Prenajímanie nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo kancelárske priestory, je bežnou praxou na Slovensku. Avšak, situácia, kedy si fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť sama sebe (najmä ak ide o podnikanie), prináša so sebou špecifické právne a daňové otázky. Tento článok sa zameriava na detailné preskúmanie tejto problematiky, pričom sa opiera o platnú legislatívu a odborné stanoviská.
Základné princípy nájomnej zmluvy
Dobre vyhotovená zmluva a registrácia na daňovom úrade sú základné veci, ktorými ochránite seba a svoj majetok. Slovenské právo síce pozná aj ústnu dohodu, ale čo je podpísané na papieri, to sa ľahšie dodržiava aj vymáha. Nájomná zmluva upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom.
Čo by mala obsahovať nájomná zmluva? „Samozrejme ako pri každej zmluve identifikáciu zmluvných strán a dátum jej uzatvorenia, následne presné určenie predmetu nájmu, odporúčam aj účel užívania, ďalej výšku nájomného a prípadných ďalších úhrad spojených s užívaním nehnuteľnosti, a splatnosť týchto platieb ako aj dobu, na akú sa nájomná zmluva uzatvára,“ hovorí advokátka JUDr. Vladimíra Gáliková Klučková z kancelárie JUDr. Klučková, advokátka s.r.o.
Nájomná zmluva by mala určite obsahovať spôsob platby a termíny, dokedy má nájomca dohodnutú sumu uhradiť. „Je vhodné uviesť aj to, za akých podmienok môže byť nájomné a úhrady spojené s užívaním nehnuteľnosti jednostranne zvýšené. Napríklad v prípade zvýšenia zálohových platieb na energie, alebo v prípade dlhodobých nájmov naviazanosť na ročnú mieru inflácie. Taktiež je vhodné si upraviť sankcie v prípade omeškania platieb, napríklad popri zákonných úrokoch z omeškania aj zmluvnú pokutu. Na druhej strane Občiansky zákonník upravuje situácie, kedy má nájomca nárok na zľavu z nájomného, a to v prípade, ak môže predmet nájmu užívať len obmedzene pre vady, ktoré nespôsobil alebo dokonca stanovuje zánik povinnosti platiť nájomné v prípade, ak predmet nájmu nájomca nemôže užívať vôbec,“ uvádza JUDr. Vladimíra Gáliková Klučková.
Na škodu nie je podrobnejší opis stavu nehnuteľnosti pri začatí nájmu, počiatočný stav energií, čo účastníci ocenia pri ukončení nájmu. Bodom nájomnej zmluvy má byť doba, na akú sa nehnuteľnosť prenajíma, keďže jedným zo základných znakov nájmu je jeho dočasnosť. Pri nájme na dobu neurčitú je vo všeobecnosti stanovené ukončenie výpoveďou v trojmesačnej výpovednej lehote. „Ak v nájomnej zmluve na byt nie je doba nájmu dohodnutá, predpokladá sa, že sa uzavrela na dobu neurčitú,“ upozorňuje advokátka: „Ak do 30 dní po ukončení nájmu nehnuteľnosti nepodá prenajímateľ návrh na jej vypratanie na súd, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, maximálne však na jeden rok. Je potrebné si teda dať pozor, aby sa nájom automaticky neobnovil, ak o to prenajímateľ nemá záujem.“
Práva a povinnosti zmluvných strán
Bodmi v nájomnej zmluve môžu, ale nemusia byť presne zadefinované práva a povinnosti nájomcu aj prenajímateľa. Aj keď sú dosť podrobne upravené v Občianskom zákonníku, je praktickejšie, ak je písomne zachytené, kto čo môže, musí a nesmie priamo v zmluve. Napríklad, či a za akých okolností je prenajímateľ oprávnený vstúpiť do nehnuteľnosti, kto vykonáva potrebné opravy, možnosť podnájmu, dohoda o kaucii (peňažnej zábezpeke). Vhodná je aj úprava okolností pri predčasnom ukončení nájmu, kedy je však potrebné pamätať na viazanosť zákonom.
Pri nájme bytu je napríklad zákonom stanovený ako výpovedný dôvod pre prenajímateľa hrubé porušovanie povinností nájomcom, a to či už neplatenie nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, danie bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, hrubé poškodzovanie bytu, alebo skutočnosť, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov. Po vzájomnej dohode sa však môže zmluva predčasne ukončiť aj z iných dôvodov, resp. bez uvedenia dôvodu. Výpovedná lehota pri byte nemôže byť kratšia ako tri mesiace, začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.
