Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú atraktívnu možnosť, ako zhodnotiť voľné finančné prostriedky, získať dodatočný príjem alebo pomôcť si pri splácaní hypotéky. Môže ísť o byt, ktorý ste zdedili, alebo jednoducho o nehnuteľnosť, ktorú nevyužívate na vlastné účely. Prenájom bytu je ideálnou voľbou na uchovanie hodnoty peňazí a vytvorenie pasívneho príjmu. Aby však proces prenajímania prebehol hladko a bez zbytočných komplikácií so zákonom, je dôležité poznať všetky administratívne kroky a daňové povinnosti s ním spojené.
Registrácia na daňovom úrade: Kedy a prečo?
Ak prenajímate byt či dom ako fyzická osoba (nie ako firma), jednou z prvých a často zabúdaných povinností je registrácia na daňovom úrade. Mnohí prenajímatelia na tento krok zabúdajú a začínajú ho riešiť až tesne pred podaním daňového priznania. Toto konanie však predstavuje porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur.
Preto je nevyhnutné splniť túto povinnosť včas. Registrácia na účely dane z príjmov musí byť vykonaná najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien alebo žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia nájdete elektronicky na portáli finančnej správy alebo si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. K žiadosti je potrebné priložiť aj originál zmluvy o prenájme na nahliadnutie. Po podaní žiadosti vás správca dane zaregistruje do 30 dní a vydá vám osvedčenie o registrácii spolu s daňovým identifikačným číslom (DIČ).
Je dôležité poznamenať, že ak prenajímate len časť bytu, ktorá nemá vlastné uzatvorenie a príslušenstvo, a nenapĺňa charakteristiku bytu podľa Stavebného zákona, registračná povinnosť sa vás ako fyzickej osoby - prenajímateľa - nemusí týkať. Avšak, ak prenajímaná časť bytu plní komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu, opäť platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
V prípade, že nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho manžela, ktorý uzatvoril nájomnú zmluvu a je v nej uvedený ako prenajímateľ. Ak sú ako prenajímatelia uvedení obaja manželia, registrácia sa týka oboch.
Daňové priznanie: Kedy je povinné?
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je podľa zákona o dani z príjmov považovaný za zdaniteľný príjem. Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie presiahne zákonom stanovenú hranicu. Pre rok 2025 je táto hranica stanovená na 2 876,90 eura. Do tohto úhrnu sa započítava aj príjem zo závislej činnosti, ak ste zamestnanec. Lehota na podanie daňového priznania je zvyčajne 31. marec nasledujúceho roka. Túto lehotu je možné predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra).
Ak váš zdaniteľný príjem z prenájmu nepresiahne polovicu nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka (v roku 2025 by to bolo približne 1 779,65 €) a nemáte iné zdaniteľné príjmy, nemusíte podávať daňové priznanie. Avšak, ak vás správca dane vyzve na jeho podanie, musíte tak urobiť. V takomto prípade, aj keď si nemôžete uplatniť nezdaniteľné časti základu dane, daň vám nebude vyrubená, ak nepresiahne 16,60 € alebo ak celkové zdaniteľné príjmy nepresiahnu spomínanú polovicu nezdaniteľnej časti základu dane.
Oslobodenie od dane a daňové výdavky
Zákon o dani z príjmov umožňuje uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu do výšky stanovenej platnou legislatívou. Pre príjmy z prenájmu nehnuteľnosti je to ročne suma 500 eur. Táto suma sa odpočíta od celkového príjmu z prenájmu pred zdanením.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky. Je dôležité viesť si prehľad o príjmoch a výdavkoch buď v daňovej evidencii, alebo v jednoduchom účtovníctve. Výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú energie (elektrická energia, plyn, teplo, voda), upratovanie spoločných priestorov, odvoz odpadu, či káblová televízia a internet, sú daňovo uznateľné. Rovnako aj výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok) môžu byť uznané za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené v zákone.
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov. Zároveň, ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom "krátiť" aj výdavky. To znamená, že ak sa zdaňuje len časť príjmov, pomerne sa upravia aj výdavky.
Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Po odpočítaní oslobodenej sumy 500 eur je zdaniteľný príjem 6 940 eur. Pomer zdaniteľných príjmov k celkovým príjmom je 6 940 / 7 440 = 0,9328. Výdavky sa preto upravia na 0,9328 * 2 250 eur = 2 098,80 eur. Čiastkový základ dane z prenájmu bude 6 940 - 2 098,80 = 4 841,20 eur.
Je dôležité pochopiť, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP nemôžete vykazať daňovú stratu. To znamená, že daňové výdavky si môžete uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.
Zdaňovanie príjmov zo zahraničia
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku
Výška daňových výdavkov, ktoré si môžete uplatniť, závisí od toho, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.
Nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku: V tomto prípade sú daňové výdavky obmedzené len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Nemôžete si do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti.
Nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku: Ak sa rozhodnete zaradiť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, znamená to, že o nej účtujete ako o obchodnom majetku alebo ju evidujete v daňovej evidencii. V tomto prípade si môžete do daňových výdavkov zahrnúť širší okruh nákladov. Medzi ne patria aj výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a náklady na drobné opravy a rekonštrukciu. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov. Upozornenie: Pri predaji nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku budete oslobodený od platenia dane z príjmu až po uplynutí piatich rokov odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Rozdiel medzi prenajímaním ako fyzická osoba a ako podnikateľ
Prenajímať nehnuteľnosť môže fyzická osoba - nepodnikateľ, ale aj podnikateľ (napríklad živnostník).
Fyzická osoba - nepodnikateľ: V tomto prípade nie je povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Môžete poskytovať len základné služby spojené s prenájmom, ako sú dodávka energií, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod. Príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP si môžete znížiť o oslobodenú sumu 500 eur a následne o preukázateľné daňové výdavky. Avšak, nezdaniteľné časti základu dane (napr. na daňovníka či manžela/manželku) si nemôžete uplatniť pri príjmoch z prenájmu, ak nemáte zároveň aj tzv. aktívne príjmy (zo závislej činnosti, podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti).
Podnikateľ (živnostník): Ak máte na prenájom živnostenské oprávnenie, dosiahnuté príjmy sa zdaňujú ako príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Tieto príjmy sú v plnom rozsahu zdaniteľné a nevzťahuje sa na ne žiadne oslobodenie od dane. Môžete si vybrať medzi uplatnením skutočných daňových výdavkov (na základe účtovníctva alebo daňovej evidencie) alebo paušálnych výdavkov vo výške 40 % z úhrnu príjmov plus zaplatené povinné poistné na zdravotné a sociálne poistenie. V tomto prípade si môžete uplatniť nezdaniteľné časti základu dane.
Je dôležité poznamenať, že ak okrem základných služieb prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napríklad upratovanie bytu či výmenu bielizne, takýto prenájom sa už považuje za živnosť a príjmy z neho plynúce sa zdaňujú podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
Nájomná zmluva: Nevyhnutný dokument
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je kľúčovým dokumentom pri prenájme nehnuteľnosti. Upravuje právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti za vopred dohodnuté nájomné. Podľa Občianskeho zákonníka by nájomná zmluva mala obsahovať minimálne:
- Označenie zmluvných strán
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Písomná forma nie je vždy striktne vyžadovaná, dohoda môže byť aj ústna, avšak písomná zmluva poskytuje jasnejšie právne rámce a predchádza možným nedorozumeniom.
Dôležitosť poistenia pri prenájme
Prenajímanie nehnuteľnosti prináša so sebou vyššie riziká ako bežné bývanie. Poistenie je preto dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku.
- Poistenie nehnuteľnosti: Kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. Pri prenájme je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala fakt, že nehnuteľnosť je prenajímaná tretej osobe.
- Poistenie domácnosti: Vzťahuje sa na hnuteľné veci. Ak je byt prenajímaný zariadený, môže byť vhodné poistiť aj vybavenie vo vlastníctve prenajímateľa.
- Poistenie zodpovednosti: Osobitnú pozornosť si zaslúži poistenie zodpovednosti za škodu. Prenajímanie nehnuteľnosti so sebou prináša zvýšenú mieru zodpovednosti voči nájomníkovi a tretím osobám.
Krátkodobý nájom: Špecifické pravidlá
Krátkodobý nájom bytu je definovaný ako nájom na dobu určitú, maximálne 2 roky, s možnosťou maximálne dvakrát predĺžiť tú istú dobu, teda spolu na maximálne 6 rokov. V kontexte daňových zákonov a administratívnych povinností sa krátkodobý nájom zvyčajne považuje za prenájom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, pokiaľ nie sú poskytované ďalšie služby, ktoré by ho prekvalifikovali na podnikanie.
Zhrnutie daňových aspektov
- Zdaniteľný príjem: Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom.
- Registračná povinnosť: Fyzická osoba - nepodnikateľ - sa musí registrovať na daňovom úrade do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala prenajímať.
- Daňové priznanie: Povinnosť podať DP vzniká pri prekročení zákonom stanovenej hranice zdaniteľných príjmov.
- Oslobodenie: Ročne je možné uplatniť oslobodenie do výšky 500 eur z príjmu z prenájmu.
- Výdavky: Uplatňujú sa len skutočné, preukázateľné výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Pri príjmoch podľa § 6 ods. 3 ZDP nie je možné uplatniť výdavky percentom z príjmov.
- Obchodný majetok: Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku rozširuje možnosti uplatnenia daňových výdavkov.
- Nezdaniteľné časti základu dane: Nie je možné ich uplatniť pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ak tieto nie sú doplnené o aktívne príjmy.
- Sadza dane: Príjem z prenájmu, po zohľadnení oslobodenia a výdavkov, sa zdaňuje sadzbou 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky celkového základu dane.
Dodržiavanie týchto pravidiel vám pomôže predísť prípadným sankciám a zabezpečí hladký priebeh vášho podnikania v oblasti prenájmu nehnuteľností. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.