Vlastníctvo nehnuteľnosti dvoma alebo viacerými osobami, známe ako spoluvlastníctvo, prináša nielen spoločné práva, ale aj povinnosti. Jednou z častých situácií, s ktorou sa spoluvlastníci stretávajú, je rozhodovanie o prenájme nehnuteľnosti. Čo ak jeden spoluvlastník chce prenajímať a druhý s tým nesúhlasí, alebo má odlišné predstavy o podnikaní? Tento článok sa zameriava na právne aspekty prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve, najmä v kontexte, keď jeden spoluvlastník chce podnikať prostredníctvom prenájmu a druhý si želá zostať fyzickou osobou.
Základné princípy spoluvlastníctva a prenájmu
Podielové spoluvlastníctvo je definované v ustanoveniach §§ 137 - 142 Občianskeho zákonníka. V právnej doktríne sa chápe ako tzv. ideálne spoluvlastníctvo, kde každý spoluvlastník vlastní časť predstavujúcu jeho podiel na celej nehnuteľnosti, nie fyzicky vymedzenú časť. Z toho vyplýva, že pri nehnuteľnostiach v podielovom spoluvlastníctve sa prenajíma celá nehnuteľnosť ako celok, prípadne jej samostatné miestnosti, na základe dohody všetkých spoluvlastníkov.
O hospodárení so spoločnou vecou, kam patrí aj rozhodovanie o jej prenájme, rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Ak chcete prenajať celú nehnuteľnosť, je nevyhnutné dosiahnuť dohodu medzi všetkými spoluvlastníkmi. V prípade, že jeden spoluvlastník vlastní 1/2 a jeho sestra tiež 1/2 podiel, obaja majú rovnaké právo rozhodovať o spoločnej veci. V situácii, keď sa dvaja spoluvlastníci s podielmi 1/2 nemôžu dohodnúť, vzniká patová situácia, kde žiaden z nich nemá nadpolovičnú väčšinu na presadenie svojho rozhodnutia.
Možnosti riešenia prenájmu s nezhodujúcimi sa spoluvlastníkmi
Existuje niekoľko spôsobov, ako sa dajú riešiť situácie, keď spoluvlastníci majú rozdielne predstavy o prenájme.
1. Dohoda o hospodárení so spoločnou vecou
Najideálnejším riešením je dosiahnutie písomnej dohody medzi všetkými spoluvlastníkmi, ktorá upraví spôsob hospodárenia so spoločnou nehnuteľnosťou, vrátane podmienok prenájmu. V tejto dohode je možné špecifikovať, kto bude zodpovedný za správu prenajatej nehnuteľnosti, akým spôsobom sa budú deliť príjmy z prenájmu a ako sa budú riešiť prípadné investície alebo opravy.
2. Splnomocnenie na prenájom
Ak sa spoluvlastníci nedokážu priamo dohodnúť na podmienkach prenájmu, jedna zo strán môže udeliť druhej písomné splnomocnenie na prenájom jej podielu na nehnuteľnosti. V takom prípade je potrebné osobitnou zmluvou dohodnúť podmienky tohto prenájmu, cenu za prenájom jej podielu a vzájomné vzťahy, vrátane dohody o riešení investícií do nehnuteľnosti počas trvania zmluvného vzťahu alebo ich vyporiadanie po jeho ukončení.
V kontexte vášho prípadu, kde chcete založiť živnosť a prenajímať dom, zatiaľ čo vaša sestra chce zostať fyzickou osobou - nepodnikateľom, sa ponúka niekoľko scenárov:
- Možnosť A: Vy ako prenajímateľ-podnikateľ, sestra ako fyzická osoba a nájomca. V tomto prípade by ste vy uzatvárali priamo zmluvu s nájomcom ako prenajímateľ. Vaša sestra by sa na tomto prenájme podieľala ako fyzická osoba, ktorá vám za prenájom jej časti platí dohodnuté nájomné. Toto nájomné by ste jej ako fyzickej osobe platili vy ako živnostník. Kľúčové je, že zmluva o nájme by bola uzatvorená medzi vami (ako prenajímateľom) a nájomcom. Vaša sestra by de facto bola vaším "vnútorným" prenajímateľom, od ktorého by ste vy odkupovali právo na prenájom jej časti nehnuteľnosti.
- Možnosť B: Vy ako prenajímateľ-podnikateľ zastupujúci sestru na základe splnomocnenia. Vaša sestra vás môže písomne splnomocniť na prenájom jej podielu na nehnuteľnosti. Vy by ste potom uzatvorili zmluvu o nájme vo svojom mene, ale v zastúpení sestry, priamo s nájomcom. Vzájomné vzťahy medzi vami a sestrou by boli upravené osobitnou zmluvou, kde by ste sa dohodli na výške nájomného, ktoré jej budete platiť za jej podiel, a na ďalších podmienkach.
3. Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Ak dohoda nie je možná a situácia sa stáva neudržateľnou, jednou z možností je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Toto môže byť vykonané buď dohodou spoluvlastníkov, alebo rozhodnutím súdu.
- Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva: Spoluvlastníci sa môžu písomne dohodnúť na spôsobe vyporiadania. Môže to byť napríklad reálne rozdelenie nehnuteľnosti (ak je to technicky možné), pričom každý spoluvlastník získa do výlučného vlastníctva určitú časť, alebo jeden spoluvlastník odkúpi podiel druhého za dohodnutú cenu.
- Súdne vyporiadanie: Ak dohoda nie je možná, každý spoluvlastník môže podať návrh na súd, aby rozhodol o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie možné, súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.
