V oblasti nehnuteľností čelí fyzické aj právnické osoby mnohým otázkam týkajúcim sa ich predaja a prenájmu. Internetový portál www.predajprenajom.sk, ako aj príslušné právne predpisy, upravujú práva a povinnosti všetkých zúčastnených strán. Každý používateľ obsahu portálu sa musí oboznámiť s podmienkami používania, ktoré upravujú vzťahy pri využívaní služieb. Využívaním obsahu portálu návštevník prehlasuje súhlas s podmienkami a zaväzuje sa ich dodržiavať, spolu s všeobecne záväznými právnymi predpismi a etickými pravidlami.
Práva a povinnosti nájomcov pri zmene vlastníka nehnuteľnosti
Jednou z častých situácií, ktorá môže vyvolať neistotu, je predaj prenajatej nehnuteľnosti. Podľa slovenského Občianskeho zákonníka, konkrétne § 608 ods. 2, samotná zmena vlastníka prenajatej veci nie je dôvodom na ukončenie nájomného vzťahu. Nový vlastník vstupuje do právneho postavenia pôvodného prenajímateľa a preberá všetky práva a povinnosti vyplývajúce z existujúcej nájomnej zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva nezaniká predajom.
V prípade, že dôjde k zmene vlastníctva k nehnuteľnosti, môže nájomnú zmluvu vypovedať výlučne nájomca. Táto možnosť platí aj v prípade zmluvy uzavretej na dobu určitú. Výpoveď však musí byť podaná v najbližšom výpovednom období stanovenom zákonom alebo dohodou. Požiadavky prenajímateľa na okamžité vysťahovanie nájomníkov do niekoľkých dní po oznámení o predaji bytu nie sú v súlade so zákonom. Nájomcovia nie sú povinní podpisovať novú nájomnú zmluvu s vyšším nájomným, pokiaľ sa na zmene nedohodnú s novým vlastníkom. Nový vlastník ich nemôže bezdôvodne vysťahovať.
V situácii, keď nájomca predčasne ukončí nájomnú zmluvu s trojmesačnou výpoveďou a následne sa odmieta odsťahovať, môže prenajímateľ podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti, ak bol nájomný vzťah platne skončený. Dôležitým aspektom je aj platnosť pôvodne podpísanej nájomnej zmluvy.
Predaj nehnuteľnosti s nájomcom: Postup pre prenajímateľa
Aj keď je byt v prenájme, jeho predaj nie je prekážkou. Ako už bolo spomenuté, nový vlastník automaticky vstupuje do práv a povinností prenajímateľa. Ak prenajímateľ plánuje predať byt, ktorý je stále v prenájme, a nájomná zmluva nie je skončená v súlade so zákonom pred predajom, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka. Zákony nepoznajú ako dôvod výpovede samotný predaj bytu.
V prípade, že nájomník odmieta opustiť byt po skončení nájomnej zmluvy, najmä ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú a skončila, pričom nájomca bol o tom riadne informovaný a bola mu poskytnutá primeraná lehota na vysťahovanie, môže prenajímateľ iniciovať právne kroky. Pri predaji nehnuteľnosti, kde sa plánuje kúpa s hypotékou, je dôležité byť obozretný, aby nedošlo k situácii, kedy kupujúci kúpi byt a nájomníci sa neodstahujú v dohodnutom termíne. V inzerátoch realitných kancelárií sa často uvádza, že byt je voľný od určitého dátumu, ale v praxi sa môže stať, že nájomníci zostanú v byte dlhšie.
Výhody a nevýhody predaja a prenájmu nehnuteľností
Predaj nehnuteľnosti prináša niekoľko významných výhod. Hlavnou výhodou je finančný zisk, ktorý môže byť použitý na investície alebo na kúpu nového bývania. Predaj navyše šetrí majiteľovi starosti a nečakané náklady spojené s opravami či údržbou, ktoré sú typické pre prenájom. Majiteľ sa nemusí zaoberať hľadaním podnájomníkov, komunikáciou s nimi a neustálou dostupnosťou v prípade nutných opráv. V súčasnej situácii, kedy ceny nehnuteľností stagnujú alebo klesajú, môže byť predaj výhodným krokom.
