Daňové povinnosti spojené s príjmami z prenájmu nehnuteľností a možnosť uplatnenia úrokov z hypotéky predstavujú pre mnohých prenajímateľov dôležitú oblasť financií. Pochopenie pravidiel a využitie dostupných možností môže viesť k daňovým úsporám a efektívnejšiemu hospodáreniu. Tento článok sa zameriava na zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností a uplatnenie úrokov z hypotéky na Slovensku, pričom poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku.
Povinnosť podania daňového priznania a jeho načasovanie
Každý občan a podnikateľ, ktorý dosiahol v predchádzajúcom kalendárnom roku zdaniteľné príjmy vyššie ako stanovenú hranicu, má zákonnú povinnosť podať daňové priznanie. Pre rok 2023 bola táto hranica stanovená na 2 289,63 €. V prípade roka 2025 sa očakáva suma 2 876,90 eura. Lehota na podanie daňového priznania je stanovená na 31. marec nasledujúceho roka. Je však dôležité poznamenať, že túto lehotu je možné v určitých prípadoch predĺžiť, a to podaním oznámenia o predĺžení lehoty. V oznámení je možné uviesť predĺženie o tri kalendárne mesiace (do 30. júna) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra), v závislosti od konkrétnych okolností a druhu príjmov.
Typ daňového priznania a špecifiká príjmov z prenájmu
Príjmy z prenájmu nehnuteľností spadajú do kategórie príjmov, ktoré sa uvádzajú v daňovom priznaní typu B. To znamená, že ak ste zamestnanec a vaše príjmy sú zdaňované prostredníctvom daňového priznania typu A, avšak popri zamestnaní dosahujete aj príjmy z prenájmu, musíte si podať samostatné daňové priznanie typu B. Tento typ priznania je určený pre všetky ostatné druhy príjmov, ktoré nie sú zdaňované prostredníctvom zamestnávateľa.
Oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu
Jednou z výhod pre prenajímateľov je možnosť využiť oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu. Podľa zákona o dani z príjmov je príjem z prenájmu do výšky 500 € na jedno zdaňovacie obdobie oslobodený od dane. Táto suma predstavuje základnú hranicu, pod ktorou nemusíte príjmy z prenájmu zdaniť. Je dôležité však poznamenať, že ak ste prenajímateľ a zároveň živnostník, túto sumu si ako oslobodenie uplatniť nemôžete. V prípade, že ste mali v minulom roku iba príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a po odpočítaní tejto sumy oslobodenia (500 €) vaše zdaniteľné príjmy neprekročili stanovenú hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie, nemusíte ho vôbec podávať.
Manželia a príjmy z prenájmu: Spoločné vlastníctvo a delenie príjmov
Manželia môžu pri zdaňovaní príjmov z prenájmu využiť výhodu delenia príjmov, ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva. V takom prípade si môžu príjmy z prenájmu rozdeliť v akomkoľvek dohodnutom pomere. Každý z manželov si potom môže uplatniť vlastnú sumu oslobodenia od dane vo výške 500 €. Rovnakým pomerom, akým si rozdelili príjmy, si môžu rozdeliť aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad: Manželia prenajímajú byt, ktorý je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve. Obaja sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu si rozdelia v pomere 1:1, čiže na každého pripadne príjem 2 100 €. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 €. Zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní oslobodenia predstavuje 1 600 €. Keďže nemajú žiadne iné zdaniteľné príjmy, nevzniká im povinnosť podať daňové priznanie.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku: Možnosti daňových úspor
Jedným zo spôsobov, ako výrazne ušetriť na daniach z príjmov z prenájmu, je zaradenie prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku. V takom prípade je možné do daňových výdavkov okrem iných položiek zaradiť aj výdavky na úroky z hypotéky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky na poistenie nehnuteľnosti a daň z nehnuteľnosti. Ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, tieto výdavky si uplatniť nemôžete.
Existuje niekoľko spôsobov, ako viesť evidenciu o nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku. Na výber prichádza daňová evidencia, jednoduché účtovníctvo alebo podvojné účtovníctvo. V prípade, že využijete zjednodušenú daňovú evidenciu, ste povinný mať podrobnú evidenciu o hmotnom majetku, ktorý používate v súvislosti s dosahovaním príjmov z prenájmu.
