľom ako novým vlastníkom. Ak nefunguje dohoda, malo by nasledovať vysťahovanie súdnou cestou.
Regionálne rozdiely v dražbách
Regionálne rozdiely fungujú aj v prípade dražieb. Najlepšie sa dražia byty v hlavnom meste a krajských mestách, ďalej nehnuteľnosti v rekreačných a lyžiarskych oblastiach, tiež výrobné a administratívne budovy v priemyselných centrách. V súčasnosti, v čase realitnej a finančnej krízy, sa veci vrátili do normálu. Nehnuteľnosti sa v hlavnom meste oproti ostatným regiónom Slovenska predávajú stále dobre, ale nepredáva sa všetko a za akúkoľvek cenu, ako pred rokmi.
Rady pre dlžníkov
Ak sa človek rozhoduje o úvere alebo hypotéke, musí si jednoduchým sedliackym rozumom spočítať do akej výšky sa môže zadlžiť, a čo vtedy, keď nebude schopný splácať svoje záväzky v prípade podstatnej zmeny v živote, ale aj zmien vo svetovej ekonomike, podobne ako to zažívame v súčasnosti počas svetovej finančnej krízy. Aj v živote dlžníka môže dôjsť k podstatnej zmene, napríklad úmrtím manžela či manželky, stratou zamestnania, ťažkým úrazom. V takomto prípade sa odporúča dlžníkovi navštíviť záložného veriteľa (banku, bytového správcu, predsedu bytového spoločenstva), ktorému by mal oznámiť, v akej situácii sa ocitol a dohodnúť sa na dočasnom upravení podmienok platieb.
Výhody dobrovoľnej dražby oproti nútenej
Dobrovoľná dražba je z časového i ekonomického hľadiska omnoho výhodnejšia ako nútená dražba. Kým pri nútenej by sa dražba konala pravdepodobne v sídle subjektu, ktorý dražbu vykonáva, teda aj na druhom konci republiky, dražobná spoločnosť by vykonala dobrovoľnú dražbu v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Aj z časového hľadiska je dobrovoľná dražba výhodnejšia, keďže spravidla netrvá dlhšie ako 3 mesiace, na rozdiel od nútenej dražby, ktorej realizácia trvá aj rok vzhľadom na skutočnosť, že udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom. Odmena pri nútenej dražbe je až 20 %, na rozdiel od dobrovoľnej dražby, kde sa pohybuje na úrovni 3-5 % pre dražobnú spoločnosť.
Pri každej dražbe treba počítať s tým, že spolu s vlastníctvom vydraženej veci na vás môžu prejsť aj niektoré jej závady. Tieto nájdete v dražobnej vyhláške či oznámení, ktoré sa (spolu s listom vlastníctva danej nehnuteľnosti) v tomto smere oplatí dobre preštudovať a vyhodnotiť si, či vám nezhatia plány, ktoré s nehnuteľnosťou máte. Veľmi dôležité je tiež splniť povinnosť včasného doplatenia sumy, za ktorú sa nehnuteľnosť vydražila. Lehotu na uhradenie opäť zistíte z vyhlášky či oznámenia.