Kúpa pozemku je často prvým a najdôležitejším krokom k vlastnému bývaniu. Hoci sa môže zdať, že proces bude rovnaký ako pri kúpe bytu, opak je pravdou. Financovanie pozemku prostredníctvom hypotéky má svoje špecifické pravidlá a vyžaduje si dôkladnejšiu prípravu a pochopenie bankových kritérií. Banky vnímajú pozemok ako rizikovejší kolaterál (zabezpečenie) než hotovú stavbu, čo sa odráža v prísnejšom posudzovaní jeho hodnoty a následnej výške úveru.
Základné podmienky a špecifiká hypotéky na pozemok
Základným pravidlom bánk je likvidita. Banka potrebuje vedieť, že ak by ste prestali splácať, pozemok dokáže rýchlo a za rozumnú cenu predať. Preto nie všetky banky schvália hypotéku až do výšky 80 % hodnoty pozemku. Obvyklá výška financovania pozemkov sa pohybuje od 60 do 70 % z jeho hodnoty.
Hypotekárny úver na pozemok je úver, ktorý je zabezpečený kupovaným pozemkom a slúži na jeho kúpu. Na rozdiel od štandardnej hypotéky na hotovú nehnuteľnosť sa vyznačuje niekoľkými kľúčovými rozdielmi. Predovšetkým, banky zvyčajne poskytujú nižšie percentuálne financovanie hodnoty pozemku. Klienti zvyčajne dostanú hypotéku na pozemok s LTV (Loan to Value - pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti) od 50 do 90 % hodnoty pozemku podľa znaleckého posudku. Je však dôležité zdôrazniť, že žiadna banka neposkytne hypotéku na kúpu pozemku do 100 % jeho hodnoty.
Úrokové sadzby a poplatky sú v zásade totožné či už nadobúdate byt alebo stavebný pozemok, s výnimkou bánk, ktoré dávajú zľavu z poplatku za poskytnutie úveru alebo zľavu z úrokovej sadzby za energeticky úspornú nehnuteľnosť.
Aké podmienky musí spĺňať pozemok?
Nie každý kus zeme je možné financovať hypotékou. Banka poskytne úver len na kúpu takéhoto pozemku, ktorý je určený na zastavanie súkromnou nehnuteľnosťou, prípadne už ide o stavebný pozemok. Teda môže to byť aj orná pôda alebo záhrada, ku ktorým existuje územnoplánovacia informácia o tom, že na pozemku sa môže stavať nehnuteľnosť na bývanie.
Typ pozemku: Financovať možno najmä stavebné pozemky. Pozemky ako orná pôda, záhrady či vinice sú akceptované len v prípade, že územný plán povoľuje ich zastavanie. Banky vnímajú stavebný pozemok ako ideálnu voľbu. Záhrada alebo orná pôda: Tu je situácia zložitejšia.
Pozemky registra „E“: Keďže tieto parcely nie sú presne vyznačené v mape, banka ich nevie jednoznačne identifikovať. Ak takýto pozemok máte, musíte ho najskôr nechať zapísať do registra „C“.
Územný plán a územnoplánovacia informácia (UPI): Bez územnoplánovacej informácie (UPI) sa nepohnete. Je to dokument z obecného alebo mestského úradu, ktorý jasne hovorí, čo sa na pozemku môže stavať, aká je maximálna zastavanosť a či sú k dispozícii inžinierske siete. Pozemok musí byť zahrnutý v územnom pláne ako vhodný na výstavbu. Viaceré banky vyžadujú predloženie stavebného povolenia alebo územnoplánovacej informácie.
Pripojenie na siete a prístupová cesta: Banky preferujú pozemky s dostupnosťou inžinierskych sietí (voda, elektrina). Pozemok musí mať právne vysporiadaný prístup.
Bez obmedzení: Na pozemku nesmie byť vecné bremeno alebo iné právne problémy, ktoré by bránili bežnému užívaniu pozemku, resp. výstavbe.
Dokumentácia k žiadosti o hypotéku
K žiadosti o hypotéku na kúpu pozemku potrebujete doložiť okrem štandardných dokladov k príjmu žiadateľov aj znalecký posudok k pozemku spolu s územnoplánovacou informáciou o tom, že je určený na zastavanie. Netreba zabudnúť ani na pôvodný nadobúdací doklad k pozemku.
Potrebné doklady:
- Občiansky preukaz.
- Doklady o príjme (ak ich banka nevie overiť).
- Kúpna zmluva na pozemok.
- Znalecký posudok.
- Územnoplánovacia informácia alebo stavebné povolenie.
- Prípadne iné dodatočné doklady, ktoré si banka vyžiada (stavebné povolenie, projektová dokumentácia, položkový rozpočet, geometrický plán).