Ak sa daňovník rozhodne uviesť majetok v daňovej evidencii, tento majetok sa stáva jeho obchodným majetkom. V rámci daňových výdavkov si potom môže uplatňovať výdavky súvisiace s využívaním tohto majetku v súlade so zákonom o dani z príjmov. Daňová evidencia nemá žiadnu predpísanú formu. Najjednoduchším spôsobom je využitie inventárnej karty dlhodobého hmotného majetku, ktorú je možné zakúpiť. Na tejto karte je nevyhnutné uviesť cenu nehnuteľnosti, dátum a spôsob jej obstarania, ako aj dátum zaradenia do obchodného majetku.
Podstatným faktorom pri odpisovaní majetku je zaradenie do odpisovej skupiny. Podľa legislatívy z roku 2015 sú nehnuteľnosti zaradené do šiestej odpisovej skupiny, čo znamená, že sa odpisujú počas 40 rokov. Mesačný odpis sa vypočíta vydelením ceny nehnuteľnosti 480 mesiacmi. Ak je byt zaradený v obchodnom majetku počas celého roka, môžete si odpísať náklady za 12 mesiacov. Výška jednotlivých odpisov sa vypočítava priamo na karte majetku.
Príklad: Ak si kúpite byt v hodnote 200 000 €, váš ročný odpis bude 5 000 €. Túto sumu je možné dať do nákladov počas obdobia 40 rokov. V prípade, že je byt kúpený na hypotéku, do nákladov je možné zarátať aj úroky zaplatené na hypotéke. Ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, tieto náklady nie je možné uplatňovať. Do nákladov sa však stále môžu zahrnúť výdavky za elektrinu, kúrenie, vodu a stočné.
Daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie: Podmienky a výhody
Daňovníci, ktorí spĺňajú zákonom stanovené podmienky, si môžu uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie. Tento bonus je možné uplatniť buď v ročnom zúčtovaní dane, alebo prostredníctvom daňového priznania. Možnosť uplatnenia bonusu trvá počas piatich po sebe idúcich rokov. Kľúčovým momentom pri posudzovaní nároku a výšky bonusu je dátum podpisu zmluvy o úvere na bývanie. Pravidlá sa líšia v závislosti od toho, či bola zmluva uzavretá do 31. decembra 2023, alebo po 1. januári 2024.
Okrem dátumu podpisu zmluvy musia byť splnené aj ďalšie podmienky:
- Veková podmienka: V deň podania žiadosti o úver musel mať dlžník aspoň 18 rokov a najviac 35 rokov.
- Príjem: Priemerný mesačný príjem dosiahnutý v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku podpisu úverovej zmluvy, nesmel prekročiť 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve Slovenskej republiky. Pre rok 2024, kedy priemerná nominálna mesačná mzda dosiahla 1 524 €, táto hranica predstavuje sumu 2 438,40 €.
Zákon jasne stanovuje, že daňový bonus sa viaže iba na jednu úverovú zmluvu a jednu nehnuteľnosť na území Slovenska. Nevzťahuje sa na spotrebné úvery, americké hypotéky ani na úvery na refinancovanie staršej hypotéky. Ak má daňovník uzavretých viacero zmlúv o úvere na bývanie a pri všetkých sú splnené podmienky, môže si vybrať len jednu z nich, pri ktorej mu vyjde najvyšší daňový bonus. Dôležité je, že pri tomto bonuse sa neskúma výška zaradenia daňovníka v danom roku - nárok naň má aj osoba, ktorá nedosiahla žiadny zdaniteľný príjem.
Podmienky pre nárok na daňový bonus na zaplatené úroky (zmluvy uzatvorené od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2023)
- Vek: Minimálne 18 a maximálne 35 rokov ku dňu podania žiadosti o úver.
- Účel úveru: Nadobudnutie, výstavba, prestavba, rekonštrukcia nehnuteľnosti, vysporiadanie majetkových pomerov alebo ich kombinácia.
- Maximálna suma: Uplatnenie na základe jednej zmluvy, maximálne zo sumy 50 000 €.
- Výška bonusu: 50 % zo sumy zaplatených úrokov, maximálne 400 € za kalendárny rok.
- Spoludlžník: Nárok na daňový bonus spoludlžníkovi nevzniká.
Podmienky daňového bonusu na zaplatené úroky (zmluvy uzatvorené od 1. 1. 2024)
- Ročná výška: Maximálne 400 €.
- Suma úrokov: Vzťahuje sa na úroky zo sumy do 50 000 €, pričom poskytnutá hypotéka môže byť aj vyššia.
