Prenájom nehnuteľnosti môže predstavovať pre mnohých občanov Slovenskej republiky významný zdroj príjmu. S týmto príjmom však prichádzajú aj daňové povinnosti, ktoré je potrebné si splniť. Tento článok sa zameriava na daňové priznanie z prenájmu nehnuteľnosti, s dôrazom na elektronickú povinnosť a praktické aspekty, ktoré by prenajímatelia mali poznať.
Registračná povinnosť prenajímateľa
Podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov má každá fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR (okrem pozemku), povinnosť registrácie na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na prípady, keď fyzická osoba prenajíma len časť nehnuteľnosti (napríklad izbu v byte) alebo ak prenajíma nehnuteľnosť, ktorú sama má v nájme. Dôležité je, že pre registráciu nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom prenajímanej nehnuteľnosti.
Príklady registračnej povinnosti:
- Príklad 1: Vlastník trojizbového bytu prenajíma jednu izbu študentom. Vzniká mu registračná povinnosť.
- Príklad 2: Fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Vzniká jej registračná povinnosť.
- Príklad 3: Manželia vlastnia byt v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímajú ho. Registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je uvedený ako prenajímateľ v nájomnej zmluve.
- Príklad 4: Fyzická osoba prenajíma stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzniká jej registračná povinnosť.
- Príklad 5: Fyzická osoba vlastní chatu v rekreačnej oblasti a príležitostne ju prenajíma. Vzniká jej registračná povinnosť, ak uzatvára nájomnú zmluvu podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
- Príklad 6: Fyzická osoba vlastní viac nehnuteľností a prenajíma ich. Registračnú povinnosť si splní pri prenájme prvej nehnuteľnosti.
- Príklad 7: Fyzická osoba prenajíma byt a má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvádza v žiadosti.
- Príklad 8: Fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť a má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu je možné poslať poštou.
- Príklad 9: Občan Rakúska vlastní na Slovensku byt, ktorý prenajíma. Vzťahuje sa na neho registračná povinnosť.
Kedy nevzniká registračná povinnosť?
Registračná povinnosť nevzniká, ak daňovník prenajíma pozemok.
Kde a ako sa registrovať?
Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.
Dôsledky nesplnenia registračnej povinnosti:
V prípade nesplnenia registračnej povinnosti v ustanovenej lehote môže daňový úrad uložiť pokutu podľa § 155 ods. 1 písm. c) zákona č. 563/2009 Z. z.
Kedy vzniká povinnosť podať daňové priznanie?
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklady povinnosti podať daňové priznanie:
- Príklad 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
- Príklad 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura, daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
- Príklad 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Oslobodenie od dane
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur.
Príklad zdaniteľného príjmu s oslobodením:
Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.
Uplatnenie výdavkov
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.
Aké výdavky je možné uplatniť?
Medzi preukázateľné výdavky, ktoré je možné uplatniť, patria napríklad:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP.
Paušálne vs. skutočné výdavky:
Daňovník si môže zvoliť medzi uplatnením paušálnych výdavkov vo výške 30 % z príjmov alebo skutočných výdavkov preukázaných dokladmi.
- Paušálne výdavky: Nevyžadujú sa žiadne doklady. Výhodné pri nízkych nákladoch.
- Skutočné výdavky: Vyžadujú sa doklady (faktúry, zmluvy). Výhodné pri vysokých nákladoch (nad 30 % príjmov). Zahŕňajú odpisy, opravy, energie, poistenie a iné. Výpočet odpisov je komplexný.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov.
Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur.
Príklady prenájmu nehnuteľnosti v BSM:
- Príklad 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
- Príklad 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
- Príklad 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.
Nezdaniteľná časť základu dane
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. napr. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania.
Elektronické podanie daňového priznania
Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácii KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO. Prenajímate byt, dom alebo kanceláriu? Naša aplikácia Vám pomôže správne vyplniť daňové priznanie z prenájmu online. Automatický výpočet, porovnanie paušálnych a skutočných výdavkov.
