Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v bytových domoch prináša so sebou nielen práva, ale aj zodpovednosti. Jednou z oblastí, ktorá si často vyžaduje pozornosť a jasné pravidlá, je užívanie a potenciálny prenájom spoločných priestorov. Tieto priestory, ktoré sú spoločným majetkom všetkých vlastníkov, môžu predstavovať dodatočný zdroj financovania pre fond prevádzky, údržby a opráv, ale ich nesprávne alebo neoprávnené užívanie môže viesť ku konfliktom.
Čo sú spoločné priestory a ako sa líšia od nebytových priestorov?
Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o vlastníctve“) sa spoločnými zariadeniami domu rozumejú priestory ako práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne a podobne. Okrem toho sem patria aj časti strechy, štítové steny, vstupné priestory či nevyužité miestnosti v pivniciach, ktoré prestali slúžiť svojmu pôvodnému účelu. Tieto priestory sú neoddeliteľnou súčasťou domu a slúžia na spoločné užívanie všetkých vlastníkov. Ide o časti, ktoré nemožno rozdeliť medzi jednotlivých vlastníkov bytov. Pod pojmom spoločné časti domu sa rozumejú tie časti, ktoré sú spoločne užívané všetkými vlastníkmi. K týmto častiam domu patrí napríklad schodisko, spoločné chodby, spoločné terasy, povaly, záhrada, ale aj obvodové múry, strecha, vodorovné, zvislé nosné a izolačné konštrukcie a základy domu. Podľa zákona o vlastníctve sem patria aj zariadenia, ktoré sú spoločne využívané a slúžia len danému domu. Ide napríklad o výťahy, komíny, vodovodné, plynové, kanalizačné, elektrické a iné prípojky. K spoločným zariadeniam patria aj práčovne, kočikárne alebo kotolne spolu s technologickými zariadeniami.
Je dôležité rozlišovať medzi spoločnými priestormi a nebytovými priestormi. Nebytové priestory sú na účely zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov definované ako miestnosti alebo súbory miestností určené na iné účely ako na bývanie, prípadne byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Spoločné priestory domu sa pritom z hľadiska zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov nepovažujú za nebytové priestory, aj keď z laického pohľadu môžu pôsobiť podobne. Spoločné priestory domu sú však vylúčené z úpravy zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, keďže sa podľa § 1 tohto zákona nepovažujú za nebytové priestory.
Právny rámec pre prenájom spoločných priestorov
Podielové spoluvlastníctvo k spoločným častiam a zariadeniam domu, spoločným nebytovým priestorom a priľahlému pozemku dáva vlastníkom bytov a nebytových priestorov právo rozhodnúť o ich prenájme. Umožňuje im to § 7b ods. 1 zákona o vlastníctve. To znamená, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sa môžu dohodnúť a rozhodnúť o tom, že niektorú spoločnú časť alebo zariadenie domu prenajmú.
Podľa § 7b ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z., spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov môže v mene vlastníkov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Ak spoločenstvo nie je zriadené, zmluvu o nájme uzatvára správca bytového domu. V prípade, že schôdza vlastníkov nerozhodne na svojej schôdzi o inom spôsobe užívania toho-ktorého spoločného priestoru ako napr. prenájom fyzickej alebo právnickej osobe za odplatu, ktorá je príjmom FO domu.
Príjem z prenájmu spoločných priestorov je podľa § 10 ods. 2 písm. b) zákona príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Tieto príjmy sa zdaňujú zrážkou v zmysle zákona NR SR č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Daň z nájomného sa odvádza najneskôr do 15.
Zmeny, ktoré nastali po roku 1989, priniesli so sebou aj zmeny v zabezpečovaní bývania pre občanov. Podstatná časť bytového fondu sústredeného v bytových domoch bola vo vlastníctve štátu, štátnych podnikov a bytových družstiev; užívatelia bytov boli ich nájomníkmi. Podstatou kondominiálnej formy vlastníctva je kombinácia reálneho vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a ideálneho podielového spoluvlastníctva technicky nedeliteľných spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a pozemku. Kondominiálnej forme vlastníctva zodpovedá vlastníctvo nadobudnuté občanmi podľa zákona o vlastníctve. Uvedený zákon má vyššiu právnu moc ako Občiansky alebo Obchodný zákonník. Technický stav sprivatizovaného bytového fondu bol v značnej miere zanedbaný, iba vo výnimočných prípadoch sa bytové domy previedli do vlastníctva až po celkovej obnove.
