Prenájom nehnuteľnosti môže predstavovať atraktívny zdroj dodatočných príjmov, avšak s tým sú spojené aj určité daňové povinnosti a administratívne úkony, na ktoré sa často zabúda. Správne pochopenie pravidiel a využitie dostupných možností môže znamenať nielen úsporu financií, ale aj predchádzanie potenciálnym pokutám. Tento článok sa podrobne venuje zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľností na Slovensku, vrátane rôznych scenárov, výdavkov, oslobodení a povinností voči daňovému úradu.
Prenájom so živnosťou alebo bez nej: Kľúčové rozdiely
Zákon o dani z príjmov rozlišuje dva základné spôsoby, ako môže fyzická osoba prenajímať nehnuteľnosť: na základe živnostenského oprávnenia alebo bez neho.
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť a poskytuje len základné služby, ktoré priamo súvisia s užívaním nehnuteľnosti (napr. dodávka energií, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov), nepovažuje sa to za podnikanie a príjmy z takéhoto prenájmu spadajú pod § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V tomto prípade fyzická osoba nepotrebuje živnostenské oprávnenie.
Naopak, ak prenajímateľ okrem samotného prenájmu poskytuje aj ďalšie služby, ktoré presahujú rámec bežného užívania nehnuteľnosti (napr. upratovanie interiéru bytu, zabezpečenie stravovania, hotelové služby), potom sa takáto činnosť považuje za podnikanie a vyžaduje si získanie živnostenského oprávnenia. Príjmy z takejto činnosti sa potom zdaňujú podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov.
Voľba medzi prenájmom so živnosťou a bez nej má významný vplyv na daňové a odvodové zaťaženie. Prenajímatelia bez živnostenského oprávnenia nie sú povinní platiť odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne a nemôžu si uplatniť paušálne výdavky. Na rozdiel od nich, prenajímatelia so živnosťou musia odvody platiť, ale zároveň majú možnosť voľby medzi preukázateľnými a paušálnymi výdavkami a môžu si základ dane znížiť o nezdaniteľné časti. Dôležitým rozdielom je aj možnosť dosiahnutia daňovej straty, ktorá je pri prenájme bez živnosti vylúčená.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Každá fyzická osoba, ktorá začne prenajímať nehnuteľnosť, má povinnosť registrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Táto registrácia musí byť uskutočnená najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo k prvému prenájmu nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky. Po registrácii daňový úrad pridelí fyzickej osobe daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré je nevyhnutné pre podávanie daňového priznania.
Je dôležité si uvedomiť, že táto povinnosť sa vzťahuje aj na prenajímateľov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia a ešte nemajú pridelené DIČ.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu bez živnosti
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (bez živnosti) platia špecifické pravidlá.
Oslobodenie od dane
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je do výšky 500 eur ročne oslobodený od dane z príjmov. Ak celkový ročný príjem z prenájmu presiahne túto sumu, do základu dane sa zahrnie len tá časť príjmu, ktorá prevyšuje 500 eur.
Príklad: Ak Peter v roku prenajímal byt a dosiahol príjmy vo výške 2 250 eur, po odpočítaní oslobodenej sumy 500 eur bude jeho zdaniteľný príjem z prenájmu 1 750 eur. Ak Peter nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahol zákonom stanovenú hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie (v roku 2025 je to 2 876,90 eura), nie je povinný podať daňové priznanie.
Ak však Peter okrem príjmu z prenájmu (po oslobodení 1 750 eur) mal aj príjem zo zamestnania vo výške 8 000 eur, celkovo by jeho zdaniteľný príjem bol 9 750 eur, čo ho zaväzuje podať daňové priznanie.
Uplatnenie výdavkov
Pri prenájme nehnuteľnosti bez živnosti si daňovník môže uplatniť len preukázateľné daňové výdavky, ktoré vynaložil na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky je potrebné viesť v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.
Dôležité je, že ak je časť príjmu z prenájmu oslobodená od dane (napr. 500 eur), výdavky je potrebné pomerne krátiť. Pomer sa vypočíta ako podiel zdaniteľných príjmov (celkové príjmy mínus oslobodená suma) k celkovým príjmom.