Na druhej strane, hlavnou nevýhodou predaja je strata vlastníctva nehnuteľnosti, čo môže byť pre niektorých majiteľov neprípustné, najmä ak si nehnuteľnosť chcú nechať pre budúce generácie alebo ako istotu pre horšie časy.
Prenájom nehnuteľnosti môže predstavovať zdroj pasívneho príjmu. Avšak s narastajúcimi úrokovými sadzbami a inými faktormi môžu náklady spojené s prenájmom rásť a znižovať jeho ziskovosť. Majitelia sa musia pripraviť na nepredvídané náklady na opravy, časovú náročnosť spojenú s riadením prenájmu a potenciálne problémy s neplatiacimi alebo problematickými nájomníkmi. Preto je dôležité dôkladne prepočítať náklady a zisky a zvážiť, či je v danej situácii výhodnejšie predať nehnuteľnosť a minimalizovať tak finančné straty.
Realitné sprostredkovanie a daňové aspekty
Sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností je viazanou živnosťou. Realitná kancelária (sprostredkovateľ) vykonáva sprostredkovateľskú činnosť na základe sprostredkovateľskej zmluvy, kde sa zaväzuje za odmenu obstarať pre klienta uzavretie kúpnej alebo nájomnej zmluvy. Pri predaji nehnuteľnosti je kúpna zmluva kľúčovým dokumentom, ktorý musí byť správne vyhotovený, aby zabezpečil bezpečný predaj pre predávajúceho a ochránil kupujúceho.
Z hľadiska daní je dôležité rozlišovať medzi príjmami z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti a pasívnymi príjmami. Fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosti (byt, garáž a pod.) a nie sú registrované ako podnikatelia, musia sa registrovať na daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom začali prenajímať nehnuteľnosť na území SR.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností môžu vstúpiť do obratu pre účely DPH. Zdaniteľná osoba, ktorá vykonáva ekonomickú činnosť, sa môže stať platiteľom DPH. Pri prenájme nehnuteľností platí, že za určitých podmienok môže byť nájom oslobodený od dane. Avšak, platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, s výnimkou nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome.
Pri predaji nehnuteľnosti platí, že po uplynutí určitého časového obdobia od kolaudácie (zvyčajne 5 rokov) je predaj budovy oslobodený od DPH. V takom prípade je predávajúci povinný postupovať podľa § 54 ZDPH a upraviť odpočítanú daň, ak si ju uplatnil pri nadobudnutí budovy. V prípade predaja apartmánu v apartmánovom dome má predávajúci možnosť voľby, či dodanie nebude oslobodené od dane. Naopak, pri predaji apartmánu v bytovom dome zákon o DPH túto možnosť vylučuje a predaj je po uplynutí 5-ročného obdobia povinne oslobodený od dane.
Je dôležité si uvedomiť, že pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola predtým prenajímaná, a pri ktorej si predávajúci uplatnil odpočet DPH, môže nastať povinnosť vrátiť túto DPH v závislosti od konkrétnych okolností a časového testu.
Ochrana práv nájomníkov a podnájomníkov
V prípade, že nový vlastník budovy chce prinútiť nájomníkov alebo podnájomníkov opustiť byt, napríklad z dôvodu údajných technických problémov ako nevyhovujúca elektrina, je nevyhnutné poznať svoje práva. Podľa § 680 Občianskeho zákonníka, ak dôjde k zmene vlastníctva nehnuteľnosti, nový vlastník vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa. Prenajímateľ môže dať výpoveď len z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku.
Ak bola nájomná zmluva uzavretá podľa Občianskeho zákonníka a bola daná výpoveď napríklad z dôvodu, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, potom podľa § 712a a § 712b Občianskeho zákonníka nájomca nie je povinný sa vysťahovať a byt vypratať, kým mu nie je zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Bytová náhrada nemusí znamenať zabezpečenie náhradného bytu do vlastníctva, ale skôr nájomnú zmluvu na iný byt.
Ak nájomca nevyprace byt ani v dodatočnej lehote, prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú z exekúcie vylúčené. Toto opatrenie slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa.
V každej situácii týkajúcej sa predaja a prenájmu nehnuteľností je kľúčové poznať svoje práva a povinnosti vyplývajúce zo zákonov a zmlúv. V prípade nejasností alebo sporov je vhodné vyhľadať odbornú právnu pomoc.
tags: #prenajom #nehnutelnosti #a #predaj