Kľúčové aspekty nájomnej zmluvy
Zmluva o nájme spoločných priestorov je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje práva a povinnosti prenajímateľa (spoločenstva alebo správcu) a nájomcu. V prípade, že schôdza vlastníkov nerozhodne o inom spôsobe užívania, je možné prenajať spoločný priestor fyzickej alebo právnickej osobe za odplatu.
Medzi dôležité náležitosti nájomnej zmluvy patria:
Určenie výšky nájomného: Ak nájomné nie je dohodnuté, platí podľa § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka, že nájomca je povinný platiť obvyklé nájomné. Nájomné možno dohodnúť ako jednorazovú platbu alebo ako opakujúce sa plnenie (mesačné, kvartálne, ročné). Bežným a žiaducim obsahom nájomnej zmluvy je aj určenie výšky nájomného. Nájomné možno dohodnúť ako jednorazovú platbu za celé obdobie trvania nájmu aj ako opakujúce sa plnenie za určitý časový úsek trvania nájmu (mesačné, kvartálne, ročné nájomné). Splatnosť nájomného a úhrad plnení spojených s užívaním predmetu nájmu sa bežne dojednáva ako platba vopred alebo ako platba po uplynutí obdobia, za ktoré sa nájomné alebo úhrady platia (napr. po uplynutí mesačného/kvartálneho obdobia).
Úhrada služieb a energií: V zmluve je potrebné presne vymedziť rozsah a spôsob úhrady nákladov spojených so službami (napr. vykurovanie, osvetlenie, elektrina) a energiami, ktoré nájomca využíva. Ak v súvislosti s užívaním predmetu nájmu využíva nájomca aj služby týkajúce sa spoločných priestorov alebo odoberá energiu, treba v zmluve vymedziť rozsah a spôsob úhrady nákladov spojených s týmito službami a energiou.
Doba trvania nájmu: Nájomnú zmluvu možno uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú. Pri určitej dobe nájmu sa často vyskytuje aj dohoda o opcii jednostranne predĺžiť dobu nájmu. Rozdiel v prípade nájmu na dobu určitú a na dobu neurčitú je v zákonnej úprave ukončenia takéhoto nájmu. Nájomný vzťah na dobu určitú zaniká uplynutím dohodnutej doby alebo na základe dohody zmluvných strán. Treba zdôrazniť, že ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie vecí alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomný vzťah za tých istých podmienok, za akých bol dojednaný pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Toto ustanovenie zákona možno pre konkrétny nájomný vzťah vylúčiť dohodou zmluvných strán.
Účel užívania: Keďže spoločné priestory nemajú stavebným úradom stanovený účel užívania, je vhodné tento účel v zmluve dohodnúť. Predíde sa tým sporom, napríklad, aby nájomca nepoužíval priestory na vykonávanie hlučnej alebo nebezpečnej prevádzky. V prípade rozporu môže prenajímateľ odstúpiť od zmluvy. Keďže spoločné priestory bytového domu nemajú stavebným úradom stanovený účel užívania, je vhodné tento účel dohodnúť v nájomnej zmluve. Predíde sa tým prípadným sporom, napríklad, aby nájomca nepoužíval spoločné priestory na vykonávanie hlučnej, respektíve nebezpečnej prevádzky. V prípade rozporu skutočného užívania spoločných priestorov a účelu dohodnutého v zmluve je vhodné dohodnúť právo prenajímateľa odstúpiť od nájomnej zmluvy.
Rozhodnutia a povolenia správnych orgánov: Dohoda o účele užívania nenahrádza potrebné rozhodnutia, súhlasy a povolenia správnych orgánov (napr. živnostenský úrad, úrad verejného zdravotníctva, obecný úrad) na zriadenie a vykonávanie prevádzky. Treba upozorniť, že dohoda o účele užívania spoločných priestorov nenahrádza rozhodnutia/súhlasy/povolenia správnych orgánov, ktoré treba na zriadenie a vykonávanie prevádzky určitých činností v spoločných priestoroch (napríklad ohlásenie prevádzkarne na živnostenský úrad, rozhodnutie úradu verejného zdravotníctva o spôsobilosti priestorov na konkrétnu prevádzku, schválenie prevádzkového času, respektíve otváracích hodín zo strany príslušnej obce).
