Ukončenie nájomnej zmluvy rodinného domu: Komplexný sprievodca pre prenajímateľov aj nájomcov

Sťahujete sa do nového, zaobstarali ste si vysnené bývanie alebo meníte váš podnájom? V tom prípade potrebujete napísať žiadosť o ukončenie nájomnej zmluvy. Ak si nie ste istý, čo všetko má obsahovať, ste tu správne. V tomto článku sa dozviete všetky náležitosti potrebné na riadne ukončenie nájomnej zmluvy rodinného domu, pričom zohľadňujeme relevantné právne predpisy a praktické rady.

Prenájom rodinného domu je bežnou alternatívou k vlastnému bývaniu. Či už ste prenajímateľ alebo nájomca, je dôležité poznať podmienky, za ktorých je možné nájomný vzťah ukončiť. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o ukončení nájmu rodinného domu, pričom zohľadňuje relevantné právne predpisy a praktické rady.

Právny rámec nájmu rodinného domu na Slovensku

Nájomné vzťahy na Slovensku upravuje predovšetkým Občiansky zákonník a Zákon o krátkodobom nájme bytu. Pri prenájme bytu alebo domu si zmluvné strany môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú svoju nájomnú zmluvu.

Občiansky zákonník (Zákon č. 40/1964 Zb.)

Tento zákon priznáva viac práv nájomcovi, ktorý je považovaný za slabšiu stranu v nájomnom vzťahu. Zvýhodňuje ho v mnohých situáciách, napríklad priznáva mu ochranu v prípade finančných alebo sociálnych komplikácií, právo na bytovú náhradu alebo na preplatenie niektorých opráv a úprav v byte. Občiansky zákonník v mnohých ustanoveniach chráni vyslovene nájomcov - tých, ktorí si prenajmú byt, keďže napr. podľa ust. § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Výpovedné dôvody sú teda pre prenajímateľa striktne určené a ak sa s nájomcom nedohodne na iných, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov ako z tých niekoľko špecifických dôvodov, ktoré ustanovuje OZ. Podľa ust. § 686 ods. Občiansky zákonník priznáva nájomcom dlhšiu výpovednú dobu v prípade výpovede zo strany prenajímateľa. Azda najzásadnejšie ustanovenia na ochranu nájomcov sú ďalej ustanovenia o ochrane nájomcov v hmotnej núdzi a o bytových náhradách.

Zákon o krátkodobom nájme bytu (Zákon č. 98/2014 Z. z.)

Tento zákon upravuje krátkodobý nájom, ktorý vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Umožňuje väčšiu zmluvnú voľnosť pre obe strany, ale vyžaduje splnenie zvýšených formálnych požiadaviek pre platné uzavretie zmluvy. Zákon č. 98/2014 Z. z. prináša väčšiu flexibilitu v podmienkach ukončenia nájmu. Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke (depozite alebo vratnej kaucii). Zákon ustanovuje tiež povinnosť nájomcu zábezpeku dopĺňať na dohodnutú výšku v prípade, že by ju alebo jej časť prenajímateľ použil na odôvodnené účely. Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom. Užitočným mechanizmom, ktorý majú zmluvné strany na ukončenie nájmu, je možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy, ktorú tento zákon dáva obom zmluvným stranám. Niektoré dôvody odstúpenia upravuje aj priamo zákon o krátkodobom nájme bytu.

Dôležité je, aby si zmluvné strany boli vedomé, ktorý zákon sa na ich nájomný vzťah vzťahuje, pretože to má významný vplyv na ich práva a povinnosti, vrátane podmienok ukončenia nájmu. Ak si chcete byť tiež istejší, odporúčame zvážiť si, preveriť, resp. špeciálne sa dohodnúť v zmluve ako to bude vo Vašom nájomnom vzťahu s napr. ďalej uvedenými otázkami. Oplatí sa nechať si vytvoriť zmluvu advokátom alebo nechať si skontrolovať či pripomienkovať druhým účastníkom predloženú nájomnú zmluvu advokátom či niekým skúseným v oblasti prenájmov nehnuteľností.

Doba trvania nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú a neurčitú.

• Doba neurčitá: Ak doba trvania nájomnej zmluvy nie je dohodnutá, predpokladá sa, že je na dobu neurčitú. Nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo formou výpovede. Podľa ust. § 710 ods. (3) Občianskeho zákonníka: „Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.“
• Doba určitá: Nájomná zmluva na dobu určitú, napríklad v dĺžke trvania 12 mesiacov, sa musí po uplynutí doby trvania znovu predĺžiť. Ak sa nájomca s prenajímateľom nedohodne na predĺžení, tak zaniká. Azda najefektívnejším dojednaním v nájomnej zmluve je dohoda o nájme na dobu určitú, nie teda na neurčitý čas. Doba určitá sa všeobecne akceptuje a dobromyseľných nájomcov bežne ani nenapadne domáhať sa pokračovania nájmu. Aby si bol prenajímateľ istejší, že v nájme sa pokračovať nebude a nájomcovi to pripomenul, odporúčame prenajímateľovi pár mesiacov vopred zaslať nájomcovi list, resp. odkomunikovať s nájomcom, že bude končiť doba určitá a z jeho strany nie je záujem o predĺženie nájmu, resp. uzavretie novej zmluvy.