Výška daňového bonusu na zaplatené úroky znižuje daň daňovníka. Pre zmluvy uzatvorené od 1. januára 2024 je tento bonus atraktívnejší. Na uplatnenie bonusu potrebujete Potvrdenie o zaplatených úrokoch od banky. V prípade, že výška daňovej povinnosti je vyššia ako výška daňového bonusu, splatná daň sa zníži o výšku bonusu.
Odpočet dane z úrokov z hypotéky
Od 1. januára 2024 Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny zaviedlo špeciálny príspevok ako pomoc pri splácaní úveru na bývanie, ktorý pokračuje aj v roku 2025 za splnenia zákonných podmienok.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu v roku 2024 a ďalších obdobiach
Ak prenajímate nehnuteľnosť v roku 2024, je dôležité poznať aktuálne podmienky zdaňovania. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. považuje za príjem z podnikania alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Daňovník, ktorý prenajíma nehnuteľnosť na Slovensku v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný registrovať sa na miestne príslušnom daňovom úrade. Po registrácii mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ). Túto povinnosť je potrebné splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať nehnuteľnosť.
Príklad: Pán Pavol sa rozhodol prenajať byt, ktorý zdedil po rodičoch. Bude mu pridelené DIČ a musí sa registrovať na daňovom úrade.
Ak prenajímate byt ako fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Zabúdanie na túto povinnosť a jej vybavenie až pred podaním daňového priznania môže viesť k porušeniu zákona a uloženiu pokuty v minimálnej výške 60 eur. Preto je dôležité splniť si túto povinnosť včas.
Príklad: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Mám povinnosť registrovať sa. Áno, táto povinnosť sa vzťahuje aj na vás.
Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom prenajímanej nehnuteľnosti.
Príklad: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali. Vzťahuje sa na nás povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ.
Príklad: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
Príklad: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
Príklad: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť. Registračná povinnosť sa vzťahuje na každú prenajímanú nehnuteľnosť, teda je potrebné sa registrovať opakovane pri začatí prenájmu ďalšej nehnuteľnosti.
Príklad: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.
Príklad: Prenajímam nehnuteľnosť a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou. Žiadosť o registráciu je možné podať osobne, elektronicky alebo poštou.
Príklad: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Áno, v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov má každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Kaucia (depozit) a jej zdanenie
Ak nájomca uhradí prenajímateľovi kauciu (depozit), ktorá mu po skončení nájmu bude vrátená a nebude použitá na úhradu pohľadávok prenajímateľa, táto suma nepodlieha zdaneniu.
Preukázateľné výdavky pri príjmoch z prenájmu
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možné uplatniť len preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky nie je možné uplatniť. Daňovník sa môže rozhodnúť, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. Ak sa rozhodne viesť daňovú evidenciu, túto skutočnosť daňovému úradu oznamovať nemusí.
Príklad: Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.
Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 1 zákona.
Výdavky súvisiace s prenájmom
Pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku je možné uplatniť širokú škálu výdavkov. Medzi ne patria napríklad:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
- Daň z nehnuteľnosti.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, používanie a servis výťahu, kontrola a čistenie komínov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za správu bytového domu, výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu).
- Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok).
Príklad výpočtu základu dane z príjmov z prenájmu
Príklad: Daňovník prenajíma byt a jeho príjem z tohto prenájmu bude za rok 2024 vo výške 12 000 eur. Preukázateľné výdavky k prenajímanej nehnuteľnosti budú vo výške 4 600 eur. Aká bude výška základu dane z príjmov z prenájmu pre účely podania daňového priznania za rok 2024?
- Príjem po oslobodení: 12 000 € - 500 € = 11 500 €
- Upravené výdavky: (11 500 € / 12 000 €) * 4 600 € = 4 408,33 €
- Základ dane: 11 500 € - 4 408,33 € = 7 091,67 €
Do daňového priznania sa uvádzajú už upravené sumy príjmov a výdavkov.
Príklad s manželmi a delením príjmov
Príklad: Manželia, pán Tomáš a pani Zuzana, budú celý rok 2024 prenajímať nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Celkový príjem z prenájmu predstavuje 24 000 eur. Na základe dohody si rozdelili príjmy v pomere 40:60 (pán Tomáš: pani Zuzana). Výdavky spojené s prenájmom predstavujú sumu 11 300 eur za rok 2024.