Ukončenie nájomného vzťahu: Nájomný vzťah zaniká dohodou, výpoveďou alebo odstúpením od zmluvy. Dôvody a podmienky odstúpenia možno v zmluve upraviť. Zmluva by mala pamätať aj na podmienky užívania priestorov a sankcie za ich porušenie, ako aj na likvidáciu prípadných úprav po skončení nájmu. Nájomný vzťah zaniká popri dohode zmluvných strán a výpovedi aj pre odstúpenie niektorej zo zmluvných strán od nájomnej zmluvy. Dôvody a podmienky odstúpenia od zmluvy možno v nájomnej zmluve upraviť dohodou zmluvných strán.
Prenájom rôznych typov priestorov
Zvyčajne sa prenajímajú strechy na osadenie zosilňovačov pre mobilných operátorov, štítové alebo dobre viditeľné steny na osadenie reklamných bilbordov. V mnohých bytových domoch sa prenajímajú aj spoločné priestory, ktoré prestali slúžiť svojmu účelu.
Pri prenájme stien na reklamu je potrebné získať súhlas vlastníkov a tiež vyjadrenie úradu samosprávy a príslušného dopravného inšpektorátu. V zmluve je potrebné dohodnúť, ako často sa bude reklama meniť, kto je za ňu zodpovedný, ako aj likvidáciu konštrukcie po skončení nájmu. Na steny bytových domov sa umiestňujú bilbordy, konštrukcie s napnutým plátnom, alebo sa reklama namaľuje priamo na povrch steny. V tomto prípade je potrebné vydanie súhlasu na umiestnenie reklamy pre vlastníka objektu, teda pre bytový dom zastúpený predsedom spoločenstva alebo správcom, vždy na základe súhlasného rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. K umiestneniu reklamy sa vyjadruje okrem úradu samosprávy (obecný alebo mestský úrad) aj príslušný dopravný inšpektorát, ktorý posudzuje vplyv reklamy na bezpečnosť cestnej premávky. V zmluve je potrebné dohodnúť, ako často sa bude reklama meniť, akým spôsobom, uviesť, kto je za reklamu zodpovedný a pod. Zároveň musí byť dohodnutá aj likvidácia reklamy (podkladovej konštrukcie) po ukončení trvania nájmu a uvedenie steny do pôvodného stavu, resp.
Pri prenájme nevyužitých spoločných priestorov (bývalé práčovne, sušiarne, kotolne, časti chodieb, pivničné miestnosti) je nevyhnutné uzatvoriť nájomnú zmluvu, ktorá detailne upraví všetky podmienky, vrátane podielu na investíciách do priestorov. Nájomca si musí uvedomiť, že podniká s využitím cudzieho majetku a nesmie svojím konaním rušiť ostatných obyvateľov domu (napr. nadmerným hlukom, zápachom) a musí dodržiavať bezpečnostné a protipožiarne predpisy. Ide o spoločné zariadenia, napr. nefunkčné práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne a pod., prípadne časti chodieb alebo vstupných priestorov, ktoré je možné samostatne používať, nevyužité miestnosti v pivniciach a pod. Prenájom uvedených spoločných častí a spoločných priestorov sa vykonáva na základe nájomnej zmluvy, v ktorej sú dohodnuté uvedené podmienky ako aj podmienky v zmysle Občianskeho alebo Obchodného zákonníka - trvanie nájmu, finančné plnenie, výpovedná lehota, zodpovednosť za škody, sankcie za omeškanie, sprístupnenie a pod. Zároveň musí byť v zmluve dohodnuté, ako a kto sa bude podieľať na investíciách do priestorov - či a koľko, resp. do čoho bude investovať nájomca a prenajímateľ, či sa investícia nájomcu do cudzieho majetku zohľadní v úľave na nájomnom a pod. Každý nájomca si musí uvedomiť, že podniká s využitím cudzieho majetku, a preto je povinný rešpektovať podmienky vlastníka. Nesmie svojim konaním rušiť nočný pokoj, nesmie obmedzovať užívanie bytov nadmerným hlukom strojov, zápachom alebo iným spôsobom obmedzovať výkon vlastníckych a užívacích práv vlastníkov a užívateľov bytov alebo nebytových priestorov. Zároveň musí dodržiavať bezpečnostné a protipožiarne predpisy.
Rozhodovanie vlastníkov a kvórum
Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo a súčasne povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať o spoločných častiach domu. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť doručené minimálne desať dní vopred.
Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa zvyčajne rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Ak nie je dosiahnuté právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených. Vlastníci bytov a nebytových priestorov rozhodujú najčastejšie jednoduchou väčšinou. Jednoduchá väčšina znamená, že na schválenie rozhodnutia postačí súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov tých vlastníkov, ktorí sa hlasovania zúčastnili. Touto formou sa rozhoduje o väčšine otázok, o ktorých je potrebné v bytovom dome rozhodovať. Pre zjednodušenie platí, že jednoduchou väčšinou sa rozhoduje o všetkých otázkach, o ktorých sa nerozhoduje inou väčšinou (iné kvórum) podľa ustanovení § 14b odsek 1 až 3 zákona o vlastníctve bytov. Na to, aby organizátor hlasovania dal o otázke hlasovať sa nevyžaduje teda ani prítomnosť nadpolovičnej väčšiny vlastníkov, a ani opakované zvolanie schôdze ani vyčkanie akejkoľvek doby od začatia schôdze.
Na odsúhlasenie poskytnutia úveru, vstavby alebo nadstavby, či zmeny spôsobu správy sa vyžaduje dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov. Zákon v ustanoveniach § 14b odseky 1 až 3 upravuje tie oblasti správy bytového domu, pri ktorých sa vyžaduje vyššie kvórum. Absolútna väčšina znamená takú formu hlasovania, pri ktorej sa rozhodnutie schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa na schválenie rozhodnutia vyžaduje absolútna väčšina a na schôdzu sa dostaví len 50 % vlastníkov, tak nemôže byť rozhodnutie prijaté. Získanie absolútnej väčšiny sa vyžaduje najmä pri úkonoch týkajúcich sa: formy, akou sa správa vykonáva, existencie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ustanovenia predsedu spoločenstva, prijatia stanov spoločenstva, odmeny pre predsedu spoločenstva, členov rady alebo zástupcu vlastníkov, zmluvy o výkone správy, platieb za správu, preddavkov do fondu a použitie prostriedkov z fondu, zásad hospodárenia s prostriedkami z fondu a zásad určenia výšky mesačných úhrad. Touto formou sa hlasuje tiež v prípadoch, ak sa žiada využívanie spoločných častí domu, nájom spoločných priestorov, alebo ak sa má realizovať taká stavebná úprava, ktorou môže dôjsť k zásahu do práv ostatných vlastníkov v dome. Na schválenie bodov hlasovania, ktoré sú upravené v ustanovení § 14b odsek 2 zákona sa žiada až dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pre hlasovanie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe platí takisto dvojtretinové kvórum, avšak s tým rozdielom, že sa zároveň žiada súhlas práve všetkých tých vlastníkov, ktorí majú so vstavbou alebo nadstavbou priamo susediť. Pre úspešné organizovanie hlasovania je potrebné vopred si zadefinovať, aké kvórum sa na jednotlivé otázky vyžaduje a podľa toho zvoliť vhodnú formu hlasovania.
Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 15 dní na súd. Vlastník môže písomne splnomocniť inú osobu na zastupovanie na schôdzi, pričom môže udeliť aj konkrétny príkaz na hlasovanie. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom a pri elektronickom hlasovaní správcovi alebo rade. Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci, ktorou je príkaz na hlasovanie. To ale neznamená, že splnomocniteľ nemá právo splnomocnencovi takýto príkaz udeliť. Od 1. januára 2025 však bude otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z takejto plnej moci ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v zákone č. 40/1964 Zb.
Základy vykonávania pohybov
Problémy s užívaním spoločných priestorov a ich riešenie
Často sa stáva, že niektorí vlastníci si svojvoľne prisvojujú spoločné priestory, čím obmedzujú ostatných. V takýchto prípadoch je kľúčové získať konsenzus v rámci vlastníkov a vyjadriť nesúhlas so súčasným stavom. Ak jeden zo susedov zabránil používaniu časti spoločných priestorov bez súhlasu ostatných, odporúča sa:
- Získať súhlas väčšiny vlastníkov s neoprávneným zabratím priestoru. Spoločné priestory v bytovom dome nie sú určené na samostatné využívanie jedným vlastníkom bez súhlasu ostatných. O tom sa hlasuje. Každý vlastník má podiel na týchto priestoroch, a preto je ich využitie otázkou dohody medzi všetkými spoluvlastníkmi.
- Odvŕtať zámok (ak je to nevyhnutné), všetko zdokumentovať (napr. kamerou) a zabezpečiť, aby kľúče mali všetci vlastníci. Vlastníci po neúspešnej výzve môžu odvŕtať zámok, všetko nakamerovať (pre istotu) a všetkým vlastníkom odovzdať po jednom kľúči. Kľúče majú mať všetci vlastníci, nie len on.
