S rastúcim záujmom o investovanie do nehnuteľností sa čoraz častejšie stretávame so situáciami, kedy jednu alebo viacero nehnuteľností vlastnia viaceré fyzické osoby. Tieto nehnuteľnosti sú následne obstarávané s cieľom ich dlhodobého prenájmu, čo so sebou prináša pravidelný príjem. V takýchto prípadoch však vyvstáva kľúčová otázka: ako si majú spoluvlastníci rozdeliť dosiahnuté príjmy a súvisiace daňové výdavky? Je nevyhnutné, aby sa príjmy a výdavky delili v pomere, v akom vlastnia nehnuteľnosť, alebo existujú aj iné možnosti? Táto problematika sa dotýka nielen bežných fyzických osôb, ale aj živnostníkov, ktorí majú prenájom nehnuteľností zaradený v predmete svojej činnosti.
Základné princípy spoluvlastníctva a prenájmu
V prípade, že nehnuteľnosť vlastnia viacerí spoluvlastníci, rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou sa riadi zásadami uvedenými v Občianskom zákonníku. Podľa § 139 OZ o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou, ktorá sa počíta podľa veľkosti ich podielov. To znamená, že ak chcete celú nehnuteľnosť prenajať, musíte sa na tom ako spoluvlastníci dohodnúť. V prípade, že sa nedohodnete, rozhodujúci je názor väčšiny spoluvlastníkov podľa ich podielov.
V situácii, keď je nehnuteľnosť prenajatá, príjmy z prenájmu by sa mali deliť medzi spoluvlastníkov v pomere zodpovedajúcom ich spoluvlastníckym podielom. Ak napríklad štyri fyzické osoby vlastnia byt v pomere 25 % každý, potom aj príjem z prenájmu by sa mal štandardne deliť v tomto pomere. Rovnako tak sa delia aj daňové výdavky spojené s prevádzkou bytu, ako sú náklady na energie, opravy, údržbu či daň z nehnuteľnosti. Tieto výdavky je potrebné preukázateľne vynaložiť na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu.
Možnosti zmluvných vzťahov medzi spoluvlastníkmi pri prenájme
Pri prenajímaní nehnuteľnosti, kde figuruje viacero spoluvlastníkov, sa môžu vyskytnúť rôzne scenáre, najmä ak jeden alebo viacerí z nich sú zároveň podnikateľmi v oblasti prenájmu.
Jednou z možností je, že jeden spoluvlastník, ktorý je živnostníkom s oprávnením na prenájom nehnuteľností, si s ostatnými spoluvlastníkmi (ktorí vystupujú ako fyzické osoby - nepodnikatelia) dohodne zmluvný vzťah. V takom prípade sa môže uzatvoriť zmluva o nájme, kde podnikajúci spoluvlastník vystupuje ako prenajímateľ a ostatní spoluvlastníci ako nájomcovia, respektíve sa dohodnú na inej forme spolupráce.
Druhou, často využívanou možnosťou, je, že jeden spoluvlastník (napríklad brat) prenajme celú nehnuteľnosť nájomníkovi, avšak s tým, že jeho sestra, ktorá je spoluvlastníčkou, mu na prenájom jej časti udelí písomné splnomocnenie. Na základe tohto splnomocnenia môže brat ako prenajímateľ - podnikateľ, konať aj v mene sestry. Osobitnou zmluvou si potom dohodnú podmienky tohto prenájmu, vrátane ceny za prenájom jej podielu, splatnosti nájomného a vzájomných vzťahov, ako aj riešenie investícií do nehnuteľnosti. Cena za prenájom časti sestry by mala zohľadňovať skutočnosť, že brat ako prenajímateľ-podnikateľ bude mať viac povinností spojených s vybavovaním všetkých záležitostí okolo prenájmu.
Je dôležité zdôrazniť, že prenájom nehnuteľnosti nezahŕňa len platbu za samotný prenájom, ale aj súvisiace platby za energie (elektrina, voda, plyn, kúrenie), internet, poplatky za odvoz odpadu či daň z nehnuteľnosti. Tieto náklady by mali byť v zmluve riešené oddelene od platby za nájom. Ideálne je, ak zmluvný vzťah s dodávateľmi jednotlivých médií má uzatvorený priamo nájomca, aby prenajímatelia nemuseli hradiť prípadné nedoplatky.
Účel nájmu: Bytové vs. nebytové priestory
Pri prenájme nehnuteľnosti je dôležité rozlišovať, či ide o nájom bytových alebo nebytových priestorov, pretože právna úprava sa v týchto prípadoch líši.
Bytové priestory
Ak sa jedná o nájom nehnuteľnosti na účely bývania, právna úprava je obsiahnutá v Občianskom zákonníku (§ 663 a nasl.). Nevýhodou môže byť, že v zákonom stanovených prípadoch môže vzniknúť povinnosť poskytnúť bytovú náhradu. Alternatívou je uzatvorenie zmluvy o nájme podľa Zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Podľa tohto zákona je nájom možný najviac na 6 rokov a jeho výhodou je, že v prípade ukončenia zmluvného vzťahu nájomca nemá nárok na bytovú náhradu. Je však potrebné dodržať obsahové náležitosti zmluvy.