Ukončenie nájmu rodinného domu

Ukončenie nájomnej zmluvy môže nastať z rôznych dôvodov a za rôznych okolností. Kľúčové je rozlišovať, či sa zmluva riadi Občianskym zákonníkom alebo Zákonom o krátkodobom nájme bytu, nakoľko sa právne dôsledky a postupy môžu líšiť.

Výpovedné dôvody zo strany prenajímateľa

Výpovedné dôvody, použitím ktorých môže prenajímateľ vypovedať zmluvu, sú konkrétne a striktne vymedzené v Občianskom zákonníku. Podľa ust. § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak:

• nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace,
• nájomca prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
• nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov,
• je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
• nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu.

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Ochrana nájomcov v hmotnej núdzi a bytové náhrady

Občiansky zákonník v mnohých ustanoveniach chráni vyslovene nájomcov. Podľa ust. § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka platí: „Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 3) písomne oznámi prenajímateľovi, že nemôže z objektívnych dôvodov byt vypratať a požiada o pridelenie bytu, predĺži sa lehota na jeho vypratanie až o šesť mesiacov.“ Následne v zmysle ust. 711 ods. 5 „Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 3) písomne oznámi prenajímateľovi, že nemôže z objektívnych dôvodov byt vypratať a požiada o pridelenie bytu, predĺži sa lehota na jeho vypratanie až o šesť mesiacov.“ Navyše, tieto osoby majú podľa Občianskeho zákonníka právo aj na bytovú náhradu od prenajímateľa. V prípadoch daných v OZ nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby. To vyplýva z ust. § 5 Zákona č. 189/1992 Z. z.

Ukončenie nájmu podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu prináša väčšiu flexibilitu v podmienkach ukončenia nájmu. Zmluvné strany sa môžu vo svojej nájomnej zmluve dohodnúť, z akých dôvodov bude možné odstúpiť od nájomnej zmluvy a zo dňa na deň tak ukončiť svoj nájomný vzťah. Zákon o krátkodobom nájme tak dáva zmluvným stranám akúsi väčšiu voľnosť, avšak treba pamätať, že by nemalo ísť o dôvody, ktoré by boli napr. v rozpore s dobrými mravmi.

Odstúpenie od zmluvy

Užitočným mechanizmom, ktorý majú zmluvné strany na ukončenie nájmu, je možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy, ktorú tento zákon dáva obom zmluvným stranám. Niektoré dôvody odstúpenia upravuje aj priamo zákon o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou. Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak je byt nespôsobilý na dohodnuté užívanie alebo ak sa stane nespôsobilým na dohodnuté užívanie bez toho, aby túto skutočnosť zapríčinil nájomca.

Výpovedná lehota

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Koľko bude trvať výpovedná lehota?

Pri prenájme nehnuteľnosti vo všeobecnosti platí 3-mesačná výpovedná lehota. V nájomnej zmluve si prenajímateľ s nájomcom môžu dohodnúť vlastné podmienky. Podľa ust. § 710 ods. (3) Občianskeho zákonníka: „Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.“

V prípade zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní.

Čo má obsahovať ukončenie nájomnej zmluvy

Ukončenie nájomnej zmluvy by malo byť vyhotovené písomne a malo by obsahovať nasledujúce náležitosti:

• Identifikácia zmluvných strán: Údaje prenajímateľa a nájomcu (meno, priezvisko, adresa, prípadne IČO a DIČ v prípade právnických osôb).
• Označenie nájomnej zmluvy: Uvedenie dátumu uzavretia nájomnej zmluvy, ktorej ukončenie sa týmto dokumentom realizuje.
• Predmet nájmu: Jasné špecifikovanie nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom nájmu (napr. rodinný dom s popisom, súpisným číslom, adresou).
• Dátum ukončenia nájmu: Presný dátum, ku ktorému nájomný vzťah skončí. V prípade výpovede je to koniec výpovednej lehoty. V prípade dohody je to dátum dohodnutý stranami.
• Dôvod ukončenia (ak je relevantný): V prípade výpovede je potrebné uviesť zákonný dôvod výpovede.
• Vrátenie depozitu: Jasne uveďte sumu, ktorú vám prenajímateľ má z depozitu vrátiť naspäť. Je dobré uviesť všetky finančné náležitosti, aby ste mali dôkaz o uhradení vy i prenajímateľ.
• Vyhlásenie o bezdlžnosti: V ukončení nájomnej zmluvy je dobré napísať, že po vrátení depozitu, prípadne doplatení, nemáte s prenajímateľom voči sebe žiadne záväzky, dlhy ani povinnosti. Môžete tiež doplniť, že na konci zmluvy finančné vyrovnanie potvrdzujete podpisom.
• Podpisy zmluvných strán: Dokument musí byť podpísaný oboma stranami.

