Prenájom nehnuteľnosti firmou: Hranica medzi správou majetku a podnikaním

V slovenskom právnom poriadku predstavuje nájom nehnuteľností, a to najmä bytov, komplexnú oblasť s mnohými právnymi a daňovými implikáciami. Kľúčovým aspektom pri posudzovaní prenájmu je určenie, či ide o pasívnu správu vlastného majetku, alebo o zárobkovú činnosť, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania. Toto rozlíšenie má zásadný význam nielen z pohľadu súkromného práva, ale aj z pohľadu verejnoprávnych predpisov, vrátane daňovej legislatívy.

Právna úprava nájmu bytu na Slovensku

Na Slovensku je nájom bytu primárne upravený dvoma právnymi predpismi: Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecné ustanovenia o nájme, ako aj špecifickú úpravu tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu predstavuje špecializovaný predpis súkromného práva, ktorý sa uplatňuje subsidiárne vo vzťahu k Občianskemu zákonníku a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu.

Na základe nájomnej zmluvy prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na určitú alebo neurčitú dobu, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie dohodnuté nájomné. Právo vlastniť majetok, vrátane jeho správy, je garantované Ústavou SR. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zachovanie jeho hodnoty a bez ďalšieho aj jeho prenájom.

Definícia podnikania a jej aplikácia na prenájom

Všeobecná definícia podnikania podľa Obchodného zákonníka je "sústavná činnosť vykonávaná samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu."

Aby sa prenájom bytu považoval za podnikanie, musí spĺňať všetky tieto definičné znaky:

• Sústavnosť: Činnosť musí byť vykonávaná pravidelne, nie náhodne alebo príležitostne. Napríklad, prenajatie bytu na jeden mesiac počas dovolenky prenajímateľa sa obvykle nepovažuje za sústavnú činnosť.
• Samostatnosť: Činnosť musí byť vykonávaná nezávisle od iných osôb.
• Vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť: Prenajímateľ koná vo svojom mene a na vlastnú zodpovednosť.
• Za účelom zisku: Cieľom činnosti je dosiahnutie zisku, aj keď reálny zisk nemusí byť vždy dosiahnutý. Dôležitý je zámer.

Tieto tzv. materiálne znaky podnikania odlišujú podnikanie od iných činností, ako je vlastné investovanie, pracovnoprávne vzťahy alebo správa vlastného majetku.

Hranica medzi správou majetku a podnikaním pri prenájme

Rozlíšenie medzi pasívnou správou vlastného majetku a aktívnym podnikaním v oblasti prenájmu bytov môže byť niekedy zložité. V prvom rade je možné vylúčiť náhodné alebo príležitostné konanie. Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť, ktorá je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku.

V porovnaní s českou právnou úpravou, ktorá explicitne vyžaduje živnostenské alebo obdobné podnikanie, slovenská úprava sa zameriava na vyššie uvedené materiálne znaky. Hulmák v českom kontexte zdôrazňuje požiadavku na mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť a časovú náročnosť činnosti. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku, ale na charaktere a náročnosti správy.

Podnikateľské oprávnenie a prenájom bytu

Podľa Obchodného zákonníka sa za podnikateľa považuje osoba zapísaná v obchodnom registri, osoba podnikajúca na základe živnostenského oprávnenia, osoba podnikajúca na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov, fyzická osoba vykonávajúca poľnohospodársku výrobu a zahraničná osoba. Spoločným znakom týchto osôb je splnenie verejnoprávnych podmienok, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia.

Otázka, či prenajímateľ bytu bez statusu podnikateľa automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť, je riešená v zákone o živnostenskom podnikaní. Kľúčovým kritériom na rozlíšenie, či ide o živnosť, je poskytovanie len základných služieb spojených s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iných než základných služieb.

Základnými službami sa rozumejú tie, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom (napr. dodávky vody, tepla, odvoz odpadu). Inými ako základnými službami sú napríklad ubytovacie, stravovacie, upratovacie služby, strážna služba. Ak by nájomca platil okrem nájomného aj za upratovanie bytu, išlo by o poskytovanie iných než základných služieb.

Nie je podstatné, či prenajímateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj iné služby, ktoré presahujú rámec bežného užívania priestoru. Právna úprava výslovne neustanovuje, ktoré služby sú základné, a preto sa v tejto oblasti uplatňuje judikatúra a výklad právnych predpisov.

Vplyv digitálnych platforiem a krátkodobého ubytovania

S nástupom digitálnych platforiem ako Airbnb a Booking.com sa problematika prenájmu bytov ešte viac zkomplikovala. Tieto platformy umožňujú rýchle a jednoduché sprostredkovanie krátkodobého ubytovania, čo často prekračuje rámec bežného nájmu bytu a približuje sa k poskytovaniu ubytovacích služieb.

Európske nariadenie o poskytovaní údajov (EÚ) 2024/1028 sa snaží zjednotiť pravidlá pre krátkodobý prenájom zariadeného ubytovania, čím by sa mala zabezpečiť transparentnosť a umožniť efektívny dohľad nad touto oblasťou. Cieľom je získať spoľahlivé údaje o hostiteľoch, lokalite, trvaní prenájmu a ďalších relevantných parametroch pre verejnú správu.

