Prenájom nehnuteľností predstavuje bežnú ekonomickú aktivitu, ktorá sa však môže stať zdanlivo jednoduchou záležitosťou, no v skutočnosti môže byť komplexným procesom, najmä ak sú do vzťahu zapojení manželia a firmy. Tento článok sa podrobne zameriava na rôzne aspekty prenájmu bytu, kde jednou zo strán sú manželia, a to z pohľadu prenajímateľa, správcu bytového domu, ale aj z hľadiska daňových povinností samotných nájomcov. Analyzujeme špecifiká spoločného nájmu bytu manželmi, bezpodielového spoluvlastníctva, ako aj potenciálne komplikácie vyplývajúce z daňových režimov a zmluvných vzťahov.
Prenájom Bytu Manželom: Vznik Spoločného Nájmu a Právne Dôsledky
Pri prenajímaní bytu manželskému páru je kľúčové pochopiť, že takýto nájomný vzťah má svoje špecifiká. Ak jeden z manželov podpíše nájomnú zmluvu, druhý manžel môže byť automaticky považovaný za ďalšieho nájomcu. Vytvára sa tým spoločný nájomný vzťah, ktorý vzniká v momente, keď obaja partneri žijú spolu na jednom mieste a spĺňajú podmienky trvalého spolužitia.
Spoločný nájom bytu manželmi má osobitné postavenie charakterizované svojou nedielnosťou a kogentnou právnou úpravou. Od ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich spoločný nájom bytu manželmi sa nemožno odchýliť. Nejasnosti a definície pojmov spadajúcich do tejto oblasti, ako napríklad trvalé opustenie domácnosti, boli časom vyprofilované judikatúrou Najvyššieho súdu SR.
Spoločný nájom bytu manželmi vzniká, pokiaľ za trvania manželstva sa jeden z nich alebo obaja stanú nájomcami bytu. Z judikatúry vyplýva, že pokiaľ by jeden z manželov počas trvania manželstva nadobudol právo spoločného nájmu bytu prislúchajúce jemu a ďalšej, inej osobe spoločne, k príslušnému bytu právo spoločného nájmu bytu manželmi nevznikne. Ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzatvorením manželstva, moment uzatvorenia manželstva je i momentom vzniku spoločného nájmu bytu. Je možné vidieť rozdiel s vlastníckym právom, nakoľko manžel, ktorý byt nadobudol pred uzatvorením manželstva, zostáva i po jeho uzavretí výlučným vlastníkom predmetného bytu.
Spoločný nájom bytu manželmi nevzniká pri služobných bytoch, bytoch osobitného určenia a bytoch v domoch osobitného určenia. Ustanovenia o spoločnom nájme manželmi sa nevzťahujú ani na nebytové priestory.
Ukončenie Nájomnej Zmluvy s Manželmi a Zmeny v Zmluve
Ukončenie nájomnej zmluvy s manželským párom je o niečo komplikovanejšie. Ak chcete ukončiť nájomnú zmluvu, musíte splniť podmienky voči obom manželom. Dôležité je zabezpečiť, aby na zmluve o ukončení nájmu boli podpísané podpisy oboch partnerov. Odporúča sa doručenie výpovede osobne a požiadanie oboch o potvrdenie prevzatia dokumentu svojím podpisom. Ak by bola výpoveď doručená len jednému z manželov, jej účinky nenastanú.
Podobne, ak plánujete akékoľvek zásadné zmeny týkajúce sa doby nájmu alebo výšky nájomného, mali by ste opäť informovať oboch manželov. Zmena musí byť diskutovaná a potvrdená podpisom oboch strán.
Spoločný nájom bytu zanikne rozhodnutím súdu a z dôvodov upravených v ustanovení § 707 a 708 Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov. V zmysle judikatúry platí, že spoločný nájom bytu manželov zanikne aj v prípade, keď sa jeden z rozvedených manželov stane vlastníkom bytu, ktorý manželia mali do tej doby v spoločnom nájme.
Po rozvode sa manželia môžu dohodnúť, ktorý z nich bude byt naďalej užívať. Pokiaľ k takej dohode nedôjde, súd na návrh jedného z nich rozhodne o zrušení spoločného nájmu a určí, ktorý z manželov bude ako nájomca byt ďalej užívať.
V prípade nezhôd medzi manželmi, ktoré môžu prerásť do psychického alebo fyzického násilia, súdy môžu zasiahnuť a rozhodnúť o obmedzení jedného z partnerov pri užívaní prenajatého bytu. Rovnako pri rozvode môže súd určiť konkrétneho užívateľa bytu a zrušiť spoločný nájom.
