Bratislava: Oplatí sa prenajať nehnuteľnosť v hlavnom meste?

Pochádzate z iného kraja, no prácu ste našli v hlavnom meste a teraz blúdite po fórach s vláknami príznačných názvov „Byty na prenájom Bratislava“, „Prenájom bytov Bratislava“ alebo „Prenájom garsónka Bratislava“? Ak ste pri každom z týchto výrazov súhlasne pokývali hlavou, tento článok je pre vás ako stvorený. Pomôžeme vám vybrať si najvhodnejšiu mestskú časť pre vás a zároveň nezaplatiť zbytočné provízie realitným maklérom.

Výber správnej lokality je individuálnou záležitosťou

Posledné roky sa lifestylové magazíny začali zaoberať otázkou, ktorá mnohých máta - je lepšie bývanie na vidieku či v meste? Odpovedať na ňu nie je vôbec jednoduché, a to ako pre rodinu s obmedzeným rozpočtom, študenta denného štúdia, tak ani pre mladého človeka hľadajúceho svoje vysnívané bývanie. Aby ste svoje životné rozhodnutia za krátky čas neoľutovali, popíšeme vám v nasledujúcom texte výhody aj nevýhody bývania v rôznych častiach Bratislavy, vrátane satelitov. Prejdeme si vybrané lokality a ukážeme vám, že aj hlavné mesto dokáže príjemne očariť kúskom prírody.

Bratislava je naším hlavným mestom, a preto sa v tomto meste logicky nachádza aj najviac pracovných príležitostí, za ktorými migrujú ľudia z celého Slovenska, ale aj zahraničia. Nie je sa čomu diviť, že práve v Bratislave a okolí sú nehnuteľnosti najdrahšie. Nesmieme zabudnúť ani na veľký počet univerzít, ktoré sa v Bratislave nachádzajú, a preto tu dočasne žije aj množstvo študentov. Mladí ľudia, ktorí prídu do Bratislavy za prácou zvyčajne bývajú v nájmoch. Dnes sa spolu pozrieme, ktoré časti Bratislavy sú populárne, a kde sa oplatí prenajať si byt. Samozrejme, že každý by chcel bývať čo najbližšie pri centre, za čo najmenší nájom. Funguje to ale presne opačne - čím bližšie k centru, tým drahšie. Do úvahy sa berie nielen vzdialenosť od centra, ale aj dostupnosť mestskej dopravy, prítomnosť zelených plôch a parkov, ale aj občianska vybavenosť či bezpečnosť.

Na prvé priečky sa v hodnoteniach popularity pre bývanie umiestnili lokality ako Koliba, Slavín či Horský Park. V týchto oblastiach však nájdete menej bytov na prenájom ako inde, a za skutočne vysoké ceny, ktoré si môže dovoliť len pár ľudí. Veľmi dobre hodnotené sú aj sídliská v Ružinove, ktoré vynikajú svojou polohou a prítomnosťou mnohých zelených plôch. Medzi tieto lokality patria aj odľahlejšie časti Petržalky (Kopčany, Lúky Juh a Sever), Podunajské Biskupice, Vrakuňa, Lamač či Nové Mesto.

Bývanie v centre hlavného mesta

Bývanie v centre mesta sa stalo prestížnou záležitosťou, ktorá v snoch máta mnohých. Už predstava ušetrených peňazí za „pešibus“ a zamestnanie blízko domu sú veľkými kladmi v rozhodovaní sa o prenájme. Obrovským benefitom sú aj električkové trate, po ktorých sa hromadná doprava premáva v pravidelných intervaloch počas celého dňa. Ak aj nepatríte medzi fanúšikov preplnených priestorov, využiť môžete zdieľané kolobežky alebo bicykle, ktoré nájdete takmer na každom rohu. V historickom okruhu by ste však márne hľadali obchodné reťazce na každom kroku. Práve naopak sa bývanie priamo v centre nesie v znamení pokoja od moderných výdobytkov a nájsť tu môžete divadlo, múzeá a staršiu architektúru.

