Prenajímanie nehnuteľností, vrátane pozemkov, predstavuje pre mnohých fyzických a právnických osôb významný zdroj príjmu. Správne pochopenie daňových povinností súvisiacich s prenájmom je kľúčové pre predchádzanie prípadným sankciám a optimalizáciu daňovej záťaže. Tento článok sa podrobne venuje procesu zadávania príjmov z prenájmu pozemku do daňového priznania na Slovensku, ako aj súvisiacim daňovým aspektom z pohľadu dane z pridanej hodnoty (DPH) a dane z príjmov.
Zdaňovanie Príjmov z Prenájmu Nehnuteľností
Príjmy z prenájmu nehnuteľností, vrátane pozemkov, patria do kategórie príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Tieto príjmy nie sú podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, pokiaľ prenajímateľ neposkytuje dodatočné služby nad rámec bežného prenájmu, ktoré by mohli spadať pod živnostenskú činnosť. V takýchto prípadoch by príjem mohol byť považovaný za príjem z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa rozumejú príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ktoré by mohli mať charakter hotelových služieb. Medzi základné služby spojené s prenájmom, ktoré neovplyvňujú klasifikáciu príjmu ako príjmu z prenájmu, patria dodávka energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.
Výpočet Základu Dane a Uznateľné Výdavky
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je nevyhnutné uplatňovať len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Na tento účel daňovník vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. V prípade, že preukázateľné daňové výdavky sú vyššie ako príjmy z prenájmu, na tento rozdiel sa neprihliada, nakoľko daňovník nemôže vykazať daňovú stratu pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností.
Medzi uznateľné výdavky, ktoré znižujú základ dane, patria najmä:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti: Toto zahŕňa aj preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Daň z nehnuteľnosti: Ide o daň, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti: Sem patria napríklad náklady na osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie spoločných priestorov, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, služba vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba).
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby: Tieto sú tvorené podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Výdavky na nákup hnuteľných vecí: Tieto môžu byť považované za daňový výdavok, ak sú prenajímané ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok) a spĺňajú podmienky pre daňový výdavok v zákone o dani z príjmov.
Je dôležité poznamenať, že ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku daňovníka, uplatňujú sa len preukázateľné výdavky. Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, je možné uplatniť iné daňové pravidlá, vrátane odpisov.
Oslobodenie od dane z príjmov a Daňové Priznanie
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov oslobodený od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Táto suma sa odpočíta od celkového príjmu z prenájmu.
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov:
Fyzická osoba je povinná podať daňové priznanie vtedy, ak úhrn všetkých jej zdaniteľných príjmov za rok presiahol sumu 2 876,90 eura. V prípade zamestnancov sa do tohto úhrnu započítava aj príjem zo závislej činnosti.
- Príklad 1: Starobný dôchodca v roku prenajímal byt a dosiahol príjem 2 000 eur. Po odpočítaní oslobodenej sumy 500 eur mu zostáva zdaniteľný príjem 1 500 eur. Keďže nemal iné zdaniteľné príjmy a celková suma nepresiahla 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
- Príklad 2: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľnosti 1 550 eur. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur z príjmu z prenájmu mu zostáva zdaniteľný príjem z prenájmu 1 050 eur. Celkový zdaniteľný príjem (5 000 + 1 050 = 6 050 eur) presahuje limit 2 876,90 eura, preto má povinnosť podať daňové priznanie.
- Príklad 3: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľnosti 400 eur. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur z príjmu z prenájmu mu nezostáva žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. Celkový zdaniteľný príjem (5 000 eur) presahuje limit 2 876,90 eura, ale ak sa rozhodne, môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie a nemusí podávať daňové priznanie sám.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B, v VI. oddiele, v tabuľke č. 1.
Nezdaniteľné časti základu dane: Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku/manžela je možné uplatniť len od tzv. aktívnych príjmov (zo závislej činnosti alebo podnikania), nie od pasívnych príjmov z prenájmu.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjmy z prenájmu a súvisiace daňové výdavky si môžu rozdeliť v akomkoľvek dohodnutom pomere.
- Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM a obaja sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem 4 200 eur si rozdelia rovnakým dielom (každý 2 100 eur). Po odpočítaní oslobodenia 500 eur má každý zdaniteľný príjem 1 600 eur. Keďže nemajú iné zdaniteľné príjmy, nemajú povinnosť podať daňové priznanie.
