Prenajímanie nehnuteľností je obľúbenou formou investície a zároveň spôsobom, ako si zabezpečiť dodatočný príjem. S týmto typom podnikania však súvisia aj rôzne povinnosti a pravidlá, predovšetkým v oblasti daní a bezpečnosti. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá si vyžaduje pozornosť, je správne zaobchádzanie s elektrospotrebičmi a ich daňová uznateľnosť pri príjmoch z prenájmu. Tento článok sa podrobne venuje daňovým a právnym aspektom týkajúcim sa elektrospotrebičov v prenajatých nehnuteľnostiach, ako aj nevyhnutným revíziám a iným dôležitým povinnostiam prenajímateľa.
Daňové výdavky a elektrospotrebiče v prenajímanej nehnuteľnosti
Pri dosahovaní príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky je možné uplatniť buď na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Kľúčovou otázkou je, ktoré výdavky na elektrospotrebiče je možné považovať za daňovo uznateľné.
Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu, musí rozhodnúť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do svojho obchodného majetku, alebo nie. Ak sa nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku, daňovník o nej účtuje a eviduje ju v príslušnej evidencii. Ak sa nehnuteľnosť do obchodného majetku nezaradí, účtovanie ani evidencia nie sú potrebné v tomto rozsahu.
Výdavky na obstaranie elektrospotrebičov:
V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená vo vašom obchodnom majetku, výdavky na obstaranie hnuteľnej veci, ktorá je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné považovať za daňový výdavok. Je však nevyhnutné, aby bola táto skutočnosť preukázaná a aby bolo v zmluve o prenájme špecifikované, že daná hnuteľná vec slúži ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Toto odporúčanie je dôležité na odstránenie akýchkoľvek pochybností.
Príklad: Daňovník dosiahol v zdaňovacom období príjmy z prenájmu vo výške 6 000 eur a preukázateľné výdavky na tieto príjmy predstavovali 3 850 eur. Suma zdaniteľného príjmu sa vypočíta ako rozdiel medzi celkovými príjmami a sumou oslobodenou od dane (v tomto prípade 500 eur), teda 6 000 - 500 = 5 500 eur. Z tejto sumy sa následne vypočíta daň.
Výdavky na zariadenie prenajímaného bytu, ako napríklad kúpa nábytku, postele, stola, stoličiek, ako aj kúpa spotrebičov ako chladnička či práčka, sú daňovo uznateľné v nadväznosti na ich kúpnu cenu. Ak kúpna cena jednotlivých hnuteľných vecí nepresiahne 1 700 eur, považujú sa za daňovo uznateľný výdavok.
Výdavky na spotrebný materiál:
Výdavky na nákup vysávačov, vreciek do vysávačov, čistiacich prostriedkov, posteľnej bielizne či pracích prostriedkov je možné zahrnúť do daňových výdavkov len vtedy, ak vecné súvisia s dosahovanými zdaniteľnými príjmami. To znamená, že tieto výdavky sú uznateľné iba v prípade, ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi okrem prenájmu nehnuteľnosti aj ďalšie služby, ako napríklad upratovanie, prezliekanie alebo pranie. V takomto prípade však už nejde o jednoduchý prenájom, ale o komplexnejšiu službu, ktorá môže spadať pod iné ustanovenia zákona o dani z príjmov.
Prípravné výdavky pred začatím prenájmu
Ak daňovníčka plánuje prenajímať byt a v roku predchádzajúcom začatiu prenajímania vykonala práce na jeho prípravu (napr. stierkovanie, maľovanie, výmena WC), tieto výdavky je možné zahrnúť do daňových výdavkov podľa § 4 ods. 4 zákona o dani z príjmov. Toto ustanovenie umožňuje zahrnúť do základu dane aj výdavky vynaložené v roku predchádzajúcom začatiu činnosti, ktoré sú spojené so zásobami a inými nevyhnutnými výdavkami na začatie činnosti.