Výška úveru a LTV
Ak však kupujete pozemok bez sietí, ktorý je síce v územnom pláne určený na výstavbu, ale chýba mu infraštruktúra, banka vám požičiava podstatne menej - spravidla len 50 % až 60 % z jeho hodnoty. Maximálna výška hypotéky na pozemok je obmedzená aj ukazovateľmi DTI (Debt-to-Income) a DSTI (Debt Service-to-Income). DTI hovorí o tom, že sa môžete zadĺžiť maximálne na 8-násobok vášho čistého ročného príjmu (s vekovými obmedzeniami). DSTI skúma vašu schopnosť splácať všetky záväzky.
Banky vám neuvoľnia prostriedky do 100 % hodnoty pozemku. Obvykle ponúkajú hypotéky na pozemok s LTV od 50 do 90 %. Najlacnejšou možnosťou je založiť ďalší pozemok, chatu, byt či dom.
Ako vypočítať splátku hypotéky
Dofinancovanie a alternatívy
Čo v prípade, že nemáte dostatok vlastných peňazí na dofinancovanie? Máte niekoľko možností:
- Dozaloženie nehnuteľnosti: Najlacnejšou alternatívou je dozaloženie inej nehnuteľnosti, čím navýšite hodnotu zabezpečenia a banka vám tak bude vedieť poskytnúť vyšší objem prostriedkov.
- Spotrebný úver: Je to najdrahšia možnosť dofinancovania s kratšou splatnosťou.
- Úver stavebnej sporiteľne: Ak máte stavebné sporenie, môžete získať stavebný úver alebo preklenovací úver.
Kde hľadať najlepšiu ponuku?
Vzhľadom na to, že banky pomerne často menia svoje podmienky, nie vždy je najvhodnejšie riešiť hypotéku len vo svojej banke. Každá banka odlišne posudzuje financovanie pozemku. Treba sa pýtať nielen na úroky a poplatky, ale aj na percento financovania pozemku a celkovo podmienky poskytnutia hypotéky.
Užitočné sú online porovnania hypoték, kde sa po zadaní pár údajov s vami spojí odborník na financie, ktorý individuálne posúdi vaše možnosti a vypracuje vám ponuku hypoték šitú presne na vaše potreby. Výhodou finančných sprostredkovateľov je aj to, že spolupracujú so všetkými bankami a poznajú špecifiká každej z nich.
TIP OD NÁS: Kúpa pozemku je beh na dlhú trať. Predtým, než zložíte rezervačný poplatok realitnej kancelárii, preverte si svoje možnosti. Odporúčame vám začať dôkladným prieskumom trhu. Využite kalkulačky na Finančnom kompase, kde si môžete nastaviť modelový výpočet hypotéky na pozemok a porovnať aktuálne ponuky všetkých bánk na jednom mieste.
Čo banka neakceptuje?
Banky odmietajú financovať:
- Poľnohospodársku pôdu bez možnosti zastavania.
- Pozemky s právnymi problémami (vecné bremená).
- Parcely v registri „E“, ktoré nie sú určené na výstavbu.
Na čo si dať pozor pri hypotéke na pozemok?
Pri výbere pozemku je päť kľúčových vecí, na ktoré si musíte dať pozor. Mali by ste si ich zistiť pred kúpou, aby vás pri vybavovaní hypotéky neprekvapili:
- Pozemok musí byť napojiteľný na inžinierske siete.
- Musí byť zabezpečený prístup k pozemku (prístupová cesta vo vlastníctve obce/štátu, spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste či zriadenie práva prechodu k pozemku).
- Pozemok je na liste vlastníctva označený ako stavebný (respektíve na ňom v budúcnosti bude možné stavať).
- Pozemok nemá pre banku neprípustné vecné bremeno (ťažba v prospech tretej osoby alebo exekútora).
- Pozemok musí spĺňať požiadavky na stavbu (šírka, dĺžka, svahovitosť a podobne).
Dôležité upozornenie: Daňový bonus pre mladých na zaplatené úroky si viete nárokovať iba v prípade, ak sa jedná o účelovú hypotéku na bývanie. T.j. napríklad kúpa bytu, kúpa domu, výstavba domu či rekonštrukcia. Hypotéka na stavebný pozemok nie je účelovým úverom na bývanie.
Zvažujete kúpu stavebného pozemku a neviete, ako na jeho financovanie? Hypotekárny úver na pozemok je bežné riešenie, no podmienky bánk sa výrazne líšia. Ak uvažujete o kúpe pozemku a potrebujete pomoc s financovaním, obráťte sa na odborníkov.