- Ak by si dotknutý sused priestor opätovne prisvojil, je možné podanie neodkladného opatrenia na súd, aby sa v protiprávnom konaní nepokračovalo. Ak by to potom vrátil on späť tak, opätovne to odvŕtať a podať neodkladné opatrenie, aby v tom nepokračoval (doložiť 2 videá o tom, že to 2x vymenil).
Svojvoľné zabranie spoločného priestoru nemôže požívať právnu ochranu. Vlastníci majú právo domáhať sa svojich práv a nenechať sa obmedzovať správaním arogantného suseda. Nemusíte trpieť správanie sa arogantného suseda. Dôležité je, že v akom rozsahu užíva tieto priestory. Ak to tam je celé zapratané jeho vecami, tak určite to nemôžete vynášať von, ale riešením by bola žaloba o vypratanie. Tiež treba brať do úvahy to, že aj on má nejaký podiel, tak úplne všetko nemusí odtiaľ odniesť. Takýto prípad, ako máte Vy sme už riešili.
Príklad z praxe ilustruje bežný problém: V bytovom dome je päť miestností. Dve z nich slúžia ako kočikárne (pre 21 rodín) a tri si dlhodobo prisvojil jeden zo susedov. Miesta je málo a nie je kam odložiť bicykel, no on nič nechce uvoľniť. Byty sú v súkromnom vlastníctve, každý vlastník má v liste vlastníctva (LV) zapísaný spolupodiel na spoločných priestoroch. V takýchto prípadoch je nevyhnutné postupovať podľa zákona a kolektívne vyjadriť nesúhlas s neoprávneným užívaním.
Novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Dňa 30. októbra bol v parlamente schválený zákon č. 325/2024 Z. z., ktorým bol novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“). Novela je účinná od 1. januára 2025.
Elektronické hlasovanie: Novela umožňuje vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania, ide iba o zmenu formy či spôsobu hlasovania - princíp hlasovania zostáva zachovaný. Podľa nového ustanovenia § 14a ods. 5 BytZ sa elektronické hlasovanie uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu.
Plná moc pri hlasovaní: Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci, ktorou je príkaz na hlasovanie. To ale neznamená, že splnomocniteľ nemá právo splnomocnencovi takýto príkaz udeliť. Od 1. januára 2025 však bude otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z takejto plnej moci ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v zákone č. 40/1964 Zb.
V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudne novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1.4.2023. Podľa dôvodovej správy: „Vo väzbe na zmeny v pojmoch podľa novej stavebnej legislatívy sa novo vymedzuje predmet a rozsah právnej úpravy zákona. Ide o pozitívne vymedzenie zákona ako komplexnej úpravy práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov. Zákon o vlastníctve bytov upravuje niekoľko skupín právnych vzťahov. Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov tvorí základnú skupinu právnych vzťahov. Ďalšia skupina vzťahov vychádza z regulácie práv a povinností vo vzťahu ku správe domov. Úprava práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov pozostáva nielen z ich vzájomných vzťahov, ale aj zo vzťahov s tretími osobami. Navrhuje sa aj úprava pojmov v predmetnom zákone, a to nielen na účely zosúladenia, ale aj zachovania osobitností potrebných pre fungovanie právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Novela v § 6 prináša negatívne vymedzenie, kedy sa správa domu nevyžaduje. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na rodinné domy a domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka.
Osobitné ustanovenia o prevode vlastníctva
Zákon tiež upravuje osobitné ustanovenia o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru. Napríklad, byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi. Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.
Obmedzenia neplatičov
Zákon č. 182/1993 Z. z. upravuje aj obmedzenia pre vlastníkov, ktorí neplatia svoje záväzky. Medzi tieto obmedzenia patrí:
- Oprávnenie správcu domu vymáhať vzniknuté nedoplatky (§ 8b ods. 1 písm.
- Oprávnenie správcu alebo spoločenstva zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia (§ 9 ods. 3 BytZ). V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.
Správne a transparentné prenajímanie spoločných priestorov môže byť pre bytový dom významným prínosom, ktorý prispieva k jeho lepšej údržbe a celkovej kvalite bývania. Je však nevyhnutné dodržiavať všetky zákonné postupy a zabezpečiť súhlas a informovanosť všetkých vlastníkov.
tags: #prenajom #spolocnych #priestorov #v #dome