Nezdaniteľné Minimum pri Prenájme Nehnuteľností na Slovensku: Komplexný Sprievodca

Prenajímanie nehnuteľností môže predstavovať atraktívny zdroj dodatočných príjmov pre fyzické osoby. Je však dôležité poznať pravidlá a povinnosti spojené s touto činnosťou, najmä čo sa týka uplatňovania daňových výdavkov a podávania daňového priznania. Neinformovanosť v tejto oblasti môže viesť k zbytočným chybám, finančným stratám a dokonca k pokutám od daňového úradu. Tento článok sa zameriava na podrobné vysvetlenie problematiky uplatňovania výdavkov pri prenájme nehnuteľností fyzickými osobami na Slovensku, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad pre široké spektrum čitateľov, od začiatočníkov až po skúsenejších prenajímateľov.

Príjmy z Prenájmu: Kedy Ide o Prenájom a Kedy o Podnikanie?

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) klasifikované v § 6 ods. 3. Toto ustanovenie sa vzťahuje na príjmy z prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ktoré by presahovali rámec bežného užívania nehnuteľnosti, ako sú napríklad služby hotelového typu. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Príjmy plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve, v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Je však dôležité rozlišovať medzi príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 a príjmami z podnikania podľa § 6 ods. 1 alebo príjmami zo závislej činnosti podľa § 5 zákona o dani z príjmov. Ak prenajímateľ okrem základných služieb spojených s prenájmom poskytuje aj ďalšie služby, ako napríklad pravidelné upratovanie či výmenu bielizne, takýto prenájom sa môže považovať za živnosť a príjmy z neho plynúce sa klasifikujú ako príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby spojené s prenájmom sa považujú služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako napríklad dodávka energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a podobne.

Ak prenajímateľ poskytuje aj iné než základné služby, príjmy sa zaraďujú medzi príjmy zo živnosti. V roku 2026 sa príjem z prenájmu bytu zdaňuje ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak prenajímate bez „hotelových“ služieb. Ak prenajímate len priestor a „základ“ (energie, voda, odvoz odpadu), ide o príjem z prenájmu bez živnosti. Ak k prenájmu pridávate upratovanie, výmenu bielizne, raňajky či iné služby hotelového typu, ide už o podnikanie na živnosť s inými daňovo-odvodovými pravidlami. Prenájom cez Airbnb a podobne s upratovaním či stravou je živnosť (iné pravidlá: môžete mať paušálne výdavky, ale vstupujú zdravotné a pri prekročení hranice aj sociálne odvody; navyše obecná daň za ubytovanie). Ak prenajímate štandardne dlhodobo bez služieb navyše, zostávate pri režime prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Registračná Povinnosť na Daňovom Úrade

Každá fyzická osoba - prenajímateľ, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinná registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Túto povinnosť si musí splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom na území Slovenskej republiky začala nehnuteľnosť prenajímať. Táto požiadavka sa vzťahuje aj na prípady prenájmu len časti nehnuteľnosti (s výnimkou pozemku). Ak fyzická osoba ešte nemá pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ), je potrebné ho získať. V prípade, že prenajímateľ plánuje prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, je povinný registrovať sa na živnostenskom úrade a tiež v zdravotnej poisťovni.

Ak teda daňovník prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade, a na základe začatia vykonávania takejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť. Ak DIČ už máte (napr. z dôvodu podnikania), nie je potrebné žiadať o nové.

Uplatňovanie Daňových Výdavkov: Kľúč k Optimalizácii Dane

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník môže uplatniť len preukázateľne vynaložené daňové výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Vedie sa o nich daňová evidencia podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, alebo sa môže účtovať v sústave jednoduchého či podvojného účtovníctva.

Rozhodujúcim faktorom pri určovaní, aké výdavky si môže prenajímateľ uplatniť, je skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do svojho obchodného majetku alebo nie. S účinnosťou od 1. januára 2013 prenajímateľ pri príjmoch z prenájmu nemá nárok na uplatnenie percentuálnych výdavkov. Môže si uplatniť len daňové výdavky na základe vedenia evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP alebo vedenia účtovníctva.

