Záujem o rekreáciu v prírode a únik z mestského prostredia vedie čoraz viac ľudí k hľadaniu možností výstavby chát v lesných oblastiach. Prenájom lesného pozemku na tento účel však podlieha špecifickým podmienkam, ktoré je nevyhnutné poznať a dodržiavať. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na podmienky prenájmu lesného pozemku s cieľom výstavby chaty, s dôrazom na legislatívne aspekty, daňové povinnosti a praktické rady pre potenciálnych záujemcov.
Legislatívny rámec pre prenájom a využívanie lesných pozemkov
Právny rámec pre prenájom a využívanie lesných pozemkov je definovaný viacerými zákonmi a predpismi. Medzi najdôležitejšie patrí zákon o lesoch, zákon o ochrane prírody a krajiny, stavebný zákon a daňové zákony.
Na nájomný vzťah, ktorého predmetom sú lesné pozemky, sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 663 až 684), ak zákon o lesoch (§ 51a až 51f) neustanovuje inak. V nájomnej zmluve môže byť dohodnutý rozsah oprávnení nájomcu na zastupovanie vlastníka lesného pozemku v konaniach podľa zákona o lesoch, zastupovanie vlastníka nájomcom v konaniach na vykonávanie rybárskeho práva alebo zastupovanie podľa iného, osobitného predpisu.
Ak bolo účelom nájmu lesných pozemkov hospodárenie v lesoch, nájomný vzťah bude trvať najmenej do konca platnosti programu starostlivosti o lesy. V prípade, že je nájomný vzťah dohodnutý na neurčitú dobu, možno ho vypovedať k 1. januáru. Výpovedná lehota je päť rokov a výpoveď musí mať písomnú formu. Ak je nájomný vzťah dohodnutý na určitú dobu, skončí sa uplynutím tejto doby.
Ak v zmluve nebude dohodnuté inak, nájomné z lesných pozemkov sa platí ročne pozadu, najneskôr k 31. marcu. Výška nájomného sa určí dohodou. Obdobne ako v Občianskom zákonníku, nájom môže zaniknúť buď uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, alebo výpoveďou. Zákon o lesoch uvádza ešte jeden špecifický prípad, kedy nájom k lesnému pozemku zanikne po uplynutí platnosti programu starostlivosti o lesy. Vypovedať nájomný vzťah bude možné k 1. januáru a výpovedná lehota pri nájme lesného pozemku na dobu určitú bude rok a na dobu neurčitú až 5 rokov.
Proces vyňatia lesného pozemku na stavebné účely
Zaujímalo by Vás ako je možné docieliť výstavbu na lesnom pozemku? V tomto článku sa zameriame práve na vyriešenie tejto otázky a rozoberieme si presný postup tzv. vyňatia lesného pozemku.
V zmysle § 54 Stavebného zákona stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu. Stavebné povolenie nie je potrebné tam, kde zákon uvádza, že postačí ohlásenie alebo vtedy, ak zákon výslovne hovorí o tom, že sa na uskutočnenie stavby nevyžaduje ani ohlásenie, ani povolenie.
Predmetom nášho článku je zodpovedanie na otázku, ako by to bolo práve s vyňatím takéhoto lesného pozemku, ktorý sa nachádza mimo zastavaného územia obce. Pokiaľ ide o proces vyňatia lesného pozemku na stavebné účely, stavebný zákon v § 43h ods. 2 odkazuje pri lesnom pozemku na zákon č. 61/1977 Zb., ktorý však bol nahradený novým predpisom, a síce zákonom č. 326/2005 Z.z.
Ustanovenie § 5 ods. 1 zákona o lesoch stanovuje základné pravidlo, podľa ktorého lesné pozemky možno využívať na iné účely ako na plnenie funkcií lesov, ak príslušný orgán štátnej správy lesného hospodárstva, po predchádzajúcom stanovisku dotknutých orgánov štátnej správy, rozhodne o ich dočasnom vyňatí alebo trvalom vyňatí z plnenia funkcií lesov (ďalej len „vyňatie“), alebo o obmedzení využívania funkcií lesov na nich (ďalej len „obmedzenie využívania“), ak tento zákon neustanovuje inak.
