Prenájom nehnuteľností, najmä v medzinárodnom kontexte, predstavuje komplexnú oblasť daňových pravidiel, ktorá si vyžaduje precízne porozumenie. V tomto článku sa zameriame na situáciu, kedy slovenská firma, platiteľ DPH, prenajíma administratívne priestory v Bratislave rakúskemu podnikateľovi, ktorý nie je platiteľom DPH. Kľúčovou otázkou je, či je možné takéto prenajaté priestory fakturovať s DPH. Odpoveď na túto otázku, ako aj súvisiace aspekty daňového zaobchádzania pri prenájme nehnuteľností a poskytovaní iných služieb v rámci Európskej únie, si podrobne rozoberieme.
Základné princípy prenájmu nehnuteľností z pohľadu DPH
Zákon o DPH definuje nájom nehnuteľnosti ako poskytnutie služby. V zmysle § 9 ods. 1 písm. b) ZDPH je nájom nehnuteľnosti klasifikovaný ako služba. Kľúčovým pre určenie daňového zaobchádzania je miesto dodania služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, pri nájme nehnuteľnosti je miestom dodania služby tá krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. To znamená, že prenájom nehnuteľnosti v Bratislave, aj keď ju prenajíma slovenská firma rakúskemu podnikateľovi, sa z hľadiska DPH považuje za službu s miestom dodania v Slovenskej republike.
Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť oslobodený od dane podľa § 38 ZDPH. Avšak, existuje dôležitá výnimka: platiteľ DPH, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe (čo zahŕňa iného platiteľa DPH, ako aj podnikateľa - neplatiteľa DPH), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie môže byť výhodnejšie z pohľadu odpočítania DPH, keďže prenajímateľ nemusí následne upravovať DPH, ktorú si predtým odpočítal.
V našom prípade, slovenská firma je platiteľom DPH a prenajíma priestory rakúskemu podnikateľovi, ktorý nie je platiteľom DPH, ale je registrovaný v inom členskom štáte EÚ. Podľa ustanovenia § 38 ods. 5 ZDPH, platiteľ DPH, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený okrem špecifických prípadov, ako je nájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich časti. Keďže ide o administratívne priestory, nie o bývanie, slovenská firma má možnosť zvoliť si zdanenie prenájmu.
Dôležité je zdôrazniť: Ak by sa slovenská firma rozhodla prenajímať priestory rakúskemu podnikateľovi s DPH, musí túto voľbu uplatňovať konzistentne.
Daňové dôsledky pre rakúskeho podnikateľa
Rakúsky podnikateľ, ktorý nie je platiteľom DPH v SR, ale je registrovaný na DPH v Rakúsku, by mal v ideálnom prípade využiť možnosť registrácie na DPH v SR, ak by bol jeho cieľom odpočet DPH z prenájmu. Avšak, vzhľadom na to, že nie je platiteľom DPH v SR, nemá automaticky nárok na odpočet DPH zaplatenej v SR.
V situácii, ak slovenská firma fakturuje rakúskemu podnikateľovi s DPH, rakúsky podnikateľ túto DPH zaplatí. Ak by sa však jednalo o situáciu, kedy by rakúsky podnikateľ bol platiteľom DPH v SR a slovenská firma by mu prenajímala nehnuteľnosť, rakúsky podnikateľ by mohol mať nárok na odpočet DPH v súlade s pravidlami platnými v Rakúsku, ak by spĺňal podmienky.
Je dôležité rozlišovať medzi prenajímaním nehnuteľností na podnikateľské účely a na súkromné účely. V prípade prenajímania nehnuteľnosti na turistický prenájom v Rakúsku, ako je spomenuté v poskytnutých informáciách, má kupujúci nárok na vratku/odpočet DPH z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Podmienkou je nastavenie rakúskeho daňového poradcu, ktorý požiada o pridelenie rakúskeho daňového čísla a registráciu ako platiteľ DPH v Rakúsku.
Prenájom nehnuteľností a pravidlá prenesenia daňovej povinnosti
Pravidlá prenesenia daňovej povinnosti (reverse charge) sa uplatňujú v rôznych situáciách, najmä pri službách poskytovaných pre zdaniteľné osoby z iných členských štátov. V prípade prenájmu nehnuteľnosti, kde prenajímateľ nie je usadený v SR, ale nájomca je zdaniteľnou osobou usadenou v SR, sa miestom dodania služby podľa § 16 ods. 1 ZDPH považuje Slovenská republika. Ak by rakúsky podnikateľ nemal v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nebol by platiteľom dane v SR, ale prenajímal by nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi dane, miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 ZDPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 ZDPH. V takom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 ZDPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, teda rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR.
Špecifické aspekty prenájmu a súvisiace služby
Zákon o DPH pokrýva široké spektrum situácií týkajúcich sa prenájmu. Napríklad, pri predaji stavby, ktorá bola pôvodne oslobodená od dane, po vykonaní významných stavebných úprav, sa môže stať, že oslobodenie od dane už nebude platiť, ak práce začnú po určitom dátume. Dôležité je tiež rozlišovať medzi nájmom nehnuteľnosti a inými službami, ako sú ubytovacie služby.