- Príklad 2: Manželia prenajímajú byt v BSM. Príjem 2 800 eur si rozdelia tak, že manželke pripadne 2 300 eur a manželovi 500 eur. Každý si uplatní oslobodenie 500 eur. Manžel po odpočítaní oslobodenia nemá zdaniteľný príjem z prenájmu. Manželka má zdaniteľný príjem 1 800 eur (2 300 - 500). Ak manželka nemá iné zdaniteľné príjmy, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
- Príklad 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM s príjmom 7 440 eur a výdavkami 3 840 eur. Rozdelia si príjem aj výdavky rovnakým dielom (každý po 3 720 eur príjmu a 1 920 eur výdavkov). Po odpočítaní oslobodenia 500 eur má každý zdaniteľný príjem 3 220 eur. V takomto prípade obaja podajú daňové priznanie.
Registračná Povinnosť na Daňovom Úrade
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky (s výnimkou pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť vzniká do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nehnuteľnosť prvýkrát prenajatá.
- Príklad 1: Vlastník bytu, ktorý prenajíma jednu izbu študentom, má registračnú povinnosť.
- Príklad 2: Osoba, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme, má tiež registračnú povinnosť.
- Príklad 3: V prípade prenájmu bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je uvedený v zmluve ako prenajímateľ.
- Príklad 4: Prenájom steny rodinného domu na reklamné účely tiež podlieha registračnej povinnosti.
- Príklad 5: Príležitostné poskytovanie ubytovania v chate bez živnostenského oprávnenia, ak je uzatvorená nájomná zmluva, podlieha registračnej povinnosti.
K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.
Daňové Aspekty z Pohľadu DPH
Dodanie nehnuteľnosti je z pohľadu DPH zvyčajne oslobodené od dane za splnenia určitých podmienok.
- Dodanie pozemku: Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 1 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa však vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou sa posudzuje ako predaj nehnuteľnosti.
- Dodanie stavby: Dodanie stavby alebo jej časti je oslobodené od dane, ak od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Existuje však možnosť, aby sa platiteľ dane rozhodol toto dodanie zdaniť (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). Toto rozhodnutie však neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, jednotlivého bytu alebo apartmánu.
- Prenájom nehnuteľnosti: Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane, s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu parkovacích miest, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, a nájmu bezpečnostných schránok. Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, s výnimkou nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu.
- Prenos daňovej povinnosti: V určitých prípmoch, najmä pri predaji nehnuteľností, kde sa uplatňuje oslobodenie od dane, ale predávajúci sa rozhodne nehnuteľnosť zdaniť, môže dôjsť k prenosu daňovej povinnosti na odberateľa, ak je aj odberateľ platiteľom dane (§ 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH).
Príklady z praxe DPH:
- Predaj priemyselnej budovy staršej ako 5 rokov: Ak platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu postavenú v roku 2011 a predáva ju v roku 2020 (viac ako 5 rokov od kolaudácie), predaj je oslobodený od DPH. Platiteľ sa však môže rozhodnúť zdaniť predaj, pričom v takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na kupujúceho (ak je platiteľom dane).
- Predaj nehnuteľnosti mladšej ako 5 rokov: Ak platiteľ dane predáva nehnuteľnosť, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, predaj podlieha DPH a dodávateľ uplatní DPH bez ohľadu na postavenie kupujúceho.
- Predaj administratívnej budovy s úpravou odpočtu DPH: Platiteľ dane predáva administratívnu budovu staršiu ako 5 rokov neplatiteľovi dane. Predaj je oslobodený od DPH. Ak došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH.
- Dodanie technického zhodnotenia: Dodanie technického zhodnotenia nehnuteľnosti zvyčajne podlieha dani a predávajúci je osobou povinnou platiť daň. V tomto prípade sa neuplatňuje režim oslobodenia od dane pri dodaní stavby.
Daň z Nehnuteľnosti
Daň z nehnuteľnosti je miestnou daňou, ktorá sa platí obci alebo mestu, na ktorého území sa nehnuteľnosť nachádza. Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti sa podáva príslušnému správcovi dane do 31. januára. Povinnosť podať priznanie má každý, kto sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, ako aj v prípade zmeny druhu alebo výmery pozemku, účelu využitia stavby, bytu alebo nebytového priestoru.
Na výpočet dane z pozemkov sú smerodajné údaje z katastra nehnuteľností. V prípade pozemku "zastavaná plocha a nádvorie" podlieha dani z pozemkov tá časť, ktorá nie je zastavaná stavbou.
Záver
Správne pochopenie daňových pravidiel súvisiacich s prenájmom pozemkov a iných nehnuteľností je zásadné. Je dôležité sledovať aktuálne legislatívne zmeny a v prípade nejasností vyhľadať odbornú radu daňového poradcu alebo účtovníka. Včasné splnenie registračnej a daňovej povinnosti predchádza možným sankciám a zabezpečuje hladký priebeh vašej podnikateľskej alebo investičnej činnosti.