Krátkodobý nájom a jeho špecifiká
Ako upozorňuje advokátka, nájomca nie je povinný sa z bytu vysťahovať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada, ktorá závisí od dôvodu ukončenia nájmu. „Od 01.05.2014 bol prijatý zákon o krátkodobom nájme bytu, z ktorého vo všeobecnosti vyplýva pre prenajímateľa priaznivejšia úprava niektorých jeho povinností. V celom rozsahu sa tento zákon vzťahuje na krátkodobý nájomný vzťah v prípade splnenia si registrácie prenajímateľa na daňovom úrade. Nájomca môže od prenajímateľa požadovať dôkaz, že si splnil svoju registračnú povinnosť. Z tohto pohľadu, okrem toho, že prenajímateľovi túto povinnosť ukladá zákon, je registrácia platenia dane pre prenajímateľa aj určitou formou ochrany. Už len definícia: krátkodobý nájom bytu je vtedy, ak prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt, resp. jeho časť, na dobu určitú najdlhšie na dva roky. Tento nájom je možné na základe dohody zmluvných strán predĺžiť za rovnakých podmienok najviac na dva ďalšie roky, a to dvakrát.“
Prenájom "sám sebe": Právna neprípustnosť a alternatívy
Podľa platnej legislatívy fyzická osoba - živnostník nemôže byť nájomcom seba samého ako prenajímateľa v pozícii súkromnej osoby. Takýto postup by bol v rozpore s princípmi právnej úpravy zmluvných vzťahov, pretože každá zmluva vyžaduje minimálne dve odlišné zmluvné strany. V tomto prípade by ste vy, ako jedna a tá istá fyzická osoba, vystupovali v oboch pozíciách - prenajímateľa aj nájomcu.
Tento zmluvný model obchádza § 663 Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje nájomnú zmluvu. Právny úkon vykonaný v rozpore so zákonom alebo obchádzajúci zákon je neplatný. Ak by ste teda uzavreli takúto nájomnú zmluvu, bola by neplatná. Z praxe je známy prípad, kedy si občan prenajal nebytové priestory sám sebe ako podnikateľovi a nájomné si zahrnul do daňových výdavkov. Daňový úrad to odmietol uznať a súd dal za pravdu daniarom, poukazujúc na právnu neprípustnosť takéhoto zmluvného vzťahu.
Alternatívne riešenie - spoločnosť s ručením obmedzeným (s.r.o.)
Ak by ste si založili jednoosobovú spoločnosť s ručením obmedzeným, tá by si od vás ako fyzickej osoby mohla pozemok prenajať. V tomto prípade ide o dva odlišné právne subjekty s vlastným IČO a DIČ, čo je v praxi pomerne bežné. „Podľa popisu otázky situácii rozumiem tak, že vy ako fyzická osoba (ďalej len ako „FO“) a váš známy ako fyzická osoba vlastníte v rámci podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť v pomere každý polovicu. V tejto nehnuteľnosti ste ako konateľka spoločnosti s ručením obmedzeným zriadili sídlo tejto s.r.o. ktorej ste výhradnou vlastníčkou, pričom máte záujem tak urobiť formou prenájmu. Tu je dôležité upozorniť, že nie je pravda, že v tomto prípade prenajímate nehnuteľnosť „sama sebe“. Totiž, prenajímateľom nehnuteľnosti ste vy ako fyzická osoba, ktorá vlastní ½ nehnuteľnosti, resp. váš známy vlastniaci druhú polovicu a na druhej strane je ako nájomca spoločnosť s ručením obmedzeným. Skutočnosť, že danú s.r.o. vlastníte výhradne vy nemení nič na fakte, že podľa práva v právnom vzťahu vystupujú 3 rôzne subjekty (vy ako FO + váš známy = prenajímatelia a s.r.o.=nájomca). Vzhľadom na uvedené platí, že v prípade, ak proti sídlu s.r.o. nevzniesol žiadne námietky spoluvlastník, nejestvuje prekážka, prečo by s.r.o. nemohla v popisovanej situácii uzavrieť nájomnú zmluvu s vami a s vašim známym ako podielovými spoluvlastníkmi. Ak vám účtovníčka povedala, že nie je možné sám sebe prenajať nehnuteľnosť, je to samozrejme pravda. Nemôže v nájomnom vzťahu vystupovať nájomca a prenajímateľ tá istá osoba. Súčasťou vlastníckeho práva je možnosť vec užívať, a preto je nezmyselné toto právo znova upravovať v nájomnej zmluve. Naviac by došlo k splynutiu práva a povinnosti. Toto však nie je váš prípad, lebo vo vašom prípade sú nájomca a prenajímateľ rozličné subjekty (osoby) ako je popísané vyššie. Obdobne môžete postupovať aj v prípade, že sa rozhodnete využiť byt vo vašom výlučnom vlastníctve ako fyzickej osoby. Môžete ho vlastniť naďalej a vašej s.r.o. ho prenajímať.“
Dane a odvody z prenájmu
Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť okrem pozemku, je povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade, a to najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, ktorý uplynul po mesiaci, v ktorom sa nehnuteľnosť prenajala. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a je v nej uvedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom. Daňový úrad prihlásenú osobu v priebehu ďalších tridsiatich dní od podania žiadosti zaregistruje a daňovníkovi pridelí daňové identifikačné číslo.
