Prenájom hnuteľných vecí a DPH: Komplexný sprievodca

Prenájom hnuteľných vecí je bežnou formou podnikania, ktorá však prináša so sebou aj špecifické daňové povinnosti, najmä v oblasti dane z pridanej hodnoty (DPH). Tento článok sa zameriava na uplatňovanie DPH pri prenájme hnuteľných vecí na Slovensku, s odkazom na príslušné ustanovenia zákona o DPH a ďalšie relevantné právne predpisy. Cieľom je poskytnúť prehľadnú pomôcku pre daňovníkov a podnikateľov, ktorí sa zaoberajú prenájmom hnuteľného majetku, a objasniť ich povinnosti v oblasti DPH. Článok sa zameriava na špecifické situácie a príklady, aby čitateľom uľahčil pochopenie zložitostí tejto problematiky.

Základné princípy DPH a prenájom hnuteľných vecí

Daň z pridanej hodnoty (DPH) je všeobecná daň zo spotreby, ktorá sa uplatňuje na tovary a služby v Európskej únii. Na Slovensku je DPH upravená zákonom č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej iba "zákon o DPH"). DPH sa platí z rozdielu medzi hodnotou tovaru alebo služby na vstupe a výstupe. Platiteľom dane je osoba, ktorá vykonáva ekonomickú činnosť a dosiahne obrat stanovený zákonom.

Podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka sú právne vzťahy uzatvorené prostredníctvom nájomnej zmluvy upravené v Občianskom zákonníku. Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Na druhej strane, nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Nájomca je povinný platiť nájomné podľa uzatvorenej zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.

Podľa zákona o DPH sa za dodanie tovaru považuje aj odovzdanie tovaru na základe nájomnej zmluvy, podľa ktorej sa vlastníctvo k predmetu nájomnej zmluvy nadobudne najneskôr pri zaplatení poslednej splátky. Toto ustanovenie je kľúčové pri posudzovaní finančného prenájmu, kde sa prenájom s právom kúpy považuje za dodanie tovaru.

Miesto dodania služby pri prenájme hnuteľných vecí

Všeobecné pravidlo určovania miesta dodania služby podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH hovorí, že miestom dodania služby zdaniteľnej osobe, ktorá koná v postavení zdaniteľnej osoby, je miesto, kde má táto osoba sídlo alebo miesto podnikania. Ak je služba dodaná prevádzkarni zdaniteľnej osoby, miestom dodania služby je miesto, kde má táto osoba prevádzkareň.

Príklad: Slovenská spoločnosť - platiteľ DPH, prenajme lešenie podnikateľovi registrovanému pre DPH v ČR. Lešenie využije podnikateľ na stavbe v ČR. Miesto dodania pri prenájme lešenia sa posúdi podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH. Miestom dodania je ČR (t. j. miesto, kde je usadený odberateľ). Slovenský platiteľ vyfakturuje službu bez dane s poznámkou "prenesenie daňovej povinnosti" a podá súhrnný výkaz za to zdaňovacie obdobie, v ktorom službu dodal.

Toto pravidlo je obzvlášť dôležité pri medzinárodnom prenájme, kedy je potrebné správne určiť, kde vzniká daňová povinnosť.

Prenájom nehnuteľností a DPH

Prenájom nehnuteľností je špecificky upravený v § 38 zákona o DPH. Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane, s výnimkou krátkodobého prenájmu a prenájmu priestorov a pozemkov na parkovanie. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Kľúčové aspekty prenájmu nehnuteľností z pohľadu DPH:

• Oslobodenie od dane: Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane.
• Možnosť voľby zdanenia: Platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Táto voľba je však obmedzená v prípade nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.
• Podmienky pre voľbu zdanenia: Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie.

Zdaniteľná osoba a povinnosť registrácie pre DPH

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Ak občan poskytuje prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu. Je povinný sledovať hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu a ak presiahne 50 000 eur v kalendárnom roku, musí podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH.

Obrat na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1.

Príklady Registrácie pre DPH pri prenájme nehnuteľností

Situácia 1: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur.

• Riešenie: Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, t. j. od 1. 1. 2026.

Situácia 2: Občan prenajme nehnuteľnosť, ktorej hodnota bez dane presiahne 62 500 eur.

• Riešenie: V tomto prípade sa občan stáva platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti a je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do piatich pracovných dní.

Situácia 3: Občan sa môže stať platiteľom aj dobrovoľne pred presiahnutím obratu 50 000 eur.

