Vlastníctvo nehnuteľnosti a jeho prenájom, najmä v kontexte manželstva, prináša so sebou špecifické právne a daňové otázky. Kľúčovým pojmom v tejto oblasti je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), ktoré upravuje Občiansky zákonník v ustanoveniach §§ 143 až 151. Pochopenie toho, čo do BSM patrí a ako sa nakladá s príjmami z prenájmu, je nevyhnutné pre správne riešenie majetkových a daňových záležitostí. Tento článok sa zameriava na situácie, kedy jeden z manželov vlastní nehnuteľnosť, ktorá nebola nadobudnutá počas manželstva, a rozhodne sa ju prenajímať.
Vlastníctvo nehnuteľnosti pred uzatvorením manželstva
Byt, ktorý bol nadobudnutý ešte pred uzavretím manželstva, nespadá do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Aj po uzatvorení manželstva zostáva tento byt vo výlučnom vlastníctve toho manžela, ktorý ho nadobudol, a na liste vlastníctva bude figurovať ako jediný vlastník. V takomto prípade, ak sa rozhodnete byt prenajať, nájomnú zmluvu s potenciálnym nájomníkom uzatvárate ako prenajímateľ iba vy sám, bez vašej manželky. Vy ste totiž výlučným vlastníkom bytu a máte právo s ním právne disponovať, čo zahŕňa aj jeho prenájom. V súlade s právnou zásadou, že nikto nemôže na iného preniesť viac práv, ako sám má, vaša manželka ako nevlastník bytu nemôže v pozícii prenajímateľa vystupovať a na nájomnej zmluve sa preto uvádzať nebude.
Príjem z prenájmu ako predmet BSM
Napriek tomu, že byt je vo vašom výlučnom vlastníctve, príjem plynúci z jeho prenájmu už patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Platí totiž všeobecné pravidlo, že výnosy, úžitky a prírastky veci patria do BSM bez ohľadu na to, či vec sama o sebe je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov alebo vo výlučnom vlastníctve niektorého z nich. Nájomné za prenájom bytu teda spadá do BSM. Toto pravidlo nie je síce v zákone výslovne napísané, ale vyplýva z platnej súdnej judikatúry.
Dôležité je rozlišovať medzi samotnou vecou (byt) a jej plodmi a úžitkami (nájomné). Zatiaľ čo byt, nadobudnutý pred manželstvom, zostáva vo vašom výlučnom vlastníctve, príjmy z neho generované sa považujú za spoločný majetok manželov.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Daňové aspekty príjmov z prenájmu
Zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v platnom znení v § 4 ods. 8 uvádza, že príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. Tento paragraf sa však primárne vzťahuje na situácie, kedy je samotná nehnuteľnosť v BSM.
Vo vašom prípade, kedy nehnuteľnosť nie je v BSM, ale príjem z nej áno, je situácia mierne odlišná. Zákon o dani z príjmov spomína, že príjmy uvedené v § 6 ods. 3 (príjmy z prenájmu nehnuteľností), § 7 (príjmy z kapitálového majetku) a § 8 (ostatné príjmy), ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak.
Kľúčové je, že príjmy plynúce manželom z prevodu majetku alebo práva v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktoré boli zahrnuté v obchodnom majetku niektorého z manželov, sa zdaňujú u toho z manželov, ktorý mal takýto majetok alebo právo zahrnuté v obchodnom majetku ako posledný. Toto ustanovenie však nie je priamo relevantné pre príjem z nájmu nehnuteľnosti, ktorá nie je v BSM.
V praxi to znamená, že aj keď ste jediným vlastníkom bytu, príjem z jeho prenájmu môžete, po vzájomnej dohode, priznať do daňového priznania vy alebo vaša manželka, prípadne si ho rozdeliť v akomkoľvek dohodnutom pomere. Toto pravidlo vychádza z flexibility daňového systému, ktorý umožňuje manželom optimalizovať svoje daňové povinnosti.
Príklady z praxe a daňového vysporiadania
Príklad 1: Bežné rozdelenie príjmovManželia prenajímali nehnuteľnosť, ktorú vlastnili v bezpodielovom spoluvlastníctve. Dosiahli príjmy vo výške 6 000 eur a výdavky vo výške 2 400 eur. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z bezpodielového spoluvlastníctva, môžu manželia zahrnúť do základu dane v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. V tomto prípade môžu príjmy rozdeliť na každého z manželov vo výške 3 000 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie príjmov z prenájmu vo výške 500 eur. V takom prípade každý z manželov podá daňové priznanie, kde uvedie príjmy z prenájmu vo výške 2 500 eur (3 000 - 500). Výdavky sa zahrnú do základu dane v rovnakom pomere.
