Prenajímanie bytu predstavuje v súčasnosti atraktívnu možnosť, ako zhodnotiť nehnuteľnosť a zabezpečiť si dodatočný príjem. V roku 2026 je administratívne proces prenájmu relatívne jednoduchý, avšak daňové a odvodové pravidlá skrývajú niekoľko dôležitých detailov, ktoré je nevyhnutné poznať, aby ste sa vyhli prípadným komplikáciám a sankciám. Kľúčové je rozlišovať, či prenajímate byt bez poskytovania dodatočných služieb, alebo či ide o činnosť s charakterom hotelových služieb. V tomto článku sa detailne zameriame na problematiku odvodov do zdravotnej poisťovne pri príjmoch z prenájmu, ako aj na súvisiace daňové povinnosti.
Prenájom bytu bez živnosti a jeho daňové dôsledky
Ak prenajímate nehnuteľnosť bez poskytovania služieb hotelového typu, ako je pravidelné upratovanie, výmena bielizne či poskytovanie stravy, ide o príjem podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov. Tento typ príjmu je často označovaný ako pasívny príjem.
Oslobodenie od dane a krátenie výdavkov:
Každý rok je príjem z prenájmu do výšky 500 eur oslobodený od dane. Ak vaše ročné príjmy z prenájmu túto sumu neprekročia, nemusíte sa zaoberať platením dane z príjmov. Je však dôležité vedieť, že s týmto oslobodením úzko súvisí aj pravidlo o krátení výdavkov. Výdavky si môžete uplatniť len v tom istom pomere, v akom váš zdaniteľný príjem z prenájmu (po odpočítaní oslobodenej sumy 500 eur) tvorí podiel na celkovom príjme z prenájmu.
Príklad výpočtu:Predpokladajme, že vaše ročné príjmy z prenájmu sú 8 400 € a preukázateľné výdavky (energie, služby, poistenie, drobná údržba) predstavujú 2 400 €. Po odpočítaní oslobodenia 500 € je váš zdaniteľný príjem 7 900 €. Pomer na krátenie výdavkov sa vypočíta ako 7 900 € / 8 400 € = 94,05 %. Z vašich výdavkov vo výške 2 400 € si tak môžete reálne uplatniť 2 257,14 € (94,05 % z 2 400 €). Základ dane potom bude 7 900 € - 2 257,14 € = 5 642,86 €.
V prípade, ak by vaše ročné príjmy z prenájmu boli napríklad 4 800 €, po odpočítaní oslobodenia 500 € by zdaniteľný príjem bol 4 300 €. Ak by ste mali výdavky 1 000 €, po krátení podľa rovnakého princípu (4300/4800 = 89,58%) by ste si mohli uplatniť 895,83 €. Základ dane by bol 4 300 € - 895,83 € = 3 404,17 €.
Ak by vaše príjmy boli 10 800 €, oslobodenie 500 € by znamenalo zdaniteľný príjem 10 300 €. Ak by vaše výdavky boli 7 500 €, po krátení (10300/10800 = 95,37%) by ste si mohli uplatniť 7 152,99 €. Základ dane by bol 10 300 € - 7 152,99 € = 3 147,01 €. Daň by bola 19 % z tejto sumy, teda 597,93 €.
Výdavky pri prenájme bez živnosti:
Ak byt nezaradíte do obchodného majetku, môžete si uplatniť najmä výdavky súvisiace s riadnou prevádzkou bytu. Medzi tieto výdavky patria:
- Energie (elektrina, plyn, voda, teplo)
- Služby (upratovanie spoločných priestorov, vývoz odpadu, správa budovy)
- Príspevky do fondu opráv
- Poistenie nehnuteľnosti
- Drobná údržba a opravy
Pri prenájme podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov neexistuje možnosť uplatniť si paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov, ako je to v niektorých iných prípadoch SZČO. Musíte si uplatňovať preukázateľné výdavky.
