Právo vlastniť majetok, ako aj právo podnikať, sú základnými právami garantovanými Ústavou Slovenskej republiky. Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť alebo len pasívnu správu vlastného majetku, má zásadný význam z pohľadu súkromného aj verejného práva. V súkromnoprávnej oblasti status podnikateľa determinujúco vplýva na aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy, vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitných ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, ustanovení o ochrane spotrebiteľa alebo ochrane hospodárskej súťaže.
Dva pilieriky nájmu bytu v slovenskom právnom poriadku
V slovenskom právnom poriadku je nájom bytu upravený primárne dvoma právnymi predpismi: Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu a tiež osobitnú právnu úpravu tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu predstavuje špecifický predpis súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu.
Na základe nájomnej zmluvy ohľadom bytu prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie dohodnutú odplatu - nájomné. Občiansky zákonník definuje nájomnú zmluvu ako takú, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné vec do dočasného užívania a poberania jej plodov a úžitkov.
Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo vlastniť majetok zahŕňa právo držať, užívať, požívať plody a úžitky svojho vlastníctva a nakladať s ním. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zachovanie hodnoty majetku, a bez ďalšieho aj jeho prenájom.
Hranica medzi správou majetku a podnikaním: Definícia podnikania
Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. 1 Obchodného zákonníka definuje podnikanie ako "sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu".
Aby bolo možné prenájom bytu považovať za podnikanie, musí spĺňať všetky nasledujúce definičné znaky:
- Sústavnosť: Činnosť musí byť vykonávaná pravidelne, nie náhodne alebo jednorazovo. Príležitostný prenájom, napríklad počas dovolenky, zvyčajne nespĺňa tento znak.
- Samostatnosť: Činnosť musí byť vykonávaná nezávisle, bez nadradenosti inej osoby.
- Vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť: Podnikateľ koná vlastným menom a nesie plnú zodpovednosť za svoje konanie.
- Za účelom zisku: Cieľom činnosti musí byť dosiahnutie zisku, aj keď reálny zisk nie je nevyhnutnou podmienkou.
Tieto tzv. materiálne znaky podnikania odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo od správy vlastného majetku.
V niektorých prípadoch je odlíšenie podnikania od iných činností jednoduché, inokedy je to zložité. Tak je tomu aj pri posúdení, kedy je prenájom bytu podnikaním a kedy ide o správu vlastného majetku. Nájomné zmluvy sú zo svojej podstaty odplatné, čo je rozhodujúce pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť opravy a údržbu bytu, pričom na tieto účely vynakladá finančné prostriedky. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk.
Vplyv českého právneho poriadku a judikatúry
V porovnaní so slovenskou právnou úpravou podnikania podľa § 420 ods. 1 českého Občianskeho zákonníka sa na to, aby sa osoba považovala za podnikateľa, okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene, na vlastnú zodpovednosť a sústavnosti za účelom dosiahnutia zisku, vyžaduje, aby táto činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. V požiadavke živnostenským alebo obdobným spôsobom sa vidí požiadavka na mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť činnosti, trvalosť a časovú náročnosť takejto organizácie. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku, ale na charaktere a náročnosti správy daného majetku.
Podnikateľské oprávnenie a jeho súvis s prenájmom bytu
Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa, pričom spoločným znakom je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok stanovených zákonom, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia.
Problematika podnikateľského oprávnenia v súvislosti s prenájmom bytu je riešená v zákone o živnostenskom podnikaní, ktorý upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby.
Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. "Živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sa popri základných službách, ako sú vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, poskytujú aj ďalšie služby (napr. domy hotelového typu)". Na základe judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba.