Príklad 2: Výhodné priznanie príjmov jedným z manželovManželia prenajímali nehnuteľnosť, ktorú vlastnili v bezpodielovom spoluvlastníctve, a dosiahli príjmy z prenájmu vo výške 2 000 eur. Keďže manžel nepoberal žiadne iné príjmy okrem príjmov z prenájmu, je pre nich výhodné, aby všetky príjmy z prenájmu priznal len manžel. Áno, ak je to pre nich výhodné, môžu sa dohodnúť, že všetky príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov bude zahrnovať do základu dane len manžel. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú oslobodené do výšky 500 eur. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti u manžela za zdaňovacie obdobie neprevýšili sumu 50 % nezdaniteľnej časti základu dane. Nakoľko manžel nemal iné zdaniteľné príjmy, nevzniká mu povinnosť podávať daňové priznanie a príjmy z prenájmu nehnuteľnosti zdaňovať.
Príklad 3: Príjem z prenájmu pri rôznych druhoch príjmu manželovManželia prenajímali byt v bezpodielovom spoluvlastníctve s celkovým príjmom 6 000 eur a výdavkami 4 000 eur. Manželka bola zamestnaná a manžel poberal príjmy z podnikania. Manželia si môžu rozdeliť dosiahnutý príjem z prenájmu tak, že manželka dosiahne príjem 500 eur a manžel 5 500 eur. Každý si uplatní oslobodenie vo výške 500 eur. Manželka tak dosiahne príjem do výšky oslobodenia a môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie. Manžel dosiahne zdaniteľný príjem z prenájmu 5 000 eur (5 500 - 500).
Osobitné záznamy v daňovom priznaní
Daňovníci, ktorí v príslušnom zdaňovacom období dosiahli spoločné príjmy s ďalšími daňovníkmi zo spoluvlastníctva (vrátane príjmov z prenájmu, ktoré patria do BSM), musia v časti „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“ daňového priznania typu B uvádzať osobitné záznamy. V tejto časti sa uvedú údaje o daňovníkoch, s ktorými boli dosiahnuté príjmy z dôvodu spoluvlastníctva, ako aj údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch.
Dohoda o zúžení alebo rozšírení BSM
Manželia majú možnosť dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah BSM. To znamená, že sa môžu dohodnúť na tom, aby do BSM patrili aj veci, ktoré by z neho inak nepatrili (napríklad dary alebo dedičstvo), alebo naopak, aby z BSM boli vylúčené veci, ktoré by doň zo zákona patrili. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Táto dohoda musí mať písomnú formu.
V kontexte príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá nie je v BSM, je dôležité poznamenať, že súdna prax vychádza z toho, že každý príjem počas trvania manželstva (okrem darov a dedenia) patrí do BSM. Teda aj nájomné z nehnuteľnosti, ktorá nie je v BSM, a tiež úroky z vkladu, aj keď boli z finančných prostriedkov nepatriacich do BSM, patria do BSM.
Prenájom nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve
Pokiaľ plynú daňovníkom spoločné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú majú v podielovom spoluvlastníctve, je potrebné na zahrnutie príjmov z prenájmu a súvisiacich výdavkov do základu dane uplatniť ustanovenia § 10 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Príjmy a výdavky sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.
Tieto podiely môžu byť určené právnym predpisom (dedením, vyporiadaním BSM, vydržaním) alebo dohodnuté účastníkmi. V prípade nehnuteľností musí byť dohoda o inom pomere vyhotovená v písomnej forme a jej účinky nastanú až vkladom do katastra nehnuteľností. Príkladom je byt v podielovom spoluvlastníctve s podielmi 30% a 70%. Príjmy a výdavky z prenájmu sa rozdelia v tomto pomere.
Dôležité právne aspekty prenájmu nehnuteľnosti v BSM
Pri prenájme nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, je potrebný súhlas oboch manželov. Nájomná zmluva by mala byť podpísaná oboma manželmi, aby bola právne záväzná a aby sa predišlo potenciálnym sporom. Kľúčom k úspešnému prenájmu je dobrá komunikácia a spolupráca medzi manželmi, ako aj dôkladné dodržiavanie právnych predpisov.
V prípade, ak jeden z manželov prenajíma nehnuteľnosť patriacu do BSM bez súhlasu druhého manžela, takýto právny úkon je relatívne neplatný. To znamená, že zmluva je platná až do momentu, kým sa druhý manžel nedovolá jej neplatnosti. V takýchto prípadoch je vhodné odporučiť písomné namietanie neplatnosti úkonu alebo podať návrh na súd.
Záver
Prenájom bytu, ktorý ste nadobudli pred manželstvom, prináša špecifické pravidlá týkajúce sa vlastníctva a príjmov. Zatiaľ čo byt zostáva vo vašom výlučnom vlastníctve, príjmy z jeho prenájmu spadajú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Daňové aspekty vám umožňujú flexibilne si tieto príjmy priznať a optimalizovať tak vašu daňovú povinnosť. Vždy je však dôležité dodržiavať právne predpisy a v prípade nehnuteľností v BSM zabezpečiť súhlas oboch manželov.
tags: #prenajom #bytu #v #bezpodielovom #spoluvlastnictve