Nájom pôdy, zvlášť ak je spojený s exekučným konaním, predstavuje komplexnú oblasť práva. Tento článok sa zaoberá podmienkami prenájmu pôdy v kontexte exekúcie, pričom zohľadňuje špecifiká nájomnej zmluvy a možné riziká spojené s exekučným konaním. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na túto problematiku, a to od základných náležitostí nájomnej zmluvy až po špecifické situácie, ktoré môžu nastať v prípade exekúcie.
Nájomná zmluva: Základný právny rámec
Právna úprava nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku je rozsiahla a venuje sa detailnejšie jednotlivým aspektom nájomného vzťahu ako napríklad pri kúpnej zmluve. Vzhľadom na historický kontext prijatia Občianskeho zákonníka je právna úprava nájmu do istej miery naklonená v prospech nájomcu. Hoci určitá ochrana nájomcu je opodstatnená, nemala by výrazne prevyšovať záujmy prenajímateľa. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy, ktorá sa uplatní v prípadoch, ak nie je konkrétny nájomný vzťah upravený osobitne (napríklad podnájom bytu).
Obsahové náležitosti nájomnej zmluvy
Pri tvorbe nájomnej zmluvy je dôležité zamerať sa na všeobecnú úpravu nájmu, ktorá sa uplatňuje napríklad pri prenájme rodinného domu, jeho časti, záhrady alebo pozemku (napríklad spevnenej plochy využívanej ako parkovisko). Nájomná zmluva by mala obsahovať nasledovné náležitosti, aby bola právne bezchybná a predchádzala možným sporom:
Označenie zmluvných strán: Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľom je osoba, ktorá dočasne prenecháva vec alebo iný právny predmet do užívania za odplatu. Prenajímateľom môže byť vlastník veci alebo iná osoba, ktorá má k veci právo umožňujúce jej prenechanie do užívania (napríklad oprávnený z vecného bremena). Nájomcom je osoba, ktorej sa vec alebo iný právny predmet prenecháva dočasne za odplatu do užívania. Zmluvné strany môžu byť fyzické osoby (podnikatelia aj nepodnikatelia) alebo právnické osoby. Označenie zmluvných strán musí byť jednoznačné a presné, s uvedením mena, priezviska, rodného čísla alebo dátumu a miesta narodenia, trvalého pobytu, prípadne štátnej príslušnosti. V zmluve je vhodné uviesť aj číslo bankového účtu prenajímateľa alebo nájomcu, ak sa naň má platiť nájomné. Táto presnosť je kľúčová pre právnu istotu a jednoznačnosť identifikácie účastníkov nájomného vzťahu.
Predmet nájmu: Predmetom nájmu môže byť v zásade každý vhodný predmet, najmä vec. Vec musí byť vhodná na užívanie a individuálne určená. Predmetom nájmu môže byť hnuteľná alebo nehnuteľná vec. Dôležité je jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu, pretože nájomca je povinný po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi. Predmetom nájmu môže byť aj vec určená úhrnom alebo hromadná vec. Ak ide o obytnú miestnosť v zariadení určenom na trvalé bývanie, nebytový priestor, podnikateľský nájom hnuteľných vecí, právo užívať budovu alebo jej časť v časových úsekoch (time-sharing), poľnohospodárske pozemky, poľnohospodársky podnik, lesný pozemok alebo hrobové miesto, nájomná zmluva musí obsahovať aj ďalšie náležitosti stanovené príslušnými právnymi predpismi. Ak je predmetom nájmu len časť veci, je potrebné ju jednoznačne identifikovať. V prípade nájmu bytu je potrebné označiť ho číslom bytu, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku, súpisným číslom stavby, registrom parcely s číslom parcely, číslom listu vlastníctva, katastrálnym územím, obcou a okresom. Ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, je potrebné ju čo najpresnejšie popísať. Dôkladné a presné špecifikovanie predmetu nájmu zabraňuje budúcim nedorozumeniam a sporom o rozsah užívania či vrátenia veci.