Nehnuteľnosť Zaradená do Obchodného Majetku

Ak fyzická osoba zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, má možnosť si v preukázateľných výdavkoch uplatniť široké spektrum nákladov spojených s využívaním tejto nehnuteľnosti. Medzi ne patria:

• Obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti: Prostredníctvom daňových odpisov. Nehnuteľnosť sa odpisuje postupne počas viacerých zdaňovacích období, zvyčajne podľa príslušnej odpisovej skupiny (napr. 4. alebo 5. skupina pre budovy).
• Technické zhodnotenie: Náklady na vylepšenie alebo rozšírenie nehnuteľnosti, ktoré zvyšujú jej hodnotu alebo funkčnosť. Ak nájomca vykoná na nehnuteľnosti technické zhodnotenie so súhlasom prenajímateľa, toto zhodnotenie predstavuje nepeňažný príjem prenajímateľa. Ak sa nájom skončí a technické zhodnotenie nie je nájomcom odpísané, suma nepeňažného príjmu sa vypočíta ako rozdiel medzi hodnotou zhodnotenia a sumou daňových odpisov.
• Opravy a udržiavanie: Výdavky na bežné opravy a údržbu nehnuteľnosti, ktoré zabezpečujú jej riadnu prevádzku. Opravy vykonané nájomcom nad rámec povinností dohodnutých v zmluve, ktoré prenajímateľ neuhradil, nepovažujú sa za zdaniteľný príjem prenajímateľa.
• Súvisiace výdavky s používaním nehnuteľnosti: Zahŕňajú platby za energie (elektrina, voda, plyn, teplo), ako aj iné náklady spojené s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti. Výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.
• Poistenie prenajímanej nehnuteľnosti: Náklady na poistenie majetku. Poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
• Daň z nehnuteľnosti: Daň platená obci. Daň z nehnuteľností.
• Úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv: Príspevky vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome. Výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv.
• Úroky z úverov a pôžičiek: Zaplatené úroky z hypotekárneho alebo iného úveru na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. Úroky zaplatené v zdaňovacom období, súvisiace so splácaním hypotekárneho úveru na obstaranie nehnuteľnosti, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
• Ostatné výdavky: Napríklad poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme, náklady na správcovské služby a podobne.

Nehnuteľnosť Nezaradená do Obchodného Majetku

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, ktorú nezaraďuje do obchodného majetku, možnosti uplatnenia daňových výdavkov sú obmedzenejšie. V takomto prípade si môže uplatniť len tie náklady, ktoré priamo súvisia s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti. Medzi ne patria najmä:

• Výdavky na energie: Elektrická energia, plyn, teplo na vykurovanie a prípravu teplej úžitkovej vody, pitná a úžitková voda. Tieto výdavky je možné uplatniť len v prípade, ak nie sú hradené priamo nájomcom a zmluva s dodávateľmi je na meno prenajímateľa.
• Ostatné služby súvisiace s prenájmom: Patria sem napríklad odvádzanie odpadovej vody, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, kontrola a čistenie komínov, odvoz smetí a splaškov, čistenie žúmp, prípadne poplatky za spoločnú televíznu a rozhlasovú anténu.
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti: Napríklad práčka, nábytok a iné vybavenie bytu sú považované za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky definované v zákone o dani z príjmov a ak sú tieto veci špecifikované v nájomnej zmluve ako súčasť prenájmu. Tieto výdavky sú daňovo uznateľné do výšky 1 700 eur za jednotlivé hnuteľné veci. Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP.

V tomto prípade si daňovník nemôže uplatniť výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, príspevky do fondu opráv a údržby, úroky z hypotéky, ani odpisy nehnuteľnosti. Taktiež nie je možné uplatniť výdavky na opravy a technické zhodnotenie nehnuteľnosti, ak nie je zaradená v obchodnom majetku, s výnimkou hygienických náterov.

Praktické tipy: evidujte príjmy na a výdavky, ktoré idú z vášho účtu; pozor na položky, ktoré už platí nájomca (tie nie sú vaším výdavkom).

Nezdaniteľné Časti Základu Dane a Príjmy z Prenájmu

Nezdaniteľné časti základu dane sú sumy, o ktoré si daňovník, ktorý je fyzickou osobou, znižuje základ dane. Je však kľúčové pochopiť, ktorých príjmov sa tieto odpočítateľné položky týkajú.

Ktorých Príjmov sa Týka Nezdaniteľná Časť Základu Dane?