Musíte sa však pripraviť, že za bývanie priamo v centre si čo-to priplatíte, a to bez ohľadu na to, či sa jedná o starší alebo novší byt - zaužívaná rovnica, ktorá hovorí, že kúpa alebo prenájom staršieho bytu je cenovo výhodnejšia v tomto prípade vôbec neplatí. Za bývanie v historicky staršej budove dokonca zaplatíte často omnoho viac peňazí, práve kvôli exkluzivite, ktorú tým získate, a to aj napriek tomu, že v okolí nemáte kde zaparkovať. Každého gurmánskeho nadšenca poteší široké portfólium možností doručovania jedla z podnikov priamo domov bez príplatkov za kilometre navyše.

Neoslovili vás predchádzajúce riadky, pretože máte strach z nepokojov, otvorených barov a rušenia nočného kľudu? V takom prípade hľadáte niečo v okrajových častiach, ktoré sú oveľa pokojnejšie.

Premýšľate nad pokojnejšími okrajovými časťami?

Ste milovníkom pokojných ulíc? Potom sa pravdepodobne obzeráte po širšom centre a okrajových častiach - Rača, Vajnory, Dúbravka alebo Devínska. Strach z chýbajúcej zubnej pasty, zabudnutého čaju alebo korenia do jedla, na ktoré sa doma všetci tešia, vyrieši rýchly nákup „hneď za rohom.“ Obchodné reťazce ako Billa, Lidl alebo Tesco majú svoje pobočky takmer na každom kroku. Ak navyše patríte medzi ľudí, ktorí si ráno v električke radi otvoria knihu a naplnia svoje novoročné predsavzatie: „Tento rok už naozaj začnem čítať motivačnú literatúru!“, nebojte sa nájsť si ubytovanie aj v pre vás zatiaľ neprebádaných častiach mesta. Práve tieto časti ponúkajú ideálne prostredie pre rodiny s deťmi či milovníkov tichých nočných ulíc. Ak túžite po oddychu pod korunami stromov a detskom ihrisku pár metrov od miesta bydliska, nemusíte si zúfať. Atraktívne novovybudované štvrte so športovými ihriskami a takmer neobmedzenými možnosťami na voľnočasové aktivity tu na vás už čakajú.

Za kúskom prírody nemusíte cestovať ďaleko. Priamo v časti Ružinov vás poteší príjemná prechádzka okolo Štrkoveckého jazera, vo Vrakuni výlet do prírody v podobe Vrakunského lesíka a v Karlovke „výšľap“ na Kráľovu horu s exkluzívnym výhľadom na Rakúsko. Bratislava má svoje čaro či už ste milovník dlhých prechádzok, rýchlej cesty do práce alebo gurmán, čo hľadá najlepšie vyberané špeciality. Mesto možností ponúkne to najlepšie pre všetky vaše ja.

Potešiť vás môže aj infraštruktúra mestskej hromadnej dopravy - je výborne vybudovaná a bez problémov vás dostane z jednej strany Bratislavy na druhú s maximálne tromi prestupmi. Strach z neoznačeného lístka a následnej pokuty od revízora vyriešite šikovne takzvanou električenkou, ktorú po dobití v niektorej z prevádzok DPB môžete využívať počas celého mesiaca alebo roka. Pozornosť zvýšte pri tarifných zónach, na ktoré si práve električenku kupujete, a takisto aj na fakt, že pre batožinu či štvornohého priateľa by ste mali mať zvlášť lístok vždy poruke. Zóna 100 a 101 zahŕňa celé mesto Bratislava. Tarifné zóny s vyšším číslom ako 200 sú regionálnymi zónami.

