Predaj bytu sa môže zdať ako náročný proces, pri ktorom budete potrebovať pomoc realitnej kancelárie. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Pri predaji bytu musíte splniť len niekoľko jednoduchých krokov, ktoré vám detailne priblížime.
Určenie predajnej ceny: Kľúč k úspechu
Pokiaľ ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, či už z dôvodu zmeny lokality alebo presťahovania sa do väčšieho, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch.
Nesprávne nastavenie ceny môže viesť k situácii, kedy sa z vašej ponuky stane "ležiak" na realitných portáloch. Nehnuteľnosť, ktorá visí príliš dlho, je podozrivá a neatraktívna. Roztáča sa tak špirála znižovania ceny na strane predávajúceho a znižovania dôvery v ponuku na strane záujemcov. Vo finále predávate nehnuteľnosť za oveľa nižšiu cenu, než ste pôvodne dúfali. Preto je nevyhnutné zvoliť optimálnu cenu, ktorá zodpovedá aktuálnemu postaveniu na realitnom trhu a kúpnej sile vo vašom regióne.
Príprava zariadeného bytu na predaj: Dokonalý prvý dojem
Vašim cieľom je predať byt čo najrýchlejšie a kupujúci túži vidieť svoje potenciálne bývanie čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Byt majte preto uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou.
Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy. Pokiaľ by ste totiž na niečo zabudli, záujemca si môže chybu ľahko všimnúť. Potom by si mohol myslieť, že v byte sa pravdepodobne nachádza viacero vecí, ktoré nie sú na poriadku. Existuje aj druhý prípad, keď nedostatok zámerne opomeniete. To by ste rozhodne nemali robiť, pretože ide o trestný čin a záujemca bude môcť požadovať odstúpenie od zmluvy.
Odporúčame zvážiť aj tzv. homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašej nehnuteľnosti so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Mnoho ľudí tento krok zanedbáva, no ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu. Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Tie často zabezpečuje človek alebo firma, ktorá vykonáva homestaging. Možno ste sa však rozhodli, že homestaging nevyužijete a fotografie si vytvoríte sám. V tomto prípade sa pokúste, aby boli čo najkvalitnejšie spracované, preto ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych.
Postup pri predaji holobytu: Potenciál pre vlastné bývanie
Na druhej strane tu máme byty, ktoré majú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Pri ich predaji by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tie môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Je to síce finančne náročnejšie, no s tým by mal už predom počítať.
Pri predaji holobytu je kľúčové zdôrazniť potenciál, ktorý nehnuteľnosť ponúka. Kupujúci vidí možnosť vytvoriť si domov presne podľa svojich predstáv a potrieb. Je dôležité poskytnúť čo najviac informácií o možných dispozičných úpravách a potenciálnych riešeniach interiéru.
Vytvorenie dokonalého inzerátu: Vaša vizitka
O predaji vášho bytu určite vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí preto dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu, a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť.
Vytvorenie atraktívneho inzerátu je prvým krokom k úspechu pri predávaní bytu. Realitná kancelária vie, ako pripraviť nehnuteľnosť na predaj tak, aby bola atraktívna a pritiahla pozornosť kupujúcich. Ak sa rozhodnete pre predaj svojpomocne, venujte čas kvalitným fotografiám a detailnému, no stručnému popisu. Zvážte aj možnosť vytvorenia 3D pôdorysu alebo video prehliadky, ktoré záujemcom poskytnú lepšiu predstavu o priestore.
Je dôležité, aby inzerát obsahoval všetky podstatné informácie: lokalitu, veľkosť bytu, počet izieb, stav nehnuteľnosti, ako aj informácie o okolí a občianskej vybavenosti. Vyhnite sa klišé frázam a snažte sa prezentovať byt realisticky, ale zároveň lákavo.
Počas obhliadok dokonale prezentujte svoj byt: Kúzlo prvého dojmu
Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie. Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý! Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť!
Ako sa pripraviť na nábor/obhliadku?
Pri prezentácii bytu buďte pripravení odpovedať na otázky týkajúce sa stavu nehnuteľnosti, jej histórie, susedstva a občianskej vybavenosti. Buďte ústretoví, ale zároveň profesionálni. Ukážte záujemcom, kde sa nachádzajú merače energií, ako funguje vykurovanie a aké sú mesačné náklady na bývanie.
Právne náležitosti: Bezpečnosť na prvom mieste
Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení, no nemajte strach, nižšie vám poskytujeme kompletný zoznam a popis toho, čo je nevyhnutné vybaviť pred, pri a po predaji.
Rezervačná zmluva
Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.
Kúpna zmluva na byt
Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy povinným dokumentom.
Kúpna zmluva musí obsahovať:
- Spôsob platenia
- Dátum odovzdania nehnuteľnosti
- Ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav
- Jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu
Je dôležité, aby bola kúpna zmluva vypracovaná právnikom alebo overená realitným maklérom, aby sa predišlo prípadným nejasnostiam a budúcim sporom.