Ukončenie nájomnej zmluvy vyhotovte v dvoch kópiách, jednu pre vás a druhú pre prenajímateľa. Je dobré doplniť, že proti ukončeniu nájomnej zmluvy sa nedá odvolať, nižšie podpísaní súhlasia a rozumejú jej obsahu. Nakoniec uveďte miesto a dátum, zmluvu podpíšte a rovnako dajte podpísať prenajímateľovi.

Myslite na depozit (peňažnú zábezpeku)

Pri ukončení nájomnej zmluvy je dôležité vyrovnať aj otázku depozitu (kaucie). Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke. Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom. V ukončení nájomnej zmluvy je dobré napísať, že po vrátení depozitu, prípadne doplatení, nemáte s prenajímateľom voči sebe žiadne záväzky, dlhy ani povinnosti.

Čo nezabudnúť pri ukončení nájmu

• Odhlásenie trvalého/prechodného pobytu: Nezabudnite si odhlásiť trvalé alebo prechodné bydlisko, je to vaša povinnosť.
• Preberací protokol: Odporúča sa spísať pri ukončení nájomnej zmluvy aj preberací protokol, ktorý by obsahoval detailnejší popis o byte a zariadení a o jeho stave, zaznamenal existujúce poškodenia. Protokol môže byť nahradený, alebo jeho súčasťou môžu byť fotografie bytu. V protokole môžu byť spísané počiatočné stavy všetkých meračov energií, pre prípadné nezhody ohľadom nedoplatkov na elektrine, plyne, vode. Tieto dodatočné dokumenty obe strany chránia pri ukončení nájmu v prípade sporov. Nezabúdajte si všetky písomnosti odkladať.
• Finančné vyrovnanie: Uveďte sumu, ktorú vám prenajímateľ má z depozitu vrátiť naspäť. Je dobré uviesť všetky finančné náležitosti, aby ste mali dôkaz o uhradení vy i prenajímateľ.

Zmena vlastníka nehnuteľnosti

Zmenou vlastníctva k nehnuteľnej veci vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa, bez ohľadu na to, či mu to prenajímateľ oznámil alebo nie. Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Nový nadobúdateľ (kupujúci) pozemku vstúpi do Vašich práv vo vzťahu k tomuto nájomcovi, pričom zmenu vlastníctva je potrebné nájomcovi oznámiť. V prípade, že by ste dom predali, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka domu a ten bude oprávnený vec vyporiadať pokiaľ ide o nájomcu domu a to buď nepodpísaním zmluvy na ďalšie obdobie resp.

Daňové povinnosti pri prenájme

Fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť, majú registračnú a oznamovaciu povinnosť voči daňovému úradu. Fyzická osoba, ktorá nie je ešte registrovaná z dôvodu získania povolenia alebo oprávnenia na podnikanie, je povinná požiadať o registráciu miestne príslušného správcu dane do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala byt alebo nebytový priestor, alebo nehnuteľnosť okrem pozemku. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Praktické rady a odporúčania

• Preverenie nájomníkov: Odporúča sa preveriť budúcich nájomcov, ich zamestnanie a dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov. Je potrebné preveriť, či osoba nájomcu nie je rizikový prípad, nie je vedený ako dlžník a podobne.
• Zmluvné dojednania: V zmluve možno zakomponovať viacero ďalších zmluvných podmienok tak, aby bola daná lepšia ochrana pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu, a to napríklad možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky, zádržného práva prenajímateľa, explicitné vymedzenie hrubého porušenia hrubých mravov (čo všetko sa považuje za porušenie hrubých mravov a je dôvodom na skončenie nájmu), kvôli ktorému bude možné efektívne ukončiť nájom.
• Doba určitá: Azda najefektívnejším dojednaním v nájomnej zmluve je dohoda o nájme na dobu určitú, nie teda na neurčitý čas. Aby si bol prenajímateľ istejší, že v nájme sa pokračovať nebude a nájomcovi to pripomenul, odporúčame prenajímateľovi pár mesiacov vopred zaslať nájomcovi list, resp. odkomunikovať s nájomcom, že bude končiť doba určitá a z jeho strany nie je záujem o predĺženie nájmu, resp. uzavretie novej zmluvy.
• Zmluvná pokuta: Výborným zmluvným prvkom môže byť aj dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu - napr. neodsťahovania sa včas podľa podmienok zmluvy.

Upozornenie: Tento článok má informatívny charakter a nenahrádza právne poradenstvo. V prípade konkrétnych otázok alebo nejasností sa odporúča obrátiť sa na advokáta alebo inú odbornú právnu pomoc.

tags: #prenajom #rodinneho #domu #ukoncenie