Prenájom nehnuteľnosti na Slovensku: Komplexný sprievodca pre prenajímateľov

Prenájom vlastnej nehnuteľnosti môže byť výborným spôsobom, ako generovať dodatočný príjem a zhodnotiť svoj majetok. Proces prenájmu nehnuteľnosti je pre Vás majiteľov dôležitá udalosť, pretože vám prináša príjem z Vašej nehnuteľnosti. Je prirodzené, že chcete mať istotu, že celý proces bude prebiehať v poriadku a v ideálnom prípade nájdete "dobrého nájomníka", ktorý bude platiť načas, bude sa starať o nehnuteľnosť ako by to bola jeho vlastná a nebude mať na Vás žiadne požiadavky nad rámec vzájomnej dohody. Každý prenájom je iný a jedinečný. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o kľúčových aspektoch prenájmu nehnuteľností na Slovensku, vrátane právnej úpravy, daňových povinností a praktických rád.

Právna úprava nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Osobitné ustanovenia o nájme bytu obsahuje Občiansky zákonník v § 685 a nasledujúcich ustanoveniach. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania.

Kľúčové náležitosti nájomnej zmluvy:

• Identifikácia zmluvných strán: Jasné označenie prenajímateľa a nájomcu.
• Predmet a rozsah užívania: Presná identifikácia prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane jej príslušenstva. Pri prenájme bytu sa odporúča detailný opis stavu bytu pri odovzdaní.
• Výška nájomného a úhrad za plnenia: Stanovenie výšky nájomného a prípadných ďalších úhrad spojených s užívaním bytu (napr. energie, služby spojené s užívaním domu). Je dôležité určiť aj spôsob platby a splatnosť nájomného.
• Doba nájmu: Určenie, či sa zmluva uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú. Pri nájme na dobu neurčitú je vo všeobecnosti stanovené ukončenie výpoveďou v trojmesačnej výpovednej lehote. Ak v nájomnej zmluve na byt nie je doba nájmu dohodnutá, predpokladá sa, že sa uzavrela na dobu neurčitú. Ak do 30 dní po ukončení nájmu nehnuteľnosti nepodá prenajímateľ návrh na jej vypratanie na súd, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, maximálne však na jeden rok. Je potrebné si teda dať pozor, aby sa nájom automaticky neobnovil, ak o to prenajímateľ nemá záujem.

Zákon o krátkodobom nájme bytu:Od 1. mája 2014 nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý upravuje postavenie prenajímateľa a nájomcu. Krátkodobý nájom bytu je definovaný ako nájom, pri ktorom prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt, resp. jeho časť, na dobu určitú najdlhšie na dva roky. Tento nájom je možné na základe dohody zmluvných strán predĺžiť za rovnakých podmienok najviac na dva ďalšie roky, a to dvakrát. Nová právna úprava umožnila kratšiu výpovednú lehotu, iné výpovedné dôvody a upravila aj odstúpenie od zmluvy. Bolo zadefinované, čo je kaucia a jej použitie v rámci nájomného vzťahu.

Kaucia:V bežnej praxi prenajímatelia požadujú od nájomcov zaplatenie takzvanej kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Kaucia slúži pre prenajímateľa ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne). V prípade, ak počas trvania nájomného vzťahu nedôjde k takýmto situáciám, je prenajímateľ povinný po skončení nájmu kauciu nájomcovi v plnej výške vrátiť. Zákon o krátkodobom nájme bytu definuje "Kauciu" ako prostriedok, ktorý slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Z nájomného vzťahu vyplývajú zmluvným stranám nielen práva, ale aj povinnosti.

Práva a povinnosti nájomcu:

• Právo byt, spoločné priestory a zariadenia domu užívať, a to aj spolu s osobami, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti.
• Uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou (ak nie je v zmluve dohodnuté inak).
• Bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv a umožniť ich vykonanie, ak nedostatky v byte bránia riadnemu užívaniu alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva.
• Odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.
• V prípade omeškania s platbou nájomného je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania. Výška poplatku z omeškania predstavuje 0,5 promile z dlžného nájomného za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania.

