Prenajímanie hnuteľného majetku je čoraz bežnejšou praxou, či už v podnikovom sektore alebo v súkromnom živote. S týmto typom príjmu však súvisia aj daňové povinnosti, ktoré je dôležité poznať a dodržiavať. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty prenájmu hnuteľného majetku na Slovensku, vrátane právneho rámca, typov prenájmu, daňových povinností a špecifických situácií, ako je prenájom nerezidentom alebo finančný prenájom.
Právny rámec prenájmu hnuteľných vecí
Základným právnym predpisom, ktorý upravuje nájom hnuteľných vecí na Slovensku, je Občiansky zákonník, konkrétne ustanovenia o nájme (§ 663 a nasl.). Ak sú zmluvnými stranami dvaja podnikatelia, uplatňujú sa aj príslušné ustanovenia Obchodného zákonníka, najmä v oblastiach ako je premlčanie alebo náhrada škody.
Nájomná zmluva je kľúčovým dokumentom. Hoci zákon nevyžaduje písomnú formu pri nájme hnuteľných vecí, pre zabezpečenie právnej istoty a prevenciu budúcich sporov je dôrazne odporúčaná písomná forma.
Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy zahŕňajú:
- Označenie zmluvných strán: Presné identifikovanie prenajímateľa a nájomcu.
- Vymedzenie predmetu nájmu: Detailná špecifikácia prenajímanej hnuteľnej veci.
- Výška nájomného: Dohodnutá odplata za užívanie veci. Slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom.
- Doba trvania nájmu: Uvedenie, či ide o nájom na určitú alebo neurčitú dobu.
Okrem týchto základných náležitostí je vhodné v zmluve uviesť aj ďalšie ustanovenia, ako napríklad:
- Povinnosti zmluvných strán: Napríklad obmedzenia, či nájomca môže vec ďalej prenajať alebo podnájom.
- Zabezpečenie nárokov: Možnosť dohodnutia zmluvnej pokuty v prípade omeškania s platbou alebo poškodenia prenajatej veci.
- Skončenie nájmu: Podmienky výpovede alebo odstúpenia od zmluvy.
Špecifickou situáciou je automatické predĺženie nájomnej zmluvy. Ak nájomca užíva hnuteľnú vec aj po uplynutí dohodnutej doby a prenajímateľ to do 30 dní od skončenia nájmu nenamietne na súde, zmluva sa automaticky predlžuje za rovnakých podmienok.
Dôležité je rozlišovať nájom hnuteľných vecí od nájmu nehnuteľností. V prípade, že prenajatá hnuteľná vec má vady, ktoré bránia jej riadnemu užívaniu, nájomca má právo na poskytnutie inej hnuteľnej veci.
Prenájom hnuteľného majetku a daň z príjmov
Príjmy z prenájmu hnuteľného majetku môžu podliehať dani z príjmov. Kľúčové je rozlíšiť, či ide o príležitostný prenájom alebo o sústavnú činnosť.
Príležitostný prenájom
Príležitostný prenájom hnuteľných vecí sa v zmysle zákona o dani z príjmov (§ 8 ods. 1 písm. a) zaraďuje medzi ostatné príjmy. Ak ročný príjem z takéhoto prenájmu nepresiahne sumu 500 eur, je tento príjem oslobodený od dane podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov.
Sústavný prenájom
Ak ide o sústavný prenájom hnuteľného majetku, takýto príjem sa považuje za príjem z podnikania. Konkrétne, ak je prenájom vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, spadá pod príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. V takomto prípade platia pravidlá zdaňovania príjmov z podnikania, vrátane možnosti uplatnenia daňových výdavkov.
Je dôležité poznamenať, že pri prenájme hnuteľného majetku, ktorý je využívaný v súvislosti s podnikaním alebo prenajímaný ako súčasť prenajímanej nehnuteľnosti, prípadne vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, sa už neuplatní oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. g).
Daňové aspekty prenájmu hnuteľného majetku nerezidentom
Príjmy nerezidentov zo zdrojov na území Slovenskej republiky, ktoré plynú z prenájmu hnuteľných vecí umiestnených na Slovensku, podliehajú dani vyberanej zrážkou.
Podľa § 16 ods. 1 písm. e) zákona o dani z príjmov, príjmami zo zdrojov na území SR daňovníka s obmedzenou daňovou povinnosťou (nerezidenta) sú aj príjmy z nájomného alebo iného využitia hnuteľných vecí umiestnených na území SR. Hnuteľnou vecou sa v tomto kontexte myslia aj motorové vozidlá a iné dopravné zariadenia.
Z týchto príjmov sa daň vyberá zrážkou podľa § 43 zákona o dani z príjmov. Základná sadzba dane je 19 %. Táto sadzba však môže byť modifikovaná medzinárodnou zmluvou o zamedzení dvojitého zdanenia, ak existuje medzi Slovenskou republikou a štátom rezidencie nerezidenta. V prípade, že príjem je vyplácaný daňovníkovi z nezmluvného štátu, sadzba dane je 35 %.