Ako vyplniť a podať DAŇOVÉ PRIZNANIE online (FO - typ B)
Daňové priznanie je možné podať elektronicky prostredníctvom portálu finančnej správy. Na elektronické podanie je potrebný občiansky preukaz s elektronickým čipom (eID) alebo alternatívny autentifikátor. Aj občania SR, ktorí nemajú pobyt v SR, môžu požiadať o alternatívny autentifikátor.
Fyzická osoba nepodnikateľ, ktorá má príjem z prenájmu nehnuteľnosti nemá povinnosť podať daňové priznanie online. Povinnosť podať daňové priznanie elektronicky majú právnické osoby a fyzické osoby - podnikatelia.
Daň z nehnuteľností
Daňová povinnosť k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach vzniká 1. januára kalendárneho roka nasledujúceho po kalendárnom roku, v ktorom ste sa stali vlastníkom bytu. Správcom tejto dane je obec alebo mesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Podrobnejšie informácie o dani z nehnuteľností, všetky práva a povinnosti upravuje zákon č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady.
Daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva príslušnému správcovi dane t.j. obci alebo mestu, v ktorej katastri sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa rozhodnete pre papierovú formu podania, je potrebné vyplniť tlačivo a doručiť ho príslušnej obci alebo mestu. Druhá možnosť je podanie daňového priznania elektronicky, ak to obec alebo mesto umožňuje. Následne vám správca dane pošle výmer za príslušné zdaňovacie obdobie s uvedením výšky dane. Výmer môžete očakávať spravidla do 15. mája nasledujúceho roka. Vyrubená daň je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.
Zmeny v podmienkach prenájmu cez digitálne platformy
Podmienky pre prenájom nehnuteľností cez medzinárodné digitálne platformy, ako sú Booking či Airbnb, sa zmenili. Každý, kto využíva nehnuteľnosti na ďalšiu zárobkovú činnosť, teda na krátkodobý prenájom, musí počítať s daňovými povinnosťami voči štátu. Ak prenajímateľ poskytuje podobné ubytovacie služby ako hotelieri, pretože upratuje alebo perie bielizeň, ide spravidla o poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré nie je možné oslobodiť od dane z pridanej hodnoty (DPH). Toto podlieha v súčasnosti zníženej sadzbe DPH vo výške 10 %. Ak podnikateľ nie je platcom DPH, musí sa zaregistrovať ešte skôr, ako začne ubytovacie služby poskytovať. Samozrejme, z príjmov z takýchto ubytovacích služieb je potrebné platiť daň z príjmov. Pri poskytovaní ubytovacích služieb nemožno zabúdať ani na daň za ubytovanie, ktorá sa platí obci.
Od apríla 2025 sa podnikateľov, a teda aj prenajímateľov, začne týkať novinka v podobe dane z finančných transakcií. Zdanený touto daňou bude aj výber hotovosti z bankomatu či banky, a to sadzbou 0,8 %. Od transakčnej dane budú oslobodené platby daní a odvodov či prevody daňovníka medzi jeho účtami v rámci jednej banky.
Od januára 2023 majú ubytovacie platformy povinnosť nahlásiť Finančnej správe SR príjmy z takýchto ubytovacích služieb. Platformy posielajú Finančnej správe SR vcelku podrobné údaje o tom, aké služby daný prenajímateľ poskytuje a aký príjem dosiahol. Finančná správa si ich potom porovnáva s podaným daňovým priznaním.
Časté chyby pri zdaňovaní prenájmu
- Zabudnutie na oslobodenie: Mnohí zabudnú odpočítať oslobodených 500 € a zbytočne zdaňujú vyššiu sumu.
- Nesprávne výdavky: Nie všetky výdavky súvisiace s bytom sú daňovo uznateľné. Napríklad splátky hypotéky nie sú výdavkom.
- Kombinácia výdavkov: Nemôžete kombinovať paušálne a skutočné výdavky. Musíte si vybrať jeden spôsob pre celý rok.
Použitie špecializovanej aplikácie na vyplnenie daňového priznania môže pomôcť predísť týmto chybám, pretože automaticky uplatní oslobodenie, porovná výdavky a upozorní na možné problémy.