Zvláštne prípady a dôležité aspekty
Prenájom nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku:
Ak sa rozhodnete byt alebo inú nehnuteľnosť zaradiť do svojho obchodného majetku a vediete o ňom evidenciu alebo účtovníctvo, rozširuje sa paleta výdavkov, ktoré si môžete uplatniť. Okrem už spomínaných výdavkov na prevádzku bytu môžete do nákladov zahrnúť aj:
- Daňové odpisy: Hodnota prenajímanej nehnuteľnosti sa postupne odpisuje počas jej ekonomickej životnosti. Nevýrobné budovy, vrátane bytov, sa zvyčajne odpisujú 40 rokov. Napríklad byt s obstarávacou cenou 100 000 € by mal ročný odpis 2 500 € (100 000 € / 40).
- Opravy a technické zhodnotenie: Sem patria náklady na rekonštrukcie a vylepšenia, ktoré zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti (napr. výmena okien, zateplenie fasády, modernizácia interiéru). Rozdiel medzi opravou a technickým zhodnotením je v spôsobe uplatnenia: opravy sa zvyčajne uplatňujú ako jednorazový výdavok v danom roku, zatiaľ čo technické zhodnotenie sa odpisuje postupne.
- Úroky z úverov: Ak ste si na kúpu alebo rekonštrukciu bytu vzali úver, úroky z tohto úveru si môžete v plnej výške uplatniť ako daňový výdavok. Splátky istiny úveru sa však ako výdavok neuznávajú.
Výhody a nevýhody zaradenia do obchodného majetku:
Výhody:
- Možnosť uplatnenia širšieho spektra daňových výdavkov, vrátane odpisov a úrokov z úverov.
- Potenciálne zníženie daňovej povinnosti v dlhodobom horizonte.
Nevýhody:
- Zdanenie príjmu pri neskoršom predaji nehnuteľnosti. Príjem z predaja je oslobodený od dane až po piatich rokoch od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku. Do tej doby sa zdaňuje. Pri predaji sa navyše zdaňuje rozdiel medzi predajnou cenou a zostatkovou (odpísanou) hodnotou nehnuteľnosti.
- Nutnosť viesť podrobnejšiu evidenciu alebo účtovníctvo.
Podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov:
V prípade, ak byt vlastnia viacerí spoluvlastníci, príjmy a výdavky sa delia podľa ich spoluvlastníckych podielov. Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov si môžu manželia príjmy a výdavky rozdeliť v ľubovoľnom pomere, ale musia dodržať rovnaký pomer pri rozdelení výdavkov. Toto delenie môže byť výhodné, pretože každý z manželov si môže samostatne uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur.
Príklad delenia príjmov manželmi:Manželia prenajímajú byt v BSM s ročnými príjmami 6 000 € a výdavkami 3 000 €. Ak sa rozhodnú rozdeliť si príjmy v pomere 50:50, každý dostane 3 000 €. Po odpočítaní oslobodenia 500 € bude zdaniteľný príjem každého z nich 2 500 €. V tomto prípade by daňové priznanie nemuseli podávať, ak nemajú iné zdaniteľné príjmy. Výdavky si musia rozdeliť rovnako, teda každý si uplatní 1 500 €.
Prenájom nehnuteľnosti dôchodcom:
Dôchodcovia, ktorí poberajú starobný dôchodok, sa pri príjmoch z prenájmu riadia rovnakými pravidlami ako ostatní prenajímatelia. Nezdaniteľné časti základu dane (ako napr. na daňovníka) si od príjmov z prenájmu nemôžu odpočítať, pretože ide o pasívny príjem. Avšak, rovnako ako ostatní, aj oni môžu využiť oslobodenie od dane do výšky 500 eur ročne. Ak ich celoročný príjem z prenájmu nepresiahne túto sumu (po odpočítaní prípadných výdavkov), nemusia podávať daňové priznanie.
Odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne
Jednou z kľúčových výhod prenájmu bytu bez poskytovania služieb hotelového typu je, že z tohto príjmu neodvádzate odvody do Sociálnej poisťovne ani do zdravotnej poisťovne. To znamená, že sa nemusíte starať o preddavky na zdravotné poistenie z prenájmu ani o ročné zúčtovanie z tohto titulu.
Administratívne kroky a povinnosti
Registrácia na daňovom úrade:
Každá fyzická osoba, ktorá začne prenajímať nehnuteľnosť (či už s živnostenským oprávnením alebo bez neho), je povinná do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala prenajímať, požiadať o registráciu na daňovom úrade. Ak už máte pridelené DIČ z inej podnikateľskej činnosti, nemusíte sa registrovať opätovne. Registrácia na daňovom úrade je nevyhnutná, inak vám hrozí pokuta.
