Prenájom bytu a energie: Ako správne nastaviť pravidlá a predchádzať nedorozumeniam

Prenajímanie nehnuteľnosti, predovšetkým bytu, je v súčasnosti bežnou praxou. Jednou z kľúčových otázok, ktoré si prenajímatelia a nájomcovia musia vyjasniť, je otázka energií. Čo presne znamená, keď sa hovorí o "prenájme vrátane energií"? Aké sú možnosti a na čo si dať pozor, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam? Tento článok sa venuje tejto problematike a poskytuje komplexný pohľad na prenájom bytu vrátane energií, s dôrazom na správne nastavenie zmluvných podmienok a férové vyúčtovanie.

Úvod do problematiky prenájmu a energií

Otázka energií pri prenájme bytu je dôležitá pre obe strany - prenajímateľa aj nájomcu. Správne nastavenie podmienok a jasná komunikácia môžu predísť mnohým nedorozumeniam a sporom. V súčasnosti je investičná kúpa bytu za účelom jeho prenajímania opäť populárna. Prenajímanie je však podnikaním ako každé iné, a preto si vyžaduje okrem iného znalosti, skúsenosti a čas. S nástupom jari a s ňou spojenými ročnými vyúčtovaniami od správcov a dodávateľov energií sa táto téma stáva ešte aktuálnejšou.

Základné možnosti úhrady energií pri prenájme

Existujú tri základné modely úhrady energií pri prenájme bytu, ktoré sa líšia v spôsobe, akým sú náklady na energie zahrnuté do celkovej platby za prenájom:

1. "Teplé nájomné": Všetky náklady na energie sú zahrnuté v jednej sume nájomného.
2. Samostatné platby energií: Nájomca platí prenajímateľovi len "čisté" nájomné a všetky energie si hradí sám, priamo dodávateľom.
3. Zálohové platby s vyúčtovaním: Nájomca platí prenajímateľovi mesačné zálohy na energie a prenajímateľ raz ročne, alebo po skončení nájmu, vyúčtuje skutočné náklady.

"Teplé nájomné"

Pri tomto modeli sú všetky náklady na energie zahrnuté v jednej sume nájomného. Najčastejšie sa využíva pri prenájme kancelárií vo veľkých komerčných budovách, kde nie je prakticky možné robiť presné odpočty spotreby.

• Výhody: Nájomca vie presne, koľko bude platiť. Prenajímateľ nemusí robiť vyúčtovania.
• Nevýhody: Jedna alebo druhá strana môže, vzhľadom na skutočnú spotrebu, ekonomicky prerobiť. Takýto model je pre prenajímateľa najrizikovejší, pretože ak je spotreba nájomcu vyššia ako predpokladaná, prenajímateľ môže prerobiť.

Samostatné platby energií

Nájomca uhrádza prenajímateľovi len čisté nájomné a všetky energie si platí sám, vo vlastnom mene a na vlastný účet. To znamená, že zmluvný vzťah s dodávateľom energií a spoločenstvom vlastníkov bytov alebo iným správcom má uzavretý nájomca.

• Výhody/Nevýhody: Presne opačné ako v prvom prípade. Nájomca má plnú kontrolu nad svojou spotrebou a nákladmi, ale zároveň nesie plnú zodpovednosť za ich úhradu. Prenajímateľ sa vyhýba administratíve spojenej s energiami. Príjem z prenájmu je v tomto prípade len samotné nájomné. Platby za spotrebu energie a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu hradené nájomcom priamo dodávateľom nie sú zdaniteľným príjmom prenajímateľa a nemôže si tieto platby uplatniť ani ako daňové výdavky.

Zálohové platby s vyúčtovaním

Nájomca platí prenajímateľovi mesačné zálohy na energie a prenajímateľ vždy raz ročne, alebo po skončení nájmu, skutočné náklady nájomcovi vyúčtuje. Tento model je najbežnejší pri prenájme bytov v bytových domoch.

• Nevyhnutná podmienka: Prenajímateľ a nájomca vždy na začiatku nájmu, k 31. decembru kalendárneho roka a pri skončení nájmu, protokolárne zapíšu stavy na meračoch energií.
• Výhody: Ponúka rovnováhu medzi kontrolou nákladov pre nájomcu a administratívou pre prenajímateľa. Umožňuje férové rozdelenie nákladov na základe skutočnej spotreby.
• Nevýhody: Vyžaduje si dodatočnú administratívu spojenú s vyúčtovaním. Je dôležité, aby boli zmluvné podmienky jasne definované.

