Prenájom obecných pozemkov predstavuje dôležitý nástroj hospodárenia s majetkom obce. Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok prenájmu obecných pozemkov, vychádzajúc zo zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí (ďalej len ZMO) a súvisiacich predpisov. Cieľom je objasniť postupy a pravidlá, ktorými sa obce riadia pri prenechávaní svojho majetku do nájmu, s dôrazom na transparentnosť a rovnosť príležitostí pre všetkých záujemcov.
Správa a hospodárenie s majetkom obce
Podľa § 6 ZMO je správcom majetku obce rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia zriadená obcou podľa zákona č. 523/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy. Obec vydáva zriaďovaciu listinu, ktorá vymedzuje predmet činnosti a vecné a finančné vymedzenie majetku zvereného do správy. Správca nie je subjektom vlastníckeho práva, ale spravuje majetok v mene obce. Má právnu subjektivitu a môže vykonávať právne úkony pri správe majetku, avšak vždy koná v mene obce ako vlastníka. Rozsah jeho práv a povinností je daný ZMO a zásadami hospodárenia s majetkom obce.
Obec hospodári so svojím majetkom samostatne alebo prostredníctvom správcu majetku obce. Zásady hospodárenia s majetkom obce určuje obecné zastupiteľstvo podľa zákona SNR č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení. Zásady upravujú podrobnejší postup pri nakladaní s majetkom obce, pôsobnosť orgánov obce, práva a povinnosti správcov a podmienky odňatia správy majetku obce. Môžu tiež upravovať spôsob výkonu práv vyplývajúcich z vlastníctva cenných papierov a majetkových podielov v právnických osobách.
Schvaľovaciu pôsobnosť obecného zastupiteľstva pri nakladaní s majetkom obce upravuje § 9 ods. 2 ZMO. Obecné zastupiteľstvo rozhoduje o spôsobe prevodu nehnuteľného majetku obce, schvaľuje podmienky obchodnej verejnej súťaže alebo prevody vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom. Rozhoduje aj o prevode majetku obce alebo jeho prenechaní do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa.
Prenájom majetku obce: Pravidlá a postupy
Podľa § 9a ods. 9 ZMO je obec povinná primerane použiť pravidlá predaja majetku obce vytvorením súťažného prostredia aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu. To znamená, že v zásade by sa malo postupovať určitým súťažným spôsobom, teda obchodnou verejnou súťažou alebo tzv. priamym prenájmom (§ 9a ods. 1 v nadväznosti na § 9a ods. 9 ZMO). Existujú však aj výnimky.
Nájomná zmluva si bežne nevyžaduje písomnú formu, s výnimkou napr. nájmu pozemku na poľnohospodárske účely.
Výnimky zo súťažného prostredia
Jednou z výnimiek je § 9a ods. 9 písm. b) ZMO, ktorý umožňuje počas najviac desiatich dní v kalendárnom mesiaci prenechať majetok obce do nájmu konkrétnemu nájomcovi aj bez vytvorenia súťažných podmienok. Lehota určená podľa dní sa začína dňom, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok. Ustanovenie § 122 ods. 1 Občianskeho zákonníka pri rátaní hmotnoprávnych lehôt vychádza z celých dní, a nie z dní delených na hodiny, minúty alebo sekundy. Z týchto dôvodov nie je možné časový rámec ustanovený v § 9a ods. 9 písm. b) ZMO, vyjadrený v dňoch, prepočítať na hodiny, teda namiesto 10 dní na 240 hodín v kalendárnom mesiaci. Nie je podstatné, koľko hodín v konkrétnom dni (konkretizovanom dátumom alebo pomenovaním) nájom majetku obce trvá.
Povinnosti obce pri prenechávaní majetku do nájmu
Ak ZMO alebo osobitný predpis neustanovuje inak, podľa § 9a ods. 9 ZMO je obec povinná ustanovenia odsekov 1 až 3 a 5 až 7 primerane použiť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu, a to najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci. Z uvedeného vyplýva, že na prenechanie majetku obce do nájmu sa vzťahuje primerane aj ustanovenie § 9a ods. 6 písm. a) až e) ZMO.