Ako vyplniť daňové priznanie 2026 v online aplikácii za rok 2025 a kalkulačka zadarmo
Oslobodenie od dane pri prenájme nerezidentom
V súlade s § 13 ods. 2 písm. h) zákona o dani z príjmov, náhrady za použitie alebo za poskytnutie práva na použitie priemyselného, obchodného alebo vedeckého zariadenia môžu byť oslobodené od dane. Táto výnimka sa vzťahuje na prípady, keď sú platiteľ a príjemca príjmov právnické osoby a daňovníci členských štátov EÚ, príjemca je skutočným vlastníkom a je dodržaná určená percentuálna výška priameho podielu na základnom imaní počas stanoveného obdobia (najmenej 24 mesiacov).
Povinnosti platiteľa dane pri prenájme nerezidentom
Platiteľ príjmu (ten, kto platí nájomné) je povinný vykonať zrážku dane pri výplate, poukázaní alebo pripísaní úhrady v prospech daňovníka (nerezidenta). Zrazenú daň je povinný odviesť správcovi dane (daňovému úradu) najneskôr do 15. dňa každého mesiaca za predchádzajúci kalendárny mesiac. O tejto skutočnosti je platiteľ dane povinný informovať správcu dane.
Finančný prenájom hnuteľného majetku
Pri finančnom prenájme hnuteľného majetku, ktorý zahŕňa aj možnosť kúpy prenajatej veci, je dôležité rozlišovať medzi istinou a úrokom.
Istina
Suma istiny, ktorá tvorí splátku za "čistý" finančný prenájom hnuteľného majetku, nie je považovaná za príjem zo zdrojov na území SR podľa § 16 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Zdaňovanie tejto časti príjmu spadá pod príslušný článok zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia a podlieha zdaneniu len v štáte rezidencie zahraničného daňovníka.
Úrok
Úrok pri finančnom prenájme hnuteľného majetku spadá do rámca príjmov z poskytnutých úverov a pôžičiek. Podľa zákona o dani z príjmov (§ 16 ods. 1 písm. e) bod 3) je tento príjem predmetom dane v SR a je považovaný za zdaniteľný príjem. V zmysle zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia (napr. medzi SR a ČR) môžu byť úroky s tuzemským zdrojom, ktoré poberá rezident druhého štátu, zdanené iba v štáte jeho rezidencie.
Prenájom nehnuteľností a živnostenské oprávnenie
Prenájom nehnuteľností je špecifický v tom, že jeho právna kvalifikácia na účely živnostenského zákona a zákona o dani z príjmov závisí od poskytovaných služieb.
Všeobecný princíp
Vlastník nehnuteľnosti má právo s ňou nakladať, čo zahŕňa aj možnosť jej prenájmu tretím osobám na základe nájomnej zmluvy.
Verejnoprávna úprava
Podľa Zákona o živnostenskom podnikaní, živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností nie je potrebné, pokiaľ sa popri prenájme neposkytujú žiadne ďalšie služby, ktoré by sa dali považovať za podnikateľskú činnosť.
Základné a doplnkové služby
Za základné služby sa považujú tie, ktoré priamo podmieňujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Upratovanie, stráženie alebo iné aktivity, ktoré nad rámec základného užívania, sa už za takéto služby nepovažujú.
Poskytovanie doplnkových služieb, ktoré nemajú charakter služieb podmieňujúcich možnosť riadneho užívania prenajímaných priestorov, môže mať z hľadiska živnostenského zákona rôzne dôsledky. Ak takéto doplnkové služby presahujú rámec bežného užívania a majú charakter poskytovania služieb na živnostenskom základe, môže byť potrebné živnostenské oprávnenie.
Ubytovacie služby
Zvláštne pravidlá platia pre krátkodobé poskytovanie prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených. Kategorizáciu ubytovacích zariadení upravuje príslušná vyhláška Ministerstva hospodárstva SR.
Daňová uznateľnosť nájmu
Zákon o dani z príjmov upravuje, ktoré výdavky sú daňovo uznateľné v súvislosti s nájmom.
Všeobecné ustanovenia
Podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov, výdavky (náklady) na nájomné sa posudzujú pri hmotnom a nehmotnom majetku, vrátane drobných hmotných a nehmotných majetkov. Toto ustanovenie sa vzťahuje aj na výdavky súvisiace s úhradou príjmov podľa § 16 ods. 1 písm. e) zákona, ktoré zahŕňajú aj nájomné za hnuteľné veci.
Nájomné platené fyzickej osobe
Pred rokom 2015 sa nájomné platené fyzickej osobe mohlo zahrnúť do daňových výdavkov po zaplatení. Od roku 2015 sa úprava zjednotila do § 17 ods. 19 písm. b).
