Prenájom nehnuteľností, či už ide o byty, nebytové priestory alebo dokonca miesta v mestských aglomeráciách, predstavuje významnú oblasť z pohľadu účtovníctva a daní. Táto oblasť je komplexná a vyžaduje si dôkladné pochopenie relevantných zákonov a predpisov, aby sa zabezpečil správny daňový a účtovný postup. Tento článok sa zameriava na daňové a účtovné aspekty prenájmu miesta mestu a iných nehnuteľností, pričom zohľadňuje rozmanité situácie od fyzických osôb prenajímajúcich svoje nehnuteľnosti až po obce spravujúce obecný majetok.
Daňové priznanie k dani z príjmu fyzických osôb pri prenájme
Fyzické osoby, ktorým v relevantnom zdaňovacom období plynuli príjmy z prenájmu nehnuteľností, majú povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmu fyzických osôb. Toto priznanie sa podáva na tlačive typu B a príjmy z prenájmu sa uvádzajú v VI. oddiele, v Tabuľke č. 1. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú vo všeobecnosti klasifikované podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP), pokiaľ prenajímateľ poskytuje len základné služby spojené s prenájmom a neposkytuje nadštandardné služby ako upratovanie, zabezpečenie stravovania či dopĺňanie hygienických potrieb. Tieto podmienky sú dohodnuté v nájomnej zmluve.
Uznateľné výdavky znižujúce základ dane z prenájmu
Pri prenájme nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku prenajímateľa, je možné základ dane znižovať o rôzne náklady spojené s prevádzkou nehnuteľnosti. Medzi takéto náklady patria výdavky za energie (elektrina, voda, kúrenie), služby ako odvoz odpadu, údržba spoločných priestorov, čistenie septiku, elektronické služby (internet, televízia) a ďalšie. Dôležitou zmenou od zdaňovacieho obdobia 2022 je, že výdavky na fond opráv v bytových domoch sa tiež stali uznateľným nákladom.
Pri uplatňovaní preukázateľne vynaložených daňových výdavkov nie je nutné viesť účtovníctvo v plnom rozsahu; postačuje viesť daňovú evidenciu. Táto evidencia musí byť vedená v časovom slede a musí zahŕňať informácie o príjmoch, daňových výdavkoch, hmotnom a nehmotnom majetku, zásobách, pohľadávkach a záväzkoch. Ak sa daňovník rozhodne účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, musí tak postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia.
Medzi ďalšie daňové výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku, patria:
- elektrická energia
- teplo na vykurovanie a teplá úžitková voda
- pitná a úžitková voda pre domácnosť
- plyn
- odvádzanie odpadovej vody z domácnosti
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome
- používanie výťahu a domovej práčovne
- kontrola a čistenie komínov
- odvoz popola, smetí a splaškov
- čistenie žúmp
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou
- internet
- recepcia
- strážna služba
- výdavky na úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu
- úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov
- výdavky na fond opráv v bytových domoch
- odmena realitnej kancelárie
Naopak, medzi daňové výdavky nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku, sa nepočítajú výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a podobné náklady.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Vlastníci nehnuteľností, ktorí prenajímajú svoje priestory, by nemali zabúdať na registračnú povinnosť na daňovom úrade. Prenajímateľ je povinný sa zaregistrovať do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom začal prenajímať byt, nebytový priestor, ich časti, alebo nehnuteľnosť či jej časť (okrem pozemku). Zanedbanie tejto povinnosti môže viesť k pokute od daňového úradu.
Daňové priznanie a oslobodenie od dane
Daňové priznanie je povinné podať vtedy, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov za daný rok presiahol stanovenú hranicu. Lehota na podanie daňového priznania je zvyčajne 31. marec nasledujúceho roka, s možnosťou predĺženia. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti je možné uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur, ak úhrn príjmov znížený o výdavky nepresiahne päťnásobok sumy životného minima. Pri uplatnení tohto oslobodenia je potrebné pomerne "z krátiť" aj výdavky.
Príklad: Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur a iné zdaniteľné príjmy nemal. Po uplatnení oslobodenia 500 eur sa základ dane vypočíta zo sumy 6 100 eur. Ak mal prenajímateľ aj preukázateľné výdavky, musí ich pomerne znížiť rovnako, ako znížil príjem.