Ubytovacie služby sú považované za služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť, v ktorej sa poskytujú, a ich miesto dodania sa určuje podľa § 16 ods. 1 ZDPH, teda v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ubytovanie poskytované ubytovacími zariadeniami je zdaniteľné, na rozdiel od možnosti oslobodenia od dane pri nájme nehnuteľnosti.
Digitálne platformy a ich daňové povinnosti
V súčasnosti sa prenajímatelia čoraz častejšie stretávajú s medzinárodnými digitálnymi platformami, ktoré sprostredkúvajú prenájom. Tieto platformy môžu mať povinnosť nahlasovať príjmy z prenájmu finančnej správe. Ak platforma nemá na Slovensku zaregistrovanú stálu prevádzkareň, môžu sa uplatňovať zrážkové dane z poplatkov za sprostredkovanie. Finančná správa si potom porovnáva nahlásené príjmy s daňovými priznaniami prenajímateľov, čo môže viesť k daňovej kontrole a sankciám v prípade nesúladu.
Daň z finančných transakcií a jej vplyv
Od apríla 2025 sa podnikatelia, vrátane prenajímateľov, začnú stretávať s daňou z finančných transakcií. Táto daň bude vo výške 0,4 % z bezhotovostnej transakcie s maximálnym limitom 40 eur. Zdaní sa aj výber hotovosti z bankomatu či banky, a to sadzbou 0,8 %. Od tejto dane budú oslobodené platby daní a odvodov, ako aj prevody medzi účtami v rámci jednej banky.
Zahraničné nehnuteľnosti a DPH
V kontexte kúpy nehnuteľnosti v Rakúsku na účely turistického prenájmu, ako je uvedené v informáciách od spoločnosti Rellox, má kupujúci nárok na vratku/odpočet DPH z kúpnej ceny. Toto si vyžaduje spoluprácu s rakúskym daňovým poradcom, ktorý pomôže s pridelením rakúskeho daňového čísla a registráciou ako platiteľa DPH v Rakúsku.
Vlastníctvo apartmánu v Rakúsku na prenájom predstavuje špecifickú situáciu. Ak majiteľ využíva apartmán iba na prenájom, má nárok na vrátenie dane z obratu v plnej výške. V prípade čiastočného súkromného využitia má nárok na odpočet len v pomernom rozsahu, v akom apartmán nie je využívaný na súkromné účely. Napríklad, ak majiteľ využíva apartmán na súkromné pobyty 3 týždne v roku, daňový úrad prizná odpočet vo výške 94 %. Rozdiel je potom potrebné uhradiť predávajúcemu. Pri podaní prvého priznania k DPH sa informuje finančný úrad o predpokladanom rozsahu vlastného využitia, ktorý sa následne upravuje podľa skutočného súkromného využitia v ročnom priznaní.
Špecifická situácia nastáva, ak nehnuteľnosť nadobúda právnická osoba. Vtedy sa nehovorí o súkromnom využívaní a daňový úrad zvyčajne prizná nárok na odpočet dane z obratu v plnej výške. Avšak, spoločnosť je povinná účtovať (fakturovať) a zahrnúť do svojich výnosov obvyklú odmenu za ubytovanie spriaznených osôb.
Ostatné služby a ich daňové zaobchádzanie
Poskytovanie rôznych služieb, ako sú zváračské práce, opravy strojov, prenájom lešenia, tlmočnícke služby, sprostredkovanie tovaru, preprava tovaru, či vzdelávacie služby, podlieha pravidlám určenia miesta dodania služby, ktoré sú primárne založené na postavení zákazníka (zdaniteľná osoba verzus nezdaniteľná osoba) a jeho usadení. V týchto prípadoch často dochádza k preneseniu daňovej povinnosti na príjemcu služby, čo si vyžaduje od slovenského dodávateľa vystavenie faktúry bez dane s poznámkou "prenesenie daňovej povinnosti" a podanie súhrnného výkazu.
Kultúrne, športové, vzdelávacie a zdravotné služby môžu byť za určitých podmienok oslobodené od dane. Je však nevyhnutné presne definovať, či tieto služby spĺňajú kritériá pre oslobodenie, najmä pokiaľ ide o neziskovosť, cieľ poskytovania a spojené náklady. Napríklad, predaj liekov a zdravotníckych pomôcok nie je oslobodený od dane, aj keď súvisí so zdravotnou starostlivosťou.
Celkovo, pri prenájme nehnuteľností rakúskej spoločnosti s DPH, je rozhodujúce zhodnotiť postavenie oboch strán z hľadiska platiteľa DPH, miesto dodania služby a možnosť voľby daňového režimu. Dôkladné poznanie zákona o DPH a prípadná konzultácia s daňovým poradcom sú nevyhnutné pre správne a bezchybné daňové zaobchádzanie.