Prenájom poľnohospodárskej pôdy na Slovensku je komplexná oblasť, ktorá sa riadi špecifickými zákonmi a predpismi. Pochopenie týchto pravidiel je kľúčové pre prenajímateľov aj nájomcov, aby sa vyhli potenciálnym problémom a zabezpečili si hladký priebeh nájomného vzťahu. Tento článok sa zameriava na hlavné aspekty prenájmu poľnohospodárskej pôdy, vrátane právnych rámcov, povinností zmluvných strán, možností podnájmu a daňových implikácií.
Právny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy
Základnou právnou úpravou pre nájom poľnohospodárskych pozemkov je zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon“). Tento zákon definuje nielen práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, ale aj samotný pojem „poľnohospodársky pozemok“. Podľa zákona č. 220/2004 Z. z. je poľnohospodárskou pôdou definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, vymedzujúcu, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.
Od 1. mája 2018 je pre nájom poľnohospodárskeho pozemku vyžadovaná písomná nájomná zmluva. Do tohto dátumu postačovala aj ústna zmluva. Doba nájmu je upravená v § 8 zákona. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Toto sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.
Povinnosti a práva prenajímateľa a nájomcu
Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v Občianskom zákonníku.
Povinnosti nájomcu:
- Riadne užívanie pozemku: Nájomca je povinný využívať prenajaté pozemky riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára. V prípade nedodržania tejto povinnosti, najmä ak ide o prenajaté pozemky Slovenským pozemkovým fondom, môže prenajímateľ odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času.
- Oznamovacia povinnosť pri podnájme: Ak nájomná zmluva nezakazuje podnájom, nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.
Povinnosti prenajímateľa:
- Poskytnutie pozemku na užívanie: Prenajímateľ odovzdáva pozemok nájomcovi na dohodnutý účel.
Práva nájomcu:
- Podnájom: Ak to nájomná zmluva nezakazuje, nájomca môže dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu.
- Obnovenie zmluvy: Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím dohodnutého času nájmu písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8, pokiaľ nie sú predmetom zmluvy pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond disponuje inak.
Práva prenajímateľa:
- Odstúpenie od zmluvy: V prípade, že nájomca nevyužíva prenajaté pozemky riadnym spôsobom na dohodnutý účel, prenajímateľ (najmä Slovenský pozemkový fond) je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy.
Doba nájmu a jeho skončenie
Zákon upravuje dobu nájmu v § 8. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov.
Novela zaviedla aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov, čo vyplýva z § 10 ods. Novela upravila aj skončenie nájmu. Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov, čo vyplýva z § 12 ods.
Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak.
V prípade, že doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť, a doterajší prenajímateľ vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je doterajší nájomca povinný s vlastníkom (doterajším prenajímateľom) uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté, v primeranej výmere a bonite. Ak sa nájomca s doterajším prenajímateľom nedohodnú inak, vstupuje prenajímateľ do užívania pozemkov po zbere úrody založenej na nich nájomcom. V prípade vrátenia pozemkov do užívania by prenajímateľ bol povinný uhradiť nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov, ak bola táto vopred zaplatená aj za obdobie, v ktorom už bola účinná podnájomná zmluva, a to do 30 dní od preukázateľne doloženej výzvy na zaplatenie.
Podnájom poľnohospodárskej pôdy
Ak nájomná zmluva na pozemok uzatvorená s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu. Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výška nájomného je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24.
Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.
Predaj poľnohospodárskej pôdy
Na rozdiel od nájmu, predaj poľnohospodárskej pôdy je upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Tento zákon definuje poľnohospodársku pôdu ako „produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.
Zákon umožňuje za splnenia zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincom. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c).
Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy je splnenie dvoch oznamovacích povinností:
- Povinnosť zverejnenia ponuky: Ponuka týkajúca sa prevodu poľnohospodárskej pôdy musí byť zverejnená najmenej na dobu 15 dní.
- Povinnosť zverejnenia v obci: Ponuka musí byť v rovnakom čase zverejnená v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.
Overenie splnenia podmienok na nadobudnutie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy preveruje okresný úrad v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva nadobúdateľ ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia lehotu 30 dní, ktorá môže byť predĺžená až na 60 dní.
Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku. Toto sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.
Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť.
Predaj a kúpa pozemku - ako postupovať a na čo si dať pozor...