Postup prenechávania majetku obce do užívania by mali upravovať zásady hospodárenia s majetkom obce, ktoré schváli obecné zastupiteľstvo a ktoré nesmú byť v rozpore so ZMO. Zákonom je upravená len schvaľovacia pôsobnosť obecného zastupiteľstva v súvislosti s nájmom majetku obce podľa § 9a ods. 9 písm. c) ZMO, t. j. ak ide o nájom majetku z dôvodu hodného osobitného zreteľa.
Spôsoby prenechávania majetku do nájmu
Ak ZMO neustanovuje inak, musia sa prevody vlastníctva majetku obcí vykonať podľa § 9a ods. 1 ZMO na základe obchodnej verejnej súťaže, dobrovoľnou dražbou alebo priamym predajom najmenej za cenu vo výške všeobecnej hodnoty majetku stanovenú podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. Ustanovenie § 9a ods. 1 písm. c) ZMO umožňuje obciam realizovať prevod majetku obce priamym predajom v prípadoch, v ktorých to bude obec považovať za opodstatnené.
Pri prevode majetku obce priamym predajom ZMO neukladá obciam povinnosť vyhlasovať súťažné podmienky a ani neustanovuje kritériá na výber kupujúceho. Z uvedených dôvodov ZMO limituje prevody majetku obce touto formou len na prevod majetku, ktorého všeobecná hodnota stanovená znaleckým posudkom nie je vyššia ako 40 000 eur, pričom kúpna cena nemôže byť nižšia, než stanoví znalecký posudok. Z priameho predaja majetku obce sú vylúčené fyzické osoby a právnické osoby taxatívne vymedzené v § 9a ods. 6 ZMO. Cieľ priameho predaja v podstate vylučuje formu elektronickej aukcie pri prevode vlastníctva obce. Elektronická aukcia je súťaž s vopred stanovenými pravidlami výberu kupujúceho, v ktorom sa využíva elektronické zariadenie na predkladanie cenových ponúk.
Pri prenechávaní majetku obce do nájmu je obec povinná primerane uplatniť postup podľa § 9a ods. 1 až 3 a 5 až 7 ZMO. Obec môže realizovať formou elektronickej aukcie časť obchodnej verejnej súťaže, ak to upraví v podmienkach obchodnej verejnej súťaže.
ZMO pri prevode majetku obce na základe obchodnej verejnej súťaže v § 9a ods. 2 umožňuje meniť alebo dopĺňať predložený návrh na uzavretie zmluvy v prípadoch určených v podmienkach obchodnej verejnej súťaže, čo umožňuje vyhlasovateľovi uskutočniť obchodnú verejnú súťaž aj vo viacerých etapách. Vyhlasovateľ môže realizovať napr. druhé kolo súťaže tak, že vyzve určitý počet najlepšie umiestnených navrhovateľov, aby doplnili svoje návrhy.
Zámer priameho prenájmu - príklad obce Močenok
Ako príklad postupu pri priamom prenájme obecného pozemku môžeme uviesť zámer obce Močenok. Obecné zastupiteľstvo v Močenku schválilo zámer priameho prenájmu nehnuteľného majetku nachádzajúceho sa v katastrálnom území obce.
Predmetom zámeru priameho prenájmu je nehnuteľný majetok nachádzajúci sa v k.ú. Močenok, pozemok, parcela registra „C-KN“ č. 90/2 a pozemok, parcela registra „C-KN“ č. 90/4, zapísané na LV č. 1. Všeobecná hodnota majetku, t.j. pozemku parc.č.90/2 a parc.č.90/4 k.ú. Močenok, bola stanovená znaleckým posudkom č. 37/2020 zo dňa 05. 03. 2020.
