Prenajímanie bytu je bežnou formou bývania, ktorá prináša výhody prenajímateľom aj nájomcom. Avšak, vzťah medzi týmito stranami môže byť v určitých situáciách komplikovaný, najmä ak dôjde k ukončeniu nájomného vzťahu. Tento článok sa zameriava na situácie, kedy môže dôjsť k výpovedi nájomnej zmluvy z dôvodu osobitného zreteľa, a podrobne rozoberá práva a povinnosti oboch zúčastnených strán podľa slovenskej legislatívy.
Ukončenie nájomnej zmluvy: Kedy a ako?
Nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou výpoveďou doručenou nájomcovi. Občiansky zákonník upravuje viacero dôležitých aspektov, ktoré musí prenajímateľ dodržať, aby mohol platne ukončiť nájomný vzťah s nájomcom.
Výpovedná lehota a jej dĺžka
Podľa ustanovenia § 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ Vám však môže vo výpovedi určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu. Podľa právnej doktríny, ak nájomná zmluva upravuje kratšiu výpovednú lehotu, tak je táto časť nájomnej zmluvy neplatná.
Zákonné dôvody na výpoveď
Prenajímateľ nemôže bezdôvodne alebo z akéhokoľvek dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu. Teda, prenajímateľ môže nájomnú zmluvu vypovedať iba z dôvodov upravených v ustanovení § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka a na druhej strane musí tento dôvod výpovede uviesť priamo vo výpovedi, ktorý Vám doručil. V prípade, že jeho výpoveď neobsahuje žiadny dôvod, je neplatná. Neplatnosť výpovede však musíte v lehote troch mesiacov od jej doručenia napadnúť na súde, inak sa neplatnosť konvaliduje a výpoveď sa bude považovať za platnú. Podľa ustanovenia § 711 ods. 5 Občianskeho zákonníka, neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.
Bytová náhrada: Kedy má nájomca na ňu nárok?
Výpoveďou nájomnej zmluvy však povinnosti prenajímateľa nekončia. Nakoľko nájomný vzťah ukončil výpoveďou prenajímateľ, musí Vám v súlade s ustanovením § 712a Občianskeho zákonníka zabezpečiť bytovú náhradu.
Typy bytových náhrad podľa Občianskeho zákonníka
- § 712a ods. 1: Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo f) alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov, nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním.
- § 712a ods. 2: Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c), nájomca nemá právo na bytovú náhradu.
- § 712a ods. 3: Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu.
- § 712a ods. 4: Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v odseku 3 nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.
- § 712a ods. 5 a 6: Tieto odseky upravujú špecifické prípady súvisiace s ukončením nájomného pomeru služobného bytu a nájmom po pôrodnej dobe, ktoré nie sú primárne relevantné pre všeobecný prenájom bytu.
Hmotná núdza a ochranná lehota
Príkladom situácie, kedy nájomca má právo na bytovú náhradu, je ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu neplatenia nájomného (§ 711 ods. 1 písm. d)), a nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. V takom prípade mu prináleží náhradné ubytovanie. Ak nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z vlastného pričinenia alebo nie je v hmotnej núdzi, nemá právo na žiadnu bytovú náhradu.
Podľa ust. § 710 ods. 4 OZ: "Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) a nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) doplatí prenajímateľovi dlžné nájomné a úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu, dôvod výpovede zanikne." Vzhľadom na uvedené, ak je nájomca v hmotnej núdzi a dohodol by sa s prenajímateľom na doplatení nájomného do šiestich mesiacov (toto je ochranná lehota) a nájomné by v tejto lehote doplatil, dôvod výpovede zanikne.
Jednotlivec je teda v hmotnej núdzi, ak má mesačný príjem nižší ako 268,88 €, manželia sú v hmotnej núdzi, ak ich spoločný mesačný príjem nedosahuje sumu 456,45 €. V prípade, že majú deti, ich životné minimum sa zvyšuje o 122,77 € mesačne na každé dieťa.