V prípade smrti jedného z manželov platí, že jediným nájomcom sa stane pozostalý manžel. Rovnaké právne následky ako smrť jedného z manželov má aj jeho vyhlásenie za mŕtveho. Pokiaľ by bolo vyhlásenie za mŕtveho zrušené, vzniknuté právne následky zaniknú ex tunc a právo spoločného nájmu sa obnovuje. K jeho obnoveniu nedôjde, pokiaľ pozostalý manžel medzičasom uzatvoril nové manželstvo.
Okrem smrti či rozvodu zákon ustanovuje zánik spoločného nájmu bytu manželmi aj vtedy, ak jeden z manželov trvale opustí spoločnú domácnosť. Trvalé opustenie domácnosti musí byť výrazom slobodnej vôle jedného z manželov. Ide napríklad o prípady odsťahovania sa do nového bytu, vysťahovanie do zahraničia a podobne. Opustením domácnosti je potrebné rozumieť konanie nájomcu, ktoré je motivované úmyslom zrušiť spoločnú domácnosť a už ju neobnovovať. Jeho rozhodnutie nebude časovo obmedzené a bude konečné.
Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM) a Prenájom Nehnuteľnosti
V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. Majetok nadobudnutý počas manželstva patrí do BSM. S majetkom v BSM disponujú obaja manželia spoločne. Ak jeden z manželov prenajíma byt, ktorý je v BSM, mal by mať súhlas druhého manžela. Nájomná zmluva by mala byť podpísaná oboma manželmi, aby bola právne záväzná a aby sa tak všetky zúčastnené strany vyhli potenciálnym sporom.
Zákonom vymedzený rozsah BSM si manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť a do BSM zahrnúť veci, ktoré by v zmysle zákona do neho nepatrili (napríklad dary, dedičstvo), ale tiež z BSM vylúčiť tie veci, ktoré by doň zo zákona patrili. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Dohody modifikujúce zákonný rozsah majetkového spoločenstva manželov musia mať formu notárskej zápisnice.
Za splnenia zákonných podmienok zákon umožňuje majetkové spoločenstvo manželov na návrh úplne zrušiť.
Daňové Dôsledky Prenájmu Bytu v BSM
Prenájom bytu je považovaný za ekonomickú činnosť, ktorá podlieha dani z príjmov. Každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, je zdaniteľnou osobou. Ak je majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak. Predmetom dane je príjem (výnos) z činnosti daňovníka a príjem (výnos) z nakladania s majetkom daňovníka.
Daňové výdavky musia byť vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, musia byť preukázateľné a zaúčtované. Základom dane je rozdiel medzi zdaniteľnými príjmami a daňovými výdavkami.
Príklad 1: Manželia prenajímali byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Celkový príjem z prenájmu za príslušné zdaňovacie obdobie dosiahli vo výške 6 000 eur. V súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti mali výdavky na energie a ostatné služby vo výške 4 000 eur. Manželka bola zamestnaná a manžel poberal príjmy z podnikania. Manželia si môžu rozdeliť dosiahnutý príjem z prenájmu tak, že manželka dosiahne príjem vo výške 500 eur a manžel vo výške 5 500 eur, pričom si každý uplatní oslobodenie vo výške 500 eur. Pri takomto rozdelení príjmov dosiahne manželka príjem z prenájmu do výšky príjmov z prenájmu, ktorá je oslobodená, t. j. 500 eur, pričom môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania (dosiahla zdaniteľný príjem len podľa § 5). Manžel dosiahne zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 5 000 eur (5 500 - 500).
Príklad 2: Dôchodcovia manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia si uvedené príjmy môžu rozdeliť napríklad v rovnakom pomere, t.j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t.j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur.
Príklad 3: Manželia prenajímali byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok na rodičovskej dovolenke. Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, to znamená, že môžu na manželku rozdeliť príjmy vo výške 2 300 eur a na manžela príjmy vo výške 500 eur. Manželka príjmy z prenájmu pripadajúce na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur.
Daňovník môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania, ak za príslušné zdaňovacie obdobie dosiahol zdaniteľné príjmy len zo závislej činnosti vymedzené v § 5 zákona o dani z príjmov.
Kontrola Správcu Bytového Domu a Riešenie Problémov s Vyúčtovaním
Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo kontrolovať činnosť správcu. Ak správca neplní svoje povinnosti, existuje niekoľko možností, ako dosiahnuť nápravu:
- Rada Spoločenstva: V prípade spoločenstva vlastníkov bytov (SVB) vykonáva kontrolnú právomoc rada spoločenstva. Na ňu sa môžete obrátiť so svojimi podnetmi.