Čo zahrnúť do vyúčtovania energií?

V rámci tretieho spôsobu (zálohové platby s vyúčtovaním) je často nejasné a sporné, ktoré položky súvisiace s užívaním bytu je prenajímateľ oprávnený nájomcovi do vyúčtovania zahrnúť a ktoré nie.

Náklady nájomcu (ktoré by mal prenajímateľ preúčtovať):

• Spotrebovaný plyn (varenie, kúrenie, ohrev TÚV) a elektrická energia pri užívaní bytu.
• Poplatky za internet, pevnú linku a káblovú televíziu dovedenú do bytu (ak má prenajímateľ zmluvu s poskytovateľom a chce tieto poplatky preúčtovávať nájomcovi, je nevyhnutné, aby táto skutočnosť, ako aj orientačná výška poplatkov, bola zo strany nájomcu odsúhlasená a uvedená v nájomnej zmluve).
• Náklady na ústredné kúrenie a ohrev TÚV, vodné a stočné (vrátane dažďovej vody), výťah, osvetlenie spoločných priestorov v dome, upratovanie spoločných priestorov a údržba okolia bytového domu.

Náklady, ktoré by sa nájomcovi preúčtovávať nemali:

• Poplatok za výkon správy.
• Poistenie bytového domu.
• Fond opráv.

Nakoľko súčet týchto troch položiek nie je bezvýznamná suma peňazí, odporúča sa vlastníkom bytov, ktorí doteraz tieto položky preúčtovávali nájomcom a nechcú znížiť svoje príjmy z prenájmu, aby ich zo záloh vypustili a radšej o túto sumu zvýšili samotné nájomné. Nájomcovi je totiž v zásade jedno, či platí prenajímateľovi 300 € nájomné plus 150 € zálohy na energie (vrátane nesprávne zahrnutého fondu opráv), alebo 350 € nájomné (v ktorom má prenajímateľ zahrnuté aj výdavky na fond opráv) plus 100 € zálohy na energie. V oboch prípadoch je to pre nájomcu rovnaká celková mesačná suma.

Ako na vyúčtovanie? Prípady a príklady

Prichádza jar a s ňou aj ročné vyúčtovania od správcov a dodávateľov energií. Ako tieto položky správne a férovo vyúčtovať nájomcom? Väčšina nájomných zmlúv rozdeľuje mesačnú sumu od nájomníka na nájomné a zálohy za správu a energie. Z toho dôvodu pripravujeme nájomcom vyúčtovanie skutočných nákladov. Určite sa ale vyhnite spôsobom, aký používajú pri vyúčtovaní niektoré skupiny prenajímateľov: "Nedoplatok si vypýtam a preplatok si nechám". Nie je to ani férové, ani správne. Pre zachovanie dobrých vzťahov s nájomcom je to navyše veľmi škodlivé.

Najčastejšie sa stretneme s dvoma situáciami:

1. Nájomník bol v byte celý rok

Ak bol nájomník v byte počas celého roka 2023, vyúčtovanie bude pomerne jednoduché.

• Platby za energie: Ide o celkovú sumu záloh, ktoré vám nájomca v roku 2023 poslal. Môže sa stať, že sa počas roka ich výška menila, preto je vhodné mať tabuľku rozdelenú po mesiacoch.
• Správca: Celkové náklady na správu za rok 2023. Toto číslo nájdete vo vyúčtovaní od správcu. Ak nájomník býval celý rok, nemusíte prepočítavať spotrebu vody na vodomeroch, celý náklad roku 2023 patrí nájomníkovi.
• Plyn: Celkové náklady na plyn z vyúčtovania za rok 2023.
• Elektrina: Celkové náklady na elektrinu z vyúčtovania za rok 2023.
• Internet a TV: Sčítate mesačné faktúry za celý rok.

Anomálie pri fakturačných obdobiach: Pri dodávateľoch plynu a elektriny môže vzniknúť ešte jedna anomália. Fakturačné obdobie je pre nich napríklad august 2023 - august 2024 a do vyúčtovania vám neuvedú, aké boli náklady za obdobie 1.1. - 31.12.2023. Ak si nedáte spraviť mimoriadne vyúčtovanie ku koncu roka, musíte prepočítavať.