Upozorňujem, že prenájom musí byť za odplatu, takže povinnou náležitosťou nájomnej zmluvy je nájomné ako odplata za poskytnutie nehnuteľnosti na užívanie danej s.r.o. V oboch prípadoch účtovne postupujete tak, že o prenájme na základe nájomnej zmluvu bude s.r.o. účtovať na účte 518-ostatné služby.
Daňové výdavky
Čo sa týka uplatňovania daňových nákladov ako energie a podobne, tak to si tiež upravíte v nájomnej zmluve, teda, že sa s.r.o. ako nájomca zaviaže uhrádzať vám ako FO-prenajímateľke náklady súvisiace s prevádzkou bytu. V prípade, že, je splnená všeobecná podmienka podľa § 2 pís.i) resp. §19 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, môžete si vynaložené výdavky uplatniť do daňových nákladov s.r.o. Musí teda hlavne ísť o výdavky (náklady) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve. Možný je aj spôsob, že zmluvu o dodávke energií uzavrie s ich dodávateľmi eseročka a za ich služby bude priamo platiť dodávateľom týchto energií (plynárne, elektrárne, vodárne…) na základe faktúr vystavených na s.r.o. a nie na prenajímateľa/ľov.
Pozor na cenu prenájmu
Treba si však dať pozor na to, že výška nájomného v tomto prípade musí zodpovedať trhovej cene. Napr. symbolické nájomné je možné, ale iba pokiaľ ide o subjekty, ktoré nie sú tzv. závislé osoby, čo vo Vašich prípadoch neplatí. Podľa § 2 písm. n) Zákona o dani z príjmov je závislou osobou osoba blízka alebo ekonomicky, personálne alebo inak prepojená osoba (bližšie § 116 a 117 Občianskeho zákonníka).
Prenájom nehnuteľnosti z hľadiska DPH
Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Môže to byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať. Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby. V prípade, že fyzická osoba počas dvanástich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov dosiahne príjmy z prenájmu vo výške 49 790 eur, je povinná sa zaregistrovať ako platiteľ DPH.
Ubytovacie služby a DPH
Ubytovacie služby sú službami vzťahujúcimi sa na nehnuteľnosť, v ktorej sa poskytujú. Miesto ich dodania zdaniteľnou osobou, ktorá ich poskytuje, sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, t. j. miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ubytovanie poskytované ubytovacími zariadeniami je zdaňované, na rozdiel od možnosti oslobodenia od dane pri nájme nehnuteľnosti. Za ubytovacie zariadenie sa podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH považuje zariadenie, v ktorom sa poskytuje prechodné ubytovanie. Do kategórie ubytovacích zariadení nepatria napr. sociálne ubytovne, školské internáty. Poskytovanie ubytovania v školských internátoch, ktoré poskytujú ubytovanie študentom škôl počas školského roku, patrí medzi služby úzko súvisiace s výchovnými a vzdelávacími službami a je oslobodené od dane podľa § 31 ods. 2 zákona o DPH.
Poskytovanie ubytovania na súkromí patrí pod ubytovacie služby. Je to živnosť v zozname voľných živností uvedená pod poradovým číslom 5502- Ubytovacie služby bez poskytovania pohostinských činností.