Pri nájme sa nemusíte nijako viazať, a ak si prenajmete už zariadený byt, stačí sa len nasťahovať. Ak vám nevyjde práca, alebo sa zmení vaša osobná situácia, z nájmu viete ľahko a bez problémov odísť. Byt patrí inému človeku, a ten si určuje aj pravidlá.

Nebojte sa ani satelitov!

Dobrý dojem z „mesta možností“ vo vás satelity často nezanechajú. Okrajové časti ako Stupava alebo Most pri Bratislave sa na prvý pohľad zdajú nekonečne ďaleko. Domy postavené na týchto miestach však bývajú istotou a zlatou strednou cestou v pomere cena verzus požiadavky. Prichádzate síce o komfort stále dostupnej a lacnej MHD či o nočný život vo víre ruchu veľkomesta, no naopak získavate bývanie v novostavbách s mladými susedmi, ktorí majú pochopenie pre radujúce sa deti a večerné posedenia počas letnej grilovačky. Je pre vás strašiakom hodinová cesta do práce? Vyriešte to ranným telefonátom s členom rodiny, ktorému ste sa dlho neozvali, audioverziou knihy, ktorú vám už minulý rok odporučil priateľ, alebo podcastom o aktuálnych udalostiach zo sveta. V satelitných mestách sa bežne nachádzajú potraviny, v ktorých nájdete všetok tovar pre bežný chod domácnosti. S narastajúcou popularitou bývania práve na okraji Bratislavy sú problémy s internetovým pripojením alebo zlou kvalitou služieb mobilných operátorov už dávnou minulosťou.

V prípade, ak máte psa alebo malé deti, riziko poškodenia zariadenia v byte sa pravdepodobne zvyšuje. Zariadenie v byte, ktoré nie je vyslovene najlacnejšie, ale napríklad pri posteli a matraci sa myslelo na pohodlie nájomcu, môže byť dobrou investíciou. Pri prenájme je kľúčové pýtať kauciu, pokojne aj dvojmesačnú. Ak sa niekto pri obhliadke pýta, čo v prípade, keby meškal s nájmom, je lepšie odmietnuť takého záujemcu hneď. Neprenajať niekomu, kto má na účte nulu a bude každý mesiac čakať na výplatu, aby zaplatil, a keď náhodou pôjde na PN, tak bude mať problém.

Investičná matematika: Prenájom vs. Kúpa v Bratislave

Prudký rast cien bývania výrazne predlžuje návratnosť pri investičných bytoch určených na prenájom. Napríklad v Bratislave sa návratnosť jednoizbového bytu v centre Bratislavy predĺžila od januára do júna 2022 o viac ako štyri roky na 30,5 roka. Predbehla tým aj Varšavu (27,3 roka) a Budapešť (30,1 roka). Najvýhodnejšou investíciou do bývania určeného na prenájom zostávajú aj naďalej španielske letoviská. Jednotkou je Valencia s len 17-ročnou návratnosťou nákupu investičného bytu, nasledovaná Barcelonou s 19 rokmi.

Pravidelná analýza porovnáva európske trhové predajné ceny a trhové nájomné pri jednoizbových bytoch s plochou 50 m2 v centrách miest. Medzi miesta, kde sa za posledný polrok návratnosť investícií najviac predlžovala, patria grécke destinácie. V prípade Grécka paralelne rástli ceny investičných bytov a zároveň klesalo trhové nájomné. Napríklad v Heraklione na Kréte sa návratnosť za posledného polroka predĺžila z 23 až na 36 rokov, teda o viac ako 50 percent. Medzi mestami, v ktorých sa návratnosť predĺžila najviac, figuruje na popredných priečkach aj Bratislava. Za posledných šesť mesiacov v hlavnom meste Slovenska narástla návratnosť investície do bytu na prenájom z 26 na vyše 30 rokov kvôli výraznému rastu cien. Zo strednej Európy sa návratnosť predĺžila už len v Krakove (o štyri roky na 29 rokov). Naopak, v Budapešti sa návratnosť takmer nezmenila (30 rokov) a vo Varšave sa dokonca investícia aktuálne vráti skôr ako pred polrokom (27 rokov). „Prvý polrok v sledovaných európskych destináciách až na výnimky priniesol ďalší rast cien bytov vhodných na investíciu. Trhové nájomné tomu však vo väčšine prípadov nestačilo a v niektorých mestách dokonca klesalo. Vôbec najdlhšiu návratnosť má investícia do bytu na prenájom v Mníchove s vyše 40 rokmi. Ak by si však Slováci chceli kúpiť byt v obľúbenom Chorvátsku, pochodia podobne zle.

