Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom: Cesta k individuálnemu vlastníctvu

Podielové spoluvlastníctvo, ako jeden z dvoch typov spoluvlastníctva upraveného v Občianskom zákonníku, predstavuje vlastnícke právo k určitej veci, ktoré prináleží viacerým osobám. Jedna vec, napríklad pozemok alebo stavba, je vo vlastníctve viacerých osôb v určitom pomere - podiele. Tento podiel vyjadruje mieru, v akej sa spoluvlastníci spoločne podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Dôležité je pochopiť, že podiel nikdy nevyjadruje pomernú reálnu časť vlastníctva k danej veci. Dvaja vlastníci v pomere 50/50 pozemku s rozlohou 100m² nevlastnia každý zvlášť 50 m² pozemku.

V praxi sa často stáva, že sa podieloví spoluvlastníci nehnuteľností vzájomne dohodnú, kto bude užívať tú ktorú časť spoločnej nehnuteľnosti. Najideálnejšie riešenie predstavuje dohoda. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že odkúpia podiel spoluvlastníka, ktorý si už neželá byť v spoluvlastníctve. Ak je spoluvlastníkov viac, ktorýkoľvek z nich môže zmluvou nadobudnúť podiel tohto spoluvlastníka. Ak po predaji podielu jedného spoluvlastníka stále ostanú aspoň dvaja spoluvlastníci, spoluvlastníctvo sa neruší. Zákon očakáva, že sa spoluvlastníci budú vedieť dohodnúť.

Kedy nastupuje súd?

Ak dohoda medzi spoluvlastníkmi nie je možná, spoluvlastník má právo podať žalobu na súd, aby súd autoritatívne rozhodol. K takémuto scenáru prichádza v prípade, ak podieloví spoluvlastníci majú dôvody na jeho zrušenie (napríklad konfliktné vzťahy medzi spoluvlastníkmi, neschopnosť dohodnúť sa na spoločnom užívaní veci, či inom spôsobe jeho využitia, zneužívanie práva väčšinového spoluvlastníka tým, že vylučuje z užívania veci ostatných spoluvlastníkov a pod.) a zároveň sa nevedia dohodnúť na spôsobe jeho zrušenia (ako sa rozdelí spoločná vec, prípadne komu pripadne do výlučného vlastníctva spoločná vec). „Dôvodom zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva rozhodnutím súdu sú obvykle dlhodobé alebo závažné nezhody medzi spoluvlastníkmi, objektívna nemožnosť užívať predmet spoluvlastníctva, financovať údržbu alebo investície, ale aj nezáujem zotrvať v spoluvlastníctve,“ uvádza Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5Cdo/156/2021 zo dňa 24.2.2022.

To zároveň značí, že zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva prichádza do úvahy len v prípade, ak sa podieloví spoluvlastníci nevedia dohodnúť, teda uzavrieť dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak uzavrú dohodu, zruší a vyporiada sa podielové spoluvlastníctvo touto dohodou a k súdnemu konaniu nedôjde. Ak sa dohoda týka nehnuteľností, musí byť aj povinne písomná. Ak k takejto dohode nedôjde, nastupuje súdne konanie, ktoré začne len na návrh (žalobu) niektorého zo spoluvlastníkov a ktorého účastníkmi musia zo zákona byť všetci spoluvlastníci, či už na strane žalobcu, alebo na strane žalovaného. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp.zn. M Cdo 6/2003 zo dňa 1.7.2004, „V občianskom súdnom konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musia byť účastníkmi všetci spoluvlastníci; rozhodnutie súdu vydané len voči niektorým zo spoluvlastníkov by nemohlo byť účinné proti tým, ktorí neboli účastníkmi konania (§ 91 ods. 2 OSP).“

Konanie o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva v zmysle § 142 Občianskeho zákonníka je tzv. judicium duplex, čiže konaním, v ktorom súd nie je viazaný návrhom spoluvlastníka o spôsobe zrušenia a rozdelenia nehnuteľností, ale môže rozhodnúť aj inak (§ 216 ods. 2 CSP). Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva zákonná úprava trvá na tom, aby súd prihliadal na veľkosť spoluvlastníckych podielov a na účelné využitie veci.

Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka

Ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka rieši spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Podľa tohto ustanovenia: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“

Z tohto ustanovenia vyplývajú tri základné spôsoby zrušenia a vyporiadania:

1. Reálne rozdelenie veci
2. Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu
3. Predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku

Poradie týchto spôsobov je pre súd záväzné. Každý ďalší spôsob môže nastúpiť až pri nemožnosti uplatnenia predchádzajúceho.

1. Reálne rozdelenie veci

Prvou a preferovanou možnosťou je reálne rozdelenie spoločnej veci podľa spoluvlastníckych podielov. Podmienkou pre použitie tohto spôsobu je, že vec je fyzicky deliteľná a toto rozdelenie je účelné.

• Deliteľnosť veci: Za deliteľnú sa považuje vec, ktorá môže byť fyzicky rozdelená na samostatné jednotky, ktoré budú spĺňať funkčné a právne požiadavky. Pri stavbách sa to týka napríklad možnosti vertikálneho delenia domu na samostatné byty s vlastným príslušenstvom. Pri pozemkoch je deliteľnosť často jednoduchšia, avšak komplikácie môžu nastať, ak sú na pozemku stavby, prípojky sietí, či prístupové cesty, ktoré nie je možné účelne rozdeliť. Súdna prax pripúšťa aj horizontálne delenie stavieb, napríklad na nebytové jednotky, pokiaľ sú splnené stavebné predpisy a vznikajú samostatné veci.
• Účelnosť rozdelenia: Okrem technickej možnosti je dôležité aj funkčné opodstatnenie rozdelenia. Súd prihliada na finančnú nákladnosť úprav a či by rozdelenie neviedlo k vytvoreniu nefunkčných alebo neprimerane malých častí. „Ak by rozdelenie veci nebolo uskutočniteľné bez nákladných stavebných úprav, jednalo by sa z tohto hľadiska o vec reálne nedeliteľnú,“ uvádza sa v rozhodnutí Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5Cdo/156/2021.
• Zriadenie vecného bremena: Pri tomto spôsobe vyporiadania môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Typickým príkladom je zriadenie práva prechodu a prejazdu cez pozemok jedného spoluvlastníka k domu druhého spoluvlastníka. Môže ísť aj o práva týkajúce sa sietí, prístupu k studni a podobne. Toto opatrenie slúži na zabezpečenie účelného využitia vzniknutých nehnuteľností. „Možnosť zriadiť vecné bremeno prichádza do úvahy len pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva reálnym rozdelením nehnuteľnosti v prípadoch, keď je pre dosiahnutie ideálneho vyporiadania spoluvlastníctva pri rozdeľovaní nehnuteľnosti nevyhnutné vyriešiť problémy ako napríklad, že stavba má spoločné vodovodné, elektrické či plynové prípojky alebo novovzniknutý pozemok nemá priamy prístup ku cestnej komunikácii a pod,“ vysvetľuje uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7Cdo/38/2021.
• Ochrana práv tretích osôb: Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti iné práva, napr. záložní veritelia, nájomcovia, či iné osoby s vecnými bremenami. Ich postavenie sa nesmie zhoršiť.

2. Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu

Ak reálne rozdelenie veci nie je dobre možné (napríklad z dôvodu nákladov alebo neúčelnosti), súd pristúpi k druhému spôsobu vyporiadania. Tento spôsob spočíva v prikázaní spoločnej veci do výlučného vlastníctva jedného alebo viacerých spoluvlastníkov, ktorí sú povinní zaplatiť ostatným spoluvlastníkom primeranú peňažnú náhradu za ich podiely.