Bežné opotrebenie a vrátenie depozitu
Pri skončení nájmu máte povinnosť odovzdať byt v stave, v akom ste ho prevzali, s prihliadnutím na obvyklé (bežné) opotrebenie. Práve toto je typicky obvyklé opotrebenie, ktoré ide na ťarchu vlastníka ako prenajímateľa, nie nájomcu, veď ste mu predsa platili nájom a úhrady za služby spojené s bývaním. Predpokladáme, že platby za nájom a za služby spojené s bývaním sú vo Vašej podpísanej nájomnej zmluve aj uvedené ako osobitné platby vo finančnom vyjadrení, nie jednou sumou.
Zákonný rámec odovzdania veci pri skončení nájmu vyplýva z § 682 Občianskeho zákonníka. Maľovanie: bežná údržba bytu môže zahŕňať aj maľovanie pri dlhšom užívaní; vyplýva to aj z výkladu k § 692 OZ a z nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. (§ 6). Zároveň však platí, že ak prenajímateľ vyžaduje vymaľovanie bez opory v zmluve, v praxi sa to považuje za neopodstatnené, ak byt odovzdáte v stave ako pri prevzatí s bežným opotrebením.
Peňažná zábezpeka (kaucia) si prenajímateľ nemôže len tak nechať. Slúži na krytie jeho reálnych pohľadávok (dlhy na nájomnom/energiách, škody spôsobené nájomcom). Pri krátkodobom nájme bytu sa bežne cituje aj lehota vrátenia do 1 mesiaca po vyprataní a vysporiadaní.
Plesne a náklady na opravy
Ak ste "dali do kopy celý byt" kvôli plesniam na vlastné náklady, odporúčam si pripraviť dôkazy (fotky, komunikácia, doklady o úhrade, prípadne vyjadrenie firmy). Praktický postup: trvajte na spoločnom odovzdaní bytu s písomným protokolom a to tak, aby ste si urobili fotodokumentáciu a odpočty jednotlivých médií. Ak depozit nevráti, pošlite mu predžalobnú výzvu na vrátenie depozitu v lehote.
Krátkodobý nájom bytu a jeho špecifiká
Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z.z.) predstavuje alternatívu k Občianskemu zákonníku. Umožňuje flexibilnejšie ukončenie nájomnej zmluvy, pričom výpovedná lehota môže byť kratšia ako tri mesiace, minimálne však jeden mesiac. Dôvody na výpoveď si môžu zmluvné strany dohodnúť priamo v zmluve, nad rámec zákonných dôvodov. Avšak, aj pri tomto type nájmu je dôležité, aby bol dôvod výpovede skutkovo vymedzený.
Predaj bytu a jeho vplyv na nájomnú zmluvu
V prípade, ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka. Podľa § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Nový vlastník teda nemôže nájomcu z bytu len tak vyhodiť, ale musí rešpektovať existujúcu nájomnú zmluvu a jej podmienky, vrátane výpovednej lehoty.
Nájom bez písomnej zmluvy
Ak nemáte podpísanú nájomnú zmluvu, nevzťahuje sa na Vás žiadna výpovedná lehota podľa Občianskeho zákonníka. V takom prípade by ste teoreticky na základe výzvy prenajímateľa mali byt ihneď opustiť, lebo ho užívate bez právneho titulu. Z bytu Vás však nemôže násilím a sám vyhodiť. Ak by Vás chcel vypratať z nehnuteľnosti, musel by podať žalobu na miestne príslušný súd. Z tohto dôvodu je vždy odporúčané mať uzatvorenú písomnú nájomnú zmluvu.
Rušenie pokoja a porušovanie dobrých mravov
Pokiaľ nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu. V takomto prípade je však nevyhnutné predmetný dôvod výpovede z nájmu vo výpovedi presne vymedziť. Výpovedná lehota je však podľa zákona tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená.
Daňové aspekty prenájmu
Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť, by sa mal zaregistrovať na príslušnom daňovom úrade. Ak prenajímateľ uvádza v zmluve DIČ, znamená to, že splnil túto svoju zákonnú povinnosť. Na to, aby bol prenajímateľ považovaný za podnikateľa, musí spĺňať určité definičné znaky uvedené v Obchodnom zákonníku. Pre účely nájmu bytu je dôležité rozlišovať, či ide o bežného prenajímateľa alebo o prenajímateľa, ktorý poskytuje aj iné služby spojené s prenájmom, čím by sa mohol považovať za podnikateľa. V prípade pochybností je vždy vhodné konzultovať tieto otázky s daňovým poradcom.