Tieto odpočítateľné položky je oprávnený uplatniť daňovník, ktorý je fyzická osoba a má aktívne príjmy. Aktívne príjmy sú:

• Príjem zo zamestnania (§ 5 ZDP).
• Príjem z podnikania, napríklad príjmy zo živnosti, poľnohospodárskej výroby (§ 6 ZDP).
• Príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ich úhrnu.

Pri takzvaných pasívnych príjmoch, ako je príjem z prenájmu nehnuteľnosti, nie je možné upraviť si základ dane o nezdaniteľnú časť. To znamená, že ak daňovník dosahuje len príjmy z prenájmu, nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť na daňovníka ani na manželku. Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.

Nezdaniteľná Časť Základu Dane na Daňovníka

Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka je odvodená od sumy životného minima. Od roku 2020 sa ročná nezdaniteľná časť počíta ako 21-násobok platného mesačného životného minima. Pre rok 2026 sa používa životné minimum platné od 1. júla 2025, ktoré je 284,13 € mesačne, a preto bude nezdaniteľná časť základu dane v roku 2026 vo výške 5 966,73 € ročne.

• Porovnanie:
  • 2025: 5 753,79 € ročne (479,48 € mesačne)
  • 2026: 5 966,73 € ročne (497,23 € mesačne)

Suma nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka predstavuje 21,0-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Keďže suma životného minima k 1.1.2025 je stanovená vo výške 273,99 eura, nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka predstavuje pre rok 2025 sumu 5 753,79 eura.

Podmienky na Uplatnenie v Rochoch 2025 a 2026

• V roku 2025: Plná výška nezdaniteľnej časti sa uplatňuje pri základe dane, ktorý nepresiahne 25 426,27 €. Pri vyšších príjmoch dochádza k postupnému kráteniu. Ak základ dane presiahne 25 426,27 €, nezdaniteľná časť sa vypočíta vzorcom: 12 110,36 € - (základ dane ÷ 4). Ak základ dane dosiahne 48 441,43 € alebo viac, nezdaniteľná časť sa znižuje na nulu.
• V roku 2026: Plná výška nezdaniteľnej časti sa uplatňuje pri základe dane, ktorý je rovný alebo nižší ako 26 083,13 €. Ak daňovník dosiahne základ dane vyšší ako 26 083,13 €, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako 14 661,11 € - (základ dane ÷ 3). Ak daňovník dosiahne základ dane 43 983,32 € a viac, nezdaniteľná časť sa rovná nule.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka si nemôže uplatniť daňovník, ktorý na začiatku zdaňovacieho obdobia 2026 poberá dôchodok (starobný, predčasný starobný, atď.) a súčasne je suma týchto dôchodkov vyššia ako aktuálna nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka (5 966,73 €).

Ak teda daňovník je poberateľom dôchodku už k 1.1.2025, má nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka v roku 2025 iba v prípade, ak ročná suma vyplateného dôchodku vrátane 13. dôchodku v roku 2025 v úhrne nepresiahne sumu nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka predstavuje v tomto prípade rozdiel medzi sumou 5 753,79 eura a vyplatenou sumou dôchodku vrátane 13. dôchodku. S účinnosťou od 1.7.2024 na účely výpočtu nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka sa k sume vyplateného posudzovaného dôchodku za príslušné zdaňovacie obdobie pripočíta aj 13. dôchodok.

Nezdaniteľná Časť Základu Dane na Manžela/Manželku

Nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku si môže daňovník uplatniť iba v prípade, ak manžel/manželka žije s daňovníkom v spoločnej domácnosti a spĺňa aspoň jednu z nasledovných podmienok:

• Stará sa o vyživované maloleté dieťa žijúce s daňovníkom v domácnosti do dovŕšenia 3, resp. 6 rokov života.
• V príslušnom zdaňovacom období poberala peňažný príspevok na opatrovanie.
• Bola zaradená do evidencie uchádzačov o zamestnanie.
• Považuje sa za občana so zdravotným postihnutím, prípadne za občana s ťažkým zdravotným postihnutím.

Výpočet nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku vstupuje aj jeho/jej vlastný príjem. Ak manžel/manželka dosiahne vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa znižuje o túto sumu.