- Schôdza Vlastníkov: Ak správca nezvoláva schôdze, štvrtina vlastníkov bytov má právo zvolať schôdzu. Na schôdzi je možné riešiť problémy s hospodárením a plánom údržby a opráv.
- Výpoveď Zmluvy: Ak správca neplní povinnosti, vlastníci majú právo vypovedať zmluvu o výkone správy. Výpovedná lehota je tri mesiace, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak.
- Slovenská Obchodná Inšpekcia a Národný Inšpektorát Práce: Ak máte podozrenie na nezákonné praktiky správcu (napr. zamestnávanie ľudí na čierno), môžete sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu a Národný inšpektorát práce rovnako podľa sídla správcu bytového domu.
Častým problémom sú nejasné vyúčtovania a neoprávnené položky. V takom prípade je potrebné:
- Reklamácia Vyúčtovania: Podať reklamáciu vyúčtovania v lehote uvedenej vo vyúčtovaní (spravidla do 30 dní).
- Žiadosť o Informácie: Správca je povinný predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, ktorá obsahuje informácie o finančnom hospodárení domu a stave spoločných častí domu.
- Podnet na Prešetrenie: Ak správca reklamáciu nevybaví k spokojnosti vlastníkov, treba podať podnet na prešetrenie na Slovenskú obchodnú inšpekciu.
V prípade, ak vám správca odmietne poskytnúť vyúčtovania ostatných vlastníkov bytov ku kontrole, správca nemá pravdu v tom smere, že nie je vám povinný poskytnúť všetky vyúčtovania ostatných vlastníkov bytov, k tomu by ste museli mať úradne overené splnomocnenie.
Prenájom Bytu a Sponzorská Zmluva
Ak firma prenajíma byt pre športovca na základe sponzorskej zmluvy, je dôležité dodržiavať podmienky zmluvy. Ak športovec nesplní svoje povinnosti (napr. neumiestni logá firmy), ide o porušenie zmluvy. V takom prípade, ak firma poskytla plnenie (peniaze) a športovec neposkytol protiplnenie (propagáciu), vzniká nárok na vrátenie poskytnutého plnenia z dôvodu bezdôvodného obohatenia.
Prípadové Štúdie a Riešenie Praktických Situácií
Otázka: Dobrý deň, som vlastníkom bytu, ktorý prenajímam jednému mladému manželskému páru. Po určitej dobe však prestali platiť nájomné a neskôr sa vraj jeden z nich odsťahoval. Pri výzvách na uhradenie dlžnej sumy odkázali obaja na toho druhého. Preto by som sa chcel opýtať, od koho by som sa mal dožadovať nájomného, ako vysoko by tieto náklady mali byť a kto bol povinný platiť úhradu za užívanie bytu v čase, keď už jeden z nich opustil spoločnú domácnosť?
Odpoveď: V prípade, ak vznikol spoločný nájom bytu manželmi v zmysle Občianskeho zákonníka, aj napriek tomu, že je zmluva uzatvorená len s jedným z manželov, potom máte právo požadovať úhradu nájomného od oboch manželov alebo ktoréhokoľvek z nich. Nie je pritom rozhodujúce, ktorý z užíva (resp. opustil) spoločnú domácnosť. Žalobu odporúčam smerovať voči obom manželom. V prípadoch, keď byt obývajú manželia na základe ich spoločného práva užívania bytu (teraz spoločného nájmu bytu), sú pasívne legitimovaní obidvaja manželia. Obidvom vzniká spoločná povinnosť uhrádzať úhradu za poskytnuté služby spojené s užívaním bytu, ako to vyplýva z ustanovení § 145 a § 173 ods. 2 OZ (teraz § 701 ods. 2 OZ). Bytová organizácia (vlastník domu) môže požadovať úhradu tak od obidvoch, ako aj od ktoréhokoľvek z nich (pozri aj § 74 ods. 1 OZ; teraz § 511 ods. 1). V prípade ak k bytu vzniklo právo spoločného užívania bytu manželmi (teraz spoločného nájmu bytu manželmi) a jeden z manželov trvale opustí spoločnú domácnosť (§ 181 OZ; teraz § 708), potom od tohto dňa je povinný platiť úhradu za užívanie bytu druhý manžel, ktorý sa tak stal jediným užívateľom bytu. Nie je rozhodujúce, či o tom bytová organizácia vie.
Daňová poradkyňa: Fiktívnych živnostníkov odhaľujú v utajení
Potrebujete poradiť so zmluvným vzťahom v prípade nájmu manželov? Odporúčam vám obrátiť sa na svojho realitného experta alebo právnika, ktorý vám pomôže s riešením vašich otázok.