Po mesiacoch výstavby vás čaká zásadný krok: zápis stavby do katastra nehnuteľností. Mnoho ľudí si myslí, že po kolaudácii je všetko hotové. Zákon o katastri nehnuteľností č. 162/1995 Z. z. jasne určuje, že vlastník je povinný zapísať stavbu do katastra, aby nadobudla právnu existenciu ako nehnuteľnosť. Bez zápisu v katastri nemôžete stavbu predať, založiť v banke, majetkovo rozdeliť ani ju použiť v právnych úkonoch. Preto je správne podaná žiadosť jedným z najdôležitejších dokumentov, ktoré budete potrebovať. Nezúfajte, nie je to nič zložité. Na to, aby ste určitú dokončenú stavbu úspešne zapísali do katastra nehnuteľností, potrebujete len správne doklady a jednoduchý návrh.
Čo je kataster nehnuteľností a čo obsahuje?
Kataster nehnuteľností je verejný register a zároveň informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností, ako aj údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam (vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená, nájomné práva…). Kataster tvoria katastrálne operáty, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. Katastrálny operát obsahuje údaje z jedného katastrálneho územia.
V katastri sa evidujú: katastrálne územia, pozemky, stavby spojené so zemou pevným základom, byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory, chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky, práva k nehnuteľnostiam. Každý rodinný dom, chata či murovaná garáž podlieha v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností povinnej evidencii na príslušnom liste vlastníctva v katastri nehnuteľností. Ak sa preto napríklad pri výbere nového bývania rozhodnete, že si namiesto staršieho rodinného domu postavíte novostavbu podľa Vašich predstáv, skôr či neskôr budete musieť riešiť aj otázku, ako predmetnú novostavbu zapíšete do katastra nehnuteľností.
Dôležitosť evidencie stavby v katastri nehnuteľností
S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, možno disponovať iba ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (existujú však určité zákonné výnimky). Aby bolo možné stavbu napr. predať, darovať alebo zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností. Inak takýto úkon nemožno urobiť. Nepodstatné je, v akom stupni rozostavanosti sa stavba nachádza, či ide napr. o hrubú stavbu, stavbu tesne pred dokončením alebo už dokončenú skolaudovanú stavbu.
V zmysle zákona ide o stavbu vtedy, keď je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí, že má stavba položené základy. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.
Postup pri zápise novostavby do katastra nehnuteľností
Ak aktuálne staviate rodinný dom, musíte myslieť na niekoľko vecí. Okrem rôznych vybavovačiek vás čaká aj kolaudácia v katastri nehnuteľností. Ak v nej ešte novostavba nie je zakreslená, písomný návrh so žiadosťou o zápis novostavby zašlete na kataster.
Potrebné doklady k zápisu novostavby do katastra
Mnoho žiadateľov si až pri návšteve katastra uvedomí, že nemajú všetko potrebné. Ak niektorý dokument chýba alebo nie je prehľadný, kataster môže zápis pozastaviť alebo zamietnuť, čo spôsobuje zbytočné prieťahy.
- Rozhodnutie o určení súpisného a orientačného čísla: Základným dokladom nevyhnutným pre zápis novostavby do katastra je rozhodnutie príslušnej obce, v katastrálnom území ktorej sa stavba nachádza, o určení súpisného a orientačného čísla stavby. Rozhodnutie o určení súpisného a orientačného čísla Vám obec vydá na základe písomnej žiadosti, ku ktorej je potrebné priložiť originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia k stavbe. V zmysle novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení vyplýva, že o určenie súpisného a orientačného čísla je osoba, ktorá je určená v kolaudačnom rozhodnutí, povinná požiadať do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Tabuľky so súpisným číslom obstaráva na vlastné náklady obec. Tabuľku s orientačným číslom obstaráva na vlastné náklady stavebník, ktorý zabezpečuje aj pripevnenie a údržbu tabuľky so súpisným a orientačným číslom. Osoba, ktorá je uvedená v žiadosti, musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.
- Geometrický plán: Ak novostavba ešte nie je zakreslená v katastrálnej mape (ako rozostavaná stavba), je ďalej potrebné dať si vyhotoviť aj geometrický plán, ktorým sa novostavba zameria pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy.
Podanie návrhu na zápis novostavby
Následne už stačí len podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza, jednoduchý písomný návrh, v ktorom uvediete, že žiadate zapísať novostavbu do evidencie katastra nehnuteľností. K návrhu priložíte rozhodnutie obce o určení súpisného a orientačného čísla novostavby a geometrický plán so zameraním novostavby. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.
Elektronické podanie návrhu na vklad
V dnešnej dobe je možné celý proces zjednodušiť elektronicky. Prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Všeobecná agenda. Elektronický návrh na vklad aj s prílohami je možné podať aj priamo na Portáli Elektronických služieb katastra nehnuteľností, alebo cez službu Všeobecná agenda. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh.
Náležitosti elektronického podania
V rámci vkladového konania treba dbať na to, aby prílohy elektronického podania k návrhu na vklad spĺňali náležitosti podľa katastrálneho zákona. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy návrhu na vklad (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, geometrický plán, vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov, dohoda o splnomocnení a pod.) vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú. Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.