Výpočet v Rochoch 2025 a 2026

• V roku 2025: Ak daňovník dosiahne základ dane nižší ako 48 441,43 €, pri výpočte nezdaniteľnej časti na manželku/manžela postupujeme nasledovne:

  • Ak manžel/manželka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť základu dane je 5 260,61 €.
  • Ak manžel/manželka má vlastný príjem, nezdaniteľná časť je rozdiel medzi sumou 5 260,61 € a vlastným príjmom manželky/manžela.Ak daňovník dosiahne základ dane vyšší ako 48 441,43 €, nezdaniteľná časť sa vypočíta nasledovne:
  • Ak manžel/manželka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa určí ako rozdiel medzi 17 346,17 € a jednou štvrtinou základu dane daňovníka.
  • Ak manžel/manželka má vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako rozdiel medzi 17 346,17 € a súčtom jednej štvrtiny základu dane daňovníka a vlastného príjmu manželky/manžela.

• V roku 2026: Ak daňovník dosiahne základ dane nižší alebo rovný ako 43 983,32 €, pri výpočte nezdaniteľnej časti na manžela/manželku postupujeme nasledovne:

  • Ak manžel/manželka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť základu dane je 5 455,30 €.
  • Ak manžel/manželka má vlastný príjem, nezdaniteľná časť je rozdiel medzi sumou 5 455,30 € a vlastným príjmom manžela/manželky.Ak daňovník dosiahne základ dane vyšší ako 43 983,32 €, nezdaniteľná časť sa vypočíta nasledovne:
  • Ak manžel/manželka nemá vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako rozdiel 20 116,40 € a jednej tretiny základu dane daňovníka.
  • Ak manžel/manželka má vlastný príjem, nezdaniteľná časť sa vypočíta ako rozdiel 20 116,40 € a jednej tretiny základu dane zníženej o vlastný príjem manžela/manželky.

Nezdaniteľná Časť Základu Dane vo forme Príspevkov na Doplnkové Dôchodkové Sporenie

Nezdaniteľnú časť základu dane v sume príspevkov na doplnkové dôchodkové sporenie (III. pilier) si môže daňovník uplatniť iba zo základu dane aktívnych príjmov. Pre uplatnenie tejto nezdaniteľnej časti musí daňovník spĺňať určité podmienky, ako napríklad zaplatenie príspevkov na základe účastníckej zmluvy uzatvorenej po 31.12.2013.

Oslobodenie od Dane a Výpočet Zdaniteľného Príjmu

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP sú od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 €. Ak príjmy presiahnu túto výšku, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad túto sumu. Z príjmov z prenájmu si môžete každý rok odpočítať oslobodenie 500 eur. Oslobodenie sa uplatňuje na úhrn príjmov z prenájmu (a prípadných príležitostných príjmov, ak ich máte). Keď uplatníte oslobodenie, musíte v tom istom pomere „skrátiť“ aj výdavky.

Príklad Výpočtu Zdaniteľného Príjmu

Prenajímateľovi plynú príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 7 500 €. Preukázateľne vynaložil výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie vo výške 4 380 €.

• Suma zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností sa vypočíta vo výške 7 000 € (7 500 - 500).
• Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností sa vypočítajú tak, ako to vyplýva z § 9 ods. 1 písm. g) ZDP, t. j. ich výška je 4 088 € [(7 000 : 7 500) x 4 380].

Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky. Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky. Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.

Pomer výdavkov na uplatnenie sa vypočíta ako pomer zdaniteľnej časti príjmov k celkovým príjmom z prenájmu.Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku príjmy z prenájmu vo výške 7 440 eur a preukázateľné výdavky 2 250 eur. Oslobodených je 500 eur, takže zdaniteľný príjem je 6 940 eur. Pomer zdaniteľného príjmu k celkovému je (6 940 / 7 440). Výdavky na uplatnenie sa vypočítajú ako (6 940 / 7 440) * 2 250 = 2 097,71 €. Základ dane bude 6 940 € - 2 097,71 € = 4 842,29 €.

Daňové Priznanie a Sadzby Dane

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za rok presiahne zákonom stanovenú hranicu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2025 je táto hranica 2 876,90 eura. Lehotou na podanie daňového priznania je 31. marec nasledujúceho roka. Túto lehotu je možné predĺžiť podaním oznámenia daňovému úradu, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra), ak má daňovník príjmy zo zdrojov v zahraničí.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa zdaňuje sadzbou dane z príjmov fyzickej osoby. V prípade príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (prenájom bez živnosti) platí:

• 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy platného životného minima (do výšky 47 537,98 eura).
• 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne túto sumu.