Práva a povinnosti prenajímateľa:

• Odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie.
• Zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.
• Odstrániť nedostatky v byte, ktoré bránia nájomcovi riadnemu užívaniu alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva, ak ich nájomca včas oznámil a umožnil ich opravu.
• V prípade, ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, alebo neodstráni poškodenia, ktoré spôsobil, má prenajímateľ právo tieto opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu.
• Vrátiť kauciu nájomcovi v plnej výške po skončení nájmu, ak nedošlo k poškodeniu bytu alebo inému porušeniu povinností nájomcu.

Výpovedné dôvody a lehota:Pri prenájme bytu je zákonom stanovený ako výpovedný dôvod pre prenajímateľa hrubé porušovanie povinností nájomcom, a to či už neplatenie nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, danie bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, hrubé poškodzovanie bytu, alebo skutočnosť, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov. Po vzájomnej dohode sa však môže zmluva predčasne ukončiť aj z iných dôvodov, resp. bez uvedenia dôvodu. Výpovedná lehota pri byte nemôže byť kratšia ako tri mesiace, začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Ak bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov.

Daňové povinnosti prenajímateľa

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom a musí byť uvedený v daňovom priznaní. Prenajímať môžu fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.

Prenájom ako fyzická osoba - nepodnikateľ:Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa zaraďujú medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. V daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B sa uvádzajú v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Oslobodenie od dane:Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur za zdaňovacie obdobie. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní.

Povinnosť podať daňové priznanie:Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za daný rok v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne zákonom stanovenú hranicu (napr. za rok 2025 je to suma 2 876,90 eura).

Výdavky súvisiace s prenájmom:Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti. Medzi takéto výdavky patria napríklad:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti.
• Daň z nehnuteľnosti.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, servis výťahu, poplatky za TV a rozhlas, internet, správa bytového domu, odvoz smetí okrem miestneho poplatku za odpad).

Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázat daňovú stratu.

Príklad uplatnenia oslobodenia a podania daňového priznania:Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov:Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Registrácia na daňovom úrade

Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť okrem pozemku, je povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme.

Lehota registrácie:Registráciu je potrebné vykonať najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, ktorý uplynul po mesiaci, v ktorom sa nehnuteľnosť prenajala. V prípade nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu a je uvedený ako prenajímateľ.

Postup registrácie:Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvedie v žiadosti.

Prenájom cez realitnú kanceláriu

Ak nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie. Realitná kancelária sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Realitní makléri ARCHEUS sú profesionálne školení odborníci prostredníctvom NARKS (národná asociácia realitných kancelárií Slovenska) a sú pripravení Vám kedykoľvek poradiť a pomôcť pri prenájme nehnuteľnosti.

Určite sa mnohí z vás stretli s negatívnou skúsenosťou spojenou s prenájmom svojej nehnuteľnosti. Znehodnotený dom, či byt, problém s vysťahovaním podnájomníkov, meškajúce nájomné, nedoplatky spojené s dodávkou energií a mnoho ďalších patálií, ktoré sú spojené s rizikom prenajatia cudzej osobe. Žiadne riziko sa nedá vylúčiť 100%-ne, avšak je možné ho eliminovať.

Prenájom nehnuteľnosti a DPH

Prenájom nehnuteľného majetku sa za určitých podmienok považuje za dodanie služby podľa zákona o DPH. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť.

Registračná povinnosť pre DPH:Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností alebo iných služieb či dodaní tovarov 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva od 1. januára nasledujúceho roka. V prípade, že občan prenajatím nehnuteľnosti presiahne obrat 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.

Možnosť dobrovoľnej registrácie:Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom DPH dobrovoľne aj pred presiahnutím uvedených obratov. V takom prípade podá žiadosť o registráciu prostredníctvom formulára na portáli finančnej správy.

Zhrnutie

Prenájom nehnuteľnosti na Slovensku vyžaduje dôkladnú prípravu a dodržiavanie legislatívnych požiadaviek. Dobre vyhotovená zmluva a registrácia na daňovom úrade sú základné veci, ktorými ochránite seba a svoj majetok. Slovenské právo síce pozná aj ústnu dohodu, ale čo je podpísané na papieri, to sa ľahšie dodržiava aj vymáha. Zváženie služieb realitnej kancelárie môže byť výhodné pre tých, ktorí hľadajú profesionálnu asistenciu a chcú minimalizovať riziká spojené s prenájmom. Dôležité je tiež sledovať svoje daňové povinnosti a v prípade potreby sa registrovať aj pre DPH.

tags: #prenajom #vlastnej #nehnutelnosti