Vymedzenie predmetu nájomnej zmluvy: Predmet nájomnej zmluvy je definovaný v Občianskom zákonníku a zahŕňa prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania a brania úžitkov z nej, ako aj odplatu za toto prenechanie (nájomné). Dočasné užívanie znamená užívanie v dohodnutej dobe, pričom zmluva môže byť uzavretá aj na dobu neurčitú s možnosťou neskoršej výpovede. Rozdiel medzi užívaním veci a braním úžitkov z nej spočíva v tom, že samotné užívanie prenajatej veci spravidla nevyžaduje osobitnú činnosť alebo starostlivosť nájomcu o prenajatú vec. Tento rozdiel je dôležitý pri určovaní zodpovednosti za údržbu a prípadné škody.
Práva a povinnosti zmluvných strán: V nájomnej zmluve je vhodné uviesť práva a povinnosti oboch strán. Medzi základné práva nájomcu patrí právo užívať prenajatú vec v súlade so zmluvou a účelom nájmu. Medzi jeho povinnosti patrí platiť nájomné, riadne užívať vec, starať sa o ňu a vrátiť ju po skončení nájmu v stave zodpovedajúcom bežnému opotrebeniu. Prenajímateľ má právo na platbu nájomného a je povinný odovzdať vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, ako aj zabezpečiť jej nerušené užívanie. Detailné vymedzenie týchto práv a povinností prispieva k transparentnosti vzťahu.
Vyhlásenia zmluvných strán: V samostatnom článku nazvanom "Vyhlásenia zmluvných strán" je vhodné uviesť určité vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu oboch strán. Napríklad vyhlásenie prenajímateľa, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému, alebo vyhlásenie nájomcu, že pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku a oboznámil sa s jeho právnym a technickým stavom bez výhrad. Možno sem zahrnúť aj dohodu o spísaní odovzdávacieho a preberacieho protokolu pri odovzdaní a vrátení predmetu nájmu. Tieto vyhlásenia slúžia ako prevencia pred budúcimi spormi a potvrdzujú súhlas oboch strán s konkrétnym stavom a podmienkami.
Nájomné: Podstatnou náležitosťou je určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi, ktorú Občiansky zákonník označuje ako nájomné. Nájomné je jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Zmluvné strany si spravidla dojednávajú nájomné v peniazoch, ale je možná aj dohoda o nepeňažnej forme (naturálie). Strany sa môžu dohodnúť na pravidelných platbách alebo jednorazovej platbe za celú dobu trvania nájmu. Pri prenájme nehnuteľnosti je vhodné dohodnúť sa aj na úhradách nákladov spojených s užívaním (napríklad za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody). Jasne definovaná výška a spôsob platby nájomného sú základným predpokladom pre bezproblémový vzťah.
Peňažná zábezpeka (depozit): Najmä pri prenájme nehnuteľností si zmluvné strany často dojednávajú peňažnú zábezpeku, z ktorej sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom alebo na plneniach spojených s užívaním predmetu nájmu. Depozit slúži ako dodatočná záruka pre prenajímateľa a jeho výšku a podmienky vrátenia je potrebné presne špecifikovať v zmluve.
Doba trvania nájmu a podmienky ukončenia: Doba trvania nájmu a spôsoby ukončenia nájomného vzťahu by mali byť jasne definované. Hoci je dočasnosť nájmu pojmovým znakom nájomnej zmluvy, strany sa môžu dohodnúť na zmluve na dobu neurčitú. Dobu určitú možno dohodnúť určením konkrétneho dátumu skončenia nájmu, počtu mesiacov alebo rokov, alebo stanovením skutočnosti, ktorej nastanie ukončí nájom (za podmienky, že je isté, že táto skutočnosť časom nastane). Zmluvné strany si môžu bližšie upraviť podmienky skončenia nájomnej zmluvy, napríklad výpovednú dobu. V prípade nájmu bytu však nemôžu dohodnúť kratšiu výpovednú dobu, ako je stanovená Občianskym zákonníkom; v tomto smere je možná len dlhšia výpovedná doba. Presné určenie doby trvania a podmienok ukončenia je esenciálne pre právnu istotu oboch strán.