Zmeny v územnom pláne a ich vplyv na nájomné zmluvy
V prípade, keď dôjde k zmene parciel geometrickým plánom a ich účelová príprava na výstavbu rodinných domov, nemusí to automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomných zmlúv. Závisí to od presného znenia nájomných zmlúv a dohodnutých podmienok medzi vlastníkmi a nájomcami. Spravidla platí, že ak nájomná zmluva bola uzatvorená na určitý čas a neobsahuje ustanovenia o možnosti predčasného ukončenia v prípade zmeny účelu pozemku či jeho rozdelenia, nájom ostáva platný až do skončenia doby nájmu alebo dohody oboch strán o jeho predčasnom ukončení.
Samotná zmena evidencie parciel (z E na C) a ich rozdelenie geometrickým plánom nie je automaticky dôvodom na zánik nájomného vzťahu. Rozhodujúce je, či došlo k zmene účelu využitia pozemku a či je táto zmena v súlade s nájomnou zmluvou. Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.
Ak by ste jednostranne ukončili nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku až do dohodnutého dátumu a prípadne aj náhrady škody. Preto sa odporúča najprv komunikovať s nájomcami a pokúsiť sa o dohodu. Ak to nie je možné, je potrebné posúdiť, či už nastali okolnosti, ktoré znemožňujú poľnohospodárske využitie (napr. začatie stavebného konania).
Ceny nájmu poľnohospodárskej pôdy
Štatistiky Eurostatu z roku 2022 uvádzajú, že poľnohospodárska pôda sa v Európskej únii dá prenajať najlacnejšie práve na Slovensku. Priemerná cena takéhoto nájmu bola v rámci Únie 199 eur za hektár, zatiaľ čo na Slovensku to bolo 57 eur. Najdrahšie nájmy boli zaznamenané v Holandsku, kde priemerná cena dosahovala 843 eur za hektár. V rámci regiónov bol prenájom jedného hektára poľnohospodárskej pôdy najdrahší v holandskom regióne Flevoland (1 764 eur), na druhom mieste boli Kanárske ostrovy (1 136 eur) a grécke Attiki (1 048 eur). Naopak, najnižšie ceny prenájmov boli vo švédskych oblastiach Mellersta Norrland a Övre Norrland (24 eur za hektár) a za nimi nasledovalo stredné a východné Slovensko (39 eur).
Daňové hľadiská prenájmu
Z hľadiska dane z pridanej hodnoty (DPH) sa prenájom nehnuteľnosti považuje za poskytnutie služby. Miestom dodania tejto služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou:
- ubytovacích služieb,
- nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
- nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
- nájmu bezpečnostných schránok.
Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane.
Z hľadiska dane z príjmov fyzických osôb sú zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur ročne, uvádzané v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou. Tieto príjmy sa zdaňujú v VI. oddiele daňového priznania v tabuľke č. 1.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykazať daňovú stratu.
Pri prenájme nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Ak prenajímateľ obstaral nehnuteľnosť s úmyslom jej nájmu, ktorý bude zdaňovaný, a významná časť jeho činnosti nepredstavuje ekonomickú činnosť, pre účely § 38 ods. 5 zákona o DPH je nájomca osobou, ktorá vykonáva ekonomickú činnosť, t. j. v tejto časti vykonávanej činnosti je zdaniteľnou osobou a súčasne vykonáva aj činnosť, ktorá nie je predmetom DPH.
V prípade, keď prenajímateľ - platiteľ DPH prenajíma nebytové priestory (kancelárie) platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme, pri uplatnení daňového režimu sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.
Slovenský pozemkový fond a prenájom pôdy
Slovenský pozemkový fond (SPF) prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z. z. a na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Pri prenajímaní pozemkov, kde nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Ak obec pri týchto pozemkoch chce požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, je potrebné zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR a potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.
Keď bude zapísaná správa na liste vlastníctva, je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.
SPF pri posudzovaní splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní alebo má prenajaté v katastrálnom území, kde žiada o prenájom pozemkov.
Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba - podnikateľ), uzatvára sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia.
Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018. Údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie.
Dôležité upozornenia a závery
Prenájom poľnohospodárskej pôdy je špecifická oblasť, ktorá si vyžaduje dôkladné poznanie platnej legislatívy. Je dôležité mať písomnú nájomnú zmluvu, ktorá jasne definuje všetky práva a povinnosti zmluvných strán. V prípade akýchkoľvek pochybností alebo komplikácií je vždy vhodné vyhľadať právnu pomoc.
Vzhľadom na neustále sa meniace právne predpisy a legislatívne novely je nevyhnutné sledovať aktuálne dianie v oblasti nájmu poľnohospodárskych pozemkov. Zabezpečenie súladu s platnou legislatívou je kľúčom k bezproblémovému a efektívnemu nájomnému vzťahu.