Príklad: Martin dosiahol príjmy z prenájmu vo výške 3 500 eur a preukázateľné výdavky mal vo výške 1 250 eur. Jeho zdaniteľný príjem je 3 000 eur (3 500 - 500). Pomer zdaniteľných príjmov k celkovým príjmom je 3 000 / 3 500. Pomer výdavkov, ktoré si môže uplatniť, bude (3 000 / 3 500) * 1 250 = 1 071,43 eur.
Medzi preukázateľné daňové výdavky patria napríklad:
- Výdavky na opravy a údržbu nehnuteľnosti.
- Platby za energie a služby spojené s užívaním nehnuteľnosti (voda, elektrina, plyn, kúrenie).
- Výdavky na poistenie nehnuteľnosti.
- Daň z nehnuteľnosti.
- Poplatky za správu, internet, smeti.
- Úroky z úverov na kúpu prenajímanej nehnuteľnosti.
- Ostatné výdavky priamo súvisiace s prenájmom (napr. poplatok za právne služby pri tvorbe zmluvy).
Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, daňovník si nemôže uplatniť napríklad odpisy, ale len priame prevádzkové náklady.
Zdaniteľný príjem a základ dane
Základom dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je rozdiel medzi zdaniteľnými príjmami (po odpočítaní oslobodenia) a preukázateľnými daňovými výdavkami. Ak sú výdavky vyššie ako zdaniteľné príjmy, základ dane sa nuluje a rozdiel sa do ďalších období neprenáša.
Príklad: Daňovník dosiahol príjmy z prenájmu 6 000 eur a preukázateľné výdavky 3 850 eur. Príjem oslobodený od dane je 500 eur. Zdaniteľný príjem je teda 5 500 eur (6 000 - 500). Základ dane je 1 650 eur (5 500 - 3 850).
Sadzba dane
Sadzba dane z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti je štandardne 19 % zo základu dane. Ak základ dane presiahne určitú výšku (176,8-násobok životného minima), uplatňuje sa sadzba 25 %.
Príslušenstvo nehnuteľnosti a hnuteľné veci
Pri prenájme nehnuteľnosti je možné za daňový výdavok považovať aj náklady na obstaranie hnuteľných vecí, ktoré sú prenajímané ako príslušenstvo danej nehnuteľnosti (napr. nábytok, práčka, chladnička). Podmienkou je, aby tieto hnuteľné veci boli prenajímané spoločne s nehnuteľnosťou a aby bola táto skutočnosť jasne špecifikovaná v nájomnej zmluve. Výdavky na obstaranie týchto hnuteľných vecí, ktorých kúpna cena nepresiahne 1 700 eur (posudzuje sa zvlášť pre každú vec), je možné uplatniť ako daňový výdavok.
Výdavky na spotrebný materiál ako sú vrecká do vysávača, čistiace prostriedky alebo posteľná bielizeň sú daňovým výdavkom len vtedy, ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi aj dodatočné služby, ako je upratovanie alebo pranie. V takom prípade sa však už nejedná o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3, ale o príjem z podnikania.
Prípravné výdavky pred začatím prenájmu
Výdavky vynaložené v roku predchádzajúcom začatiu prenájmu na prípravu nehnuteľnosti (napr. stierkovanie, maľovanie, výmena WC) je možné zahrnúť do daňových výdavkov len v prípade, ak je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. Výnimkou sú hygienické nátery, ktoré je možné uplatniť aj v prípade, ak nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku.
Príjem z prenájmu v spoluvlastníctve
Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjmy z prenájmu a súvisiace výdavky si môžu rozdeliť v ľubovoľnom pomere. Každý z manželov si pritom môže uplatniť samostatné oslobodenie od dane vo výške 500 eur. V prípade podielového spoluvlastníctva sa príjmy a výdavky delia v pomere zodpovedajúcom výške spoluvlastníckych podielov, pričom oslobodenie 500 eur platí pre každého spoluvlastníka individuálne.