Ďalší príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur a preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Po odpočítaní oslobodených 500 eur z príjmov sa základ dane vypočíta zo sumy 6 940 eur. Výdavky sa v tomto prípade nebudú upravovať, pretože príjem po oslobodení (6 940 eur) prevyšuje pôvodnú sumu príjmov po odpočítaní výdavkov (7 440 - 2 250 = 5 190 eur).
DPH a prenájom nehnuteľností
Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby, kde miestom dodania je Slovenská republika, ak sa nehnuteľnosť nachádza na jej území. Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH. Platiteľ DPH, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, či nájom nebude oslobodený od dane, čo môže byť výhodnejšie, ak chce uplatniť odpočítanie DPH zo vstupov.
Pri refakturácii energií nájomcovi vzniká prenajímateľovi daňová povinnosť 20 % DPH každý mesiac, aj keď samotný nájom oslobodil od dane. Vyúčtovanie energií na konci roka sa potom považuje za opravu základu dane.
Príklady uplatňovania DPH pri prenájme
- Slovenský platiteľ prenajíma budovu inému slovenskému platiteľovi: Nájom sa rozhodne nezdaňovať. Ak má nájomca možnosť poskytnúť časť priestorov do podnájmu inej osobe, pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane, pretože sám uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (napr. poisťovacie služby).
- Rakúsky podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť v SR slovenskému platiteľovi: Miestom dodania služby je SR a nájom je oslobodený od dane. V tomto prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR.
- Vlastník budovy - platiteľ DPH, prenajíma kancelárie neziskovej organizácii a zahraničnej firme: Vlastník sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH.
- Slovenský platiteľ si prenajal sklad v Chorvátsku: Pri službe poistenia skladu sa miesto dodania určí podľa § 15 zákona o DPH. Ak je nájomca zdaniteľnou osobou, prenajímateľ sa môže rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaniť.
JAK✍🏼VYPLNIT DAŇOVÉ PŘIZNÁNÍ💸 K DANI Z PŘÍJMŮ DPFO 2025? SUPER řešený příklad😎 #praktickeucetnictvi
Zdaniteľná osoba a prenájom nehnuteľností
Podľa § 3 zákona o DPH je zdaniteľnou osobou každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť. Do tejto kategórie patria aj fyzické osoby, ktoré prenajímajú svoj majetok na účely dosahovania príjmu. Ak fyzické osoby - manželia, nadobudnú nehnuteľnosť na účely prenájmu s platiteľom DPH na dlhšie obdobie, môžu sa stať zdaniteľnými osobami.
Vznik daňovej povinnosti pri prenájme
Daňová povinnosť pri prenájme vzniká a DPH sa stáva splatnou v okamihu dodania služby alebo prijatia preddavkovej platby. Napríklad, ak občan prenajme podnikateľovi nehnuteľnosť na obdobie od 1. 1. do 31. 3. 2025 za 10 000 eur, daňová povinnosť vzniká k 31. 3. 2025.
Povinnosť registrácie pre DPH pri prenájme nehnuteľností
Občan, ktorý poskytuje prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze a dosahuje opakovaný príjem z tohto majetku, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Ak občan (zdaniteľná osoba) presiahne v kalendárnom roku obrat 50 000 eur z prenájmu nehnuteľností alebo iných dodaní, je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH. Platiteľom dane sa stáva prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, pokiaľ sa nestane platiteľom dovtedy z iného dôvodu. V niektorých prípadoch, ak obrat presiahne limit v priebehu roka, stáva sa platiteľom dane okamžite.
Príklady registrácie pre DPH
- Situácia 1: Občan prenajíma byty a jeho obrat dosiahne 52 500 eur. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 5 dní od prekročenia obratu a stáva sa platiteľom od 1. 1. nasledujúceho roka.
- Situácia 2: Občan prenajíma byty a okrem toho poskytne ďalší prenájom rodinného domu, čím jeho obrat presiahne 63 000 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu.
- Situácia 3: Občan prekročí obrat 50 000 eur a požiada o registráciu. Následne prenajme rodinný dom, čím prekročí obrat 62 500 eur. V tomto prípade sa stáva platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu, nie až od 1. 1. nasledujúceho roka.
Účtovné aspekty prenájmu nehnuteľností
Aj keď daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP nie je zvyčajne účtovnou jednotkou, ZDP mu umožňuje vykazovať základ dane z jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodne pre účtovanie, musí tak postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia.