Je však dôležité rozlišovať. Výdavky na opravy a rekonštrukciu, ktoré boli vynaložené v roku predchádzajúcom začatiu prenajímania, sú daňovo uznateľné len v prípade, ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zahrnie do svojho obchodného majetku. Výdavky na hygienický náter je možné zahrnúť do výdavkov aj vtedy, ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku.
Revízie elektrických zariadení a elektroinštalácie v prenajatých nehnuteľnostiach
Bezpečnosť elektrických zariadení a elektroinštalácie v prenajatých nehnuteľnostiach je zásadná, a to nielen z hľadiska prevencie nehôd, ale aj z hľadiska plnenia zákonných povinností a poistných podmienok. Pre prenajímateľov existujú špecifické pravidlá týkajúce sa povinných revízií.
Kedy sú revízie povinné?
Revízie elektrických zariadení a elektroinštalácie nie sú povinné, ak majiteľ nehnuteľnosť využíva výlučne na vlastnú potrebu. Avšak v prípade, že je nehnuteľnosť prenajímaná, revízie sa stávajú povinnými. Tieto povinnosti sú dané najmä vyhláškou č. 508/2009 Z.z., prílohou č. 8, tabuľkou A. Povinnosť vykonávať revízie vzniká:
- Pri každej zmene nájomníka.
- V prípade, že je nehnuteľnosť poistená, pretože absencia platných revízií môže viesť k výraznému kráteniu poistného plnenia, prípadne k jeho úplnému zamietnutiu.
Termíny revízií podľa typu nehnuteľnosti a zariadení:
Termíny revízií sa líšia v závislosti od typu objektu a druhu elektrického zariadenia. Nižšie uvádzame prehľad bežných typov revízií a ich odporúčaných lehôt:
Revízia elektrickej inštalácie:
- V obytných budovách (murovaných) a bytoch: pre poisťovne 5 rokov, pre nájomné účely 3 roky.
- V hoteloch a iných ubytovacích zariadeniach: 3 roky.
- V rodinných domoch a priľahlých objektoch: pre poisťovne 5 rokov, pre nájomné účely 3 roky.
- V administratívnych a kancelárskych budovách, skladoch: 5 rokov.
- V objektoch s horľavými materiálmi (drevené objekty, zruby): 2 roky.
- V prostrediach so špecifickými podmienkami (studené, horúce, vlhké, mokré, s nebezpečenstvom výbuchu, korozívne, prašné, s otrasmi, s biologickými škodcami, vonkajšie): lehoty sa pohybujú od 1 do 4 rokov v závislosti od konkrétneho prostredia a noriem (STN EN 62305, STN 33 1610, STN 33 1600).
Revízia bleskozvodu:
- V bytových domoch: revíziu zabezpečuje správca alebo spoločenstvo vlastníkov. Majiteľ bytu nie je priamo zodpovedný za revíziu bleskozvodu celej budovy.
- Klasický bleskozvod (STN 34 1390, STN EN 62305):
- Hladina ochrany I. a II. (športoviská, opery, dôležité objekty): 2 roky.
- Hladina ochrany III. a IV. (bytovky, rodinné domy, admin. budovy): 4 roky.
- Objekty s nebezpečenstvom výbuchu: 1 rok.
- Aktívny bleskozvod (STN 34 1398, STN 34 1391):
- Stupeň I. (veľmi dôležité objekty): 2 roky.
- Stupeň II. a III. (ostatné objekty): 3 roky.
Revízia elektrických spotrebičov:
- Všetky spotrebiče v nájme: pri odovzdávaní do nájmu a následne každé 2 roky. Toto platí pre spotrebiče v nájomných bytoch a rodinných domoch.
- Spotrebiče podľa STN 33 1610 a ručné náradie podľa STN 33 1600 sa delia do viacerých skupín (B, C, D, E, A) podľa prostredia a spôsobu použitia, pričom lehoty revízií sa pohybujú od 3 mesiacov do 2 rokov.
