Prenájom Nehnuteľností a Oslobodenie od DPH: Komplexný Prehľad

Prenájom nehnuteľností predstavuje významný zdroj príjmov pre fyzické aj právnické osoby na Slovensku. Súčasne však prináša aj daňové povinnosti a špecifické pravidlá týkajúce sa dane z pridanej hodnoty (DPH). Tento článok sa zameriava na problematiku prenájmu nehnuteľností z pohľadu DPH, vrátane možností oslobodenia od dane, povinností registrácie a súvisiacich daňových aspektov.

Prenájom nehnuteľnosti ako predmet dane z pridanej hodnoty

Zákon o DPH definuje prenájom nehnuteľnosti ako dodanie služby. Miestom dodania služby súvisiacej s nehnuteľnosťou je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. To znamená, že ak prenajímate nehnuteľnosť na Slovensku, zdaniteľným obchodom je Slovensko. Podnájom nehnuteľnosti sa posudzuje rovnako ako prenájom.

Kedy je prenájom oslobodený od DPH?

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, s výnimkou špecifických prípadov, ako sú:

• Ubytovacie služby: Hoci ide o formu prenájmu, ubytovacie služby majú svoje špecifické pravidlá a sadzby DPH. Od 1. januára 2025 došlo k zmene, kedy ubytovacie služby podľa kódu CPA 55.9 patria pod zníženú sadzbu DPH 10% len v prípade, ak sú poskytnuté na obdobie kratšie ako 3 mesiace. Pri dlhšom období sa považujú za nájom oslobodený od dane, s možnosťou rozhodnutia prenajímateľa o zdanení v prípade, ak je nájomcom zdaniteľná osoba.
• Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel: Tieto služby sú spravidla zdaniteľné 20% DPH, aj keď sú súčasťou nájmu inej nehnuteľnosti.
• Nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov: Ak sú tieto zariadenia prenajímané spolu s nehnuteľnosťou, ich zdanenie závisí od konkrétnych okolností.
• Nájom bezpečnostných schránok: Tieto služby podliehajú DPH.

Príklad: Ak prenajímate kancelárske priestory občanovi, tento prenájom je oslobodený od DPH. Ak však prenajímate parkovacie miesto samostatne, podlieha 20% DPH.

Možnosť voľby zdanenia prenájmu

Platiteľ dane (prenajímateľ) sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Túto možnosť má však len vtedy, ak:

1. Nájomca je zdaniteľná osoba podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH (vykonáva ekonomickú činnosť).
2. Ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.

Táto voľba umožňuje prenajímateľovi uplatniť si odpočítanie DPH z nákladov súvisiacich s prenajímanou nehnuteľnosťou, čo môže byť výhodné najmä pri rekonštrukciách alebo iných investíciách.

Dôležité upozornenie: Rozhodnutie o zdanení sa nevzťahuje na nájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich častí, ak sú určené na bývanie.

Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou (nepodnikateľom)

Fyzická osoba (občan), ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. V takomto prípade je potrebné sledovať obrat (hodnotu bez dane dodaných tovarov a služieb).

Obrat a povinná registrácia pre DPH

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane.

Povinnosť registrácie pre DPH vzniká fyzickej osobe, ak:

• Presiahne obrat 50 000 eur za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. V takom prípade sa stáva platiteľom dane prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane platiteľom dovtedy z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat presiahnutý.
• Dodá nehnuteľnosť, pri ktorej hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur. V takomto prípade sa stáva platiteľom dane dňom dodania tejto nehnuteľnosti.

Príklad: Občan prenajíma byty a za kalendárny mesiac prijíma 7 500 eur. Dňa 31. augusta 2025 dosiahol obrat 52 500 eur. Je povinný do 5. septembra 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH.

Dobrovoľná registrácia pre DPH

Fyzická osoba sa môže stať platiteľom DPH aj dobrovoľne, a to aj pred presiahnutím uvedených obratov. V takom prípade podá žiadosť o registráciu.

