Prenájom poľnohospodárskej pôdy, ako aj iných nehnuteľností, je úzko prepojený s daňou z pridanej hodnoty (DPH). Tento článok sa zameriava na komplexné vysvetlenie problematiky prenájmu poľnohospodárskej pôdy a súvisiacich daňových povinností v Slovenskej republike. Cieľom je poskytnúť zrozumiteľný a prehľadný metodický pokyn, ktorý prepojí teoretické poznatky s praktickými príkladmi a relevantnými právnymi predpismi, čím uľahčí orientáciu v tejto oblasti.
Úvod do problematiky prenájmu a DPH
Problematika prenájmu poľnohospodárskej pôdy je v súčasnosti veľmi aktuálna a dôležitá pre široké spektrum subjektov, od drobných poľnohospodárov až po rozsiahle agropodniky. S cieľom obmedziť špekulácie pri prenájme poľnohospodárskych pozemkov, regulovať výšku nájomného a zlepšiť nájomné vzťahy, bola prijatá novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Daň z pridanej hodnoty (DPH) predstavuje významný aspekt pri prenájme a predaji nehnuteľností, vrátane poľnohospodárskej pôdy, a jej správne uplatňovanie je kľúčové pre dodržiavanie legislatívy.
Definícia poľnohospodárskeho pozemku a súvisiace legislatíva
Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov priniesla bližšiu špecifikáciu pojmu "poľnohospodársky pozemok". Od 1. mája sa za poľnohospodársky pozemok považuje:
- Poľnohospodárska pôda, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast.
- Pozemok, ktorý je síce v katastri nehnuteľností, v registri "C", evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti tento pozemok slúži na poľnohospodárske účely.
- Iný pozemok ako v predchádzajúcich bodoch, ktorý je však ponechaný na poľnohospodárske účely.
Táto bližšia špecifikácia bola prijatá s cieľom zabrániť špekulantom, ktorí by mohli získať poľnohospodársku pôdu a následne ju využívať na nepoľnohospodárske účely. Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa primárne spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.
Nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok
Do účinnosti novely zákona nebola na nájom poľnohospodárskej pôdy vyžadovaná písomná nájomná zmluva. Novela však túto situáciu mení a od 1. mája zavádza povinnosť, aby každý nájomný vzťah týkajúci sa poľnohospodárskej pôdy bol deklarovaný písomnou nájomnou zmluvou. To znamená, že bez písomnej nájomnej zmluvy nie je nájom platný. Kľúčové náležitosti nájomnej zmluvy zahŕňajú:
- Určenie zmluvných strán - teda presné vymedzenie prenajímateľa a nájomcu.
- Určenie predmetu nájmu - presné vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku, ktorý sa prenajíma.
- Určenie výšky nájomného.
- Určenie doby nájmu.
Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak je zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely uzavretá na určitý čas, maximálna doba nájmu je 15 rokov. Ak nájomná zmluva neobsahuje zákaz, nájomca môže dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.
Doba nájmu a predĺženie zmluvy
Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov významne ovplyvnila aj maximálnu dĺžku nájmu. Od 1. mája sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov. Maximálna prípustná doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku tak bola skrátená z pôvodných 25 rokov na 15 rokov.
Ďalšou podstatnou zmenou, ktorú novela priniesla, je zrušenie automatického predĺženia nájomnej zmluvy. Pred novelou platilo, že aj po uplynutí dohodnutej doby nájmu dochádzalo k automatickému predĺženiu, čo umožňovalo nájomcovi pokračovať v užívaní pozemku bez nutnosti uzatvorenia novej zmluvy.
Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov však toto automatické predĺženie zrušila. Toto zrušenie sa týka aj zmlúv uzatvorených pred účinnosťou novely. Dôvodom tejto zmeny bolo uľahčiť menším poľnohospodárom a bežným občanom prístup k vlastnej pôde a zároveň riešiť problémy spojené s poskytovaním priamych platieb zo štátneho rozpočtu. V dôsledku zrušenia automatického predĺženia budú prenajímatelia a nájomcovia musieť vždy uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvu po uplynutí doby nájmu.
Ak neuzavrú novú nájomnú zmluvu, nájomca je povinný vydať prenajímateľovi poľnohospodársky pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.
Novela však myslí aj na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy. Toto prednostné právo však nie je absolútne a neuplatní sa napríklad v prípadoch, ak má byť novým nájomcom blízka osoba prenajímateľa, ak došlo k zmene vlastníka pozemku, alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.
Výška nájmu poľnohospodárskych pozemkov
Novela zákona upravila aj spôsob určenia výšky nájomného za užívanie pozemkov, ktoré sú v katastri evidované ako zastavané plochy a nádvoria, avšak slúžia na poľnohospodárske účely. Tento spôsob sa uplatní iba v prípade, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na výške nájomného inak. Zákon v takomto prípade určuje minimálnu výšku nájomného, ktorá je dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Cieľom tohto opatrenia je zabrániť sporom, kde prenajímatelia požadovali neprimerane vysoké nájomné s odôvodnením, že ide o stavebné pozemky, aj keď boli využívané na poľnohospodárske účely.
Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Výška nájomného je stanovená najmenej na 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy, ktorá je určená podľa osobitného predpisu.