Príklad výpočtu elektriny (pre rok 2022, rovnako by ste postupovali aj pri plyne):Za obdobie august 2021 - august 2022 bola celková spotreba 779 kWh a celkové náklady 164,82 EUR. Cena za 1 kWh bola teda 0,212 EUR. Nás zaujíma rok 2022, preto cenu za 1 kWh vynásobíme spotrebou v období 1.1.2022 až 19.8.2022, teda 483 kWh x 0,212 EUR/kWh = 102,4 EUR. V období august 2022 - august 2023 bola celková spotreba 785 kWh a celkové náklady 177,73 EUR. Cena za 1 kWh bola 0,226 EUR. Opäť nás zaujíma rok 2022, preto cenu za 1 kWh vynásobíme tentoraz spotrebou v období 20.8.2022 až 31.12.2022, teda 298 kWh x 0,226 EUR/kWh = 67,4 EUR. Celkové náklady na elektrinu, ktoré som vyúčtoval nájomcovi za rok 2022 boli 169,8 EUR.

2. Nájomník nastúpil počas roka

V prípade, že nájomník nastúpil počas roka, je vyúčtovanie o niečo komplikovanejšie. Prvým dôvodom je, že treba počítať energie iba za mesiace, kedy v byte nájomník bol. Druhá komplikácia je vyúčtovanie od správcu, kde musíte odčleniť náklady na vodu a iné položky.

Príklad: Nájom začína 1.9.2023.

• Platby za energie: Nájomca dostáva zálohové platby len v 4 mesiacoch roka 2023 (september až december).
• Správca: Najskôr zistíte celkové ročné náklady na správcu. Odpočítate od nich celkové ročné náklady na teplú a studenú vodu. Zvyšné náklady na správcu vydelíte 12 mesiacmi - tak získate mesačné náklady na správcu (v príklade je to 79,41 EUR). Za 4 mesiace to bude spolu 317,64 EUR.
• Voda: Pri teplej aj studenej vode je dôležité zistiť stav vodomeru pri odovzdaní bytu (z preberacieho protokolu), stav vodomeru na konci roka (ten hlásite aj správcovi) a fakturovanú cenu za jeden m³ vody (z vyúčtovania od správcu). V uvedenom príklade spotreboval nájomca 7,2 m³ studenej vody, cena za m³ vody je 2,75 EUR, jeho celková spotreba je: 7,2 m³ x 2,75 EUR/m³ = 19,82 EUR.
• Elektrina: Cenu za 1 kWh elektriny zistíte tak ako v prvom príklade. Následne zistíte stav elektromeru k dátumu odovzdania bytu (z preberacieho protokolu) a stav elektromeru ku koncu roka (vlastný odpočet alebo zistíte od dodávateľa). V príklade nájomca spotreboval 79 kWh, cena za 1 kWh je 0,34 EUR. Celková spotreba preto bude: 79 kWh x 0,34 EUR = 27,25 EUR.
• Internet a TV: V tomto príklade platíte za internet a TV každý mesiac rovnakú sumu.

Pri dodávateľoch plynu a elektriny môže byť potrebné získať mimoriadne vyúčtovanie ku koncu roka, aby ste mali presné dáta za obdobie nájmu. Pre obe možnosti budete potrebovať hodnoty meračov k 31.12. Vždy si preto vyžiadajte od nájomníka stav vodomeru, plynomeru a elektromeru ku koncu roka.

Nájomná zmluva a jej význam

Kvalitne spracovaná nájomná zmluva je základom pre predchádzanie nedorozumeniam medzi nájomcom a prenajímateľom. Zmluva by mala presne stanovovať, kto za čo zodpovedá a aké má povinnosti.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy:

• Označenie predmetu a rozsahu užívania.
• Výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.
• Opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy.

Dôležité body v zmluve týkajúce sa energií:

• Spôsob úhrady platieb za energie (preddavkovo s vyúčtovaním alebo pevnou sumou).
• Spôsob vysporiadania preplatkov a nedoplatkov.
• Prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
• Povinnosť protokolárneho zápisu stavov meračov pri začiatku a konci nájomného vzťahu a k 31.12. kalendárneho roka.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Práva a povinnosti nájomcu

• Právo na predloženie kompletného vyúčtovania za energie: Nájomník má zákonné právo požiadať prenajímateľa o predloženie kompletného vyúčtovania.
• Právo na vrátenie preplatku: Ak v skutočnosti vznikol preplatok, nájomca má právo, aby mu prenajímateľ túto sumu vrátil.
• Povinnosť uhradiť nedoplatok: Ak vyjde z vyúčtovania nedoplatok, je povinnosťou nájomníka túto sumu uhradiť.
• Právo na opravu: Ak sa prenajímateľ o chybe dozvie, no opravu nezabezpečí, nájomník má právo opraviť vec sám a následne žiadať náhradu výdavkov (dôležité je mať dôkazy o tom, že bola chyba nahlásená a že sa s prenajímateľom nedalo dohodnúť).
• Povinnosť hlásiť poruchy: Nájomca musí včas upozorniť na poruchu. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu a nemá nárok na náhradu nákladov.

