Právo vlastniť majetok a právo podnikať sú základné práva garantované Ústavou SR. Tieto práva sa často prelínajú, najmä v oblasti prenájmu nehnuteľností. Článok sa zaoberá hľadaním hraníc medzi nájmom bytu ako pasívnou správou vlastného majetku a nájmom bytu vykonávaným ako zárobková činnosť, ktorá môže nadobudnúť charakter podnikania. Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V kontexte slovenského právneho poriadku článok analyzuje podmienky, za ktorých sa nájom bytu považuje za podnikanie podľa Obchodného zákonníka, živnostenského zákona a judikatúry.
Definícia podnikania a jej znaky
Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. 1 Obchodného zákonníka definuje podnikanie ako "sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu". Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: sústavnosť, samostatnosť, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, za účelom zisku a tzv. materiálne znaky podnikania, ktoré odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku.
V niektorých prípadoch je jednoduché odlíšiť podnikanie od iných činností, inokedy je to zložité. Tak je tomu aj pri posúdení, kedy je prenájom bytu podnikaním a kedy ide o správu vlastného majetku. V prvom rade možno vylúčiť náhodné konanie alebo príležitostné konanie. Ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu ďalšej osobe, nepôjde o sústavnú činnosť. Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu a udržiavať ho v stave spôsobilom na prenájom. Na plnenie týchto povinností vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť fakt, či mu prenájom generuje reálny zisk. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk.
V porovnaní so slovenskou právnou úpravou podnikania podľa § 420 ods. 1 českého Občianskeho zákonníka sa na to, aby sa osoba považovala vzhľadom na svoju zárobkovú činnosť za podnikateľa, okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, sústavnosti a za účelom dosiahnutia zisku vyžaduje, aby táto činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom podnikania status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa, vrátane osoby zapísanej v obchodnom registri alebo osoby, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia. Spoločným znakom týchto osôb je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok stanovených zákonom, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia.
Živnostenský zákon a prenájom bytu
Problematika podnikateľského oprávnenia je v súvislosti s prenájmom bytu riešená v zákone č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon), ktorý upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby.
Základnými službami spojenými s prenájmom je potrebné rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú, príp. podmieňujú riadnu prevádzku danej nehnuteľnosti, resp. možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Takýmito službami sú napr. dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého domového a komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splašok a pod. Z uvedeného teda vyplýva, že „Prenájom nehnuteľností“ možno v režime živnostenského zákona vykonávať len za súčasného poskytovania ďalších (iných než základných) služieb súvisiacich s prenájmom.
Na poskytovanie súvisiacich služieb, ktoré majú charakter podnikateľskej činnosti, je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky. Ak prenajímateľ spolu s nehnuteľnosťou (napr. bytom) prenajíma ako príslušenstvo aj hnuteľné veci (napr. nábytok, pračku, chladničku a pod.), prenájom hnuteľných vecí z pohľadu živnostenského zákona nespadá pod prenájom nehnuteľnosti. Na prenájom hnuteľných vecí je potrebné živnostenské oprávnenie (kód 25.3 - prenájom hnuteľných vecí).
Kedy je potrebné živnostenské oprávnenie?
Živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sa popri základných službách, ako sú vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, poskytujú aj ďalšie služby, napr. služby hotelového typu. Na základe judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba. Teda ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného a úhrad spojených s prenájmom bytu aj za upratovanie bytu alebo inú službu, je potrebné živnostenské oprávnenie. Judikatúra bližšie uvádza, že nie je podstatnou otázkou, či podnikateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj služby iné.
Podľa § 4 ods. 2 živnostenského zákona sa vyžaduje živnostenské oprávnenie v prípade prevádzkovania garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá, ak sú splnené podmienky podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona.
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, prenájom nehnuteľností, ktorý je "holý nájom" bytu bez poskytovania iných (ako základných) služieb má vo všeobecnosti charakter správy vlastného majetku a nie je živnosťou. Nie je však vylúčené, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Na to, aby sa mohlo uvažovať o nájme bytu ako o podnikaní, musela by byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Bude sa vyžadovať, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len od písacieho stola, ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu.
Prenájom cez digitálne platformy (Airbnb, Booking)
Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj iné služby ako záverečné upratovanie, čisté uteráky a toaletné potreby.
TK Progresívne Slovensko, Téma: Čo sa nezmestilo na vládu
Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Naopak, pri nájme bytu sa zmluvný vzťah zameriava predovšetkým na poskytnutie priestoru na bývanie bez ďalších služieb. Nájomca si zabezpečuje upratovanie, údržbu a ostatné potreby samostatne, čo zodpovedá charakteru dlhodobejšieho bývania.
V súlade s pripravovanou implementáciou nariadenia o poskytovaní údajov v Slovenskej republike sa má zaviesť povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Tieto pravidlá sa vzťahujú na poskytnutie ubytovania za odplatu, či už profesionálnymi, alebo neprofesionálnymi hostiteľmi, prostredníctvom online platforiem. Cieľom právnej úpravy je zabezpečiť dostupnosť spoľahlivých údajov o identite hostiteľa, lokalite ubytovania, trvaní prenájmu a ďalších relevantných parametroch.
Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov) vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).
Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov. Ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.
V prípade, že daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako fyzická osoba - občan a súčasne dosahuje príjmy zo živnosti, pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, bude príjem z prenájmu naďalej príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Ak by bol prenájom nehnuteľnosti vykonávaný ako podnikateľská činnosť, potom by boli dosiahnuté príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Registrácia k DPH pri prenájme nehnuteľností
Občan (zdaniteľná osoba), ktorý poskytuje prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty (DPH), ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.
V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu nehnuteľnosti, ktorým bol tento obrat presiahnutý.
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur. V prípade dobrovoľnej registrácie pre DPH podá žiadosť o registráciu prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy.
Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre DPH, vzniká mu povinnosť registrácie.
Oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu
Daňovník, ktorý dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, si môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak sú príjmy z prenájmu vyššie ako 500 eur, zdaní sa len rozdiel nad túto sumu. Napríklad, ak dôchodca v príslušnom zdaňovacom období prenajímal byt a nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur, môže si uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, čo znamená, že mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 1 500 eur.
Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti. Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 sú pasívne príjmy, preto sa na ne tieto nezdaniteľné časti základu dane neuplatňujú.
Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne určitú hranicu stanovenú zákonom. Ak daňovník dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, uvádza ich v daňovom priznaní k dani z príjmov FO typ B v VI. odd. v Tabuľke č. 1.
tags: #prenajom #nehnutelnych #veci #spojeny #s #poskytovanim