Ukončenie nájmu poľnohospodárskych pozemkov
Novela zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy sa dotkla aj spôsobu ukončenia nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. V prípade uzatvorenia nájmu na dobu neurčitú je možné nájomnú zmluvu vypovedať s päťročnou výpovednou lehotou. To znamená, že ak dôjde k písomnej výpovedi v jednom roku, nájom zanikne až o päť rokov neskôr. Výpoveď musí mať písomnú formu.
DPH pri nájme a predaji poľnohospodárskej pôdy
Predaj poľnohospodárskej pôdy
Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako "produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty." Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.
Z hľadiska DPH môže pozemok pri jeho predaji podliehať zdaneniu alebo môže byť oslobodený od DPH. Rozhodujúce je, či ide o stavebný pozemok alebo nie. Zákon o DPH sám o sebe definíciu pozemku neobsahuje, v tomto ohľade odkazuje na § 43h zákona č. 50/1976 Zb. Stavebným pozemkom je takmer vždy pozemok, ktorý je v katastri evidovaný ako „zastavané plochy a nádvoria“, pretože spĺňa definíciu stavebného pozemku - ide o pozemok zastavaný stavbou. Môže sa však stať, že pozemok je vedený v katastri ako „zastavané plochy a nádvoria“, ale v skutočnosti na ňom nič postavené nie je.
- Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH).
- Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 1 zákona o DPH).
- Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 2 zákona o DPH.
Nájom poľnohospodárskej pôdy a DPH
Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie sa však nevzťahuje na nájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane s výnimkou:a) ubytovacích služieb,b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,d) nájmu bezpečnostných schránok.
V prípade, ak platiteľ dane napríklad prenajíma nebytový priestor, tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len vtedy, ak prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Zdaniteľná osoba a obrat pre účely DPH
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH, bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb, vrátane poľnohospodárskej činnosti.
Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane. Obrat sa počíta od začiatku kalendárneho roka.
Registračná povinnosť pre DPH pri prenájme
Občan, ktorý prenajíma nehnuteľný majetok na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Ak sú splnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu.
Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH).
Príklady registračnej povinnosti
Príklad 1: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo) za 7 500 eur mesačne. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur.
Riešenie: Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. V žiadosti uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, deň, kedy táto skutočnosť nastala, a tiež skutočnosť, že prenájom bytov je oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH. Daňový úrad občana zaregistruje ako platiteľa od 1. 1. 2026.
Príklad 2: Občan prenajme nehnuteľnosť, pričom hodnota bez dane dodaných služieb v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur. V takom prípade sa stáva platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.
Ak občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný podať žiadosť o registráciu z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne ďalším prenájmom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobu zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti. Identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dňom dodania tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
Dobrovoľná registrácia pre DPH
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom DPH aj dobrovoľne, a to pred presiahnutím obratu 50 000 eur (§ 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH). V takom prípade podá žiadosť o registráciu. Daňový úrad ho zaregistruje, pridelí mu identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti. Občan sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii.
DPH - základní princip (kompletní postup)
Zdaniteľnosť a oslobodenie pri predaji nehnuteľností
Zákon o DPH umožňuje pri predaji niektorých nehnuteľností, ktoré spĺňajú podmienky na oslobodenie od dane, aby sa platiteľ dane rozhodol toto plnenie zdaniť. Toto rozhodnutie sa však nevzťahuje na dodanie stavby určenej na bývanie, dodanie jednotlivého bytu a dodanie jednotlivého apartmánu v bytovom dome.
Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie aj na iný účel, môže sa rozhodnúť zdaniť dodanie len tej časti stavby, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 8 zákona o DPH).
Príklady predaja nehnuteľností
Príklad 1: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, ktorá bola skolaudovaná v roku 2011. V auguste 2020 chce predať túto budovu inému platiteľovi dane.
Riešenie: V tomto prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Predaj je preto podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon však umožňuje platiteľovi dane rozhodnúť sa, že prevod nehnuteľnosti zdaní (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na odberateľa podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
Príklad 2: Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním.
Riešenie: V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov. Tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na postavenie kupujúceho.
Príklad 3: Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015 a pri ktorej si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, od ktorej prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane.
Riešenie: Predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Prenos daňovej povinnosti
V niektorých prípadoch, najmä pri predaji nehnuteľností, môže dôjsť k prenosu daňovej povinnosti na odberateľa. Toto sa týka situácií, keď platiteľ dane predáva nehnuteľnosť, pri ktorej sa rozhodne uplatniť zdanenie napriek tomu, že by bola oslobodená od dane. V takom prípade je odberateľ (ak je tiež platiteľom dane) povinný zdaniť dodanie predmetnej nehnuteľnosti.
Záver
Problematika prenájmu poľnohospodárskej pôdy a uplatňovania DPH je komplexná a vyžaduje si dôkladné poznanie relevantných právnych predpisov. Tento článok poskytol prehľad kľúčových aspektov, od definície pozemku, cez nájomné zmluvy, až po registračnú povinnosť a zdaniteľnosť pri predaji. Je dôležité sledovať aktuálne legislatívne zmeny a v prípade nejasností sa poradiť s odborníkmi.
tags: #prenajom #polnohospodarskej #pody #a #dph