Práva a povinnosti prenajímateľa

• Povinnosť predložiť vyúčtovanie: Prenajímateľ je povinný predložiť nájomcovi kompletné vyúčtovanie za energie.
• Povinnosť vrátiť preplatok: Ak vznikol preplatok, prenajímateľ je povinný ho vrátiť nájomcovi.
• Právo na úhradu nedoplatku: Ak vznikol nedoplatok, prenajímateľ má právo požadovať od nájomcu jeho úhradu.
• Povinnosť zabezpečiť opravy: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť opravy, ktoré presahujú rámec drobných opráv spojených s bežným užívaním bytu.
• Právo na zmenu výšky nájomného a úhrad: V prípade krátkodobého nájmu bytu môže prenajímateľ zmeniť výšku nájomného a výšku za plnenia poskytované s užívaním bytu, ak sa zmenia ceny dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie.

Riešenie sporov a právna ochrana

Ak medzi prenajímateľom a nájomcom vznikne spor, je dôležité pokúsiť sa o dohodu. Ak dohoda nie je možná, existujú nasledovné možnosti:

• Mimosúdne vyrovnanie: Dohoda, napríklad na spravodlivom rozdelení preplatku za byt, priamo sa môžete dohodnúť na mimosúdnom vyrovnaní podľa vzájomných príspevkov do nákladov na bývanie.
• Súdne konanie: V prípade neochoty prenajímateľa spolupracovať je možné domáhať sa nápravy aj súdnou cestou. Možnosťou je podať návrh na súd o vydanie platobného rozkazu.
• Reklamácia u správcu bytového domu: Ak máte pochybnosti o správnosti vyúčtovania, môžete podať reklamáciu u správcu bytového domu.
• Podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu: Ak reklamácia u správcu bytového domu nebude vybavená do 30 dní, potom treba podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu podľa sídla správcu bytového domu, ktorá vec prešetrí priamo u správcu bytového domu.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľnosti

Ak prenajímate byt, je dôležité vedieť, ako sa zdaňujú príjmy z prenájmu. Pri ich zahrňovaní do daňových výdavkov prenajímateľa je potrebné vychádzať z konkrétnej nájomnej zmluvy a spôsobu ich úhrady. Postupuje sa podľa usmernenia Daňového riaditeľstva Slovenskej republiky z 24. mája 2011.

• Príjmy z prenájmu a úhrady za plnenia: Platby za energie a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, ktoré platí nájomca prenajímateľovi, sú príjmom z prenájmu. Prenajímateľ tieto prostriedky použije na úhrady za energie a plnenia. Tieto výdavky sú potom pre prenajímateľa daňovo uznanými výdavkami.
• Energie platené priamo dodávateľom: Ak nájomca hradí energie priamo dodávateľom a zmluvný vzťah má uzavretý prenajímateľ, platby hradené nájomcom priamo dodávateľom sa pokladajú za zdaniteľný príjem prenajímateľa (ide o nepeňažný príjem). Aj napriek tomu, že nájomca platí priamo dodávateľovi, prenajímateľ si môže tieto platby zaplatené nájomcom uplatniť ako daňový výdavok na základe vedeného účtovníctva alebo daňovej evidencie.
• Energie platené priamo dodávateľom (nájomca má zmluvu): Ak nájomca hradí energie priamo dodávateľom a zmluvný vzťah má uzavretý nájomca, príjmom z prenájmu je len nájomné. Platby za energie nie sú zdaniteľným príjmom prenajímateľa a nemôže si ich uplatniť ani ako daňové výdavky.
• Oslobodenie od dane: Príjmy z prenájmu sú oslobodené od dane, ak ich úhrn nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur. Ak príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad túto sumu.