• Riešenie: V takom prípade podá žiadosť o registráciu pre daň podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH. Daňový úrad zaregistruje túto osobu a pridelí jej identifikačné číslo pre daň. Občan sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii.

Zdaňovanie Príjmov z Prenájmu Nehnuteľností (Daň z príjmov)

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov považuje za zdaniteľný príjem.

Povinnosti Fyzickej Osoby pri prenájme nehnuteľnosti

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, sa musí zaregistrovať na daňovom úrade na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy prvýkrát prenajala nehnuteľnosť.

Daňové priznanie je povinná podať, ak úhrn všetkých jej zdaniteľných príjmov presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Lehota sa dá predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.

Príklad: Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur.

Oslobodenie od dane a daňové výdavky pri prenájme

Pri príjmoch z prenájmu je možné uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur za zdaňovacie obdobie. Uplatniť si možno len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov sa vedie v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.

Uplatňovanie Výdavkov:

• Nezaradenie do obchodného majetku: Možno uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti.
• Zaradenie do obchodného majetku: Možno uplatniť aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, odpisy, technické zhodnotenie a iné.

POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov.

Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP.

Nezdaniteľné Časti Základu Dane: Pri pasívnych príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si nemožno znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku.

Zdaňovanie Príjmov Nerezidentov z Prenájmu Hnuteľných Vecí

Príjmy nerezidentov zo zdrojov na území SR, ktorými sú nájomné alebo príjmy plynúce z iného využitia hnuteľných vecí umiestnených na území SR, podliehajú dani vyberanej zrážkou podľa § 43 zákona o dani z príjmov. Sadzba dane je 19 %, prípadne môže byť modifikovaná zmluvou o zamedzení dvojitého zdanenia.

Príklad: Slovenský letecký prepravca prenajíma lietadlá od ukrajinskej spoločnosti a používa ich vo vnútroštátnej alebo medzinárodnej leteckej doprave.

• Riešenie: Platby za prenájom podliehajú zdaneniu na Slovensku prostredníctvom zrážkovej dane. Ak však lietadlo nie je používané na tieto účely, platby za prenájom nespadajú do rámca príjmov zdaňovaných na Slovensku.

Pri finančnom prenájme hnuteľného majetku sa suma istiny nepovažuje za príjem zo zdrojov na území SR a zdaňuje sa len v štáte rezidencie zahraničného daňovníka. Úrok z finančného prenájmu však podlieha zdaneniu v SR.

Finančný prenájom (lízing) hnuteľných vecí

Slovenská spoločnosť uzatvorila zmluvu o finančnom prenájme (nájomné s právom kúpy prenajatej veci) so spoločnosťou so sídlom v Českej republike, predmetom ktorej sú stroje. Úhrada bude prebiehať prostredníctvom pravidelných mesačných splátok.

• Suma istiny: Suma istiny pri finančnom prenájme hnuteľného majetku nie je považovaná za príjem zo zdrojov na území SR a zdaňuje sa len v štáte rezidencie zahraničného daňovníka (v tomto prípade v ČR).
• Úrok: Úrok pri finančnom prenájme hnuteľného majetku spadá do rámca príjmov z poskytnutých úverov a pôžičiek podľa § 16 ods. 1 písm. e) bod 3 zákona o dani z príjmov, t. z., že tento príjem je predmetom dane v SR a je považovaný za zdaniteľný príjem. Podľa zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia spadá tento príjem (úrok) do rámca článku 11 zmluvy. Podľa článku 11 ods. 1 zmluvy úroky majúce zdroj v SR, ktoré poberá rezident ČR a ktorý je ich skutočným vlastníkom, budú zdanené iba v ČR.

Záver

Prenájom hnuteľných vecí a nehnuteľností predstavuje komplexnú oblasť s rôznymi daňovými dôsledkami. Je nevyhnutné poznať príslušné ustanovenia zákona o DPH a zákona o dani z príjmov, ako aj medzinárodné zmluvy, aby sa predišlo prípadným sankciám. Správne pochopenie pravidiel týkajúcich sa miesta dodania služby, povinnosti registrácie pre DPH, uplatňovania daňových výdavkov a zdanenia príjmov nerezidentov je kľúčové pre bezproblémové fungovanie v oblasti prenájmu. V prípade pochybností je vždy odporúčané konzultovať situáciu s daňovým poradcom.

tags: #prenajom #hnutelnych #veci #a #dph