Lehota na doručovanie cenových ponúk záujemcov sa stanovuje do 24. 03. 2020 tak, aby bola zaevidovaná v klientskom centre Obce Močenok, na adrese: Obec Močenok, Sv. Gorazda 629/82, 951 31 Močenok. Záujemcovia boli povinní zložiť zábezpeku vo výške 100 EUR do pokladne obce.
V cenovej ponuke museli záujemcovia uviesť nasledujúce údaje:
- U fyzickej osoby: meno, priezvisko, titul, rodné priezvisko, rodné číslo, dátum narodenia, miesto trvalého pobytu, štátnu príslušnosť, stav a telefónne číslo.
- Vyhlásenie, že nie sú osobou uvedenou v § 9a ods. 6 zákona SNR č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov.
- Vyhlásenie podľa § 9a ods. 7 zákona SNR č. 138/1991 Zb.
- Súhlas so spracovaním osobných údajov podľa § 14 zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov v znení neskorších predpisov.
Každý záujemca mohol predložiť iba jednu cenovú ponuku. Vyhodnotenie cenových ponúk záujemcov posúdilo Obecné zastupiteľstvo v Močenku. Neúspešným záujemcom bude zábezpeka vrátená do 5 pracovných dní od ukončenia lehoty na predkladanie cenových ponúk.
Usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom zastavaným stavbami
Účelom § 2d ZMO bolo usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom zastavaným stavbami, ktoré prešli do vlastníctva obcí podľa ZMO. Ustanovenie § 2d ods. 1 a 4 ZMO sa vzťahuje len na pozemky vo vlastníctve Slovenskej republiky, zastavané stavbami vo vlastníctve obce, ktoré prešli do jej vlastníctva podľa § 2 až 2c ZMO. Ak stavba neprešla z majetku štátu do vlastníctva obce podľa § 2 až 2c ZMO, pretože nespĺňala zákonné podmienky na prechod vlastníctva, nie je možné na prechod pozemkov pod týmito stavbami z majetku štátu do vlastníctva obce aplikovať § 2d ods. 2. Ustanovenie § 2d ZMO upravuje prechod zastavaných pozemkov vrátane priľahlej plochy. Priľahlou plochou podľa ZMO je len taký pozemok, ktorý svojou polohou a využitím je priamo určený na výkon vlastníckych práv ku konkrétnej stavbe, teda stavba aj pozemok musia spolu tvoriť jeden funkčný celok.
Dôležitosť transparentnosti a rovnosti príležitostí
V kontexte prenájmu obecných pozemkov je kľúčové zabezpečiť transparentný proces, ktorý zamedzí potenciálnym konfliktom záujmov a zabezpečí rovnosť všetkých záujemcov. Podľa právnych názorov, ako aj príkladu obce Močenok, by mala byť právomoc rozhodovať o prenájme majetku obce primárne v kompetencii obecného zastupiteľstva, nie výlučne starostu. Toto rozhodovanie by malo byť založené na princípoch rovnosti zbraní a zamedzení rozporom a možným preferenciám.
Právomoc starostu pri priamom prenájme je limitovaná a mala by byť využívaná len v odôvodnených prípadoch, napríklad pri prenájme z dôvodu hodného osobitného zreteľa. V opačnom prípade, ak by starosta mohol rozhodovať o priamom prenájme bez schválenia zastupiteľstvom, mohlo by to narušiť rovnosť účastníkov občianskoprávnych vzťahov, keďže v zmysle § 2 ods. 1 Občianskeho zákonníka majú účastníci rovnaké postavenie. Autoritatívne správanie starostu by mohlo viesť k preferovaniu určitých žiadateľov a potenciálnemu ekonomickému poškodeniu obce.
Je dôležité zdôrazniť, že akýkoľvek úkon starostu, ktorý by mal byť schválený obecným zastupiteľstvom, ale nebol by, by obec nezaväzoval, pretože by chýbal prejav vôle zastupiteľstva. Z tohto dôvodu je nevyhnutné, aby obce mali jasne definované zásady hospodárenia s majetkom, ktoré budú v súlade so ZMO a zabezpečia spravodlivý a transparentný proces prenájmu obecných pozemkov.