Rozhodnutie Mestského súdu v Prahe zdôraznilo, že pri posudzovaní prenájmu cez Airbnb je potrebné zohľadniť všetky okolnosti. Nie je rozhodujúce len to, či ide o tzv. "holý nájom", ale najmä spôsob, akým je činnosť vykonávaná: pravidelnosť, dĺžka prenájmu, zameranie na uspokojenie potrieb prechodného ubytovania namiesto bývania, poskytovanie ďalších služieb (upratovanie, výmena posteľnej bielizne), či intenzita údržby.

Zmluva o ubytovaní versus nájom bytu

Pri posudzovaní právneho vzťahu je dôležité rozlišovať medzi nájmom bytu a zmluvou o ubytovaní. Zmluva o ubytovaní (§ 754 až 755 Občianskeho zákonníka) sa zameriava na poskytnutie prechodného ubytovania v zariadení na to určenom (hotel, nocľaháreň). Objednávateľ platí cenu za ubytovanie a služby s ním spojené.

Kľúčovým rozdielom je účel zmluvy a rozsah poskytovaných služieb. Zatiaľ čo nájom bytu sa primárne zameriava na poskytnutie priestoru na bývanie bez ďalších služieb (nájomca si zabezpečuje údržbu a ostatné potreby sám), zmluva o ubytovaní predpokladá poskytovanie ďalších služieb, ako je pravidelné upratovanie izieb, recepčné služby, výmena posteľnej bielizne a uterákov, prípadne stravovanie.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon o dani z príjmov. Fyzické osoby môžu prenajímať nehnuteľnosť buď ako súkromná osoba bez živnostenského oprávnenia, alebo na základe živnostenského oprávnenia.

• Prenájom na základe živnostenského oprávnenia: V tomto prípade ide o podnikateľskú činnosť a príjmy sa posudzujú podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov ako príjmy z podnikania.
• Prenájom bez živnostenského oprávnenia: Ide o príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov. Tieto príjmy sú oslobodené od dane do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Fyzická osoba - prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinný registrovať sa na príslušnom daňovom úrade najneskôr do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začal prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, má povinnosť registrovať sa na živnostenskom úrade a v zdravotnej poisťovni.

Uplatnenie daňových výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností je možné uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu.

• Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku: Možno si uplatniť výdavky na obstaranie (odpisy), technické zhodnotenie, opravy a údržbu, energie, poistenie, daň z nehnuteľnosti, úroky z úverov a iné súvisiace výdavky.
• Ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku: Možno si uplatniť len preukázateľné výdavky súvisiace s prevádzkou, ako sú platby za vodu, elektrinu, plyn, kúrenie, upratovanie spoločných priestorov, poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky. Výdavky je potrebné pomerne upraviť, ak časť príjmu nie je zdaniteľná (napr. oslobodenie do 500 €).

Daňová strata a nezdaniteľné časti

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia nemôže vzniknúť daňovník daňová strata. Ak sú príjmy nižšie ako výdavky, základ dane je nula. Taktiež nie je možné uplatniť nezdaniteľné časti základu dane.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom vlastníctve manželov (BSM)

Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v BSM, príjmy a výdavky si môžu rozdeliť. Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.

DPH pri prenájme nehnuteľnosti

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby. Miestom dodania tejto služby je Slovenská republika. Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH.

Platiteľ DPH, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi alebo podnikateľovi-neplatiteľovi), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie je možné uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a nehnuteľnosť nie je určená na bývanie.

V prípade, že občan prenajíma nehnuteľnosť na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je povinný sledovať hodnotu obratu. Pri presiahnutí obratu 50 000 € v kalendárnom roku vzniká povinnosť registrácie pre DPH.

Zhrnutie a odporúčania

Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikanie, má zásadný vplyv na právne a daňové posúdenie. Kľúčové je posúdenie materiálneho znaku podnikania - sústavnosti, samostatnosti, vlastného mena a zodpovednosti a cieľa dosiahnutia zisku.

V prípade poskytovania len základných služieb spojených s prenájmom sa zvyčajne nejedná o živnostenské podnikanie. Avšak, ak činnosť dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka, môže byť považovaná za podnikanie aj bez živnostenského oprávnenia.

Digitálne platformy a krátkodobé ubytovanie prinášajú nové výzvy a vyžadujú si pozornosť pri posudzovaní právneho statusu prenajímateľa. Rozdiel medzi nájmom bytu a zmluvou o ubytovaní spočíva predovšetkým v rozsahu poskytovaných služieb a účele zmluvy.

Daňové aspekty prenájmu sú komplexné a závisia od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku a či prenajímateľ disponuje živnostenským oprávnením. Dôkladné vedenie evidencie a konzultácia s odborníkmi sú nevyhnutné na správne splnenie daňových povinností a optimalizáciu daňovej záťaže.

tags: #prenajom #vlastnej #nehnutelnosti #vlastnej #firmy