Daň z prenájmu bytu? Za rok 2026 platí 19 % sadzba do ročného základu dane 50 234,18 € (čo je 176,8-násobok životného minima platného pre tento rok) a 25 % nad touto hranicou. Príklad - vysoký základ dane: ak po odpočítaní výdavkov a oslobodenia vyjde základ dane 30 000 €, celá suma spadá v roku 2026 do 19 % pásma (daň 5 700 €).

Ak prenajíma fyzická osoba na základe živnostenského oprávnenia, príjmy sa považujú za príjmy z podnikania a zdaňujú sa podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov:

• 15 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 60 000 eur.
• 19 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne 60 000 eur.

Je dôležité si uvedomiť, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manželku. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť len od tzv. aktívnych príjmov (zo závislej činnosti, podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti).

Spoločné Vlastníctvo a Prenájom

Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve (BSM), príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v dohodnutom pomere. Rovnakým dielom si potom rozdelia aj príslušné daňové výdavky a každý z nich si môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur.

Kaucia a Jej Zdanenie

V prípade, že nájomná zmluva obsahuje povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky), jej posudzovanie má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa. Je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená. Kaucia samotná nie je okamžite zdaniteľným príjmom, stáva sa ním až vtedy, ak je použitá na úhradu škody alebo nezaplateného nájomného, ktoré prenajímateľovi vzniklo.

Dôležité Upozornenia a Odporúčania

• Daňová strata: Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. Ak sú výdavky vyššie ako príjmy, základ dane z prenájmu je nula.
• Preukázateľnosť výdavkov: Dôrazne sa odporúča udržiavať dôkladnú evidenciu všetkých príjmov a výdavkov spojených s prenájmom, ideálne v elektronickej forme (napr. v tabuľkovom procesore ako Excel), najmä ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku.
• Zmluva o prenájme: Jasne definujte v nájomnej zmluve všetky podmienky, vrátane cien, služieb, kaucie a akýchkoľvek ďalších dojednaní.

V roku 2026 sa príjem z prenájmu bytu zdaňuje ako príjem podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak prenajímate bez „hotelových“ služieb. Ak prenajímate len priestor a „základ“ (energie, voda, odvoz odpadu), ide o príjem z prenájmu bez živnosti. Ak k prenájmu pridávate upratovanie, výmenu bielizne, raňajky či iné služby hotelového typu, ide už o podnikanie na živnosť s inými daňovo-odvodovými pravidlami. Z príjmov z prenájmu si môžete každý rok odpočítať oslobodenie 500 eur. Oslobodenie sa uplatňuje na úhrn príjmov z prenájmu (a prípadných príležitostných príjmov, ak ich máte). Keď uplatníte oslobodenie, musíte v tom istom pomere „skrátiť“ aj výdavky. Na daň z prenájmu bytu bez živnosti sa paušálne výdavky percentom z príjmov nepoužívajú. Ak byt zaradíte do obchodného majetku si navyše uplatniť daňové odpisy, daň z nehnuteľností, poistenie, výdavky na technické zhodnotenie a úroky z úveru.

Registrácia: ak začnete prenajímať byt bez živnosti, ste povinný registrovať sa na daňovom úrade pre pridelenie DIČ najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať. Ak DIČ už máte (napr. z dôvodu podnikania), nie je potrebné žiadať o nové. Preddavky na daň: neplatíte ich, ak vaša „posledná známa daňová povinnosť“ nepresiahla 5 000 €. Ak presiahla 5 000 € a nepresiahla 16 600 €, platíte štvrťročne 1/4 poslednej známej dane. Ak presiahla 16 600 €, platíte mesačne 1/12.