Bratislava bola dlhé roky miestom, kde sa investori pri vklade do nehnuteľností cítili bezpečne. Byty sa predávali ešte pred kolaudáciou a prenájom prinášal stabilný výnos. Aj majitelia menších nehnuteľností mali pocit, že ak investujú peniaze do bytu v hlavnom meste, o zhodnotenie sa báť nemusia. Koncom leta 2025 sa však karta otáča. Ceny vyskočili na nové maximá, výnosy z prenájmu klesli a investičná matematika už nevychádza tak výhodne ako kedysi. V Bratislave ceny bytov vystúpili do rekordných výšin. Práve takéto rastové špičky však investorov znepokojili. V Ružinove a Petržalke výnos nepresiahne 4,1 % - 4,13 %. Ceny nehnuteľností v Bratislave dosiahli v roku 2025 rekordné maximá, pričom priemerná cena bytov bola 5 200 eur za meter štvorcový. Za päť rokov ceny nehnuteľností v hlavnom meste vzrástli o 39 % a trhoví analytici očakávajú sa, že v roku 2025 vzrastú o ďalších 3 - 7 %. Pomer ceny a nájmu v Bratislave je v súčasnosti na úrovni 32,8, čo znamená, že by trvalo takmer 33 rokov platieb nájomného, ​​kým by sa vyrovnala kúpna cena nehnuteľnosti. Tento vysoký pomer naznačuje, že prenájom ponúka lepšiu krátkodobú hodnotu, najmä pre tých, ktorí plánujú zostať len zopár rokov. Pre rodiny s deťmi alebo pre ľudí, ktorí plánujú dlhodobé bývanie, sa preto prenájom môže stať finančne veľmi náročným. Treba však dodať, že kúpa dnes už nie je primárne investičným ťahom, ale skôr otázkou osobnej potreby a životnej stability. Kto kupuje na vlastné bývanie, stále môže na investícii z dlhodobého pohľadu profitovať, pretože hodnota bytov v Bratislave má tendenciu rásť. Inými slovami, ak človek hľadá flexibilitu a nechce sa viazať, prenájom zostáva lepšou voľbou. Ak však plánuje dlhodobý pobyt a dokáže absorbovať vysokú kúpnu cenu, kúpa bytu môže priniesť stabilitu a ochranu pred rastúcim nájomným.

Chystáte sa kúpiť byt na prenájom? Investícia do bytu, ktorý bude nový majiteľ prenajímať, sa viac oplatí v Bratislave ako napríklad v Prahe či vo Viedni. Kým návratnosť investície do bytu na prenájom v hlavnom meste Slovenska je na európskom priemere, Praha a Viedeň sú na chvoste rebríčka. Návratnosť investície v Bratislave je podľa jej výsledkov na úrovni 26 rokov. Z európskeho porovnania návratnosti investície do bytu na prenájom vyšlo najhoršie chorvátske mesto Dubrovník so 42 rokmi. Analýza porovnávala ceny v 17 európskych hlavných mestách a dovolenkových letoviskách. Naopak, investícia do bytu na prenájom sa po Valencii a Aténach najviac oplatí v Marseille (takmer 22 rokov), Barcelone (22,5 roka) a na Gran Canaria na Kanárskych ostrovoch (23 rokov).