Zdieľaná ekonomika a krátkodobý prenájom
Príbeh spoločnosti AirBnB sa začal písať v roku 2007 v San Franciscu, kedy sa traja spolužiaci rozhodli ponúknuť ubytovanie s raňajkami na matracoch vo svojom prenajatom byte. Cieľovou skupinou boli návštevníci dizajnérskej konferencie, pretože hotely v meste boli plne obsadené. O šesť dní už mali prvých hostí, a na svojom nápade zarobili svojich prvých 80 dolárov. Tento nápad sa im zapáčil, a už sa nechceli vzdať. V roku 2009 presvedčili prvého investora, ktorý vložil do tohto startupu 20 000 dolárov. Napriek tomu, že táto spoločnosť nevlastní ani jednu hotelovú izbu, je v súčasnosti najväčším poskytovateľom ubytovania na svete. Napríklad iba v Bratislave je v súčasnosti okolo 1243 aktívnych ponúk AirBnB domovov, a to s priemernou cenou 52 eur za noc. Ročný nárast týchto prenájmov je 74 %, pričom obsadenosť sa pohybuje okolo 80 %. Prevažujú ponuky menších bytov, jedno až dvojizbových, väčších bytov a domov je v ponuke výrazne menej. Aktívnych hostiteľov je v Bratislave 742, z toho je 200 superhostiteľov.
Funguje to tak, že záujemca sa zaregistruje na webovej stránke uvedeného portálu. Nič nebráni tomu, aby jedna osoba bola hosťom a zároveň hostiteľom. Keď si hostia vyberú ubytovanie, potvrdia svoj výber tým, že cez webovú stránku uhradia čiastku za ubytovanie spoločnosti Airbnb. Keď jeho hostia odídu, napíšu hodnotenie na kvalitu ubytovania a komunikácie s hostiteľom. Ak má hostiteľ opakovane vynikajúce hodnotenia, stane sa superhostiteľom a ponuka jeho ubytovania bude na najvyšších miestach pri vyhľadávaní ubytovaní v danej lokalite na webovej stránke spoločnosti. Každý hostiteľ by sa mal pripraviť na skutočnosť, že k nemu budú prichádzať ľudia z celého sveta, ľudia rôznych kultúr, rôzneho vierovyznania, veku či vzhľadu. Po každej návšteve musí byť byt dôkladne uprataný, aby mohol privítať ďalších hostí. Určite sa občas stane, že sa rozbije pohárik, či tanier, prípadne sa vyleje niečo na obrus. Tento typ prenajímania je dosť náročný na čas hostiteľa. Webová stránka aj mobilná aplikácia sú prehľadné, užívateľsky jednoduché a funkčné. Pokiaľ by niekto chcel nehnuteľnosť prenajímať napríklad cez Airbnb aj Booking súčasne, je to možné. Obidve aplikácie umožňujú prepojenie kalendárov aby nedochádzalo ku konfliktom a teda duplicitným rezerváciám.
Čo sa týka legislatívy, zdieľaná ekonomika svojím spôsobom predbehla dobu. Priebežne sa v médiách môžeme dozvedieť o rôznych snahách regulovať tento spôsob prenájmov hlavne vo svetových metropolách. Momentálne je vhodné, aby sa prenajímatelia domovov na Slovensku prispôsobili aspoň tým pravidlám, ktoré už nastavené sú. Hoci hovoríme o krátkodobom prenájme, nemusí to v tomto prípade byť úplne tak, pretože ak prenajímateľ alebo hostiteľ poskytuje okrem ubytovania aj iné služby (napríklad upratovanie, posteľné prádlo, uteráky, hygienické potreby), ide o prenájom s poskytovaním iných služieb, resp.
Paušálne výdavky a evidencia
Prenajímať nehnuteľnosť je možné bez živnosti, no aj na základe živnosti. Prenajímateľ, ktorý neposkytuje iné než základné služby spojené s prenájmom, na prenájom nepotrebuje živnostenské oprávnenie a prenajíma nehnuteľnosť len na základe registrácie na daňovom úrade. Tento si môže uplatniť iba reálne výdavky. Fyzické osoby-prenajímatelia sú de facto jedinou podmnožinou v rámci SZČO, ktorí si nemôžu uplatniť paušálne náklady vo výške 60% z príjmov. Na výpočet základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností si majiteľ nehnuteľnosti uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom mu stačí viesť si iba daňovú evidenciu. Pri tomto type príjmov však nemôže prenajímateľ vykazať daňovú stratu a nemôže si ani odpočítať nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a manželku/manžela.
Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, daňový základ si možno znížiť o viaceré náklady spojené s prevádzkou nehnuteľnosti, ktorú prenajímajú fyzické osoby. Patria sem výdavky na energie (elektrina, voda, kúrenie), výdavky za služby ako odvoz odpadu, údržba spoločných priestorov, čistenie septiku, elektronické služby ako internet a televízia a iné. Uznateľným nákladom, ktorý znižuje daňový základ, sa stali aj výdavky na fond opráv v bytových domoch. Ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, môžete si do nákladov dávať napríklad kúpnu cenu nehnuteľnosti formou odpisov, výdavky na jej technické zhodnotenie, opravy či udržanie, ale aj daň z nehnuteľnosti. Okrem toho si do nákladov dávajú aj výdavky za energie, či ostatné služby. Ak nemáte nehnuteľnosť v obchodnom majetku, môžete si odpočítať len výdavky za energie a iné služby.
Ak mal niekto za rok príjem z prenájmu nižší ako 500 eur, nemusí ho vôbec uvádzať v daňovom priznaní. Finančná správa hovorí, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatňovať preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva alebo na základe evidencie.
Manželia a prenájom
Ak sú prenajímatelia manželia, ktorí vlastnia prenajímanú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a obaja sa zaregistrujú na daňovom úrade ako prenajímatelia, môžu si príjem rozdeliť v pomere, ktorý si dohodnú a zároveň si každý z nich môže odpočítať sumu 500 eur. Manželia, ktorí si rozdelia príjem z prenájmu, si v takom istom pomere musia rozdeliť aj výdavky.
Odvody do poisťovní
Zdravotné poistenie ako fyzická osoba - odvody z prenájmu neplatíte ako zamestnanec ani ako živnostník, ak nehnuteľnosť prenajímate a neposkytujete pri tom nájomcovi „špeciálne“ služby (stravovanie, upratovanie prenajatých priestorov a pod.). Sociálne poistenie ako FO - odvody z prenájmu neplatíte ako zamestnanec. U živnostníkov je rozhodujúcim príjmom zdaňovaný príjem.
Registračná povinnosť a DIČ
Viete, že by ste z Daňového úradu mali dostať DIČ. A teraz premýšľam, je toto DIČ totožné s DIČ zo živnosti v prípade ak ju budem mať v budúcnosti a mala som v minulosti? Teda aby ste chápali, v minulosti som mala živnosť, a po kúpe nehnuteľnosti si chcem opäť založiť živnosť. Alebo budem mať 2 čísla? Prenajímateľ je povinný do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal byt alebo nebytový priestor alebo ich časti, požiadať o registráciu na daňovom úrade. V prípade, že máte už pridelené DIČ z predchádzajúcej registrácie živnosti, toto DIČ sa zvyčajne používa aj na registráciu pre daň z prenájmu, pokiaľ ide o rovnakú fyzickú osobu. V prípade pochybností je však vždy najlepšie konzultovať priamo s daňovým úradom.
Zmluva a notár/právnik/realitka
Stačí, ak nájdete zmluvu na nete? Potrebujete k tomu notára, právnika, je na niečo dobrá realitka? Hoci nájdete vzory zmlúv na internete, je vždy vhodné nechať si zmluvu skontrolovať právnikom, aby ste si boli istí, že pokrýva všetky špecifické potreby a je v súlade s platnou legislatívou. Notár nie je pri uzatváraní nájomnej zmluvy spravidla potrebný, pokiaľ sa nejedná o špecifické prípady. Realitná kancelária môže pomôcť pri hľadaní nájomcu a sprostredkovaní prenájmu, ale jej služby sú spoplatnené.
Záver
Prenájom nehnuteľnosti, aj keď sa na prvý pohľad môže zdať jednoduchý, skrýva v sebe mnoho právnych a daňových nástrah. Kľúčom k úspechu je dôkladná príprava, pochopenie legislatívy a zodpovedný prístup k zmluvným vzťahom. V prípade pochybností je vždy najlepšie obrátiť sa na odborníkov - právnikov a daňových poradcov.
tags: #prenajom #nehnutelnosti #sam #sebe #nehnutelnost