Význam pojmu "nájomné"
Pojem "nájomné" je v zmysle Občianskeho zákonníka definovaný ako odplata za užívanie alebo branie úžitkov z užívania akejkoľvek veci.
Nájomné poukazované v prospech nerezidenta
Ustanovenie § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov sa uplatňuje aj na výdavky na nájomné poukazované v prospech nerezidenta, ak sa tieto vzťahujú k príjmom podľa § 16 ods. 1 písm. e) zákona. To zahŕňa aj nájomné za hnuteľné veci umiestnené na území SR, ako sú motorové vozidlá alebo iné dopravné zariadenia, ktoré sú využívané rezidentom SR alebo stálou prevádzkarňou daňového nerezidenta v medzinárodnej doprave. Tieto príjmy podliehajú na území SR dani vyberanej zrážkou.
V prípade operatívneho prenájmu hnuteľných vecí, ak ide o zmluvné štáty, tieto príjmy často spadajú pod článok "Licenčné poplatky". Na území SR sa zdaňujú daňou vyberanou zrážkou vo výške 19 %. Ak sa príjem vypláca daňovníkovi z nezmluvného štátu, sadzba dane je 35 %.
Podpora registrovaných sociálnych podnikov (RSP)
Štátne inštitúcie a organizácie poskytujú rôzne formy podpory registrovaným sociálnym podnikom s cieľom uľahčiť ich fungovanie na trhu.
Investičná pomoc
Jednou z významných foriem podpory je predaj alebo prenájom nehnuteľného majetku RSP za cenu nižšiu, ako je trhová cena, alebo za nižšie nájomné.
Podmienky pre získanie podpory
Aby mohol sociálny podnik získať túto podporu, musí spĺňať nasledujúce podmienky:
- Byť registrovaným sociálnym podnikom.
- Požiadať obec alebo vyšší územný celok (VÚC) o odkúpenie alebo prenájom nehnuteľného majetku ako investičnú pomoc.
- Žiadosť musí byť prerokovaná obecným zastupiteľstvom a schválená nadpolovičnou väčšinou prítomných poslancov.
Predaj a prenájom nehnuteľností štátom
Je možné podať žiadosť o kúpu alebo prenájom nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu. Odpredaj štátneho nehnuteľného majetku sa realizuje ako investičná pomoc v zmysle zákona o sociálnej ekonomike a sociálnych podnikoch. Prevod vlastníctva ako investičná pomoc môže byť aj bezodplatný.
Príklady z praxe
Pre lepšie pochopenie daňových povinností pri prenájme uvádzame niekoľko ilustratívnych príkladov:
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt a nájomca mu uhradil celkovo 2 000 eur. V tomto prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane v sume 500 eur. Zdaniteľný príjem teda predstavuje 1 500 eur. Keďže však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, jeho celkový zdaniteľný príjem za rok 2025 nepresiahol zákonom stanovenú hranicu 2 876,90 eura, a preto nemá povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a zároveň príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. Z príjmu z prenájmu si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur, čím sa jeho zdaniteľný príjem z prenájmu zníži na 1 050 eur. Celkový zdaniteľný príjem daňovníka (5 000 + 1 050 = 6 050 eur) presiahol hranicu 2 876,90 eura, preto má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva a dosiahli príjem 7 440 eur. Výdavky spojené s prenajímaním predstavujú 3 840 eur. Dohodli sa, že príjem si rozdelia rovnakým dielom (každý v ½). Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur. V daňovom priznaní tak každý z nich uvedie zdaniteľný príjem z prenájmu vo výške 3 220 eur (7 440 / 2 = 3 720 eur príjmu na jedného manžela; 3 720 - 500 oslobodenie = 3 220 eur zdaniteľného príjmu).
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na osobu, ktorá sama prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má v nájme.
Registrácia na daňovom úrade je nevyhnutná najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť. V prípade nesplnenia tejto povinnosti môže daňový úrad uložiť pokutu vo výške minimálne 60 eur. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.
Príklad registrácie: Ak ste začali prenajímať byt v januári, máte povinnosť registrovať sa na daňovom úrade najneskôr do konca februára.
Príklad registrácie pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov: V prípade, ak byt vlastníte spolu s manželkou v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímate ho, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je v nájomnej zmluve uvedený ako prenajímateľ.
Dôležité upozornenia
- Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si nemôžete uplatniť výdavky percentom z príjmov. Môžete si uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky.
- Prenajímatelia nemôžu vykázať daňovú stratu z príjmov z prenájmu nehnuteľností. Daňové výdavky si možno uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu.
- Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti (tzv. pasívne príjmy), nemôžete si základ dane znížiť o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť len pri aktívnych príjmoch.
Dôkladné poznanie daňových predpisov a včasné splnenie si povinností vám pomôže predísť zbytočným komplikáciám a finančným sankciám pri prenájme hnuteľného aj nehnuteľného majetku.