Stojí za zamyslenie sa, či prenájom nehnuteľnosti, ktorá je vybavená vnútorným zariadením ako nábytok a spotrebiče, má vplyv na to, aby išlo o podnikanie. Živnostenský zákon v § 4 hovorí o činnostiach, resp. o službách spojených s prenájmom, nehovorí o tom, že rozlišovacím kritériom je vnútorné zariadenie nehnuteľnosti. Napriek snahám o výklad možno § 4 Živnostenského zákona považovať za nejednoznačný a spôsobujúci problémy. Ako možno dovodiť aj z rozhodnutí súdov, vytvára priestor na zneužívanie jeho formulácií, najmä s cieľom vyhnúť sa riadnemu plneniu daňových povinností, keďže daňové a iné verejnoprávne predpisy nadväzujú na súkromnoprávnu úpravu podnikania. Ubytovatelia sa často snažia presvedčiť daňové úrady, že nimi vykonávaná činnosť predstavuje prenájom nehnuteľností, hoci v skutočnosti ide o poskytovanie ubytovania ako podnikateľskú činnosť.
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, neznamená to automaticky, že nevykonáva podnikateľskú činnosť. Nie je vylúčené, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Na to, aby sa mohlo uvažovať o nájme bytu ako o podnikaní, musela by byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Bude sa vyžadovať, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len "od písacieho stola", ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu.
Digitálne platformy a ich vplyv na právnu úpravu
Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Tieto platformy navodzujú predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti na dočasné užívanie sú poskytnuté aj iné služby ako záverečné upratovanie, čisté uteráky a toaletné potreby.
Ubytovanie/Ubytovanie
Rozhodnutie Mestského súdu v Prahe posudzovalo, či poskytovanie ubytovania cez digitálnu platformu Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie. Súd síce nevylúčil, že by v prípade poskytovania ubytovania cez Airbnb mohlo ísť o prenájom bytu, je však potrebné posúdiť všetky okolnosti, za ktorých sa ubytovanie poskytuje. Nie je až tak podstatné, či je nájom definovaný ako tzv. "holý nájom", ale spôsob, akým je táto činnosť vykonávaná - či ide o pravidelnú činnosť, či sa poskytuje na relatívne krátke alebo vopred určené prechodné obdobie, či je ponúkaná spôsobom, ktorý nasvedčuje tomu, že je zameraná na osoby, ktoré nehľadajú uspokojenie bytovej potreby, ale potreby prechodného ubytovania.
Zmluva o nájme bytu a jej náležitosti
V súlade s pripravovanou implementáciou nariadenia o poskytovaní údajov v Slovenskej republike sa má zaviesť povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Tieto pravidlá sa vzťahujú na poskytnutie ubytovania za odplatu, či už profesionálnymi, alebo neprofesionálnymi hostiteľmi, prostredníctvom online platforiem. Cieľom právnej úpravy je zabezpečiť dostupnosť spoľahlivých údajov o identite hostiteľa, lokalite ubytovania, trvaní prenájmu a ďalších relevantných parametroch. Tieto informácie sú nevyhnutné pre orgány verejnej správy na účely efektívneho dohľadu, tvorby verejných politík, štatistického spracovania a správy daní. V zmysle nariadenia o poskytovaní údajov by sa povinnosti týkajúce sa zberu a poskytovania údajov nemali vzťahovať na prenájom bytu, ktorý trvá dlhšie ako jeden rok.
"Holý nájom" bytu bez poskytovania iných (ako základných) služieb má vo všeobecnosti charakter správy vlastného majetku. Živnostenský zákon vylúčil, aby v prípade "holého nájmu" bytu išlo o živnostenské podnikanie. O prenájom bytu ako o podnikateľskú činnosť podľa Obchodného zákonníka, mimo živnostenského podnikania, možno uvažovať vtedy, ak osoba poskytuje prenájom bytu a táto činnosť dosahuje intenzitu podnikania - teda je vykonávaná sústavne.
Jednotlivé aspekty právneho vzťahu vznikajúceho na základe nájomnej zmluvy sú v príslušných ustanoveniach Občianskeho zákonníka upravené oveľa detailnejšie ako napríklad pri kúpnej zmluve. Vzhľadom na dobu, kedy bol Občiansky zákonník prijatý, je právna úprava nájmu do značnej miery nastavená v prospech nájomcu. Samozrejme, určitá miera ochrany nájomcu má svoje opodstatnenie, avšak ani tá by nemala byť dôvodom na výrazné prevažovanie nad záujmami prenajímateľa.
Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy
- Označenie zmluvných strán: Zmluvnými stranami nájomnej zmluvy je prenajímateľ a nájomca. Označenie zmluvných strán musí byť jednoznačné a presné. Odporúča sa uviesť meno, priezvisko, rodné číslo alebo dátum a miesto narodenia, trvalý pobyt, osobný stav, príp. aj štátnu príslušnosť.
- Predmet nájmu: Predmetom nájmu môže byť v zásade každý, na to vhodný, predmet, a to najmä vec. Vec, ktorá má byť predmetom nájmu, musí spĺňať určité podmienky:
- Vec musí byť vhodná na užívanie.
- Vec musí byť individuálne určená - predmetom nájmu môže byť tak hnuteľná vec, ako aj nehnuteľná vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité najmä z dôvodu, že povinnosťou nájomcu je po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi.V prípade nájmu bytu je potrebné, aby bol byt označený číslom bytu, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, súpisným číslom stavby, v ktorej sa byt nachádza, registrom parcely spolu s číslom parcely, na ktorej je dom postavený, označením čísla listu vlastníctva, na ktorom je evidovaný, označením katastrálneho územia, obce a okresu.
- Vymedzenie predmetu nájomnej zmluvy: Tento článok je predurčený pojmovými znakmi nájomnej zmluvy ustanovenými v Občianskom zákonníku. Týmito pojmovými znakmi sú:
- Prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania veci a brania úžitkov z nej.
- Povinnosť nájomcu platiť prenajímateľovi nájomné.
- Práva a povinnosti zmluvných strán: Vzhľadom na to, že na úpravu základných práv a povinností zmluvných strán je osobitne zameraná aj iná časť právnej úpravy, v tejto časti možno na ňu odkázať.
- Vyhlásenia zmluvných strán: V samostatnom článku nazvanom vyhlásenia zmluvných strán je vhodné uviesť určité vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu. Spravidla sa v ňom nachádza vyhlásenie prenajímateľa o tom, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Uvádza sa tiež skutočnosť, že nájomca pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku a nemá voči nemu výhrady.
- Výška odplaty (nájomné): Podstatnou náležitosťou každej nájomnej zmluvy je určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci, ktorú Občiansky zákonník označuje pojmom nájomné. Nájomné je jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Zmluvné strany sa spravidla dohodnú na nájomnom v peniazoch, nie je však vylúčené ani dohodnutie v nepeňažnej forme. Vhodné je tiež dohodnúť, či a v akej výške bude nájomca uhrádzať náklady spojené s užívaním bytu (napr. dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).
- Peňažná zábezpeka (depozit): V prípadoch, ak je predmetom prenájmu nehnuteľnosť, si zmluvné strany často dojednávajú peňažnú zábezpeku - depozit, z ktorého sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom alebo na plneniach spojených s užívaním predmetu nájmu.
- Doba trvania nájmu a spôsoby ukončenia: V nájomnej zmluve by mala byť obsiahnutá dohoda zmluvných strán o dobe trvania nájmu a prípadne aj spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Pojmovým znakom nájomnej zmluvy je dočasnosť nájmu, čo nevylučuje možnosť uzatvorenia zmluvy na dobu neurčitú. Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj niektoré spôsoby, resp. podmienky skončenia nájomnej zmluvy, napr. si môžu upraviť výpovednú dobu. Je však nutné upozorniť na to, že napr. v prípade nájmu bytu si zmluvné strany nemôžu dohodnúť kratšiu výpovednú dobu, ako je ustanovená Občianskym zákonníkom.
Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv
Jednou z najčastejších chýb je používanie vzorov nájomných zmlúv bez rozlíšenia, na aký predmet nájmu bol daný vzor vypracovaný. Ďalšou častou chybou je nedostatočne presné vymedzenie predmetu nájmu. V prípade nájmu bytu je dôležité výslovne upraviť, že nájomca je povinný uhrádzať plnenia spojené s užívaním bytu a stanoviť spôsob tejto úhrady. Nájomca by si mal tiež dať pozor na to, či zmluva určuje, že nie je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu. Ak takéto ustanovenie v nájomnej zmluve nie je, nájomca je oprávnený uzatvoriť zmluvu o podnájme s treťou osobou.