Dôležité poznámky k registrácii:

• Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme.
• V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, kto je v zmluve uvedený ako prenajímateľ.
• Prenájom časti nehnuteľnosti (okrem pozemku) na reklamné účely tiež podlieha registračnej povinnosti.
• Príležitostné poskytovanie ubytovania (menej ako 3 mesiace) v chatách či iných rekreačných zariadeniach môže spadať pod pravidlá ubytovacích služieb, ktoré podliehajú DPH.

Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľností

Okrem DPH je dôležité zohľadniť aj daň z príjmov fyzických osôb. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (ZDP) upravené ako príjmy z podnikania.

Oslobodenie od dane z príjmov

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP sú fyzické osoby od dane z príjmov oslobodené do výšky 500 eur z úhrnu príjmov z prenájmu. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľností presiahnu v úhrne 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad túto sumu. Výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa vypočítajú rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Príklad: Daňovník mal príjem z prenájmu 6 000 eur a preukázateľné výdavky 3 850 eur. Suma zdaniteľného príjmu sa vypočíta ako 6 000 - 500 = 5 500 eur. Následne sa pomerne upravia aj výdavky.

Výdavky pri prenájme

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. Tieto výdavky sa vedú v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.

Medzi preukázateľné výdavky môžu patriť:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti.
• Daň z nehnuteľnosti.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, energie, poplatky za TV a rozhlas, internet atď.).
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (práčka, nábytok).

Pozor: Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov. Taktiež nemôže vykazať daňovú stratu a nemôže si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo manžela/manželku.

Povinnosť podať daňové priznanie

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za rok presiahol sumu 2 876,90 eura.

Zmluvné vzťahy pri prenájme

Nájomná zmluva by mala jasne definovať predmet a účel nájmu, výšku nájomného, splatnosť a spôsob platby, ako aj obdobie, na ktoré sa zmluva uzatvára.

Ak je prenajímateľ platiteľom DPH, v zmluve by malo byť uvedené, či ide o nájom oslobodený od DPH alebo či sa nájom zdaňuje. V praxi sa odporúča zmluvne ošetriť aj doúčtovanie energií, prípadné zvyšovanie cien a zodpovednosť za škodu.

Špecifické situácie a príklady

Prenájom časti nehnuteľnosti

Ak prenajímate časť nehnuteľnosti, napríklad jednu izbu v byte študentom, aj na túto činnosť sa vzťahujú daňové povinnosti. Dôležité je správne určiť, či ide o prenájom, ktorý podlieha DPH, alebo je od nej oslobodený, a taktiež splniť povinnosti týkajúce sa dane z príjmov.

Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej osobe

Ak prenajímate nehnuteľnosť zahraničnej osobe, ktorá je zdaniteľnou osobou, a rozhodnete sa pre zdanenie nájmu, miesto dodania služby je v tuzemsku. Ak sa rozhodnete pre oslobodenie, je potrebné posúdiť, či nájomca spĺňa podmienky na prenos daňovej povinnosti.

Predaj nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti sa z hľadiska DPH posudzuje inak ako jej prenájom. Dodanie stavby alebo jej časti je oslobodené od dane za určitých podmienok, najmä ak od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. V niektorých prípadoch sa však platiteľ dane môže rozhodnúť pre zdanenie predaja.

Záver

Prenájom nehnuteľností prináša fyzickým osobám príjmy, ale aj povinnosti v oblasti dane z príjmov a DPH. Správne pochopenie platných legislatívnych noriem, ako sú Zákon o dani z príjmov a Zákon o DPH, je kľúčové pre predchádzanie sankciám a optimalizáciu daňových povinností. Odporúča sa konzultovať konkrétne prípady s daňovým poradcom, aby bolo možné nastaviť optimálne riešenie v súlade s aktuálnou legislatívou. Dôležité je tiež sledovať legislatívne zmeny, ktoré môžu ovplyvniť režim zdanenia pri prenájme a predaji nehnuteľností.

tags: #prenajom #bytu #oslobodenie #od #dph