V hlavnom meste Slovenska pritom vlani ceny novostavieb prudko rástli. Podľa spoločnosti Bencont Investment byty dosiahli koncom roka 2021 priemernú cenu 4 256 eur za meter štvorcový vrátane dane, pričom ide o medziročný rast o 18,4 percenta. Jedným z kľúčových faktorov bol podľa analýzy dopyt po bytoch ako investícii. Vývoj však nebol vo všetkých atraktívnych európskych mestách a turistických lokalitách rovnaký. Cenovky bytov v strednej Európe rastú už dlhšie výrazne vyšším tempom ako ceny nájmov. „Výsledkom tohto vývoja je, že v strednej Európe je návratnosť bytov dlhšia ako v turisticky atraktívnych krajinách južnej Európy. Ešte podľa štatistík Bencont Investment z konca vlaňajšieho leta dosiahlo priemerné nájomné v Bratislave 812 eur za mesiac. Z pohľadu okresov bol najdrahší okres Bratislava I, čo je v podstate mestská časť Staré Mesto. Napríklad mesačné nájomné v dvojizbovom byte v tejto časti mesta stojí 763 eur. Zaujímavosťou tiež je, že rozdiel medzi bratislavským okresom I a ostatnými bratislavskými okresmi je pri nájme podstatne nižší ako v prípade cien bytov. Pri nájmoch je to 13 percent, pri predaji 31 percent.

Začiatkom roka 2021 som napísal článok „Podnájom alebo vlastné bývanie na hypotéku. Tí z vás, ktorí plánujete teraz kupovať nehnuteľnosť na hypotéku, pouvažujte, či radšej neposkúsiť počkať. Prečo? Priemerná cena za takýto byt sa v súčasnosti pohybuje okolo 200 000 €. Ak by ste si na to chceli zobrať hypotéku a zvolili 80-90 % financovanie, potom priemerné ročné úroky na hypotéke budú pri 30 ročnej splatnosti 600 až 650 €. Priemerná cena za novostavbu 3 izbového bytu je vo výške okolo 300 000 €. Pri hypotéke sme už výrazne vyššie, čo sa týka ceny úrokov. Pohybujeme sa na úrovni 900 až 1 000 €. Samozrejme drahší je aj podnájom v novostavbe. Jeho cena je taktiež porovnateľná s úrokmi, resp. Pri hypotekárnom úvere sú celkové výdavky domácnosti vyššie, keďže úroky sú len časť z celkovej splátky. Tzn. pripočítajme ďalšie stovky € navyše. Trh sa výrazne zmenil. Ak prenajímate nehnuteľnosť, kde splácate hypotéku s aktuálnymi sadzbami, je možné, že na investičnom byte prerábate. Ak bývate v podnájme a nemáte možnosť kupovať iný byt v „extra zľave“, asi by som s kúpou ešte nejaký čas počkal. Nárast úrokových sadzieb spôsobí nárast splátok tých hypoték, ktorým končí fixácia. Kto stihol refinancovať svoj úver a natiahol mu fixáciu, ten má najbližšie roky od navýšenia splátky pokoj. V minulosti boli náklady porovnateľné. Navyše, zo splátky išlo podstatne viac na splácanie istiny úveru a celkový dlh v banke klesal už s prvými splátkami. Menšiu časť anuitnej splátky hypotéky tvorili úroky. Úver 100 tis.

