Prenájom nehnuteľnosti: Registrácia na daňovom úrade a povinnosti prenajímateľa

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu.

Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade.

Kedy vzniká registračná povinnosť:

• Prenájom celej nehnuteľnosti: Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba, ktorá nemá živnostenské oprávnenie na prenájom, musíte sa registrovať na daňovom úrade.
• Prenájom časti nehnuteľnosti: Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti (napríklad jednu či dve izby), pokiaľ táto časť spĺňa charakteristiku bytu podľa Stavebného zákona a nie je len príslušenstvom.
• Opätovný prenájom: Ak už istú nehnuteľnosť alebo jej časť prenajímate a chcete si svoje portfólio len rozšíriť o ďalšiu nehnuteľnosť, nie je potrebné sa opätovne registrovať.
• Prenájom nehnuteľnosti získanej inak ako vlastníctvom: Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu.
• Prenájom časti rodinného domu na reklamné účely: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
• Prenájom chaty s príležitostným ubytovaním: Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na území SR, napríklad chatu v rekreačnej oblasti, kde v zimnej sezóne príležitostne poskytuje ubytovanie, vzniká jej registračná povinnosť v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Ak popri prenájme poskytuje aj iné ako základné služby, činnosť má charakter podnikateľskej činnosti a vyžaduje živnostenské oprávnenie.

Kedy nevzniká registračná povinnosť:

• Už ste registrovaný ako podnikateľ: Ak už ste registrovaný na príslušnom miestnom daňovom úrade ako vykonávateľ samostatnej zárobkovej činnosti alebo ako podnikateľský subjekt (napr. živnostník), nie je potrebné sa opätovne registrovať. V takom prípade vám ani nevzniká oznamovacia povinnosť voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti.
• Prenájom pozemku: Výnimkou je situácia, kedy prenajímate iba pozemok (a na ňom napríklad ornú pôdu).
• Príležitostné poskytovanie ubytovania v chate bez živnostenského oprávnenia: Ak ide o príležitostné poskytovanie ubytovania v chate a nie je poskytovaná podnikateľská činnosť, registračná povinnosť sa vzťahuje len na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR a uzatvorí nájomnú zmluvu podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Proces registrácie a potrebné dokumenty

Žiadosť o registráciu spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu (daňový úrad vám ju neskôr vráti). K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu, avšak na jej overenie je potrebné ju mať pri sebe. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti. Po skontrolovaní všetkých potrebných tlačív má správca dane 30 dní na zaregistrovanie vašej žiadosti. Následne vám pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré budete musieť uvádzať pri komunikácii so správcom dane. Namiesto písomného rozhodnutia vám správca dane vydá osvedčenie o registrácii.

Žiadosť o registráciu môžete poslať poštou. Daňový úrad vráti originály dokumentov prenajímateľovi po overení.

Zmeny údajov a zrušenie registrácie

Nezabudnite: Okrem prvotnej registrácie, kedy vám vznikne povinnosť odvádzania dane z prenájmu, je potrebné myslieť tiež na situácie, kedy sa hlásia možné zmeny. Najčastejším príkladom je zmena priezviska, trvalého bydliska, či pridanie titulu. Nové údaje sa oznamujú správcovi dane najneskôr do 30 dní od danej zmeny.

Zrušenie registrácie z príjmu z prenajatej nehnuteľnosti ste povinný vykonať do 30 dní od zániku tejto povinnosti (tzn. 30 dní odo dňa účinnosti výpovede poslednej nájomnej zmluvy).

Daňové priznanie pri prenájme nehnuteľnosti

Na to, či naozaj musíte zaplatiť daň z prenájmu bytu, domu či pozemku, závisí od viacerých okolností. Podanie daňového priznania je pre veľa ľudí nočnou morou, bez dostatočných informácií môžu vzniknúť chyby a zbytočné sankcie.

Kto má povinnosť podať daňové priznanie:

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za príslušný rok v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol zákonom stanovenú hranicu. V roku 2025 je táto hranica 2 876,90 eura. Táto suma zahŕňa aj príjmy zo závislej činnosti, ak daňovník nie je zamestnancom, ktorý poberá len príjmy zo závislej činnosti a zamestnávateľ mu vykonal ročné zúčtovanie.

• Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
• Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (5 000 + 1 050 = 6 050 eur), má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 500 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie, nakoľko jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahne 2 876,90 eura (5 000 + 0 = 5 000 eur).

Dobrovoľné podanie daňového priznania:

Oplatí sa študentom či dôchodcom podať priznanie aj dobrovoľne? Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), tzv. nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov. V prípade, ak daňovník nemá žiadne iné zdaniteľné príjmy okrem príjmov z prenájmu a tieto príjmy po odpočítaní oslobodenia nepresiahnu sumu 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie. Dobrovoľné podanie daňového priznania môže byť výhodné vtedy, ak si daňovník chce uplatniť preplatok na dani, napríklad z dôvodu uplatnenia nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, ak by tak mohol urobiť.

Výdavky a odpočty pri prenájme

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Medzi daňové výdavky patria:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v zákone o dani z príjmov.

Čo si nemožno uplatniť ako daňový výdavok:

• Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.
• Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti (ak ju už spomíname vyššie ako oprávnený výdavok, je potrebné si uvedomiť, že ide o daň z nehnuteľnosti súvisiacu s prenajímanou nehnuteľnosťou, nie napr. poistenie vašej vlastnej domácnosti), výdavky na kúpu bytu či opravy, ak byt nie je zaradený do obchodného majetku.
• Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, ak byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť nezahrniete do svojho majetku.
• Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku:

Ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku (ako fyzická osoba i podnikateľ), môžete si do nákladov pridať aj poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Príklad výpočtu zdaniteľného príjmu:

• Príklad č. 4: Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.
• Príklad s výdavkami: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov (7440 - 500 = 6940 eur), rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky. Pomer zdaniteľných príjmov k celkovým príjmom je 6940 / 7440 = 0,9328. Preto sa výdavky upravia na 2250 * 0,9328 = 2103,30 eur. Základ dane z prenájmu bude teda 6940 - 2103,30 = 4836,70 eur.

Spoločné vlastníctvo manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

• Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
• Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (7440/2 = 3720 eur príjem na jedného manžela, z ktorého sa odpočíta 500 eur oslobodenie, teda 3720 - 500 = 3220 eur).

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania.
• Výšku nájomného.
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice.

Zjednodušenie správy nehnuteľností

Riešenie je jednoduchšie, ako by ste si možno na prvý pohľad mysleli. V dnešnej dobe je najlepším možným rozhodnutím využiť službu nazývanú rent management. Vďaka nej budete mať vybavené všetky právne úkony. Takisto za vás príslušná firma nájde vhodného podnájomcu, zabezpečí opravy, údržbu, no vyrieši aj prípadné havarijné situácie. Ak o tejto službe rozmýšľate, odporúčame vám prečítať si o nej niečo viac.

Pokuty za nesplnenie povinností

Správneho deliktu sa dopustí ten, kto nesplní registračnú povinnosť v ustanovenej lehote. Pokuta za nesplnenie si registračnej povinnosti v ustanovenej lehote v zmysle § 155 ods. 1 písm. c) zákona č. 563/2009 Z. z. môže byť ukladaná. Preto je viac než potrebné byť informovaný o všetkých povinnostiach spojených s prenájmom nehnuteľnosti a dodržiavať ich.

tags: #prenajom #bytu #registracia #na #danovom #urade