Pán Tomáš:
- Podiel na príjme: 24 000 € * 40 % = 9 600 €
- Príjem po oslobodení: 9 600 € - 500 € = 9 100 €
- Podiel na výdavkoch: 11 300 € * 40 % = 4 520 €
- Základ dane: 9 100 € - 4 520 € = 4 580 €
Pani Zuzana:
- Podiel na príjme: 24 000 € * 60 % = 14 400 €
- Príjem po oslobodení: 14 400 € - 500 € = 13 900 €
- Podiel na výdavkoch: 11 300 € * 60 % = 6 780 €
- Základ dane: 13 900 € - 6 780 € = 7 120 €
Oslobodenie príjmov od dane pri predaji nehnuteľnosti
Oslobodenie príjmov od dane z príjmov pri predaji nehnuteľnosti sa uplatňuje v prípade, ak fyzická osoba vlastní nehnuteľnosť viac ako 5 rokov. Tento časový test vlastníctva sa predlžuje v prípade, ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. V takom prípade časový test začína plynúť opätovne od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Banky a príjem z prenájmu pri žiadosti o hypotéku
Nízke úrokové sadzby v minulosti spôsobili zvýšený dopyt po kúpe nehnuteľností za účelom následného prenájmu. Mnohí klienti vlastnia ďalšiu nehnuteľnosť, ktorú prenajímajú a plynú im z toho doplnkové príjmy. Banky spravidla akceptujú príjem z prenájmu len ako vedľajší príjem klienta, pričom hlavným typom príjmu musí byť závislá činnosť alebo podnikateľská aktivita žiadateľa.
Jednotlivé banky sa líšia v tom, ako dlho musí trvať nájomná zmluva, ako sa príjem z prenájmu dokladuje a akú časť príjmov z prenájmu klientovi akceptujú. Väčšina bánk príjem z prenájmu akceptuje, s výnimkou Prima banky a OTP banky (ktorá ho neakceptuje len dočasne).
- SLSP: Vypočítava výšku príjmu z prenájmu na základe podaného daňového priznania alebo DIČ kartičky.
- Tatra banka: Požaduje minimálnu dobu nájmu 6 mesiacov, akceptuje 55 % z výšky nájomného, ktoré musí byť poukazované na účet. Vie akceptovať aj viacero nájmov.
- VÚB: Vyžaduje, aby nájomný vzťah trval aspoň rok. Preukazuje sa nájomnou zmluvou a banka akceptuje 30 % z výšky nájmu, ktorý sa musí poukazovať na bankový účet.
- ČSOB: Akceptuje 70 % z výšky nájmu za predpokladu, že nájom bol poukazovaný aspoň za 3 mesiace predchádzajúceho kalendárneho roka na bankový účet.
- UniCredit: Akceptuje príjem z prenájmu až po podaní daňového priznania a akceptuje 100 % z daňového základu z príjmov z prenájmu.
- mBank: Akceptuje príjem z prenájmu najskôr po 6-tich nájmoch, pričom nájomná zmluva musí trvať aspoň rok.
Je dôležité informovať sa priamo v banke o aktuálnych podmienkach pre akceptáciu príjmu z prenájmu pri žiadosti o hypotéku.
Úrokové sadzby hypotekárnych úverov a ich vplyv
Úrokové sadzby hypotekárnych úverov na Slovensku síce stúpajú, napriek tomu je kúpa nehnuteľnosti stále výhodnou investíciou, keďže mesačný nájom sa často rovná alebo je dokonca vyšší ako splátka hypotéky. Napriek rastu úrokových sadzieb, priemerná úroková sadzba nových hypoték v máji 2022 stúpla na necelých 1,6 %. Inflácia na Slovensku, ktorá aktuálne dosahuje viac ako 13 %, výrazne prevyšuje úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Z dlhodobého hľadiska tak na nej budúci majiteľ nehnuteľnosti môže profitovať, pretože vo výsledku zlacňuje jeho dlh.
Finanční sprostredkovatelia očakávajú mierny pokles úrokových sadzieb približne po troch až štyroch rokoch, takže hypotéky by aj v budúcnosti mohli byť lepšou voľbou ako podnájom. Z dlhodobého hľadiska po splatení úveru a pri očakávanom zhodnotení ceny nehnuteľnosti predstavuje vlastný byt či dom pre človeka relatívne stabilnú formu majetku.
Rozhodnutie medzi kúpou nehnuteľnosti a podnájmom závisí nielen od dostupnosti hypoték, ale aj od životnej situácie. Podnájom poskytuje väčšiu flexibilitu, čo je výhodné pre ľudí, ktorí plánujú zostať na danom mieste len určitý čas alebo si nie sú istí, či nezmenia prácu či región.