Návrhy územných plánov obcí, vrátane návrhov ich zmien alebo doplnkov, ak sa týkajú lesných pozemkov alebo môžu ovplyvniť funkcie lesov, musia byť pred schválením odsúhlasené príslušným orgánom štátnej správy lesného hospodárstva. Súhlas môže obsahovať podmienky, ktoré sú obstarávatelia povinní zapracovať do dokumentácie. Čiže obec, i keď ako subjekt jediný oprávnený prijať prostredníctvom obecného zastupiteľstva zmenu územného plánu, je povinná vyžiadať si pred týmto úkonom súhlas príslušného orgánu. Nejde o odporúčanie, či stanovisko, ale výslovne o súhlas, ktorý sa však vydá po stanovisku dotknutých orgánov štátnej správy.
Existujú dve hlavné cesty pre vyňatie lesného pozemku:
- Individuálna žiadosť fyzickej osoby o trvalé vyňatie pozemku podľa § 7 ods. 1 zákona o lesoch.
- Žiadosť obce v rámci procesu schvaľovania územnoplánovacej dokumentácie podľa § 6 ods. 2 zákona o lesoch.
Ak je proces schvaľovania zmeny územného plánu stále aktívny, potom obec, ako subjekt, ktorý schvaľuje územný plán, by mohla požiadať príslušný orgán o vydanie súhlasu podľa § 6 ods. 2 zákona o lesoch. Tam ale nie je žiadna lehota na rozhodnutie a v tejto fáze aj tak dôjde k tomu, že pravdepodobne súhlas nevydajú.
Druhá cesta je správne konanie - o vyňatí pozemku, kde už je účastníkom žiadateľ - fyzická, prípadne právnická osoba. Tu, ak má žiadosť všetky náležitosti, musí sa ňou orgán zaoberať a začať konanie, nestačí len odpísať, že nesúhlasí. Rozhodnutie musí mať potrebné náležitosti. Rozhodnutie správnych orgánov musí vychádzať zo spoľahlivo zisteného stavu veci. Toto treba teda dôsledne odlišovať. Obec by mohla aj z vlastnej iniciatívy, za predpokladu, že by chcela rozširovať zastavené územie, požiadať príslušný orgán o súhlas (nie rozhodnutie o vyňatí).
Trvalé vyňatie lesného pozemku je vlastne zmena druhu pozemku. Orgán ochrany lesného hospodárstva nemôže rozhodnúť len tak svojvoľne. Proces vyňatia je riadnym správnym konaním, kde prebieha proces, ktorého účastníkom je žiadateľ o vyňatie. Príslušný orgán musí vydať rozhodnutie, ktoré musí riadne odôvodniť. Pri rozhodovaní je tento orgán štátnej správy lesného hospodárstva povinný posúdiť súlad zámeru žiadateľa so zásadami ochrany lesných pozemkov a dodržanie podmienok podľa § 6 ods. 2 a 3 a § 7 ods. 2 a 3 zákona o lesoch.
V rozhodnutí o vyňatí je povinný orgán štátnej správy lesného hospodárstva uviesť:
- Údaje z katastra nehnuteľností a z programu starostlivosti.
- Účel, na ktorý sa rozhodnutie vydalo.
- Druh pozemku, ak rozhodnutím dochádza k jeho zmene, pri vyňatí.
- Výšku náhrady za stratu mimoprodukčných funkcií lesa (§ 9) a to aj pri oslobodení od úhrady (§ 9 ods. 7).
- Podmienky, ktorými sa zabezpečí ochrana lesných pozemkov.
- Podmienky, ktoré vyplývajú z vyjadrenia dotknutého orgánu verejnej správy, vlastníka, správcu alebo obhospodarovateľa lesa.
- Povinnosť žiadateľa o vyňatie zaslať orgánu štátnej správy lesného hospodárstva doklad preukazujúci uhradenie náhrady za stratu mimoprodukčných funkcií lesa podľa § 9 do 15 dní od jej uhradenia.
