V dôsledku šírenia ochorenia COVID-19 boli mnohí podnikatelia nútení dočasne uzatvoriť svoje prevádzky. Táto situácia prirodzene vyvoláva otázky týkajúce sa právnych možností zníženia nájomného za obdobie, počas ktorého prenajaté nebytové priestory neboli nájomcom užívané. Kľúčovým právnym predpisom v tejto oblasti je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Právna úprava nároku na zľavu z nájomného
Zákon č. 116/1990 Zb. v § 8 ustanovuje: „Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.“
Toto ustanovenie sa interpretuje tak, že obmedzenie užívania priestoru musí byť spôsobené výlučne zavineným porušením zmluvnej povinnosti zo strany prenajímateľa. Vplyv vyššej moci, za ktorú sa považuje epidémia COVID-19 a s ňou spojené dôsledky, preto automaticky nezakladá právo nájomcu na pomernú zľavu z nájomného na základe tohto zákona.
Naproti tomu, Občiansky zákonník (OZ) v § 673 ustanovuje oprávnenie nájomcu neplatiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemôže prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo primerane povahe určenia veci. Otvára sa preto priestor pre úvahy o vzťahu medzi Občianskym zákonníkom a zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov v otázke nároku na pomernú zľavu z nájomného.
Podľa § 1 ods. 2 OZ, Občiansky zákonník upravuje majetkové vzťahy osôb, pokiaľ tieto občianskoprávne vzťahy neupravujú iné zákony. V § 720 OZ je priamo zakotvená odkazová norma: „Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.“ Z toho vyplýva, že Občiansky zákonník je vo vzťahu k zákonu č. 116/1990 Zb. vo vzťahu lex generalis k lex specialis. Ustanovenia Občianskeho zákonníka sa použijú subsidiárne, len ak nie sú upravené samotným zákonom č. 116/1990 Zb.
Keďže zákon č. 116/1990 Zb. prednostne upravuje otázku obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru a nároky nájomcu s tým spojené, možno sa prikloniť k záveru, že v prípadoch nájmu nebytových priestorov sa prednostne aplikujú ustanovenia tohto zákona. Tie súčasne vylučujú aplikáciu ustanovenia § 674 OZ, a teda nájomcovi zákon nepriznáva právo na pomernú zľavu z nájomného v prípade, ak pre vady veci môže prenajatý nebytový priestor užívať len obmedzene. Toto právo môže vyplývať len z dohody prenajímateľa s nájomcom.
Prípad nájmu celej budovy
Odlišnú situáciu predstavuje prípad, kedy predmetom nájmu je budova ako celok, ktorej súčasťou sú aj nebytové priestory. Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí M Cdo 251/02 konštatoval, že zákon č. 116/1990 Zb. sa vzťahuje len na nebytové priestory a za určitých okolností aj na byty, ale nevzťahuje sa na predmety občianskoprávnych vzťahov ako celok, teda na budovy alebo pozemky.
V týchto prípadoch sa uplatňujú ustanovenia Občianskeho zákonníka. Najvyšší súd Českej republiky v rozhodnutí 31 Cdo 1896/2002 potvrdil, že aj v prípade, ak bola prenajatá budova ako celok, nachádzali sa v nej miestnosti určené na prevádzkovanie obchodu a služieb, režim takéhoto nájmu sa riadil ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 663 a násl. OZ).
Z judikatúry vyplýva, že aj v týchto prípadoch nie je aplikácia zákona č. 116/1990 Zb. úplne vylúčená, najmä v otázke posudzovania platného vzniku nájomnej zmluvy bez predchádzajúceho súhlasu obce, ak to vyžadovalo staršie znenie § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.
V prípade, ak predmetom nájmu je budova ako celok, možno konštatovať, že nájomcovi vzniká nárok na zníženie nájomného, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene, priamo zo zákona a je možné sa ho domáhať súdnou cestou.
Možnosti nájomcu nebytového priestoru v prípade absencie dohody
Pokiaľ sa zmluvné strany v nájomnej alebo podnájomnej zmluve výslovne nedohodli o znížení alebo odpustení nájomného pre prípad, kedy v dôsledku vyššej moci nie je možné užívať prenajatý nebytový priestor v dohodnutom rozsahu, možnosti súdneho vymáhania nároku na takéto zníženie nájomného sú obmedzené.
Do úvahy by prichádzalo len uplatnenie analógie iuris odvolávajúc sa na princípy poctivosti v obchodných stykoch alebo dobrých mravov, prípadne analógie legis odvolávajúc sa na § 674 OZ. Tieto postupy sú však právne neisté a bez záruky úspechu.
Dôsledky pandémie COVID-19 a legislatívne opatrenia
V súvislosti s pandémiou COVID-19 bola prijatá novela zákona č. 62/2020 Z. z., ktorá s účinnosťou od 25.04.2020 ustanovila zákaz prenajímateľa jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti (vrátane nebytového priestoru) do 31.12.2020 pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia, ktoré sú spojené s nájmom a boli splatné v období od 01.04.2020 do 30.06.2020, za predpokladu, že omeškanie vzniklo v dôsledku okolností súvisiacich so šírením ochorenia COVID-19. Dôvod omeškania musel byť nájomcom dostatočne osvedčený.