Daňové priznanie a lehota na podanie
Fyzická osoba je povinná podať daňové priznanie k dani z príjmov, ak jej celkové zdaniteľné príjmy za rok presiahnu zákonom stanovenú hranicu. V roku 2025 je táto hranica 2 876,90 eura. Lehota na podanie daňového priznania je do 31. marca nasledujúceho roka. Túto lehotu je možné predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra).
Ako vám prenájom nehnuteľností ušetrí dane?
Príjmy z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní typu B, konkrétne v VI. oddiele, Tabuľka č. 1.
DPH pri prenájme nehnuteľnosti
Prenájom nehnuteľnosti sa môže stať predmetom dane z pridanej hodnoty (DPH) za určitých okolností. Občan (fyzická osoba) sa považuje za zdaniteľnú osobu, ak prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu.
Povinnosť registrácie za platiteľa DPH vzniká, ak občan (zdaniteľná osoba) v kalendárnom roku presiahne obrat 50 000 eur z dodaných tovarov a služieb. V prípade prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od DPH (napr. byty, rodinné domy na bývanie), sa do obratu započítavajú len tieto oslobodené dodania. Ak občan dosiahne obrat 50 000 eur z oslobodených prenájmov, stáva sa platiteľom DPH od prvého dňa nasledujúceho kalendárneho roka, pokiaľ nie je registrovaný z iného dôvodu.
Existuje aj vyšší prah pre registráciu, a to 62 500 eur. Ak hodnota bez dane dodaných tovarov alebo služieb presiahne túto sumu, občan sa stáva platiteľom DPH dňom dodania, ktorým bol tento obrat presiahnutý. V takom prípade je povinný podať žiadosť o registráciu do piatich pracovných dní.
Platiteľ dane (prenajímateľ) sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od DPH (okrem nájmu bytov, rodinných domov a apartmánov na bývanie), ak nájomca je zdaniteľnou osobou a nehnuteľnosť nie je určená na bývanie.
Príjmy z prenájmu hnuteľných vecí
Príjmy z príležitostného prenájmu hnuteľných vecí (napr. osobný automobil, prívesný vozík) sú oslobodené od dane do výšky 500 eur ročne. Ak príjem presiahne túto sumu, je potrebné ho zdaniť ako ostatný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Do základu dane sa zahrnie zdaniteľný príjem znížený o preukázateľné výdavky na jeho dosiahnutie. V prípade, že výdavky presiahnu príjem, na rozdiel sa neprihliada.
Ak prenájom hnuteľných vecí nie je príležitostný a je vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia alebo ako súčasť podnikania, príjmy sa zdaňujú podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov.
Prenájom motorových vozidiel a iných dopravných zariadení rezidentom SR alebo stálou prevádzkarňou daňového nerezidenta v medzinárodnej doprave podlieha osobitným pravidlám zdaňovania, často formou zrážkovej dane, v závislosti od medzinárodných zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia.
Operatívny prenájom a finančný lízing
Pri operatívnom prenájme hnuteľných vecí, najmä v medzinárodnom kontexte, môžu príjmy spadať pod rôzne články zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia (napr. licenčné poplatky). Zdaňovanie sa potom riadi konkrétnou zmluvou a sadzbami dane v štáte zdroja príjmov.
Finančný lízing (nájom s právom kúpy) sa posudzuje odlišne. Časť splátky predstavujúca istinu sa zvyčajne nezdaňuje na Slovensku, ak je prenajímateľ rezidentom iného štátu. Úroková časť splátky však môže podliehať zdaneniu v SR, ak nie je v zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia stanovené inak.
Záver
Prenájom nehnuteľnosti prináša daňové povinnosti, ktoré je potrebné dôsledne dodržiavať. Pochopenie rozdielov medzi prenájmom so živnosťou a bez nej, správne uplatňovanie výdavkov, využívanie oslobodení a včasné podanie daňového priznania sú kľúčové pre bezproblémové daňové vysporiadanie. V prípade nejasností alebo špecifických situácií je vždy vhodné konzultovať postup s daňovým poradcom.