Záverečné ustanovenia: V poslednom článku by mali byť obsiahnuté záverečné ustanovenia, ktoré môžu zahŕňať napríklad dohodu o riešení sporov, voľbu práva, alebo ustanovenia o zmenách zmluvy.
Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv
Právna úprava nájomnej zmluvy je komplexnejšia ako napríklad pri kúpnej zmluve. Komplikovanosť spočíva v tom, že rôzne zákony upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu v závislosti od predmetu nájmu. Napríklad, ak chcú strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt a nepoznajú osobitnú právnu úpravu, môžu si dohodnúť neplatnú výpovednú dobu. Takéto ustanovenia môžu spôsobiť právne problémy a spory, ktoré môžu viesť až k súdnemu riešeniu.
Ďalšou častou chybou je používanie vzorov z internetu bez rozlíšenia, na aký predmet nájmu bol daný vzor vypracovaný. Vzorová zmluva na prenájom bytu sa môže výrazne líšiť od vzorovej zmluvy na prenájom poľnohospodárskej pôdy. Z pohľadu prenajímateľa je vhodné dohodnúť si s nájomcom povinné poistenie nehnuteľnosti s presným vymedzením, čo poistenie zahŕňa, a určením subjektu, ktorý bude poistné hradiť. Dôležitá je aj úprava nájomného, jeho výšky a termínov splatnosti. Pri prenájme bytu a domu je dôležité výslovne upraviť povinnosť nájomcu uhrádzať plnenia spojené s užívaním a stanoviť spôsob úhrady. Nájomca by si mal dať pozor na to, či zmluva zakazuje podnájom. Zmluvné strany by mali byť obozretné aj pri určovaní doby trvania nájmu, aby sa vyhli neplatným dojednaniam.
Exekúcia a jej vplyv na nájom pôdy
Exekúcia na nehnuteľnosti, vrátane pôdy, predstavuje vážny zásah do vlastníckych práv. Môže nastať situácia, že nehnuteľnosť, ktorá je predmetom nájmu, je zaťažená exekúciou. V takom prípade je dôležité poznať práva a povinnosti prenajímateľa, nájomcu a exekútora, aby nedošlo k neoprávnenému zásahu do práv nájomcu alebo k poškodeniu jeho oprávnených záujmov.
Exekučná dražba nehnuteľnosti
K exekúcii predajom nehnuteľnosti (vrátane pôdy) možno pristúpiť, ak pohľadávku veriteľa nemožno uspokojiť inými spôsobmi, ak nehnuteľnosť patrí dlžníkovi a ak veriteľ s exekúciou predajom nehnuteľnosti súhlasí. Exekútor upovedomí veriteľa a dlžníka o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti a zakáže dlžníkovi, aby nehnuteľnosť previedol na niekoho iného alebo aby ju zaťažil. Exekúcia sa vykoná dražbou, ktorú vykoná exekútor. Po vydaní exekučného príkazu exekútor zaobstará znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. O čase a mieste oceňovania nehnuteľnosti upovedomí veriteľa, dlžníka, spoluvlastníkov a osoby, pre ktoré viaznu na nehnuteľnosti iné závady. Termín dražby určuje exekútor dražobnou vyhláškou.
V prípade, že je pôda, ktorú si nájomca prenajal, predmetom exekučného konania, nájomná zmluva môže byť ovplyvnená. Ak sa pôda predá v dražbe, nový vlastník nadobúda nehnuteľnosť spravidla v stave, v akom sa nachádza, pričom niektoré nájomné vzťahy môžu byť ukončené alebo zmenené v závislosti od konkrétnych podmienok exekučného konania a ustanovení Exekučného poriadku. Je dôležité, aby nájomca v takomto prípade aktívne komunikoval s exekútorom a informoval ho o existujúcej nájomnej zmluve, aby mohol uplatniť svoje práva.