Kvalifikované elektronické podpisy, elektronického návrhu na vklad, je možné vyhotoviť všetkými účastníkmi zmluvy aj externou aplikáciou mimo Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk a priložiť podpísané elektronické dokumenty ako prílohy podania.
Splnomocnenie pri elektronickom podaní
Pokiaľ je účastník konania zastúpený splnomocnencom, k návrhu na vklad je potrebné priložiť aj dohodu o splnomocnení. Dohoda o splnomocnení sa môže vyhotoviť buď ako elektronický dokument podpísaný kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocniteľa s časovou pečiatkou a kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocnenca alebo ako dokument v papierovej podobe, ktorý treba následne zaručene konvertovať do elektronickej podoby oprávnenou osobou v súlade so zákonom o e-Governmente. Na uvedený účel postačí aj jednostranné plnomocenstvo podpísané splnomocniteľom. Takto vytvorený elektronický dokument je potom potrebné priložiť ako prílohu k návrhu na vklad, ktorý bude podávať splnomocnenec zo svojej elektronickej schránky. Uvedené neplatí, ak elektronické podanie realizuje advokát a zmluva obsahuje autorizačnú doložku a jeho kvalifikovaný elektronický podpis. Rovnako môže elektronické podanie uskutočniť aj notár, ak zmluvu vyhotoví vo forme notárskej zápisnice a opatrí kvalifikovaným elektronickým podpisom.
Konverzia dokumentov z listinnej podoby
Ak návrh na vklad obsahuje aj iné prílohy, ktoré je potrebné konvertovať z listinnej podoby do elektronickej, nezabudnite, že dokument je potrebné digitalizovať zaručenou konverziou. Prostredníctvom tejto služby zabezpečíte transformáciu pôvodného dokumentu v listinnej podobe do dokumentu v elektronickej podobe alebo pôvodného dokumentu v elektronickej podobe do dokumentu v listinnej podobe. Môžete tak spraviť na vybraných poštách (IOM pracoviskách) - Prostredníctvom platobného systému eKolok od Slovenskej pošty.
Upozornenia pri elektronickom podaní
Prijatie potvrdenia o podaní zo strany Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade. V prípade, že nebude elektronické podanie spĺňať zákonné náležitosti, katastrálny odbor okresného úradu takéto podanie síce zaeviduje, ale konanie preruší a bude žiadať o dodatočné doloženie príloh. Vlastnoručnému podpisu na listine zodpovedá pri elektronickom podaní práve kvalifikovaný elektronický podpis a ak má dokument obsahovať úradne overený vlastnoručný podpis, treba pri elektronickom podaní kvalifikovaný elektronický podpis opatriť časovou pečiatkou. Ak je potrebné prílohy podania podpísať viacerými účastníkmi zmluvy, viacnásobné podpísanie toho istého dokumentu je možné, ak máte nainštalovanú aplikáciu na vytvorenie kvalifikovaného elektronického podpisu (D.Signer/eIDAS). Najnovšiu verziu spomínanej aplikácie nájdete v sekcii „Na stiahnutie“. Návod ako postupovať pri podpisovaní príloh podania viacerými osobami v prostredí elektronických schránok nájdete v sekcii „Návody“.
Koľko stojí zápis a ako dlho trvá?
Správne poplatky pri zápise stavby závisia od toho, či využijete štandardné alebo zrýchlené konanie. Ak potrebujete stavbu zapísať rýchlo (napr. kvôli hypotéke), oplatí sa využiť zrýchlené konanie, ktoré dokáže skrátiť proces na polovicu.
Za návrh na zápis sa neplatí žiadny správny poplatok, ak sa jedná o zápis novostavby. Od 1. apríla však vstúpili do platnosti nové sumy správnych poplatkov. Napríklad za návrh na vklad ste doteraz platili 66 eur, po novom to bude 100 eur. Upravili sa aj poplatky pre elektronický návrh a pre zrýchlené konanie.
Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.
Zníženie správnych poplatkov pri elektronickom podaní
Ak elektronické podanie spĺňa všetky zákonné náležitosti, výška správnych poplatkov sa znižuje o 50 %.
Evidencia rozostavanej stavby
Okrem už dokončených stavieb, ktoré sú právoplatne skolaudované (získané kolaudačné rozhodnutie), predmetom evidencie katastra nehnuteľností v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností môžu byť aj stavby, ktorých výstavba sa začala, avšak nebola dokončená. Je to tzv. rozostavaná stavba.
Ak chcete napríklad predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, na kataster je potrebné podať návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Ak chcete napríklad výstavbu novostavby financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude potrebné vykonať zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.
Požiadavky na zápis rozostavanej stavby
K zápisu rozostavanej stavby do katastra je potrebný znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby, geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape, právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu. Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra spolu s všetkými vyššie uvedenými dokumentami sa podáva na príslušný katastrálny odbor, v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza. Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.
Základné právne predpisy
- Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností
- Zákon č. 145/1995 Z. o správnych poplatkoch
- Vyhláška č. 461/2009 Z. z.
tags: #kataster #zaevidovanie #skolaudovanej #stavby #za #ako