STAVOÚNIA, a.s. - prenájom bytových a kancelárskych priestorov Lučenec
Nebytové priestory
V prípade nájmu nehnuteľnosti na nebytové účely platia ustanovenia Zákona č. 116/1990 Zb. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V tejto súvislosti je dôležité pamätať na § 85 Stavebného poriadku, ktorý stanovuje, že stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí alebo v stavebnom povolení. Pred uzatvorením zmluvy o nájme nebytových priestorov je preto nevyhnutné zistiť stavebno-technické podmienky, hygienické predpisy a podmienky obce, aby sa predišlo budúcim komplikáciám a neúspešným investíciám.
Daňové aspekty prenájmu
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú v Slovenskej republike zdaňované podľa Zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Príjmy z prenájmu sú zaradené do príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP, pokiaľ nie sú súčasťou príjmov z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZDP.
Oslobodenie od dane
Každý daňovník, ktorý dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, si môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur ročne. Táto suma sa odpočíta od celkového príjmu z prenájmu a zvyšná časť tvorí zdaniteľný príjem. Ak celkový príjem z prenájmu nepresiahne 500 eur, daňovník nemá povinnosť tento príjem zdaniť a ani podať daňové priznanie, pokiaľ nemá iné zdaniteľné príjmy presahujúce limit pre povinnosť podať daňové priznanie (aktuálne 2 876,90 eura).
Daňové výdavky
Ako daňové výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu je možné uplatniť napríklad:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Daň z nehnuteľnosti.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, servis výťahu, poplatky za TV a rozhlas, internet, správa domu, odvoz smetí - okrem miestneho poplatku).
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
Daňovník si môže uplatniť len preukázateľné výdavky. V prípade, že sa rozhodne viesť jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, môže si uplatniť výdavky podľa účtovníctva. V ostatných prípadoch si uplatňuje výdavky v preukázateľnej výške, prípadne paušálne vo výške 40 % z príjmov, ak nie sú preukázateľné výdavky vyššie. Dôležité je, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti daňovník nemôže vykazať daňovú stratu.
Registračná povinnosť
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR, má povinnosť registrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Registračná povinnosť vzniká do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajala nehnuteľnosť (§ 49a zákona o dani z príjmov). Táto povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá sama nemá nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve, ale má ju v nájme a ďalej ju prenajíma.
Príklady z praxe
Príklad 1: Manželia prenajímajú byt v bezpodielovom spoluvlastníctve
Manželia vlastnia byt v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímajú ho. Dosiahli celkový príjem z prenájmu vo výške 6 000 eur a výdavky vo výške 3 000 eur. Manželia sa môžu dohodnúť, ako si príjmy a výdavky rozdelia. Ak sa nedohodnú inak, delia si ich rovnakým dielom. Každý si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. V prípade rovnakého delenia si každý z nich zahrnie do základu dane príjem 3 000 eur (6 000/2 - 500) a výdavky 1 500 eur (3 000/2).
Príklad 2: Spoluvlastníci s rozdielnymi podielmi
Dvaja daňovníci vlastnia nehnuteľnosť v pomere 30 % a 70 %. Z prenájmu dosiahli príjmy 10 000 eur a výdavky 5 000 eur. Príjmy a výdavky si rozdelia podľa svojich podielov. Daňovník s 30 % podielom si zahrnie do základu dane príjmy vo výške 2 850 eur (10 000 * 0,30 = 3 000; 3 000 - 500 = 2 500) a výdavky vo výške 1 425 eur (5 000 * 0,30 = 1 500). Daňovník so 70 % podielom si zahrnie do základu dane príjmy vo výške 6 650 eur (10 000 * 0,70 = 7 000; 7 000 - 500 = 6 500) a výdavky vo výške 3 325 eur (5 000 * 0,70 = 3 500).
Príklad 3: Prenájom časti nehnuteľnosti živnostníkom
Dvaja zo štyroch spoluvlastníkov bytu sú živnostníci s predmetom činnosti aj prenájom nehnuteľností. V tomto prípade si každý zo spoluvlastníkov zdaňuje svoj podiel na príjmoch a výdavkoch podľa svojho daňového statusu. Ak sú obaja živnostníci, môžu si príjmy a výdavky zahrnúť do svojho živnostenského podnikania. Ak jeden z nich nie je živnostník, zdaňuje svoj podiel ako fyzická osoba - nepodnikateľ.
Záver
Prenájom nehnuteľností v spoluvlastníctve si vyžaduje dôkladnú pozornosť venovanú nielen právnym aspektom, ale aj daňovej problematike. Správne nastavenie zmluvných vzťahov a porozumenie rozdeleniu príjmov a výdavkov je kľúčové pre hladký priebeh a predchádzanie potenciálnym konfliktom medzi spoluvlastníkmi. Vzhľadom na komplexnosť problematiky, ktorá zasahuje do viacerých právnych odvetví, je v prípade nejasností odporúčané obrátiť sa na odbornú pomoc advokáta alebo daňového poradcu.
tags: #prenajom #viacerych #nehnutelnosti