Kým priemerná mzda na Slovensku rastie, životné minimum za ňou čoraz viac zaostáva. V roku 1998, keď bolo životné minimum v súčasnej podobe zavedené, predstavovalo tretinu priemernej mzdy. V roku 2026 je to už len odhadovaných 17 %. Životné minimum sa valorizuje podľa rastu životných nákladov nízkopríjmových domácností. Mechanizmus má teoreticky chrániť jeho kúpnu silu. V praxi to však nefunguje. Výsledok? Nízkopríjmové domácnosti si dnes zo životného minima môžu kúpiť o 16 % menej tovarov a služieb než v roku 1998. V roku 2026 je totiž životné minimum pre jednu plnoletú osobu na Slovensku stanovené na 284,13 eura mesačne, a táto suma platí od 1. júla 2025 do 30. júna 2026. Pre ďalšiu plnoletú osobu v spoločnej domácnosti je hranica 198,22 eura, pre nezaopatrené alebo zaopatrené dieťa 129,74 eura mesačne. Pomalý rast životného minima má niekoľko dôsledkov. Keďže hranica pre nárok na sociálnu pomoc rastie pomalšie než príjmy väčšiny obyvateľstva, počet ľudí s nárokom na pomoc klesá. Iní však vypadli zo systému sociálnej ochrany len preto, že ich príjmy mierne vzrástli, hoci ich životná situácia sa výrazne nezlepšila. Od životného minima sa neodvíjajú len sociálne dávky ako pomoc v hmotnej núdzi, náhradné výživné či rodičovský príspevok. V daňovom systéme zohráva životné minimum kľúčovú úlohu pri stanovení nezdaniteľnej časti príjmu a hraníc sadzieb dane z príjmu. Keď životné minimum rastie pomaly, tieto hranice sa posúvajú nadol. Rada pre rozpočtovú zodpovednosť upozorňuje, že nastavenie životného minima si vyžaduje systémovú zmenu. Za diskusiu stojí aj oddelenie životného minima od daňových zákonov, čo by pomohlo znížiť tiché zdanenie. Problémy s nastavením sociálnej ochrany treba vnímať v širšom kontexte stavu verejných financií. „Tých ľudí v dôchodkovom veku nám výrazne rastie. Rada pre rozpočtovú zodpovednosť vyčíslila, že počas celého života štát sľubuje občanom viac, než od nich v priemere dostáva. „Štát sľubuje občanom, že im počas života poskytne viac, než od nich v priemere vyberie na daniach a odvodoch. Situáciu komplikuje aj vývoj na trhu práce. Nezamestnanosť síce zostáva okolo 5 %, no postupne rastie. Rast miezd sa spomaľuje z vlaňajších 8 až 9 % na očakávaných 4 až 5 %. „To ochladzovanie tam už vidno. Pre nízkopríjmové domácnosti to znamená ešte väčšiu neistotu. Ak stratia prácu, sociálna sieť nastavená podľa zastaraného životného minima im nemusí poskytnúť dostatočnú ochranu. Jedným z riešení nepriaznivej situácie na trhu práce je rekvalifikácia a celoživotné vzdelávanie. Slovensko však v týchto rebríčkoch zaostáva. „V tých rebríčkoch napríklad celoživotného vzdelávania sme veľmi nízko. Len 40 % absolventov, ktorí študovali v zahraničí, sa vracia na Slovensko. „Chýbajú nám potom v našej ekonomike tie mozgy, ktoré posúvajú firmy a inštitúcie dopredu nejakými inováciami, prenosom skúseností, znalostí a zvyšovaním pridanej hodnoty. A potom trpí celá ekonomika,“ vysvetľuje analytik. Nejde pritom len o výšku platov. Taktiež automatizácia a umelá inteligencia menia pravidlá hry najmä pre mladých ľudí, ktorí nastupujú do prvého zamestnania. „Hovorí sa najmä o situácii mladších ľudí, absolventov škôl. Či už sú to programátori, právnici, účtovníci, marketing, tak tam tých nových voľných pracovných pozícií naozaj celkom rýchlo ubúda práve preto, že tú prácu preberá tá umelá inteligencia,“ popisuje Lehuta. Slováci sú pomerne konzervatívni, čo sa týka mobility medzi zamestnávateľmi. Mnohí zostávajú v jednej práci aj dvadsať rokov. „Ľudia zvyčajne menia prácu preto, aby mali vyšší príjem. Ak viem, že odvetvie, v ktorom pracujem, má problémy - napríklad prechádza automatizáciou alebo firmy presúvajú výrobu do zahraničia, môžem sa na to pripraviť. Môžem si začať odkladať peniaze bokom a vytvoriť si finančnú rezervu.

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO.

tags: #nezdanitelne #minimum #za #prenajom