• Predpoklady prikázania: K tomuto riešeniu môže súd pristúpiť len v prípade, ak rozdelenie veci nie je možné alebo je hospodársky neúčelné. Nevyhnutnou podmienkou je, že spoluvlastník, ktorému má byť vec prikázaná, s tým súhlasí. Ak vec nechce žiaden zo spoluvlastníkov, súd pristúpi k predaju veci.
• Kritériá pre výber spoluvlastníka: Ak chce vec viacero spoluvlastníkov, súd pri rozhodovaní prihliada na komplexný súbor relevantných skutočností, ktoré nie sú vyčerpané len zákonnými kritériami. Medzi tieto skutočnosti patria napríklad účelné využitie veci, veľkosť podielov, ale aj ďalšie faktory, ako je bytová odkázanosť, užívanie nehnuteľnosti, zdravotný stav, či sociálna situácia spoluvlastníkov. Niekedy sa prihliada aj na násilné správanie spoluvlastníka voči ostatným. „V konaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súd pri úvahe, komu zo spoluvlastníkov prikáže vec za primeranú náhradu, neberie na zreteľ samostatne iba niektoré z hľadísk výslovne uvedených v § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka (…) ale vždy komplexne celý súbor relevantných skutočností,“ uvádza uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1 Cdo 33/2010.
• Určenie primeranej náhrady: Primeranou náhradou sa rozumie všeobecná, teda trhová cena veci. Ak sa strany nezhodnú na hodnote, súd nariadi znalecké dokazovanie. Súd pri určovaní náhrady prihliada na veľkosť podielov a účelné využitie veci, pričom konečné rozdelenie z hľadiska účelu užívania nemusí vždy presne zodpovedať aritmetickej veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
• Možnosť kombinácie: V prípadoch, keď sa vec nedá rozdeliť na reálne časti zodpovedajúce spoluvlastníckym podielom, možno spoluvlastníctvo vyrovnať aj kombináciou reálneho rozdelenia veci s jej prikázaním za primeranú náhradu jednému alebo viacerým podielovým spoluvlastníkom. Súd tiež zvažuje, či by prikázanie veci neviedlo k zhoršeniu kvality užívania nehnuteľnosti alebo k pretrvávaniu konfliktných vzťahov medzi spoluvlastníkmi.

3. Predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku

Tretím a najkrajnejším riešením je nariadenie predaja spoločnej veci v prípade, že ju žiadny zo spoluvlastníkov nechce do výlučného vlastníctva. Predaj sa realizuje podľa príslušných ustanovení Občianskeho súdneho poriadku. Výťažok z predaja sa následne rozdelí medzi bývalých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov.

• Dôvody pre predaj: Tento spôsob prichádza do úvahy len vtedy, ak ani jeden zo spoluvlastníkov nemá záujem vec získať do výlučného vlastníctva, a to ani za primeranú náhradu.
• Postup pri predaji: Pri predaji hnuteľných vecí sa postupuje podľa § 323 až 332 O.s.p., pri predaji nehnuteľností podľa § 335 až 337e O.s.p.
• Rozdelenie výťažku: Po predaji spoločnej veci sa získaný výťažok rozdelí medzi bývalých spoluvlastníkov v pomere zodpovedajúcom ich spoluvlastníckym podielom.
• Neúspešný predaj: Ak by sa vec nepodarilo predať, spoluvlastníctvo naďalej trvá a spoluvlastníci môžu opätovne iniciovať konanie o jeho zrušenie a vyporiadanie iným spôsobom.

Dôvody hodné osobitného zreteľa

Zákon (§ 142 ods. 2 OZ) pripúšťa výnimočné prípady, kedy súd nemusí zrušiť a vyporiadať spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci. Tieto prípady sú známe ako „dôvody hodné osobitného zreteľa“. Ich existencia je posudzovaná individuálne súdom na základe konkrétnych okolností. Môžu sem patriť napríklad zdravotný stav, vek, sociálna situácia spoluvlastníka, jeho bytová odkázanosť na danú nehnuteľnosť, či silné osobné väzby k nej. Cieľom je zabezpečiť spravodlivé a humánne riešenie situácie, ktoré by nebolo na ujmu niektorého zo spoluvlastníkov.

V neposlednom rade, súdna prax zdôrazňuje význam udržiavania bezkonfliktných vzťahov a verejného záujmu na pokojnom spolunažívaní. Ak sú vzťahy medzi spoluvlastníkmi napäté a konfliktné, súd sa snaží zvoliť také riešenie, ktoré by minimalizovalo ďalšie trenice a neumožnilo kontakt sporových strán, ak by to bolo možné a účelné.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých relevantných okolností a aplikáciu zákonných ustanovení aj súdnej praxe. Cieľom je dosiahnuť spravodlivé a účelné usporiadanie vlastníckych vzťahov, ktoré umožní efektívne využívanie majetku a minimalizuje potenciálne konflikty medzi spoluvlastníkmi.

tags: #sud #zrusuje #podielove #spoluvlastnictvo #rozdelenim