Kúpa a predaj nehnuteľnosti s exekúciou
Aj nehnuteľnosť s exekúciou je možné predať alebo kúpiť. V prvom kroku je potrebné osloviť exekútorský úrad a dohodnúť sa na vyčíslení pohľadávky ku konkrétnemu dátumu, vrátane čísla účtu, kam treba pohľadávku uhradiť, a prísľubu o vystavení potvrdenia o splatení pohľadávky (kvitancia). Ak je na liste vlastníctva alebo v registri exekúcii viac exekúcií, treba tento postup zopakovať viackrát, až kým nebudú všetky exekúcie vymazané. Dôležité je nevyplácať dlhy predávajúceho pred podpisom kúpnej zmluvy. Kúpa takejto nehnuteľnosti obnáša určité riziká a vyžaduje si skúseného realitného odborníka, ktorý dokáže správne posúdiť právny stav nehnuteľnosti a potenciálne riziká. Nájomca pôdy, ktorá je predmetom takéhoto predaja, by mal byť informovaný o zmene vlastníka a o tom, ako táto zmena ovplyvní jeho nájomný vzťah.
Vstup exekútora na pozemok
Súdny exekútor je oprávnený vstupovať na pozemky, do bytov a iných priestorov, ak to vyžaduje účel exekúcie. Hlavným predpokladom pre vstup exekútora na nehnuteľnosť je ten, že nehnuteľnosť patrí dlžníkovi alebo že sú v nej uložené veci patriace dlžníkovi, ktoré môžu byť postihnuté exekúciou. Exekútor je oprávnený urobiť osobnú prehliadku dlžníka a prehliadku bytu a iných priestorov, kde má dlžník svoj majetok. Na ten účel je oprávnený vymôcť si prístup do bytu alebo iných priestorov. K danému úkonu exekútor priberá nezúčastnenú osobu, spravidla príslušníka policajného zboru alebo zástupcu obce. Ďalšou situáciou, kedy exekútor môže vstúpiť na nehnuteľnosť, je vykonanie obhliadky nehnuteľnosti, ktorá má byť predaná v rámci exekúcie v dražbe. Účelom vstupu exekútora je zabezpečenie ocenenia nehnuteľnosti, teda vyhotovenie znaleckého posudku ohľadne ceny nehnuteľnosti. Dlžník je povinný umožniť exekútorovi alebo jeho zamestnancovi a znalcovi prístup na oceňovanú nehnuteľnosť. Akékoľvek bránenie exekútorovi v prístupe na nehnuteľnosť znamená porušenie Exekučného poriadku a môže mať trestnoprávne následky.
V kontexte prenájmu pôdy, ak exekútor vstupuje na pozemok, ktorý je predmetom nájomnej zmluvy, je dôležité, aby tento vstup nenarušil bežné užívanie pôdy nájomcom, pokiaľ to nie je nevyhnutné pre účely exekúcie. Nájomca by mal byť informovaný o plánovanom vstupe a jeho účele.
Právna exekúcia
Ochrana spoluvlastníckeho podielu a nájomných práv
Ak je rodinný dom v podielovom spoluvlastníctve a jeden z partnerov (spoluvlastníkov) je živnostníkom, ktorý skrachuje, pohľadávka veriteľa partnera môže byť uspokojená aj z podielu druhého partnera na rodinnom dome. Pokiaľ si však sestra Vášho manžela nebude plniť svoje záväzky, exekútor pristúpi k predaju jej podielu na tejto nehnuteľnosti.
(1) Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov. (2) Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o dražbe. Podľa § 134 ods. Potom, ako Vám a Vaším príbuzným príde upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, resp. podielu na nehnuteľnosti Vám odporúčam Vám, aby ste sa dohodli kto odkúpi tento podiel. Týmto spôsobom zabránite tomu, aby do podielového spoluvlastníctva k tejto nehnuteľnosti vstúpila tretia osoba. Je však veľmi málo pravdepodobné, že exekúcia spoluvlastníckeho podielu bude úspešná, pretože nepredpokladám, že bude mať niekto skutočný záujem kúpiť spoluvlastnícky podiel v exekúcii.