Okrem toho boli prijaté štátne dotácie na pomoc nájomcom pri znášaní nákladov na nájomné. Tieto dotácie, upravené novelou zákona č. 71/2013 Z. z., pokrývali časť nájomného, najviac však 50% sumy nájomného, v závislosti od výšky zľavy poskytnutej prenajímateľom. Nájomné sa tak znižovalo o poskytnutú zľavu a výšku dotácie.
Praktické kroky pre nájomcov
V prípade nájomnej zmluvy, ktorá sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o zľave z nájomného, sa odporúča postupovať nasledovne:
- Dôkladne preskúmať nájomnú zmluvu: Zamerať sa na ustanovenie, podľa ktorého zákona je zmluva uzavretá, ako je definovaný predmet nájmu (budova alebo nebytový priestor), či zmluva obsahuje ustanovenia o nároku na zníženie alebo odpustenie nájomného.
- Pokúsiť sa o dohodu s prenajímateľom: V zmysle § 516 Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia. V praxi mnohí prenajímatelia prejavili ústretový prístup a odpustili alebo primerane znížili nájomné.
- Overiť si podmienky pre poskytnutie štátnej dotácie: V prípade, ak bola poskytnutá zľava z nájomného, bolo možné požiadať o dotáciu na jej pokrytie.
Prípadové štúdie a časté otázky
Otázka: Prenajímal som nehnuteľnosť jeden rok. Po skončení nájmu mi nájomca odovzdal priestor s tým, že steny sú mokré a maľovka je zničená. V zmluve je klauzula o vrátení priestoru s prihliadnutím na bežnú mieru opotrebenia. Môžem z kaucie hradiť opravu maľby?
Odpoveď: Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať. Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Ak zmluva neustanovuje inak, nemôžete z preplatku alebo peňažnej zábezpeky hradiť opravu maľby, ak bola zmluva uzavretá s odkazom na uvedený zákon a neobsahuje špecifickú povinnosť nájomcu maľovať pred vrátením priestoru. Váš nárok by mohol vyplývať zo zmluvného dojednania o zodpovednosti za škodu.
Otázka: Môžu odo mňa prenajímatelia nebytových priestorov, kde si prenajímam kanceláriu, žiadať pri vyúčtovaní za služby sumu, ktorá nebola uvedená pri podpise zmluvy, aj keď je to flexibilná suma vzhľadom na cenu energií?
Odpoveď: Podľa § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb., nájomca je povinný platiť nájomné a úhradu za plnenia poskytované s užívaním nebytových priestorov, ak sa na tom s prenajímateľom dohodol. Ak zmluva neurčuje presnú výšku nákladov, ale dohodnutý spôsob ich určenia (napr. podľa skutočnej spotreby alebo podľa vyúčtovania správcu budovy), je takýto postup v súlade so zákonom. Máte právo požadovať podrobné vyúčtovanie a doklady, na základe ktorých bola suma vypočítaná. Ak prenajímateľ účtuje „ostatné odôvodnené náklady“, musí vedieť preukázať, že tieto náklady vznikli a súvisia s prevádzkou budovy.
Otázka: Som v nájme v nákupnom centre a mám zmluvu na 5 rokov, pričom výpoveď je možná len zo strany prenajímateľa. Ako môžem ja vypovedať zmluvu, keď mám nulové predaje a narástol mi dlh?
Odpoveď: Podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákona č. 116/1990 Zb., prenajímateľ môže vypovedať nájom nebytového priestoru, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy. Ak by ste sa dohodli na skončení nájmu na základe dohody, nezabudnite spísať o tom záznam. V krajnom prípade zvážte zrušenie živnostenského oprávnenia.
Dôležité náležitosti nájomnej zmluvy
Pri uzatváraní zmluvy o nájme nebytových priestorov je nevyhnutné, aby bola písomná a obsahovala minimálne:
- Predmet nájmu: Dostatočne určité vymedzenie nebytových priestorov.
- Účel nájmu: V súlade s kolaudačným rozhodnutím.
- Výšku nájomného: Stanovenú oddelene od ceny energií a služieb.
- Splatnosť nájomného: Určenie časového okamihu úhrady.
- Spôsob platenia nájomného: Hotovosť, prevod na účet, atď.
- Čas nájmu: Doba, na ktorú sa zmluva uzatvára.
V prípade neplatnosti zmluvy môžu nastať komplikácie s vymáhaním práv a povinností. Preto je dôležité dbať na správne a úplné formulovanie zmluvy.
Zdroje:
- Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
- Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník
- Judikatúra Najvyššieho súdu Slovenskej republiky a Najvyššieho súdu Českej republiky
Dôsledná príprava a pochopenie právnych rámcov sú kľúčové pre úspešné zvládnutie nájomných vzťahov, najmä v období neistoty a mimoriadnych opatrení.
tags: #prenajom #prenajatych #priestorov