Právnická osoba ako nájomca bytu
Otázka, či môže právnická osoba vystupovať ako nájomca bytu, je v slovenskom právnom prostredí dlhodobo diskutovaná. Hľadanie uspokojivej odpovede komplikuje najmä dualizmus právnej úpravy nájmu bytu, ktorý je upravený v Občianskom zákonníku a v zákone o krátkodobom nájme bytu.
Pred novelou Občianskeho zákonníka, ktorá zrušila inštitút osobného užívania bytu, bola odpoveď na túto otázku pomerne jednoznačná. Právo na nájom bytu sa odvodzovalo od práva občana na bývanie, čo vylučovalo právnické osoby. Tento názor však nebol všeobecne akceptovaný a judikatúra českých súdov sa uberala iným smerom. Najvyšší súd ČR sa v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2080/2009 z 21.1.2011 zaoberal otázkou, či môže právnická osoba platne uzavrieť nájomnú zmluvu v režime § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v režime chráneného nájmu. Dospel k záveru, že tento režim je pre právnickú osobu ako nájomcu neprípustný, pretože účelom práva nájmu bytu je uspokojovanie ľudských potrieb, ktoré právnická osoba nemá.
V súčasnosti je pri prenájme bytu potrebné rozlišovať medzi dvoma právnymi režimami:
- Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka: Upravuje podmienky prenájmu bytov a ich častí určených na trvalé bývanie. Hoci priama odpoveď na otázku, či môže právnická osoba prenajať byt podľa Občianskeho zákonníka, nie je jednoznačná, prevláda názor, že áno, avšak s obmedzeniami. Právnická osoba môže byt prenajať napríklad pre svojich zamestnancov na ubytovanie, čím sa nepriamo uspokojuje potreba bývania fyzických osôb.
- Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z.: Umožňuje prenajať byt alebo jeho časť na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Zákon o krátkodobom nájme bytu neobsahuje výslovné obmedzenie týkajúce sa osoby nájomcu. To znamená, že aj právnická osoba môže byť nájomcom bytu na základe zmluvy o krátkodobom nájme.
Daňové a registračná povinnosť pri prenájme
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajú dani z príjmov. Daňovník si môže uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 eur ročne. Pri výpočte základu dane je možné odpočítať preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Medzi tieto výdavky patria napríklad náklady na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti.
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na cudzincov. Registráciu je potrebné vykonať do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa začalo s prenájmom.
Prenájom bytu a živnostenské oprávnenie
Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas, a to aj opakovane, pričom takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti. Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva.
Verejnoprávna úprava prenájmu nehnuteľností je prelomená verejnoprávnou úpravou zákona o živnostenskom podnikaní, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti osobitné živnostenské oprávnenie. Živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sú súčasne splnené dve podmienky:
- Prenájom nehnuteľnosti je vykonávaný sústavne (nie príležitostne).
- S prenájom sú poskytované aj iné než základné služby.
Za základné služby sa považujú také služby, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť riadneho užívania nehnuteľnosti nájomcom.
Špecifické situácie a príklady z praxe
- Prenájom bytu v bytovom dome: Vlastník bytu v bytovom dome má právo prenajať svoj byt inej osobe a nepotrebuje na to súhlas ostatných vlastníkov bytov. Je však povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov.
- Prenájom bytu cudzincami: Ak ste občanom iného štátu a prenajímate byt na Slovensku, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť na daňovom úrade.
- Krátkodobé ubytovanie (napr. cez Airbnb): Ak prenajímate byt krátkodobo turistom, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. V tomto prípade sa na vás môžu vzťahovať osobitné predpisy týkajúce sa ubytovacích zariadení.
Nájomná zmluva je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Je dôležité si ju dôkladne naštudovať a v prípade potreby vyhľadať právnu pomoc.
tags: #prenajom #bytu #pravnicekj #osobe