Energetická pomoc pre prenajaté nehnuteľnosti

Otázka drahých energií v prenajatých bytoch má svoje riešenie, hoci bude administratívne náročnejšie. Ministerka hospodárstva Denisa Saková objasnila, že pomoc s cenami energií (energopomoc) sa bude vzťahovať aj na nehnuteľnosti určené na prenájom. Základné pravidlo je, že ak energetickej domácnosti (vlastníkovi) vznikne nárok na energopomoc na základe jej príjmu, štát podporí všetky jej odberné miesta elektriny a plynu. To znamená, že ak má majiteľ nárok na dotáciu, dostane ju aj na svoje ďalšie byty, ktoré prenajíma.

Komplikovanejšia situácia nastáva vtedy, ak si nájomcovia prenajímajú byt od človeka, ktorý nespĺňa podmienky na energopomoc (napríklad má príliš vysoký príjem). Štát však pripravil riešenie aj pre tento scenár. Nájomcovia sa môžu domáhať pomoci individuálne v rámci takzvaného námietkového procesu na klientskom pracovisku. Kľúčovou podmienkou je, aby si nájomcovia v tomto byte nahlásili prechodný pobyt. Pre ľudí žijúcich v podnájme to znamená predovšetkým koniec neistoty, ale zároveň nutnosť aktívne sa zapojiť do riešenia svojej situácie.

Ak prenajímateľ (vlastník bytu) spĺňa podmienky na štátnu pomoc, nájomníci by nemali pocítiť žiadne zdražovanie energií, pretože dotovaná cena sa automaticky vzťahuje na všetky odberné miesta majiteľa. Ak však majiteľ nespĺňa podmienky (napríklad má vysoký príjem), nájomníci sa ocitnú v situácii, kedy by na nich plnou váhou dopadli trhové ceny energií. Nový systém im však dáva do rúk nástroj na obranu: možnosť získať pomoc na vlastné meno. Aby to dosiahli, musia urobiť dva kroky:

1. Nahlásiť si v prenajatom byte prechodný pobyt.
2. Iniciovať námietkové konanie na klientskom pracovisku, kde preukážu, že oni ako domácnosť spĺňajú príjmové limity pre energopomoc.

Ak uspejú, štát im pridelí dotáciu priamo na tento byt, čím sa vyhnú plateniu vysokých faktúr, ktoré by inak vyplývali z „bohatstva“ ich prenajímateľa.

Vzorec OECD pre výpočet bonity: Výpočet bonity sa riadi štandardným vzorcom Organizácie pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD). Jedna osoba nad 14 rokov má váhu 1,0 a každá ďalšia osoba nad 14 rokov 0,7. Dieťa do 14 rokov 0,5. Do výpočtu sa nezapočítavajú jednorazové príjmy a sociálne dávky. Rozhodujúce obdobie, ktoré sa sleduje pre pomoc v budúcom roku, je 12 mesiacov od júla daného roka do júna nasledujúceho roka. Nárok na energopomoc sa bude prepočítavať minimálne raz ročne. V pláne je do výpočtu zahrnúť aj príjmy z dividend. Pri plyne a elektrine je pomoc najjednoduchšia, pretože bude priamo zohľadnená vo faktúre.

Záver: Dôležitosť jasnej komunikácie a zmluvných podmienok

Prenájom bytu vrátane energií môže byť výhodný pre obe strany, ak sú jasne stanovené podmienky a obe strany si plnia svoje povinnosti. Dôležité je venovať pozornosť nájomnej zmluve, ktorá by mala presne definovať spôsob úhrady energií, rozsah nákladov zahrnutých v cene nájmu a spôsob vysporiadania prípadných preplatkov alebo nedoplatkov. Ak bývate v prenajatom byte, určite ste už riešili otázky okolo opráv, energií či kaucií. Práve v týchto dňoch Slováci dostávajú vyúčtovanie od správcu.

Čo robiť v prípade preplatku či nedoplatku? Zákon jasne hovorí, že drobné opravy spojené s bežným užívaním bytu sú povinnosťou nájomníka. Za drobné opravy je považovaná napríklad výmena drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, pričom náklady na jednu takúto drobnú opravu by nemali prevýšiť sumu 6,64 eura. V opačnom prípade môže niesť zodpovednosť za vzniknutú škodu a nemá nárok na vrátenie peňazí, ktoré prípadne investoval do opravy na vlastnú päsť.

Mnohým nedorozumeniam medzi nájomcom a prenajímateľom sa dá predísť kvalitne spracovanou nájomnou zmluvou, ktorá presne stanovuje, kto za čo zodpovedá a aké má povinnosti. Vždy sa snažte byť férový k sebe aj k nájomníkovi.

tags: #prenajom #bytu #ako #s #energiami