V krátkodobom horizonte (obdobie 1-3 roky) odhadujem pokles cien nehnuteľností a rast nominálnych príjmov. V strednodobom horizonte (obdobie 3-5 rokov) odhadujem zvýšenie nezamestnanosti a pokles úrokových sadzieb. Vyššie úrokové sadzby spôsobujú pokles dopytu firiem po investičných úveroch, čo vedie k spomaleniu výroby a k prepúšťaniu pracovníkov, pretože sa redukujú výrobné kapacity. Disponibilný príjem domácností sa zníži, čím sa ešte viac spomalí predaj výrobkov a služieb. No a vysokú mieru nezamestnanosti potom zachraňujú centrálne banky znižovaním úrokových sadzieb. V najbližších rokoch predpokladám nárast cien nájmov. Vzhľadom na výšku splátok hypoték bude vznikať tlak na navyšovanie cien nájmov. Slováci sú zvyknutí na to, že im nájom vyplatil celú hypotéku a ešte na tom niečo zarobili a budú sa chcieť k tomuto stavu približovať.

Čo myslíte, je lepšie bývať vo vlastnej nehnuteľnosti? Alebo vyčkať v prenájme a kúpiť si nehnuteľnosť neskôr. Obidve formy majú svoje pre aj proti. Väčšina ľudí uprednostňuje vlastné bývanie pred bývaním v prenájme. Veľkú úlohu pri tomto výpočte zohráva trh s financiami, aktuálne úrokové sadzby, dostupnosť bytov, počet štátnych bytov v meste a podmienky k získaniu hypotéky. Peniaze sú teraz lacné, referenčná úroková sadzba sa pohybuje v okolí nuly, donedávna bolo dokonca možné získať hypotéku vo výške celej kúpnej ceny s minimálnymi obmedzeniami. Počas obdobia, kedy banky poskytovali 100% hypotéky s minimálnymi obmedzeniami, mali ľudia odrazu otvorené možnosti a „veľké oči“. Mnoho bytov sa kupovalo na „kšeft“, na rekonštrukciu a následný predaj alebo na prenájom.

Môžete si všimnúť, že len v samotnej časti Bratislava - Ružinov je raz toľko 1-izbových bytov na prenájom ako na kúpu. Dôvod, prečo ľudia radšej siahnu po kúpe nehnuteľnosti ako po prenájme je nie len dostupnosť hypoték, ale aj výška nájomného. Slovenský trh s prenájmami žiadnym spôsobom nie je regulovaný štátom.

Je lepšie kúpiť si nehnuteľnosť? Určite áno. Bez ohľadu na to, či v nej budete bývať alebo ju dáte do prenájmu, stále sa vám to pri aktuálnych úrokových sadzbách oplatí. V prípade, ak dáte nehnuteľnosť do prenájmu, váš zisk bude logicky vyšší. Vyššie som spomínala, že kúpiť si nehnuteľnosť sa z hľadiska finančného prepočtu oplatí. Pri kúpe nehnuteľnosti však vstupujú do hry ďalšie premenné. S kúpou je spojená údržba, rekonštrukcie, kúpa nábytku a spotrebičov. Zatiaľ čo pri prenájme rieši všetky tieto záležitosti prenajímateľ, vo vlastnom byte si ich riešite vy. Nehnuteľnosť je jedným z najmenej likvidných aktív. Ak budete v úzkych a budete ju súrne potrebovať predať, môže to trvať mesiace a vy nebudete mať z čoho platiť náklady s ňou spojené. Predídete tomu tak, že nebudete mať len „veľké oči“ ale tie oči budú otvorené a budú pozerať dopredu. Práve prenájom sa dá považovať za prijateľný variant bývania v prípade, že ešte nemáte našetrené vlastné zdroje na hypotéku ale potrebujete bývať.

Veríme, že sme vášmu rozhodovaniu vniesli nový nádych na širšie možnosti bývania v hlavnom meste. Nech hľadáte tam či onam, svoj vysnívaný podnájom v Bratislave bez realitnej kancelárie môžete nájsť priamo na našom portáli: bezrealitky.sk. S nami sa nemusíte báť podvodníkov, ktorí komunikujú v cudzom jazyku a pýtajú si vopred dva nájmy a províziu pre realitnú kanceláriu.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #v #bratislave #oplati #sa