Podanie daňového priznania:
Ak vaše ročné príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur, ste povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb. Typom tlačiva je daňové priznanie typu B. Lehotu na podanie daňového priznania je potrebné dodržať (zvyčajne do 31. marca nasledujúceho roka).
Elektronická komunikácia:
V súčasnosti je elektronické podávanie daňových priznaní a iných podaní voči finančnej správe štandardom, najmä pre podnikateľské subjekty. Aj keď fyzické osoby-prenajímatelia bez živnosti nemusia komunikovať elektronicky, odporúča sa využívať elektronické podávanie, ktoré šetrí čas a zjednodušuje proces.
Prenájom nehnuteľnosti ako sídlo firmy
Môžete prenajať byt alebo jeho časť ako sídlo, rokovaciu miestnosť, archív alebo sklad pre vlastnú eseročku. V tomto prípade je dôležité, aby bol prenájom riadne zazmluvnený a aby cena nájomného zodpovedala trhovým podmienkam.
DPH pri prenájme nehnuteľností
Vo všeobecnosti je prenájom nehnuteľnosti na bývanie oslobodený od dane z pridanej hodnoty (DPH). To znamená, že si ako prenajímateľ nemôžete odpočítať DPH z faktúr súvisiacich s prenajímanou nehnuteľnosťou (napr. pri rekonštrukcii).
Ak však ide o prenájom nehnuteľnosti s iným stanoveným účelom (napr. kancelária, sklad) a prenajímate ju podnikateľskému subjektu, môžete sa rozhodnúť, či k nájomnému budete fakturovať DPH, alebo prenájom oslobodíte. Ak sa rozhodnete fakturovať DPH, môžete si odpočítať vstupnú DPH. Ak sa rozhodnete pre oslobodenie, vstupnú DPH si odpočítať nemôžete.
V prípade, ak prenajímate nehnuteľnosť v rámci živnosti a ide o širšie koncipované ubytovacie služby (napr. krátkodobý prenájom cez Airbnb), nájomné podlieha DPH a fakturuje sa vrátane DPH.
Krátkodobý prenájom a platformy ako Airbnb
Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb alebo Booking.com predstavuje špecifickú oblasť. Z pohľadu dane z príjmov sa často posudzuje podobne ako bežný prenájom, teda podľa § 6 ods. 3 ZDP, ak nie sú poskytované doplnkové služby. Ak však poskytujete upratovanie, stravovanie a podobné služby, môže sa jednať o živnosť.
Je dôležité sledovať legislatívu týkajúcu sa digitálnych platforiem, pretože zahraničné spoločnosti poskytujúce sprostredkovanie ubytovania môžu mať v SR daňové povinnosti. V minulosti sa objavili prípady, kedy boli malí prenajímatelia povinní zrážať a odvádzať zrážkovú daň z platieb za sprostredkovanie.
Zhrnutie kľúčových bodov:
- Príjem z prenájmu bez služieb hotelového typu: Spadá pod § 6 ods. 3 ZDP, nie sú z neho odvody do ZP ani SP.
- Oslobodenie 500 €: Ročný príjem do 500 € je od dane oslobodený.
- Krátenie výdavkov: Výdavky sa krátia v pomere k zdaniteľnému príjmu.
- Paušálne výdavky: Pri prenájme podľa § 6 ods. 3 nie sú možné.
- Obchodný majetok: Rozširuje možnosti výdavkov (odpisy, úroky), ale komplikuje predaj.
- Registrácia na daňovom úrade: Povinná do konca nasledujúceho mesiaca po začatí prenájmu.
- Daňové priznanie: Povinné, ak príjmy presiahnu 500 €, typ B.
- DPH: Prenájom na bývanie je zvyčajne oslobodený.
- Manželia: Môžu si príjmy a výdavky deliť, každý môže využiť oslobodenie 500 €.
Dodržiavanie daňových a odvodových povinností je kľúčové pre bezproblémový prenájom nehnuteľnosti. V prípade nejasností je vždy vhodné obrátiť sa na daňového poradcu.