Pri preukázateľne vynaložených daňových výdavkoch je potrebné viesť evidenciu. Alternatívou sú paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov, bez potreby dokladovania výdavkov. V sume paušálnych výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem odvodov na sociálne a zdravotné poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie, ak sú povinné a neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom období.
Prenájom z pohľadu obce
Obce ako subjekty verejnej správy spravujú rozsiahly majetok, vrátane nehnuteľností. Efektívne nakladanie s týmto majetkom, vrátane jeho prenajímania, je dôležité pre zabezpečenie príjmov do obecného rozpočtu.
Kľúčové právne predpisy týkajúce sa prenájmu obcou
- Občiansky zákonník: Upravuje všeobecné podmienky nájmu a podnájmu.
- Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov: Špecifická úprava pre prenájom nebytových priestorov.
- Živnostenský zákon: Určuje, kedy je prenájom nehnuteľností živnosťou.
- Zákon o správe daní: Upravuje registráciu a povinnosti prenajímateľov voči daňovej správe.
- Zákon o dani z príjmov: Definuje zdaňovanie príjmov z prenájmu.
- Zákon o majetku obcí: Ustanovuje pravidlá nakladania s majetkom obcí.
- Zákon o obecnom zriadení: Definuje postavenie obce a jej orgánov.
- Zákon o miestnych daniach: Ustanovuje miestne dane, vrátane dane z nehnuteľností.
Rozlíšenie typov priestorov a ich právny režim
Pri prenájme nehnuteľností je dôležité rozlíšiť, či ide o bytové priestory, nebytové priestory alebo iné druhy nehnuteľností. Prenájom bytových priestorov sa riadi primárne Občianskym zákonníkom. Pri nebytových priestoroch platí špecifická úprava v zákone č. 116/1990 Zb. Poskytovanie ubytovacích služieb sa riadi § 754 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Je dôležité rozlišovať medzi prenájmom a poskytovaním ubytovacích služieb. Ak sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby (napr. upratovanie, výmena bielizne), môže ísť o ubytovacie služby, ktoré podliehajú inému právnemu režimu a môžu byť klasifikované ako živnosť.
Prenájom podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom
Prenájom nehnuteľností sa môže vykonávať podnikateľským alebo nepodnikateľským spôsobom. Ak sa prenájom vykonáva ako živnosť, je potrebné mať živnostenské oprávnenie. V prípade, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby, ide jednoznačne o živnosť.
Súhlas obce s prenájmom nebytových priestorov
Historicky zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov upravoval povinnosť prenajímateľa nebytového priestoru nadobudnúť predchádzajúci súhlas obce s uzatvorením nájomnej zmluvy. Táto povinnosť sa týkala priestorov určených na prevádzkovanie obchodu a poskytovanie služieb. Za súčasného právneho stavu sa súhlas obce už nevyžaduje.
Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností obcou
Príjmy z prenájmu nehnuteľností obcou podliehajú dani z príjmov. V závislosti od charakteru prenájmu sa tieto príjmy zaraďujú buď ako príjmy z podnikania (§ 6 ods. 2 ZDP), ak je prenájom vykonávaný ako živnosť, alebo ako príjmy z prenájmu nehnuteľností (§ 6 ods. 3 ZDP), ak nejde o živnosť a nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku obce.
Príklad prenájmu pozemku obce: V prípade prenájmu pozemku obce je potrebné zverejniť zámer prenájmu podľa zákona o majetku obcí.
Príklad prenájmu nebytových priestorov v obecnom bytovom dome: Obec môže prenajať nebytové priestory v obecnom bytovom dome podľa zákona o majetku obcí. Uchádzači o prenájom doručia písomné ponuky a vyhodnotenie sa riadi výškou ponúknutej ceny.
Záver
Prenájom miesta mestu, rovnako ako prenájom akéhokoľvek iného typu nehnuteľnosti, si vyžaduje pozornosť k detailom v oblasti účtovníctva a daní. Pochopenie rozdielov medzi rôznymi typmi prenájmu, správne uplatňovanie výdavkov, dodržiavanie registračných povinností a orientácia v oblasti DPH sú kľúčové pre bezproblémové fungovanie prenajímateľa. Každý prípad prenájmu je špecifický a vyžaduje si individuálny prístup a dôkladnú analýzu platnej legislatívy.