V prípade exekúcie spoluvlastníckeho podielu na pôde, ktorá je prenajatá, je dôležité, aby nájomca vedel, či jeho nájomná zmluva pretrváva aj po zmene vlastníka spoluvlastníckeho podielu. Obvykle platí, že nájomná zmluva zostáva v platnosti, ak nie je v exekučnom konaní rozhodnuté inak alebo ak sa nový vlastník nedohodne s nájomcom inak. Nájomca má právo informovať sa o právnom stave nehnuteľnosti a o tom, ako exekúcia ovplyvní jeho nájomné práva.
Dedenie a exekúcia: Skryté riziká
Môžete byť zaťažený exekúciou, ktorá Vám nepatrí a v akých prípadoch Vám nepríde upozornenie o takejto exekúcii? Po smutnej udalosti sa zväčša vyskytne akási útecha v podobe dedičstva po zosnulom. No takéto dedenie so sebou nemusí priniesť len majetkový prospech, ale aj náklady spojené s pohrebom či prípadné dlhy poručiteľa.
Práva vyplývajúce zo zákona
Aj napriek nadobudnutému zadlženiu, sa zákon snaží chrániť dedičov tak, aby dedenie nezhoršilo ich postavenie, a preto podľa ustanovenia § 470 Občianskeho zákonníka, dedič zodpovedá len do výšky nadobudnutého dedičstva, a ak je viac dedičov, títo zodpovedajú za dlhy podľa pomeru toho, čo z dedičstva nadobudli. Jednoduchšie sa to dá povedať tak, že dedenie dlhov je limitované výškou ceny nadobudnutého dedičstva, ako aj rozkladom dlhov medzi jednotlivých dedičov podľa počtu a ceny dedičského podielu.
Štyri skupiny dedenia
Pri dedení zo zákona rozlišujeme štyri skupiny dedičov, ktoré sú chronologicky nadradené. Teda ak sa po preskúmaní prvej skupiny dedičov nesplnia podmienky, začnú sa skúmať podmienky tej ďalšej. Dedenie podľa zákona v prvej skupine sa týka poručiteľových (zomrelého) detí a manžela/manželky, kedy každý z nich dedí rovnakým dielom. Ak by poručiteľove deti z akéhokoľvek dôvodu nedelili, ich dedičský podiel by prepadol na ich deti, teda poručiteľove vnúčatá. V prípade, že poručiteľ nemal manžela/manželku, celý podiel pripadá potomkom zomrelého. Je rovnako dôležité podotknúť, že medzi poručiteľove deti s nárokom na dedenie sa považuje aj dieťa osvojené poručiteľom, či už počaté dieťa, ktoré sa narodí živé.Dedenie v druhej skupine nastáva v prípade, ak poručiteľ nemal žiadne deti. Teda druhá skupina dedičov sa týka osôb, ktoré so zomrelým žili v spoločnej domácnosti aspoň po dobu jedného roka, kedy musí byť splnená aj podmienka o spoločnej starostlivosti o domácnosť, či odkázanosť na výživu poručiteľa. V tejto skupine je najčastejším príkladom blízkej osoby je druh/družka zomrelého, a to vrátane párov rovnakého pohlavia. Všetci dedia rovnakým dielom, až na manžela/manželku, ktorý/-á zdedí vždy najmenej polovicu dedičstva.Tretia skupina zahŕňa poručiteľových súrodencov a blízke osoby, kedy všetci dedia rovnakým dielom. Súrodencom sa chápe osoba, s ktorým má poručiteľ spoločného aspoň jedného rodiča, kde patrí aj dieťa osvojené rodičom zosnulého.Dedičmi v štvrtej skupine sa stávajú prarodičia zosnulého, prípadne ich potomkovia. V niektorých prípadoch sa dedičmi môžu stať strýkovia a tety poručiteľa.Na rozdiel od dedenia podľa závetu, kedy dedičom môže byť právnická osoba či štát, dedenie zo zákona sa týka iba fyzických osôb. Avšak v prípadoch, kedy dedičské podmienky nespĺňa žiadna skupina, dedičstvo alebo aj dlh prepadá štátu.
Ak máte dedičstvo, ktoré je zaťažené exekúciou, je dôležité zvážiť všetky možnosti.