Prepis vlastníckych práv
Je potrebné, aby vám najprv notár overil kúpnu zmluvu. Potom vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. Musíte totiž vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti. Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.
Prepis vlastníckych práv na katastri
Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.
Odovzdanie bytu novému majiteľovi: Posledné kroky
Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov). Ako posledný krok je prepísanie energií.
Tento protokol slúži ako dôkaz o stave bytu v momente odovzdania a chráni obe strany pred potenciálnymi spormi týkajúcimi sa poškodenia alebo nepresností v meraní.
Časté otázky a dilemy predajcov
Mnohí predajcovia si kladú otázku, či sa im viac oplatí predávať svojpomocne, alebo bude lepšie osloviť realitnú kanceláriu. Predaj na vlastnú päsť je lákavý kvôli vidine vyššieho zisku, keďže realitné kancelárie si účtujú províziu. Avšak, predaj nehnuteľnosti si vyžaduje značné množstvo času a energie na prípravu, inzerciu, obhliadky a právne náležitosti. Ak sa rozhodnete pre predaj po vlastnej osi, počítajte s venovaním jednej až dvoch desiatok hodín vášho voľného času týždenne len tejto jednej veci.
Ako sa pripraviť na nábor/obhliadku?
Na druhej strane, realitné kancelárie ponúkajú odborné znalosti, prístup k širokej databáze kupujúcich a zvládnu aj právne a administratívne procesy. Hoci si účtujú províziu, môžu vám pomôcť dosiahnuť lepšiu predajnú cenu a celý proces urýchliť. Pri spolupráci s realitnou kanceláriou Dukla Reality napríklad zaplatíte iba spravodlivý fixný poplatok, ktorý je v porovnaní s potenciálnymi stratami pri samopredaji zanedbateľný.
Právne aspekty spolupráce s realitnou kanceláriou
Je dôležité byť oboznámený s právnymi aspektmi spolupráce s realitnou kanceláriou. Sprostredkovateľská zmluva je zmluvný typ upravený v Občianskom zákonníku. Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti, najmä tie, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie o uzavretí zmluvy. Určenie odmeny, resp. provízie, patrí medzi podstatné náležitosti zmluvy o sprostredkovaní.
V prípade, že ste podpísali iba "potvrdenie o návšteve" a nie riadnu sprostredkovateľskú zmluvu, je dôležité presne zistiť, čo ste podpísali. Ak by ste náhodou podpísali províziu, je potrebné zistiť, či sa vzťahuje len na konkrétneho záujemcu, alebo na akúkoľvek predajnú transakciu. V prípade pochybností je vždy lepšie nechať si zmluvu skontrolovať advokátom. Zmluvné vzťahy a nároky na odmenu alebo províziu sú viazané na existenciu platnej dohody medzi stranami. Ak ste s realitnou kanceláriou nemali podpísanú žiadnu zmluvu o poskytovaní služieb alebo o sprostredkovaní predaja, nemôžu od vás požadovať províziu.
Exkluzivita a jej vplyv na predaj
Častým argumentom predávajúcich je, že čím viac realitných kancelárií bude ich nehnuteľnosť predávať, tým rýchlejšie sa predá. Táto úvaha však nie je vždy správna. V súčasnosti realitný trh funguje na on-line inzercii, kde sa väčšina realitiek prezentuje na veľkých portáloch. Ak sa vaša nehnuteľnosť objaví na jednom portáli viackrát, môže to potenciálneho kupujúceho odradiť, pretože to môže vzbudzovať pochybnosti o problémoch s predajom. Ešte väčšiu nedôveru vzbudzuje, ak sa ponuky odlišujú cenovo.
Predaj cez jednu, dôkladne vybranú realitnú kanceláriu, tzv. exkluzívny predaj, môže byť výhodnejší. Vedomá si exkluzivity, táto kancelária sa predaju viac venuje, investuje do inzercie a propagácie, a je si istá, že jej úsilie sa jej vráti. Vedomie exkluzivity motivuje realitného makléra k aktívnejšiemu a zodpovednejšiemu prístupu k predaju.
Zvážte svoje možnosti
Kúpa nehnuteľnosti je veľký krok, a preto je dôležité zvážiť všetky možnosti. Realitná kancelária vám môže poskytnúť odborné znalosti, pomôcť s právnymi aspektmi a zabezpečiť hladký priebeh transakcie. Na druhej strane, pri predaji svojpomocne môžete ušetriť na provízii. Analyzujte svoje potreby, časové možnosti a mieru rizika, ktorú ste ochotní podstúpiť, a na základe toho sa rozhodnite, či pre vás bude výhodnejšie využiť služby realitnej kancelárie, alebo sa pustiť do predaja na vlastnú päsť. V každom prípade, dôkladná príprava a informovanosť sú kľúčom k úspešnému predaju vašej nehnuteľnosti.