- Dôvody nesúhlasu s vyňatím.
- Identifikačné údaje osoby, ktorá po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o vyňatí zabezpečí povinnosti podľa § 4b ods. 2 písm.
S odlesňovaním vyňatého pozemku možno začať až po uhradení náhrady za stratu mimoprodukčných funkcií lesa podľa § 9. Ak sa na ďalšie využitie vyňatého lesného pozemku vyžaduje rozhodnutie podľa osobitných predpisov (napr. stavebné povolenie), proces vyňatia teda nie je vecou nejakej neformálnej komunikácie, či oznámenia vo forme listu.
Orgánom štátnej správy lesného hospodárstva, ktorý rozhoduje o súhlase (resp. záväznom stanovisku) pre obec pri územnom plánovaní a tiež o trvalom vyňatí pozemku z lesného fondu je okresný úrad. Dôležité je aj to, ktorý odbor má právo sa vyjadriť. Podľa právneho názoru by to mal byť pozemkový a lesný odbor, nie odbor starostlivosti o životné prostredie. Aj v prípade vyňatia poľnohospodárskej pôdy rozhoduje pozemkový a lesný odbor. Funkčne príslušný by preto mal byť práve tento odbor. Funkčná príslušnosť znamená, ktorý vnútorný organizačný odbor má jediný právomoc konať a rozhodnúť o určitej veci.
Vzhľadom na uvedené, pokiaľ obec vo veci nekoná, potom má vlastník takéhoto pozemku jedinú možnosť a to podať si žiadosť o trvalé vyňatie pozemku a zmenu jeho druhu podľa § 7 ods. 1 zákona o lesoch. Tam musí okresný úrad riadne konať a vydať rozhodnutie. V tejto súvislosti je namieste spomenúť rozhodnutie Ústavného súdu SR týkajúce sa ochrany legitímneho očakávania. Z pomerne zložitej formulácie ale vyplýva, že aj keď je právomoc rozhodnúť o vyňatí len a len na okresnom úrade, stále nemôže byť rozhodnutie svojvoľné a nemalo by zasahovať bezdôvodne do práv osôb (jednotlivcov). Rozhodnutie musí byť dobre odôvodnené, teda musí obsahovať odôvodnenie, v ktorom by orgán mal uviesť, ktoré skutočnosti boli podkladom pre jeho rozhodnutie, akými úvahami bol vedený pri hodnotení dôkazov a pri použití právnych predpisov, na základe ktorých rozhodoval a ako sa vysporiadal s námietkami a argumentami.
Správny orgán je povinný v odôvodnení rozhodnutia uviesť všetky podstatné skutočnosti, ktoré boli podkladom rozhodnutia, t. j. opísať predmet konania, poukázať na skutkové zistenia, uviesť dôkazy, z ktorých vychádzal pri vydaní rozhodnutia, ako sa vysporiadal s návrhmi na vykonanie dôkazov, prípadne s námietkami k vykonaným dôkazom. V odôvodnení rozhodnutia správny orgán musí uviesť i záver o tom, ktoré skutočnosti a na základe čoho považoval za nepochybne zistené, posúdiť ich právny význam, vysloviť úsudok o predmete konania a uviesť, z akého dôvodu aplikoval na predmet konania predpisy citované vo výroku rozhodnutia. Pri právnom posúdení veci však nestačí iba citácia právneho predpisu, alebo odkaz na ňu, ale je potrebné, aby sa vyložil obsah právnej normy tak, aby bol účastníkom konania zrejmý vzťah medzi skutkovými zisteniami a právnym posúdením veci. Z odôvodnenia rozhodnutia musí byť zrejmé, ako správny orgán dospel k právnemu posúdeniu veci, to znamená, ako zistený skutkový stav subsumoval pod ustanovenie hmotnoprávneho predpisu, podľa ktorého rozhodol. Medzi právnym posúdením a skutkovými zisteniami musí byť logický vzťah.