Prijať dedičstvo: Ak je dlh nižší než hodnota dedeného majetku, môžete sa tešiť z istého finančného zisku. Ak raz dedičstvo prijmete, daná exekúcia bude odobratá z už zdedeného majetku a ten zvyšný majetok sa stáva vašim. V prípade, že zdedená pôda je prenajatá, nový vlastník (dedič) preberá aj práva a povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy.
Odmietnuť dedičstvo: Pri predložení dedičstva Vás súd upovedomí o možnom odmietnutí dedičstva. Po využití tejto možnosti strácate všetky nároky a povinnosti, ktoré by Vám inak zo zákona vyplývali a tým pádom sa už touto témou nemusíte zaoberať. Týmto sa vyhnete aj exekúcii pre dlhy poručiteľa.
Požiadať o konvokáciu: Ako dedič môžete požiadať notára, aby vykonal tzv. konvokáciu, teda výzvu všetkým veriteľom poručiteľa, aby si v určitej lehote prihlásili svoje pohľadávky. Toto môže pomôcť získať prehľad o všetkých dlhoch a včas ich riešiť.
Skryté riziká dedičstva s exekúciou
Aj napriek tomu, že dedičova zodpovednosť je obmedzená hodnotou samotného dedičstva, existuje riziko, že hodnota zdedeného majetku nemusí byť ľahko konvertovateľná na hotovosť. To znamená, že dedič môže byť nútený prevziať zodpovednosť za dlhy, ktoré mu zdedený majetok priniesol a bude ich musieť splácať pomocou vlastného majetku v prípade, ak nemá iné zdroje financií na ich úhradu. Teda riziko spojené s dedičstvom predstavuje situáciu, kedy majetok, ktorý je súčasťou dedičstva, nemá okamžitú likviditu alebo je ťažko predajný, čo dedičovi môže spôsobiť finančné ťažkosti.
Ak poručiteľ mal dlhy, no nezanechal žiaden majetok, alebo len nepatrný, nenastáva dedenie a súd zastaví dedičské konanie. V takomto prípade sa automaticky zánika aj samotná exekúcia.
Možnosti prenajatia bytu počas exekučného konania
Dobrý večer, chcem sa opýtať, či je možné prenajať byt niekomu, ak sa na ňom koná exekučné konanie? Čo sa môže stať, ak nájomca nie je nahlásený, že v danom byte býva (vlastne býva v ňom načierno) a aj platí nájomné, o čom nemá žiadny doklad.
Z otázky predpokladáme, že v súlade s Exekučným poriadkom bolo na nehnuteľnosti (byte) zriadené exekučné záložné právo, ktoré slúži v podstate (pokiaľ by nedošlo k predaju bytu v rámci exekučného konania) na to, aby povinný v exekučnom konaní nemohol byt predať.
Ak nájomca býva v byte na čierno, bez zmluvy a bez toho, aby ste mu vydali doklad o zaplatení nájmu, uvedená osoba môže prenajímateľa nahlásiť okrem iných aj na Finančnú správu SR (daňový úrad), keďže v zmysle zákona o dani z príjmov je príjem z prenájmu predmetom dane. V takom prípade by prenajímateľ čelil sankciám za neodvedenie dane.
Samotný prenájom bytu, na ktorom je zriadené exekučné záložné právo, nie je automaticky neplatný. Avšak, ak dôjde k dražbe bytu v rámci exekučného konania, nájomná zmluva môže byť ukončená v závislosti od podmienok dražby a právnych predpisov. Nový vlastník bytu nadobúda nehnuteľnosť spravidla v stave, v akom sa nachádza, a môže sa rozhodnúť, či nájomný vzťah bude pokračovať alebo nie. V prípade, že nájomná zmluva nie je exekútorovi známa alebo nie je riadne zverejnená, môže dôjsť k jej zrušeniu.
Je nevyhnutné, aby akýkoľvek nájomný vzťah bol riadne písomne zaznamenaný, s jasne definovanými právami a povinnosťami oboch strán, a aby boli dodržané všetky zákonné povinnosti, vrátane daňových. Prenájom bytu počas exekučného konania si vyžaduje osobitnú opatrnosť a dôkladné zváženie právnych dôsledkov.