Dôležitosť nezaujatej revízie:
Nezaujatá revízia elektrických zariadení, elektroinštalácie, bleskozvodu a elektrospotrebičov je kľúčová pre zabezpečenie bezpečnosti a súladu s predpismi. Nezávislý revízny technik kontroluje dodávateľské práce a použitý materiál vo vašom mene, poskytuje odporúčania na odstránenie zistených závad a zabezpečuje, že máte k dispozícii originálnu dokumentáciu pre poisťovňu alebo pri kontrolách štátnymi inštitúciami. Platné revízie môžu zabrániť pokutám a zabezpečiť bezproblémové plnenie poistných udalostí.
Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Úspešný prenájom nehnuteľnosti závisí od jasne definovaných práv a povinností oboch zmluvných strán.
Povinnosti prenajímateľa:
- Registračná povinnosť: Prenajímateľ je povinný sa registrovať na daňovom úrade do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo k prenájmu nehnuteľnosti.
- Opravy a údržba: Prenajímateľ je zodpovedný za opravu svojich zariadení (súčastí bytu), zatiaľ čo nájomca znáša náklady len na drobné opravy a údržbu, ktoré sú špecifikované v príslušných vyhláškach a zákonoch.
- Kontrola nehnuteľnosti: Prenajímateľ môže kontrolovať dodržiavanie podmienok nájmu prostredníctvom vopred ohlásenej návštevy, ak je to dohodnuté v nájomnej zmluve.
- Predaj prenajatej nehnuteľnosti: V prípade predaja nehnuteľnosti nájomná zmluva zvyčajne prechádza na nového vlastníka. Je dôležité informovať nájomcu o plánovaných prehliadkach s kupujúcimi a dohodnúť primerané lehoty oznámenia.
Povinnosti nájomcu:
- Platenie nájomného a úhrad za služby: Nájomca je povinný uhrádzať dohodnuté nájomné a zálohy za energie a služby.
- Drobné opravy a údržba: Nájomca je zodpovedný za drobné opravy a bežnú údržbu bytu.
- Dodržiavanie podmienok nájmu: Nájomca musí dodržiavať všetky podmienky dohodnuté v nájomnej zmluve.
- Stavebné úpravy: Akékoľvek stavebné úpravy v byte je možné vykonať len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa.
- Ukončenie nájmu: Po zániku nájomnej zmluvy je nájomca povinný byt vypratať.
Nájomná zmluva: Základný kameň prenajímania
Kvalitná nájomná zmluva je kľúčová pre predchádzanie sporom a zabezpečenie hladkého priebehu nájomného vzťahu. Mala by obsahovať minimálne nasledujúce náležitosti:
- Označenie zmluvných strán: Plné identifikačné údaje prenajímateľa a nájomcu.
- Predmet nájmu: Presná identifikácia prenajímaného bytu a rozsah jeho užívania.
- Výška nájomného a úhrad za plnenia: Jasne stanovená výška nájomného a spôsob výpočtu alebo úhrady za energie a služby. Možnosti úhrady zahŕňajú:
- "Teplé nájomné": Všetky náklady na energie sú zahrnuté v nájomnom.
- Samostatné platby energií nájomcom: Nájomca si platí energie sám priamo dodávateľom.
- Zálohové platby s ročným vyúčtovaním: Nájomca platí prenajímateľovi mesačné zálohy, ktoré prenajímateľ raz ročne vyúčtuje podľa skutočnej spotreby.
- Opis stavu bytu: Dokumentácia aktuálneho stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, vrátane známych nedostatkov.
- Doba nájmu: Určenie doby, na ktorú je zmluva uzatvorená.
- Kaucia: Výška a účel kaucie, ktorá slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa.
- Riešenie sporov: Dohoda o spôsobe riešenia prípadných sporov.
Je dôležité dbať na to, aby boli všetky platby za spotrebované energie a služby správne vyúčtované a aby bola nájomcovi poskytnutá transparentná informácia o ich výpočte. V prípade akýchkoľvek pochybností je vhodné nechať zmluvu skontrolovať právnikom.
Dodržiavanie týchto pravidiel a zodpovedný prístup k prenajímaniu nehnuteľností zabezpečí nielen legálnosť a daňovú transparentnosť vašich príjmov, ale aj bezpečnosť a spokojnosť vašich nájomcov.
tags: #prenajom #nehnutelnosti #a #elektrospotrebice