Ako odpoveď na horeuvedenú otázku prichádzajú do úvahy dve možnosti jej riešenia:
- Buď samotná obec požiada okresný úrad, odbor pozemkový a lesný o súhlas so zmenou územného plánu tak, že tam bude zaradená aj sporná lokalita.
- Alebo sám vlastník takéhoto lesného pozemku požiada okresný úrad o vyňatie pozemku v riadnom správnom konaní podľa § 7 ods. 1 zákona o lesoch.
Predtým však ako vlastník pozemku podá sám žiadosť, odporúčame obrátiť sa na obec, za predpokladu, že táto sa nachádza v procese schvaľovania územnoplánovacej dokumentácie, aby táto zo svojej pozície požiadala o súhlas. Ak tento proces nebude úspešný, potom môže využiť postup podľa § 7 ods. 1 zákona o lesoch, teda konanie o vyňatí. Dovoľujem si však upozorniť na to, že na vyňatie pôdy, tak ako ani na zmenu územného plánu, nie je právny nárok a môže sa stať, že okresný úrad v konečnom dôsledku rozhodne aj v neprospech vlastníka pozemku. V konaní o vyňatí sa však v takom prípade potom môže brániť podaním odvolania, či správnej žaloby.
V prípade, že by jedným z uvedených postupov bol pozemok vyňatý, zmenil by sa jeho druh z lesného pozemku napr. na ostatnú plochu. Potom, čo by kataster zapísal túto zmenu, môže vlastník pozemku požiadať o stavebné povolenie a územné rozhodnutie a splniť podmienky uložené stavebným úradom pre realizáciu stavby.
Vyňatie poľnohospodárskej pôdy z fondu
Štát chráni poľnohospodársku pôdu ako prírodný zdroj nenahraditeľnej hodnoty, ktorého je obmedzené množstvo. Na nepoľnohospodárske účely možno použiť poľnohospodársku pôdu len na základe rozhodnutia o vyňatí poľnohospodárskej pôdy z fondu, o ktorom rozhoduje Okresný úrad, pozemkový a lesný odbor so sídlom v okresnom meste. To znamená, že sa nemení druh pozemku na celej parcele, ale sa vyníma iba časť pozemku, ktorá je pod plánovanou stavbou.
Pokiaľ konečná výmera záberu presiahne 1000 m2, prípadne ak obec nemá spracovaný územný plán, alebo ak zámer nie je v súlade s územným plánom, predkladá sa aj súhlas Okresného úradu pozemkový a lesný odbor v krajskom meste podľa § 13 - 15 zákona s budúcim možným použitím poľnohospodárskej pôdy a vyjadrenie užívateľa poľnohospodárskej pôdy.
Pri trvalom zábere poľnohospodárskej pôdy je v niektorých prípadoch povinnosť zaplatiť odvod. Platí sa za záber najkvalitnejšej pôdy s bonitou podľa BPEJ 1. až 4. skupiny. Tieto skupiny sú uvedené v prílohe č. 3 zákona č. 220/2004 Z.z.
Výška odvodu za vyňatie poľnohospodárskej pôdy:
- 1. skupina: 15 €/m2
- 2. skupina: 12 €/m2
- 3. skupina: 9 €/m2
- 4. skupina: 6 €/m2
Rozhodnutie o trvalom vyňatí stratí platnosť, ak do piatich rokov od právoplatnosti rozhodnutia nebola pôda použitá na zámer uvedený v rozhodnutí o vyňatí. Rozhodnutie o vyňatí je podkladom na vyznačenie zmeny druhu pozemku v katastri na ostatnú plochu. Kataster vyznačí zmenu druhu poľnohospodárskeho pozemku na ostatnú plochu v termíne najneskôr 60 dní po prevzatí rozhodnutia.
Územný plán obce a súhlas vlastníka
Pred samotným prenájmom je potrebné overiť si v územnom pláne obce, či je daná lokalita určená na výstavbu rekreačných objektov. Územný plán definuje funkčné využitie jednotlivých pozemkov a stanovuje podmienky pre ich zastavanie.