Vysoké úroky znamenajú aj vyššie mesačné splátky, čo môže viesť k tomu, že niektorí klienti narazia na maximálny úverový strop a nebudú si môcť dovoliť kúpu nehnuteľnosti. V takom prípade môžu byť nútení voliť lacnejšiu nehnuteľnosť alebo sa dočasne vzdať možnosti zaobstarať si vlastnú nehnuteľnosť.
V súvislosti s rastúcimi nákladmi na kúpu nehnuteľnosti sa predpokladá, že sa to čiastočne premietne aj do ceny budúcich podnájmov. Po začiatku vojny na Ukrajine došlo k zvýšenému záujmu o prenájom nehnuteľností, čo viedlo k nedostatku na strane ponuky a následnému zvyšovaniu cien prenájmov.
Otázky a odpovede týkajúce sa úrokov z hypotéky a nákladov pri prenájme
Otázka: Prenajímam byt asi od polovice roka 2011. Môžem si pri výpočte daňového základu ako fyzická osoba nepodnikateľ zahrnúť do nákladov úroky z hypotéky? V akej forme musím viesť evidenciu ohľadne bytu, ak by som chcel zohľadňovať skutočné výdaje a nie paušálne (je nutné účtovníctvo, alebo stačí "zošit" príjmov a výdavkov)? V akom prípade možno zahrnúť do nákladov odpisy a ako na to? Má to nejaké nevýhody?
Odpoveď: Ak si chcete uplatniť úroky z hypotéky, musíte najprv predmetný byt zaradiť do obchodného majetku. Potom je možnosťou uplatňovať aj iné výdavky súvisiace s touto nehnuteľnosťou, ako napríklad odpisy a výdaje na opravu.
Ak prenajímate nehnuteľnosť - byt a tieto príjmy zaraďujete do príjmov v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a súčasne chcete uplatňovať preukázateľné vynaložené daňové výdavky, musíte viesť počas celého zdaňovacieho obdobia „evidenciu“ o príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede, evidenciu o hmotnom a poprípade nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať a tiež o zásobách, pohľadávkach a záväzkoch, ak vzniknú. V takomto prípade neviete klasické účtovníctvo s peňažným denníkom. Môžete viesť evidenciu aj v zošite, keď údaje budete mať v časovom slede zaznamenávané.
Čo sa týka odpisov, môžete si v zošite viesť inventárnu kartu, ktorá musí obsahovať: obstarávaciu cenu, doklad o obstaraní, dátum a spôsob zaradenia, dobu odpisovania, odpisovú skupinu ako i metódu odpisovania. Dĺžka odpisovania takejto nehnuteľnosti je 40 rokov (pri zaradení do 6. odpisovej skupiny).
Výhody zaradenia do obchodného majetku sú v tom, že daň sa samozrejme zníži. Nevýhody - napríklad pri novom byte sa menej uplatňujú náklady na opravu. Ďalej od 1. 1. 2012 sa v prípade straty z prenájmu nebude môcť táto strata umorovať (kompenzovať) s iným druhom príjmu ani si o ňu znížiť základ dane z prenájmu v nasledujúcich rokoch. Tiež treba mať na zreteli, že ak zaradíte do obchodného majetku nehnuteľnosť, následne sa posúva časový test vlastníctva v prípade možného predaja takejto nehnuteľnosti pre oslobodenie od dane z príjmov a znovu začne plynúť až od vyradenia z obchodného majetku.
Rekonštrukcia bývania a financovanie
Rekonštrukcia bývania býva často nákladná investícia, ktorá sa zväčša financuje hypotékou, pričom v prospech banky sa zakladá rekonštruovaná nehnuteľnosť. Ide o špecifické úverové produkty, ktoré banky poskytujú na financovanie renovácií a úprav nehnuteľností a môžu byť prispôsobené potrebám klienta. Existuje niekoľko rôznych typov hypoték na tento účel, vrátane štandardnej hypotéky na rekonštrukciu.
Schvaľovanie úveru pri príjme zo zahraničia
Veľa Slovákov pracuje v zahraničí a záujem o kúpu nehnuteľnosti na Slovensku neutíchol ani počas pandémie. Zmenili sa však podmienky v bankách a znížil sa okruh bánk, ktoré vedia takýto úver schváliť. Pri posudzovaní žiadosti o úver banky často zohľadňujú aj príjem zo zahraničia, pričom každá banka má na tieto príjmy vlastné špecifické kritériá.