Finančné a daňové aspekty prenájmu
Téma prenájmu nehnuteľnosti v spoluvlastníctve má aj dôležité finančné a daňové dôsledky.
Príjmy z prenájmu v podielovom spoluvlastníctve
Pokiaľ plynú spoločné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, platí, že sa do základu dane jednotlivých daňovníkov zahŕňajú podľa ich spoluvlastníckych podielov. Teda, ak máte vy a vaša sestra podiel 1/2, každý z vás zahrnie do svojho základu dane polovicu príjmov a výdavkov z prenájmu.
Zákon o dani z príjmov umožňuje dohodu o inom pomere zahrnovania príjmov a výdavkov, ale táto dohoda musí byť v súlade s Občianskym zákonníkom a pri nehnuteľnostiach musí byť vyhotovená v písomnej forme s účinkami vkladu do katastra nehnuteľností. V praxi to znamená, že ak nie je iná dohoda, príjmy a výdavky sa delia podľa veľkosti podielov.
Príklad: Dvaja daňovníci vlastnia byt v podielovom spoluvlastníctve 30:70. Z prenájmu dosiahnu spoločné príjmy 10 000 eur a výdavky 5 000 eur. Prvý daňovník (30%) zahrnie do základu dane príjmy 3 000 eur a výdavky 1 500 eur. Druhý daňovník (70%) zahrnie príjmy 7 000 eur a výdavky 3 500 eur.
Príjmy z prenájmu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) platí, že príjmy z prenájmu sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. Manželia sa môžu dohodnúť na inom pomere delenia príjmov a výdavkov, dokonca aj na tom, že ich zahrnie do základu dane len jeden z nich. Toto ustanovenie vyplýva z § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov.
Príklad: Manželia prenajímajú byt v BSM, dosiahnu príjmy 6 000 eur a výdavky 3 000 eur. Môžu sa dohodnúť, že príjmy a výdavky si rozdelia v pomere 50:50 (každý 3 000 eur príjmov a 1 500 eur výdavkov). Alebo sa môžu dohodnúť napríklad tak, že manželka zahrnie do základu dane príjmy 500 eur a manžel príjmy 5 500 eur, pričom každý si uplatní oslobodenie vo výške 500 eur.
Registračná povinnosť a daňové priznanie
Každý spoluvlastník, ktorý dosahuje príjmy z prenájmu ako fyzická osoba - nepodnikateľ, má povinnosť registrácie na príslušnom daňovom úrade do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť. Následne je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.
V daňovom priznaní typu B je potrebné v časti „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“ uviesť údaje o daňovníkoch, s ktorými boli spoločné príjmy dosiahnuté z dôvodu spoluvlastníctva, vrátane ich identifikačných údajov a celkových spoločne dosiahnutých príjmov a výdavkov.
Špecifiká prenájmu bytových a nebytových priestorov
Právna úprava prenájmu sa líši v závislosti od toho, či ide o nájom na bývanie alebo o nájom nebytových priestorov.
Prenájom bytových priestorov
Pri nájme na účely bývania sa uplatňujú ustanovenia § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nevýhodou tohto typu nájmu môže byť vznik povinnosti poskytnúť bytovú náhradu v zákonom stanovených prípadoch. Alternatívou je uzatvorenie zmluvy o nájme podľa Zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Tento zákon umožňuje nájom najviac na 6 rokov a nájomca nemá nárok na bytovú náhradu po ukončení zmluvného vzťahu, avšak je potrebné dodržať obsahové náležitosti zmluvy.
Prenájom nebytových priestorov
Pri nájme na nebytové účely platia ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Je dôležité si uvedomiť, že stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí alebo stavebnom povolení. Pred prenajatím priestorov na nebytové účely je preto nevyhnutné zistiť stavebno-technické podmienky, hygienické predpisy a podmienky obce týkajúce sa konkrétneho užívania priestorov.
Investície a zhodnotenie nehnuteľnosti
V kontexte spoluvlastníctva je dôležité myslieť aj na investície a zhodnotenie nehnuteľnosti. Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa prihliada aj na to, či a do akej miery spoluvlastník zhodnotil spoločnú nehnuteľnosť investíciami. V prípade, že jeden spoluvlastník investuje do nehnuteľnosti bez súhlasu ostatných, môže byť nárok na náhradu nákladov v širšom zmysle vyporiadania zohľadnený. Odporúča sa však mať takéto investície vopred odsúhlasené a písomne zdokumentované.
Odporúčanie pre riešenie zmluvných vzťahov
Vzhľadom na komplexnosť problematiky, ktorá zasahuje do viacerých právnych odvetví (podielové spoluvlastníctvo, nájomná zmluva, dane, obecné právo, stavebné a hygienické predpisy, daň z príjmu), je silne odporúčané zveriť spísanie zmluvných vzťahov s vašou sestrou a prípadne aj zmluvy o nájme s nájomcom advokátovi. Odborník dokáže zabezpečiť, aby všetky aspekty boli správne ošetrené a aby zmluvy boli v súlade s platnou legislatívou, čím sa predídu potenciálnym sporom a finančným stratám.
Pred akýmkoľvek krokom je dôležité dôkladne zhodnotiť celkovú situáciu, účel nájmu, predpokladané investície a ich financovanie, ako aj daňové dôsledky. Len tak je možné nájsť optimálne riešenie, ktoré bude vyhovovať všetkým zúčastneným stranám a zároveň bude v súlade so zákonom.
tags: #prenajom #nehnutelnosti #2 #majitelov