Na prenájom lesného pozemku je potrebný súhlas jeho vlastníka. V prípade, že ide o pozemok v spoluvlastníctve, je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov.
Povolenia a súhlasy pre výstavbu
Pred začatím výstavby chaty je potrebné získať stavebné povolenie a ďalšie potrebné súhlasy od príslušných orgánov štátnej správy.
Daňové aspekty prenájmu lesných pozemkov
Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok. Platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Daň z pridanej hodnoty (DPH):Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, nájmu bezpečnostných schránok. Ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane.
Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej osobe:Ak španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu a rozhodne sa ju prenajímať slovenskému platiteľovi dane, miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.
Pri prenájme lesného pozemku je potrebné zohľadniť nasledovné podmienky:
Druh pozemku:Je potrebné rozlišovať medzi stavebným pozemkom a pozemkom, ktorý nie je určený na výstavbu. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 3 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 4 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH.
Zmluva o prenájme
Zmluva o prenájme by mala obsahovať všetky dôležité náležitosti, ako sú identifikácia prenajímateľa a nájomcu, popis pozemku, výška nájomného, doba trvania prenájmu, podmienky ukončenia prenájmu a práva a povinnosti oboch strán.
Obmedzenia a povinnosti nájomcu
Nájomca je povinný dodržiavať všetky platné zákony a predpisy týkajúce sa ochrany prírody a životného prostredia. Je zakázané poškodzovať lesný porast, znečisťovať prostredie a rušiť pokoj okolia.
Praktické rady pre záujemcov o prenájom lesného pozemku
- Dôkladná príprava: Pred samotným prenájmom je potrebné dôkladne zvážiť všetky aspekty, ako sú finančné možnosti, stavebné zámery a vplyv na životné prostredie.
- Konzultácia s odborníkmi: Odporúča sa konzultovať s odborníkmi, ako sú právnici, architekti a lesní hospodári, ktorí vám pomôžu zorientovať sa v legislatíve a nájsť optimálne riešenie.
- Výber lokality: Pri výbere lokality je potrebné zohľadniť dostupnosť, infraštruktúru a prírodné podmienky. Je dôležité, aby bol pozemok prístupný po spevnenej komunikácii a aby sa v blízkosti nachádzali inžinierske siete (elektrina, voda, kanalizácia).
Príklady z realitného trhu
Realitné kancelárie ponúkajú rôzne pozemky vhodné na rekreačnú výstavbu. Napríklad, ponúkajú sa slnečné pozemky s rozlohou 1625 m² v krásnom prostredí Oravskej Lesnej, ktoré sú mierne svahovité a ideálne na rekreačnú výstavbu alebo investíciu. Ďalej sa ponúkajú stavebné pozemky v meste Modra v miestnej časti Harmónia - Badogy, kde sa prvé stavby začali stavať približne v rokoch 1920 na veľkých pozemkoch v čiastočne zalesnenej krajine za účelom rekreácie.
Príklady z praxe
Predaj dedičstva: Ak zdedíte lesný pozemok, ale chcete ho predať, lebo nemáte peniaze na jeho zveľadenie, v prvom rade si zistite, či lesný pozemok, ktorý vlastníte, je súčasťou spoločnej nehnuteľnosti pozemkového spoločenstva. Uvedené vyplýva priamo z výpisu z listu vlastníctva alebo si to môžete overiť aj na katastri. Spoločná nehnuteľnosť je jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov a nie je deliteľná. Ak je pozemok súčasťou takejto spoločnej nehnuteľnosti, nie je možné previesť ho ako samostatný predmet kúpnej zmluvy. Zákon na jeho prevod kladie osobitné nároky, ktoré je potrebné dodržať. Na prevod tohto podielu súhlas ostatných členov spoločenstva nepotrebujete.
Prevod blízkej osobe: Na blízku osobu alebo iného člena spoločenstva môžete podiel previesť „priamo“ bez toho, aby ste oslovovali ostatných členov spoločenstva, či majú záujem o kúpu vášho podielu.